La dissolution d’une SCI (Société Civile Immobilière) n’est jamais anodine, notamment parce qu’elle déclenche des conséquences fiscales spécifiques. Qu’il s’agisse d’une procédure volontaire décidée par les associés ou de l’aboutissement naturel des statuts, la clôture de cette société impose de respecter des étapes précises. En effet, si la création d’une SCI génère déjà des obligations, sa cession ou sa liquidation comporte aussi des implications particulières, tant sur l’impôt que sur les droits dont il faut s’acquitter.
Dans cette page, on vous propose d’étudier de manière simple et pratique quelles sont les principales règles d’imposition lors de la dissolution d’une SCI, comment se fait le calcul du boni, et quelles sont les incidences pour les associés. On verra également quelles sont les déclarations du liquidateur et comment éviter les écueils sur votre chemin.
Comprendre le cadre fiscal de la dissolution d’une SCI
La dissolution d’une SCI marque la fin de son activité. Elle entraîne une cessation sur le plan juridique et, par voie de conséquence, des répercussions au niveau fiscal. Dès lors qu’une décision de mettre un terme à la société est prise, il est essentiel d’analyser la fiscalité applicable pour ne pas omettre des obligations légales et éviter des pénalités ultérieures.
En premier lieu, il faut acter la dissolution dans un procès-verbal d’assemblée générale extraordinaire, signé à la date fixée par les associés. De cette manière, la société enclenche la procédure légale de liquidation et doit nommer un liquidateur. Ce dernier a pour mission de régler les dettes, de récupérer les créances, de procéder à la vente d’éventuels actifs et de répartir le solde (le boni) entre les associés. Le liquidateur est également responsable d’effectuer toutes les formalités fiscales, dont la déclaration de cessation auprès de l’administration fiscale et la régularisation de la TVA, si la SCI était soumise à cette taxe.
L’assujettissement à l’impôt dépend en grande partie du régime choisi lors de la création de la SCI. En principe, une SCI est soumise à l’impôt sur le revenu, sauf si elle a opté pour l’impôt sur les sociétés. Dans le premier cas, les associés sont imposés directement sur les bénéfices réalisés par l’entreprise, suivant leur quote-part des parts dans le capital. Dans le second, c’est la société elle-même qui est redevable de l’impôt sur ses bénéfices.
Lors de la dissolution, plusieurs conséquences fiscales peuvent apparaître. D’abord, il y a la déclaration de fin d’activité. L’administration fiscale est alertée que la SCI cesse définitivement son exercice. On parle alors de cessation d’activité, ce qui implique un arrêt des comptes et un bilan de clôture sur le plan comptable. Ensuite, si la société détient encore des biens immobiliers, il est nécessaire de procéder à leur vente ou de les distribuer aux associés. Dans un cas comme dans l’autre, ces opérations déclenchent potentiellement des impôts sur la plus-value (ou sur la value réelle constatée).
Enfin, lors de la répartition du solde, si la dissolution fait ressortir un boni de liquidation, c’est-à-dire un montant positif après paiement de toutes les dettes, ce boni peut constituer pour chaque associé un revenu imposable. Le traitement exact dépend du statut (personne physique ou morale) et du régime d’imposition en vigueur. Par exemple, pour un particulier assujetti à l’impôt sur le revenu, ce boni est souvent assimilé à une plus-value de cession de parts sociales, soumise à une taxation spécifique en fonction du calcul légal.
L’enjeu est donc double, puisqu’il faut anticiper la fiscalité pour préparer la clôture de la SCI et réaliser les formalités dans les délais pour éviter des majorations ou redressements ultérieurs.
Le traitement du boni de liquidation et les impacts sur les associés
Lorsque la société procède à sa liquidation, le liquidateur dresse les comptes de clôture et détermine le montant à répartir entre les associés. Comme vu précédemment, ce solde s’appelle le boni de liquidation et résulte de la différence entre la valeur des biens vendus (ou repris par les associés) et le passif restant à régler (incluant l’éventuel capital social restant). Le boni reflète donc les bénéfices finaux qui n’ont pas encore été distribués à la date de la clôture.
