Vous souhaitez vous lancer dans un projet immobilier d’envergure à plusieurs ? Parmi tous les types de SCI possibles, la SCI d’attribution (ou SCIA) peut être judicieuse. En effet, cette dernière permet de structurer un projet de construction ou d’investissement immobilier tout en définissant précisément les droits et la responsabilité de chaque associé. Son capital social est divisé en parts sociales et correspond aux différents lots de l’immeuble concerné. L’avantage principal de ce statut juridique concerne notamment son régime fiscal, puisque l’impôt est directement prélevé sur les revenus des associés.
Pour vous permettre d’y voir plus clair, découvrons plus en détail les formalités et spécificités propres à la SCI d’attribution.
C’est quoi une SCI d’attribution ?
Une SCI d’attribution (ou SCIA) est une forme juridique spécifique de société civile dont l’objet principal est la construction ou l’acquisition d’un immeuble, en vue de le diviser en lots destinés à être attribués aux associés. En effet, cette structure permet la gestion collective d’un patrimoine immobilier tout en offrant un cadre légal bien défini pour sa répartition.
Concrètement, le capital social de la SCIA est divisé en parts sociales qui correspondent aux différents lots de l’immeuble. Chaque associé devient ainsi propriétaire de parts qui lui confèrent des droits spécifiques sur une portion définie du bien immobilier.
À noter également que la SCI d’attribution présente une certaine souplesse grâce à trois modes d’attribution différents :
- l’attribution en pleine propriété, où l’associé devient propriétaire à part entière de son lot (il peut en disposer librement pour y habiter, le mettre en location, ou le vendre) ;
- l’attribution en jouissance, qui permet uniquement à l’associé de bénéficier du droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les éventuels revenus locatifs (il n’en est pas le propriétaire au sens strict) ;
- l’attribution en nue-propriété, où l’associé est propriétaire du bien, sans pour autant pouvoir l’occuper ou en tirer des revenus.
Pour faire simple, la création d’une SCI d’attribution est une solution judicieuse pour les entreprises ou particuliers qui souhaitent mutualiser leurs apports dans le cadre d’un projet immobilier d’envergure. Cette structure est en effet idéal pour réaliser des acquisitions qui seraient difficilement envisageables individuellement.
Comme dans toute société, les statuts de l’entreprise définissent précisément les droits et la responsabilité de chaque associé, ainsi que les modalités de gestion du bien immobilier. Quant au gérant, il est désigné selon les formalités prévues et veille au bon fonctionnement de la structure dans le respect de la réglementation.
Quelle est la gouvernance d’une SCI d’attribution ?
La gouvernance d’une SCI d’attribution n’est pas très différente de celle d’autres sociétés commerciales ou sociétés civiles. Par exemple, ici aussi, la gestion quotidienne de la société civile d’attribution repose sur les épaules du gérant. Les statuts de la SCI, ou tout document indépendant en fonction de ce que les associés ont décidé, définissent librement les modalités de sa nomination et l’étendue de ses prérogatives. En règle générale, le gérant dispose de pouvoirs étendus qui lui permettent d’administrer la société. Il peut prendre toutes les décisions nécessaires à la bonne gestion du patrimoine, sauf indications contraires dans les statuts.
Bon à savoir : Lorsque le règlement de jouissance est établi selon la loi de 1965 sur la copropriété, le gérant se voit attribuer des prérogatives similaires à celles d’un syndic.
Attention néanmoins, car certaines personnes ne peuvent pas accéder à la fonction de gérant ni même devenir associées de la société civile d’attribution. En effet, cela concerne notamment :
- les individus frappés d’une interdiction d’exercer une activité commerciale ou industrielle ;
- les personnes condamnées à une peine d’emprisonnement pour certaines infractions spécifiques (faux en écriture, vol, banqueroute, etc.).
Dans tous les cas, le pouvoir reste entre les mains des associés lorsqu’il s’agit de décisions cruciales. Effectivement, toutes les décisions qui dépassent les prérogatives du gérant doivent être prises dans le cadre d’une assemblée générale. Il peut par exemple s’agir de la vente forcée des droits des associés défaillants, de la dissolution de la société, ou tout simplement de la constatation de l’achèvement de l’immeuble et de sa conformité avec le descriptif.
Au cours d’une assemblée générale, le principe est plutôt simple. Chaque associé dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation au capital social. Si les statuts peuvent fixer librement les conditions de vote et de quorum, la réglementation (et plus particulièrement le Code de la construction) impose des règles strictes dans deux cas de figure : la vente forcée des droits des associés défaillants et la dissolution de la SCIA. Attention donc à bien rester dans les clous !
Quelles sont les spécificités du statut d’associé dans une SCI d’attribution ?
Contrairement à d’autres formes juridiques d’entreprise, la responsabilité des associés dans une SCI d’attribution ne se limite pas à leurs apports en capital social. En effet, chaque associé est responsable des dettes de la société proportionnellement à sa participation dans le patrimoine social.
