Les différents motifs de dissolution d’une SCI

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La dissolution d’une SCI (Société Civile Immobilière) peut survenir à n’importe quel moment de la vie de l’entreprise et pour diverses raisons. Il s’agit ni plus ni moins d’une décision légale et administrative qui vise à mettre un terme à l’existence même de la société, tout en protégeant les intérêts de chacun. À ce titre, les motifs de dissolution sont nombreux : modification de l’objet social, fin d’activité immobilière, expiration de la durée prévue dans les statuts, ou encore mésentente entre associés.

Sachez que mieux comprendre les différentes causes de dissolution peut aider à anticiper les risques et à préparer au mieux la fin de la société. Et cela tombe bien, car on vous propose de vous accompagner pas à pas dans la découverte de ces motifs et des règles qui s’y rapportent.

Les causes légales et statutaires de la dissolution

Lors de la création d’une SCI, et comme pour n’importe quelle société, il est indispensable de rédiger des statuts qui encadrent son fonctionnement. Or, parmi les dispositions prévues dans ce document figurent souvent des clauses relatives à la dissolution. En effet, certaines conditions légales ou statutaires conduisent à dissoudre la société de manière automatique ou volontaire. L’une des premières causes de dissolution concerne entre autres la durée : dans le Code civil et les statuts, il est généralement indiqué que la société prend fin à l’échéance d’une période déterminée (99 ans, par exemple). Si aucune prolongation n’est décidée, la SCI sera considérée comme dissoute à l’issue de ce délai.

Autre motif souvent rencontré, la réalisation ou la disparition de l’objet social. Dans le cadre d’une Société Civile Immobilière, l’activité principale réside la plupart du temps dans l’acquisition, la gestion ou la vente de biens immobiliers. Mais lorsque l’ensemble de ces biens vient à être cédé et qu’il n’existe plus d’opérations à mener, la société peut se voir dissoute pour réalisation de l’objet social. À l’inverse, si cet objet devient impossible à accomplir, la SCI perd sa raison d’être. Par exemple, si un changement majeur dans la législation considère l’activité comme illégale, ou si les biens sont expropriés sans possibilité de poursuite, la dissolution s’impose de plein droit.

Par ailleurs, les statuts peuvent inclure des clauses qui prévoient une dissolution anticipée en cas de survenance d’un événement spécifique. Cela peut toucher la structure de l’entreprise, le niveau de participation des associés ou le type d’activité exercée. Dans la pratique, ces dispositions statutaires fixent des règles claires lorsque certains scénarios se réalisent (par exemple, un nombre d’associés inférieur au minimum requis).

Enfin, il ne faut pas négliger l’hypothèse d’une décision unanime ou majoritaire de l’assemblée générale des associés. Dans ce cas, la dissolution résulte simplement de la volonté collective de mettre un terme à la vie de la société, quelle qu’en soit la raison. Cette démarche doit évidemment respecter les formalités légales : convocation à l’assemblée, ordre du jour qui précise la décision de dissoudre la SCI, rédaction d’un procès-verbal, etc. Les associés peuvent ainsi choisir de procéder à une fermeture anticipée, pour mieux organiser la sortie et la répartition des parts.

Les motifs de dissolution liés aux difficultés internes et externes

Outre les fondements strictement légaux et statutaires, la dissolution d’une SCI peut aussi résulter de motifs plus concrets ou inattendus. Parmi eux figure la mésentente grave entre associés. Car oui, dans une Société Civile Immobilière, ou n’importe quelle société, la bonne entente est un facteur de taille : le principe même d’une SCI repose sur la gestion commune de biens, chaque associé détenant des parts et participant aux décisions. Lorsque cette coopération se dégrade de manière durable, il devient impossible de conserver un fonctionnement harmonieux. Si aucune issue amiable n’est trouvée, la dissolution judiciaire peut donc être prononcée par le tribunal, à la demande d’un ou plusieurs associés.

Bon à savoir : Cette procédure s’appuie sur l’art. 1844-7 du Code civil et exige de prouver que le conflit compromet l’activité de la société et qu’aucune solution de médiation n’est envisageable.

La liquidation d’une SCI peut également faire suite à de graves difficultés financières. Par exemple, si la société se retrouve dans une situation d’endettement insurmontable et que les recettes locatives ou issues de la vente des biens ne permettent plus de couvrir les charges, la décision de dissoudre la SCI devient inévitable. Dans ce cas, on parle alors de « faillite » ou de liquidation judiciaire, bien que le terme exact pour une SCI soit plutôt « redressement » ou « liquidation » selon la gravité des circonstances. Le tribunal saisi va alors examiner le dossier, évaluer les dettes et nommer, si nécessaire, un liquidateur chargé de mener la procédure à son terme.

Des motifs extérieurs peuvent enfin précipiter la dissolution. Par exemple, l’expropriation des biens immobiliers détenus par la SCI, sans possibilité de compensation suffisante, peut rendre l’objet social caduc. Les changements dans la réglementation immobilière ou dans la fiscalité sont aussi susceptibles d’affecter lourdement la viabilité de l’activité. Dans de telles situations, les associés n’ont souvent d’autres choix que de convoquer une assemblée afin de discuter de la fermeture anticipée de la SCI.

Bien entendu, il existe d’autres circonstances particulières, chaque entreprise ayant ses spécificités, mais celles que nous venons d’aborder constituent les causes les plus fréquentes de dissolution d’une Société Civile Immobilière. Dans chacun de ces cas, l’accompagnement d’un professionnel du droit ou d’un expert-comptable peut d’ailleurs s’avérer précieux pour respecter toutes les formalités et défendre les intérêts de la SCI.

Bon à savoir : À ce stade, il est important de comprendre que la dissolution n’est que la première étape du processus. Elle est suivie de la liquidation, c’est-à-dire l’ensemble des opérations qui ont pour but de régler les dettes, de vendre les actifs restants (s’il y en a) et de partager l’éventuel boni de liquidation entre les associés. Le liquidateur (qui peut être nommé parmi les associés ou choisi à l’extérieur) joue un rôle essentiel. Il procède au recouvrement des créances, à la vente des biens et à la clôture des comptes de la société. Ce n’est qu’une fois ces étapes accomplies que la SCI pourra être radiée du Registre du commerce et des sociétés.

 

La dissolution d’une SCI résulte de potentiels motifs variés : fin de la durée statutaire, mésentente entre associés, difficultés financières ou encore perte de l’objet social. Qu’elle soit volontaire ou judiciaire, cette procédure implique toujours une série de formalités précises, de la décision de l’assemblée à la liquidation et la radiation. Bien anticiper chaque étape et se faire accompagner par des professionnels du droit vous garantit une fermeture dans les règles, en plus de protéger au mieux l’intérêt de la société et de ses associés.

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