Même si l’on parle souvent de la SCI (société civile immobilière) dans son ensemble comme d’une solution privilégiée pour l’investissement et la gestion d’un patrimoine immobilier, il ne faut pas oublier qu’il existe plusieurs types de SCI, chacune répondant à des besoins spécifiques. SCI de gestion-location, SCI familiale, SCI de construction-vente, etc., difficile de s’y retrouver parmi tous ces termes un peu flous.
Pour vous permettre d’y voir plus clair, on vous propose donc de faire un tour d’horizon de toutes ces formes de SCI, afin que vous puissiez constater par vous-même laquelle est la plus appropriée pour vos objectifs.
La SCI de gestion-location
La société civile immobilière de gestion-location est une solution juridique à privilégier pour l’investissement et la gestion d’un patrimoine immobilier. Et pour cause, puisque cette structure permet de mutualiser les ressources entre plusieurs associés, tout en bénéficiant d’avantages fiscaux non négligeables. Attention néanmoins, car son objectif principal se cantonne strictement à la gestion et à la location de biens immobiliers, qu’ils soient nus ou meublés.
Sur le plan fiscal, la SCI de gestion-location offre en effet une flexibilité très appréciable. Par défaut soumise à l’impôt sur le revenu (IR), elle peut toutefois opter pour l’impôt sur les sociétés (IS) si ce régime s’avère plus avantageux. Dans ce dernier cas, les bénéfices issus des revenus immobiliers bénéficient d’une fiscalité attractive à un taux de 15 % jusqu’à 38 120 euros, puis 28 % au-delà. En matière de succession, la transmission du patrimoine est également facilitée grâce à la possibilité de céder progressivement des parts aux héritiers. À noter que dans ce cas de figure, les abattements fiscaux peuvent atteindre 100 000 euros par enfant.
Cela va de soi, la constitution d’une SCI de gestion-location implique les mêmes étapes que pour une société commerciale. Rédaction des statuts, dépôt du capital social, publication d’une annonce légale dans un journal habilité, ou encore dépôt du dossier d’immatriculation auprès du guichet unique, pas de surprise sur ce point. De même, le nombre minimum d’associés est fixé à deux, sans limites maximales, et les apports au capital peuvent être faits en numéraire, en nature ou en industrie.
La SCI familiale
Comme son nom l’indique, la SCI familiale s’adresse spécifiquement aux membres d’une même famille, et ce, jusqu’au quatrième degré de parenté. Comme pour n’importe quelle SCI, elle permet aux membres d’apporter soit des biens immobiliers existants, soit un capital pour l’acquisition d’immeubles. En contrepartie, chacun reçoit des parts sociales proportionnelles à sa contribution. Quoi qu’il arrive, c’est la société qui est propriétaire des biens.
Évidemment, l’un des principaux atouts de la SCI familiale reste sa capacité à éviter les contraintes de l’indivision. Alors que cette dernière nécessite l’unanimité pour les décisions importantes, le cadre de la SCI apporte une solution plus souple grâce à un système de majorité défini dans les statuts de la société. De plus, la désignation d’un gérant, qui dispose au passage de larges pouvoirs, simplifie drastiquement l’administration du patrimoine immobilier.
C’est en toute logique en matière de transmission que la SCI familiale présente des avantages majeurs, puisque son régime fiscal concernant la cession des parts sociales permet d’optimiser la transmission des biens aux générations futures.
Il convient néanmoins d’éviter certaines erreurs lors de la création d’une telle société. En premier lieu, la rédaction de l’objet social doit être suffisamment large pour englober toutes les opérations immobilières potentielles : acquisition, location, vente, etc. De plus, la répartition du capital social nécessite une réflexion approfondie pour éviter les situations de blocage lors de la prise de décision.
Dans le même registre, les statuts doivent anticiper les événements futurs en définissant clairement les modalités de transmission des parts, les conditions d’entrée et de sortie des associés, ainsi que les règles de succession. N’oublions pas non plus le choix du gérant et la définition de ses pouvoirs qui requiert une attention particulière pour protéger les intérêts de tous les associés.
La SCI de construction-vente
En matière de SCI, on ne va pas se mentir, la SCI de construction-vente (ou SCCV) occupe une place particulière. Effectivement, contrairement aux autres formes de ce statut dont l’activité principale se concentre sur la gestion d’un patrimoine immobilier, la SCCV poursuit un objectif très différent : la construction d’immeubles destinés à la vente.
C’est notamment pour cette raison que cette société est rigoureusement encadrée par le Code de la construction et de l’habitation. De même, par le biais de l’article 1655 ter du Code général des impôts, elle bénéficie d’un régime fiscal basé sur le principe de transparence, ce qui la distingue, là aussi, des autres types de société civile. Les revenus générés par l’activité de construction-vente sont ainsi directement imposés au niveau des associés, proportionnellement à leurs parts sociales.
Comme nous venons de le voir, la société civile de construction-vente a un objet social unique. Dans le cadre de son activité, elle peut donc entreprendre plusieurs types d’opérations distinctes :
- l’acquisition de terrains en vue d’y réaliser des constructions ;
- l’achat d’immeubles destinés à être démolis puis reconstruits ;
- l’élaboration et la mise en place de baux à construction ;
- la rénovation complète d’immeubles anciens.
En ce qui concerne sa constitution, il n’y a pas de grosse surprise. La création d’une SCI de construction-vente nécessite ainsi la participation d’au minimum deux associés, qui assument une responsabilité illimitée et proportionnelle à leurs parts dans le capital social de l’entreprise. Il n’y a pas non plus de capital social minimum.