Toutefois, il existe un garde-fou important : les créanciers doivent d’abord tenter de recouvrer leurs créances auprès de la société civile avant de se retourner contre les associés individuellement. Ce n’est donc qu’en cas d’insuffisance des fonds sociaux que la responsabilité personnelle des associés peut être engagée.
L’autre particularité majeure du statut d’associé dans une SCIA concerne l’obligation de répondre aux appels de fonds. Ces derniers peuvent en effet être initiés par le gérant pour différentes raisons :
- l’acquisition d’un immeuble ;
- la construction de biens immobiliers ;
- l’aménagement du patrimoine existant ;
- la gestion de dépenses imprévues.
À noter que la montant des contributions aux appels de fonds est calculé proportionnellement aux parts sociales détenues par chaque associé. Un mécanisme d’équilibrage est d’ailleurs prévu par les statuts. Si un écart significatif apparaît entre la participation financière exigée et la valeur du lot attribué, l’associé peut :
- obtenir le remboursement du trop-versé ;
- recevoir un versement complémentaire pour compenser la différence.
Vous vous en doutez, le non-respect de l’obligation de réponse aux appels de fonds entraîne des conséquences qui peuvent être lourdes. On parle ici de la perte du droit de jouissance sur la fraction du bien, de l’impossibilité d’obtenir la propriété du lot en cas de dissolution de la société, ou encore du risque de vente forcée des droits sociaux sur décision de l’assemblée générale. En bref, on ne rigole pas avec ça !
Par ailleurs, en cas de défaillance d’un associé, La SCI d’attribution dispose de plusieurs recours. Elle peut :
- voter la vente forcée de ses parts sociales lors d’une assemblée générale;
- introduire une action en paiement devant le tribunal judiciaire.
Quelle fiscalité pour une SCI d’attribution ?
La fiscalité constitue souvent un élément déterminant lors du choix d’une structure juridique pour un investissement immobilier. Dans le cas de la société civile immobilière d’attribution (SCIA), le régime fiscal présente des particularités intéressantes.
Le principe de transparence fiscale
Première chose à savoir, la SCIA bénéficie d’un régime fiscal particulier dit de « transparence ». En d’autres termes, ce n’est pas la société qui est imposée directement, mais ses associés.
Dans ce cadre juridique spécifique, chaque associé est donc imposé individuellement à l’impôt sur le revenu (IR) selon :
- sa quote-part dans le capital social ;
- sa tranche d’imposition personnelle ;
- les revenus générés par la société civile.
Les implications concrètes pour les associés
La transparence fiscale signifie que l’administration fiscale considère chaque associé comme directement propriétaire de son lot. Par conséquent :
- les bénéfices sont imposés proportionnellement aux parts sociales détenues ;
- les charges liées à la propriété immobilière sont déductibles selon les mêmes proportions.
Notons qu’en cas de résultat négatif de la SCI d’attribution, les associés peuvent imputer leur quote-part du déficit sur leur déclaration d’impôt personnelle et ainsi réduire l’assiette de calcul de leur impôt sur le revenu.
La taxe foncière : une charge individualisée
Conformément au principe de transparence, la taxe foncière n’est pas due par la société civile d’attribution elle-même. En effet, chaque associé est redevable de cet impôt local. La déclaration et le paiement se font donc individuellement. Évidemment, là aussi, le montant est calculé au prorata des parts détenues dans le capital social.
Comme vous pouvez le voir, cette répartition de la charge fiscale a l’avantage de responsabiliser chacun des associés, tout en maintenant une cohérence avec l’esprit collectif propre à la SCI d’attribution.
Comment créer une SCI d’attribution ?
Les formalités de création d’une SCIA ne diffèrent pas réellement de celles d’une société commerciale. Vous devez d’abord commencer par la rédaction des statuts, puisque c’est le document juridique fondamentale qui précise l’objet social de l’entreprise et son fonctionnement interne. Vient ensuite la constitution du capital social, qui se clôture automatiquement par l’attribution d’une attestation de dépôt bancaire.
La procédure se poursuit bien entendu avec la publication d’un avis de création dans un journal d’annonces légales habilité, suivi du dépôt du dossier complet d’immatriculation auprès du guichet unique des formalités d’entreprise.
À l’issue de toutes ces modalités, vous recevrez votre extrait Kbis qui concrétise l’existence juridique de votre SCI d’attribution.
Bon à savoir : Une SCI classique peut être transformée en SCI d’attribution via une simple modification statutaire et quelques formalités administratives complémentaires.
En bref, la société civile immobilière d’attribution offre un cadre juridique idéal pour les projets immobiliers collectifs. Avec ses statuts flexibles et son régime fiscal avantageux, la SCIA permet une gestion optimale du patrimoine tout en protégeant les droits des associés. Que ce soit pour la construction ou l’acquisition d’un immeuble, elle présente de nombreux atouts en termes de responsabilité, sans compter que la répartition des parts et la jouissance des biens s’adaptent aux besoins de chaque investissement.
