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Comment devenir agent immobilier

Comment devenir agent immobilier

Comment devenir agent immobilier

Agent immobilier est une profession réglementée dont la délivrance d’une carte professionnelle par la préfecture est obligatoire pour ceux qui souhaitent exercer cette profession de manière indépendante.

Dès lors, pour devenir agent indépendant ou créer votre agence immobilière, vous devrez dans un premier temps créer une société ou une auto-entreprise puis, faire une demande en préfecture de la carte d’agent immobilier.

 

La création d’une structure juridique pour agent immobilier

 

En fonction du business plan de l’agent immobilier, plusieurs structures sont envisageables : l’auto-entreprise ou la création d’une société.

 

L’auto-entreprise

 

Il ne s’agit pas d’une société mais d’un régime légal permettant d’exercer à titre professionnel une activité en toute indépendance. Ce type de statut est attractif du fait de ses taux de cotisations intéressant.

Pour un agent immobilier le taux de cotisations sera d’environ 23% du chiffre d’affaires encaissé. A ce taux peut s’ajouter 2,2% de prélèvement forfaitaire libératoire d’impôt sur le revenu. Ce dispositif peut s’avérer particulièrement intéressant dans le sens où vous faites échapper les revenus générés par votre auto-entreprise au barème progressif de l’impôt sur le revenu en optant pour un taux unique de 2,2% (applicable sur le chiffre d’affaires généré). Néanmoins, cette option est ouverte uniquement aux personnes ayant un revenu fiscal de référence à l’année n-2 (pour 2016 l’année de référence sera 2014) inférieur à 26 764 euros ou 53 528 euros pour un couple marié (ou pacsé)

Ce statut est idéal pour un agent immobilier débutant ne souhaitant pas pour le moment ouvrir une agence immobilière avec des locaux. En effet, le statut d’auto-entreprise n’offre pas la possibilité de déduire les charges du chiffre d’affaires. Ainsi, plus l’activité aura de charges moins ce statut sera intéressant.

En somme, ce statut peut être intéressant pour tester le marché, démarrer l’activité facilement. Mais, il peut vite s’avérer insuffisant... Il faudra donc envisager d’autres structures.

 

Les sociétés

 

On peut distinguer deux types de société particulièrement adaptée pour créer une agence immobilière : la SAS ou la SARL. Dès lors que ces sociétés sont constituées par un seul et unique associé, on parlera de SASU et EURL.

Ces sociétés, personnes morales, ont la particularité majeure d’avoir un patrimoine qui leur est propre, distinct de celui des fondateurs dont la responsabilité est limitée à leurs apports respectifs.

Ces sociétés présentent plusieurs avantages :

  • les associés de ne peuvent pas perdre plus d’argent que celui investi dans la société (on parle alors de responsabilite limitée)

  • la possibilité de déduire les charges (salaires, loyers, matériel…) du chiffre d’affaires présentant à partir d’un certain volume un avantage fiscal indéniable

  • possibilité de recruter des salariés

  • possibilité d'accueillir des investisseurs

 

La distinction entre la SAS et la SARL se situe au niveau de la flexibilité statutaire. Dans la SAS les actionnaires peuvent “customiser” les statuts en fonction de leur volonté de fonctionner entre eux. En SARL, la loi impose des statuts type offrant peu de flexibilité et de liberté aux associés mais de fait, la sécurité juridique d’un fonctionnement relativement équilibré entre les différents organes.

A noter que les statuts de SAS étant en grande partie libre peuvent reprendre les dispositions de statut de SARL pour avoir un fonctionnement similaire.

Dès lors, la distinction entre ces deux structures se fera au niveau du régime social du dirigeant de la société :

  • dans une SAS, le président est assimilé salarié, sa rémunération mensuelle est soumise à un taux d’environ 65% de son net. Les dividendes perçus sont soumis aux seuls prélèvements sociaux soit 15,5%. Pour en savoir plus : forme juridique SAS