Bon à savoir : Dans le cadre d’une SCCV, les associés ne peuvent pas s’attribuer les biens construits ni se partager les immeubles qui n’auraient pas trouvé preneur. Pour ce type de gestion immobilière particulière, il est préférable de s’orienter vers une SCI d’attribution, dont le régime juridique est plus adapté à ces besoins.
La SCI d’attribution
La société civile immobilière d’attribution (SCIA) est un type particulier de société civile dont l’objet principal est l’acquisition ou la construction d’un patrimoine immobilier destiné à être divisé en lots entre les associés. C’est donc une structure juridique tout à fait appropriée pour la gestion collective de biens immobiliers.
En effet, le capital social d’une SCI d’attribution se divise en parts sociales qui correspondent aux différents lots de l’immeuble. Chaque associé devient ainsi détenteur de droits spécifiques sur une portion définie du bien, selon son investissement dans l’entreprise.
L’un des principaux avantages de la SCI d’attribution concerne sa flexibilité d’attribution, puisque celle-ci peut prendre trois formes distinctes :
- l’attribution en pleine propriété, quand l’associé dispose d’un droit total sur son lot, incluant la vente, la location ou l’occupation personnelle ;
- l’attribution en jouissance, lorsque l’associé bénéficie uniquement de l’usage du bien et des revenus locatifs éventuels ;
- l’attribution en nue-propriété, quand l’associé devient propriétaire sans pouvoir occuper le bien ni en percevoir les revenus.
En d’autres termes, la SCI d’attribution est une solution particulièrement adaptée pour les entreprises et les particuliers qui souhaitent mutualiser leurs ressources dans le cadre d’un investissement immobilier important. Grâce aux statuts de la société, les droits et responsabilités de chaque associé sont clairement définis, tandis que la gestion quotidienne reste assurée par un gérant désigné selon les modalités prévues lors de la constitution de la SCI.
La SCI de jouissance à temps partagé
La SCI de jouissance à temps partagé offre un cadre légal aux personnes qui souhaitent partager l’occupation d’un bien immobilier. À la différence d’autres sociétés civiles, son objet social n’est donc pas de générer des revenus locatifs ou des bénéfices commerciaux, mais bien d’organiser la jouissance partagée d’un ou plusieurs immeubles.
Le capital social de cette société est divisé en parts sociales, chacune correspondant à des droits d’occupation précis. Cela va de soi, leur attribution aux associés s’effectue naturellement en fonction de leurs apports lors de la création de l’entreprise. Attention, tout comme les autres SCI, ce statut juridique nécessite au minimum deux associés, qu’il s’agisse de personnes physiques ou morales.
Sur le plan de la fiscalité, la SCI de jouissance présente des avantages non négligeables, à commencer par le fait que la société est soumise à l’impôt sur le revenu (IR) et ne déclare aucun revenu directement. En effet, lorsque la société génère des bénéfices, ceux-ci sont répartis entre les associés selon leur nombre de parts sociales. La responsabilité de la déclaration incombe alors à chaque associé : les personnes physiques l’intègrent dans leur déclaration de revenus et les personnes morales l’incluent dans leur déclaration de résultats.
Pour faire simple, le principe de fonctionnement d’une SCI de jouissance repose essentiellement sur un système d’occupation partagée. Les associés deviennent ainsi copropriétaires d’un même bien immobilier, avec des droits d’occupation répartis sur l’année selon un planning établi dès la constitution de la société.
La société civile agricole ou SCEA
La SCEA ou société civile d’exploitation agricole partage certaines caractéristiques avec la société civile immobilière (SCI), notamment dans son fonctionnement général. Toutefois, son objet social est spécifiquement orienté vers l’exploitation et la gestion d’un patrimoine agricole ou forestier. Il n’est donc pas question de se lancer dans la création de cette société pour d’autres cas de figure.
Mais impossible de parler du statut de la SCEA sans aborder la souplesse de son régime, en particulier sur le sujet du capital social. Effectivement, aucun montant minimum n’est requis lors de la création de l’entreprise. De même, pour plus de simplicité dans la gestion, il est possible d’opter pour un capital variable.
Bon à savoir : La SCEA se distingue du GFA par sa capacité à accepter les personnes morales au sein du capital social de l’entreprise.
Pour le reste, il n’y a pas de réel changement en matière de fonctionnement comparé aux autres SCI. L’entreprise doit ainsi être constituée d’au moins deux associés, qui peuvent être des personnes physiques (mineures ou majeures) ou des personnes morales, exploitantes agricoles ou non. Et c’est justement cette approche qui est intéressante par rapport aux autres types de sociétés agricoles. En effet, les exploitants n’ont pas l’obligation de détenir la majorité du capital de l’entreprise. Ils peuvent aussi faire intervenir des investisseurs qui n’ont rien à voir avec le secteur agricole, ce qui facilite grandement leur développement. À une époque où le monde de l’agriculture connaît une crise sans précédent, la modularité de la SCEA est particulièrement bienvenue.
Vous pouvez le voir par vous-même, la société civile immobilière offre un vaste panel de statuts juridiques adaptés aux divers besoins de gestion et d’investissement immobilier. De la SCI familiale à la SCI de construction-vente, chacune présente des avantages spécifiques. La création d’une SCI nécessite néanmoins une réflexion approfondie sur le choix du statut le plus approprié et la répartition du capital pour optimiser la gestion du patrimoine et faciliter sa transmission. N’hésitez pas à solliciter l’aide d’un expert en création d’entreprise pour faire un tour d’horizon des implications de telle ou telle option par rapport à votre situation.