  • dans une SARL, il faut distinguer la situation du gérant majoritaire du gérant minoritaire. Si le gérant est minoritaire (c’est à dire qu’il détient moins de 50% du capital de société), il sera assimilé salarié (il est donc soumis au même régime que le président de SAS). Si le gérant est majoritaire (c’est le cas du gérant associé unique d’EURL), il sera considéré comme TNS (travailleur non salarié). Sa rémunération, en vertu de son mandat de dirigeant, sera soumis à un taux de cotisations d’environ 45% de son net. Les dividendes perçus supérieurs à 10% du capital social notamment seront soumis à 45% de cotisations. Pour en savoir plus : Gérant majoritaire ou minoritaire de SARL

 

L’obtention de la carte d’agent immobilier

 

Le métier d’agent immobilier est une profession réglementée régie par la loi, son exercice exige l’obtention de la carte d’agent immobilier sous peine de sanctions. Sont considérées comme agent immobilier, les personnes exerçant à titre professionnel notamment (liste non exhaustive) :

  • des transactions sur immeubles, constructions ou terrains

  • des opérations sur fonds de commerce (achat, vente, location-gérance)

  • de la gestion de biens immobiliers et/ou d’un syndic de copropriété

 

En outre, il existe deux moyens d’exercer ce métier :

  • L’agent immobilier pourra être salarié d’une agence immobilière détentrice de la carte professionnelle. Dans ces conditions, ce dernier ne sera pas obligé de détenir la carte du fait du lien de subordination le liant avec son détenteur légitime. Ainsi, aucune demande en préfecture sera nécessaire, votre seul objectif sera de trouver un employeur.  

  • Par contre, si l’agent immobilier souhaite créer sa propre agence immobilière il devra obligatoirement entamer les démarches auprès de la préfecture et répondre aux critères requis pour obtenir la carte professionnelle d’agent immobilier. Il pourra dès lors faire bénéficier à ses salariés d’un droit d’exercice du métier d’agent immobilier tant que ces derniers sont dans un état de subordination (ce qui exclut en principe les prestataires indépendants travaillant pour le compte de l’agent immobilier).

 

Critères tenant à la formation et à l’expérience

 

Pour obtenir la carte, l’agent immobilier devra justifier d’une formation minimum dans certains domaines, à défaut du baccalauréat assorti d’une expérience pro ou alors, d’aucun diplôme mais d’une solide expérience professionnelle. La carte est valable pour une durée de 3 ans pour un coût de création de 120 euros. Deux mois avant son expiration, elle devra être renouvelée.

 

Le futur agent immobilier pourra obtenir la carte de plein droit s'il justifie au minimum :

  • d’un diplôme de bac+3 minimum en droit, économie ou gestion   

  • d’un BTS ou DUT en immobilier

 

A défaut d’avoir un les diplômes susmentionnés, l’agent immobilier peut faire valoir son expérience professionnelle :

  • si il est titulaire du baccalauréat, il peut justifier d’une expérience de 3 ans en tant que salarié à plein temps dans un organisme HLM, d’un établissement disposant de la carte d’agent immobilier ou dans une office notariale pratiquant des transactions et de la gestion immobilière

  • si le demandeur de la carte n’aest titulaire d’aucun diplôme, il doit justifier d’une expérience de 10 ans minimum en tant que salarié à temps plein (ou 4 ans en tant que salarié cadre à temps plein) dans un organisme HLM, une société disposant de la carte d’agent immobilier, ou dans une office notariale pratiquant des transactions et de la gestion immobilière.

 

Récapitulatif des pièces justificatives nécessaires à l’obtention de la carte

 

Le demandeur de la carte devra transmettre à la préfecture un certain nombre de pièces justificatives permettant à l'administration de vérifier la réunion des conditions tenantes à la délivrance de la carte d’agent immobilier.

 

Il faudra donc fournir :

  • un original de son diplôme ou à défaut, un certificat de travail ou fiches de paie permettant de justifier l’expérience professionnelle requise

  • un extrait K-bis de la société (et un exemplaire des statuts) ou de l’auto-entreprise créée (nous envisagerons succinctement les structures envisageables par la suite)

  • un original de l’attestation d’assurance responsabilité civile professionnelle

  • le formulaire dûment rempli de demande de la carte professionnelle d’agent immobilier

  • photocopie recto-verso de la carte d’identité ou du passeport

  • dans le cas où l’agence souhaite “manier” des fonds appartenant à des tiers, elle devra fournir une attestation de garantie financière

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