Sur le plan fiscal, ce boni est souvent comparé à une plus-value sur des parts de SCI. Pour un associé-personne physique, la législation assimile d’ailleurs le boni de liquidation à une cession de parts, d’où un traitement similaire à celui d’une plus-value mobilière. La fiscalité diffère toutefois selon que l’on applique le régime réel ou d’autres systèmes, ainsi que selon la durée de détention des parts. Dans tous les cas, le principe est de considérer le surplus distribué comme un gain et de le soumettre à l’impôt sous forme de plus-value ou de dividende.
S’il s’agit d’une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés (IS), le boni peut être imposé comme une distribution de dividendes. Le prélèvement forfaitaire unique (PFU) s’applique alors, ce qui inclut l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux (17,2 %). En revanche, si la société est soumise à l’impôt sur le revenu, on parlera le plus souvent de plus-value de cession de droits sociaux, avec notamment un abattement selon la durée de détention.
Il est capital de s‘assurer également que la SCI a intégré dans ses opérations une vente d’actifs immobiliers avant la fin de la liquidation, car cela peut générer une plus-value immobilière. Dans ce cas, c’est le mécanisme d’imposition des plus-values immobilières qui s’applique, avec ou sans exonération, selon la durée de détention et l’éventuel caractère professionnel ou non de l’activité.
Bon à savoir : Une SCI considérée comme transparente (imposition au nom des associés) se voit appliquer les règles de la plus-value immobilière des particuliers, alors qu’une SCI soumise à l’IS verra ses plus-values soumises au taux prévu pour les sociétés.
Soulignons que le traitement du boni de liquidation n’est pas la seule obligation fiscale : les associés doivent aussi procéder à la déclaration de ce revenu dans leur propre déclaration de revenus, en indiquant la nature du gain et en remplissant les formulaires appropriés. Les éventuelles exonérations ou abattements pour durée de détention, s’ils s’appliquent, doivent être justifiés.
Enfin, la question du calcul de la plus-value se fait généralement en tenant compte du prix d’acquisition des parts (ou de la valeur d’apport lors de la création de la SCI), ainsi que des éventuels frais d’acquisition. Le droit fiscal étant très précis sur ce point, mieux vaut se faire accompagner par un expert du sujet pour ne pas omettre de coûts déductibles. Toute erreur se traduirait en plus par une potentielle surfacturation de l’impôt et des pénalités potentielles si l’administration fiscale constate l’anomalie.
Les démarches déclaratives et la clôture fiscale
Dès la décision de dissolution et la nomination du liquidateur, la première formalité consiste à officialiser auprès des autorités. Ce dernier doit ainsi transmettre une déclaration de cessation au service des impôts compétent, qui informe les services fiscaux que la société n’exerce plus aucune activité et enclenche sa liquidation.
À ce stade, la SCI doit aussi établir un bilan de clôture qui arrête ses comptes, afin de calculer la base d’imposable pour la période allant du début de l’exercice en cours à la date de la dissolution. Selon le régime fiscal adopté, il peut s’agir d’une liasse fiscale relevant de l’impôt sur les sociétés ou d’une déclaration 2072 pour les SCI qui relèvent de l’impôt sur le revenu.
Bon à savoir : La dernière période d’imposition doit être clairement identifiée pour que l’administration calcule correctement les impôts éventuellement dus.
Par ailleurs, si la SCI facturait des loyers soumis à la TVA, il faut procéder à une déclaration spécifique mentionnant la cessation de l’activité. Toute TVA collectée doit être reversée et la société peut procéder à la déduction de la TVA supportée, si elle y est éligible. Une fois cette opération effectuée, le service des impôts opère la radiation du numéro de TVA.
Après ces formalités, la répartition du boni, s’il existe, est l’étape suivante. Les associés reçoivent leur part en euros, calculée en fonction de leur nombre de parts et de la valeur nette comptable. Chacun doit ensuite intégrer ce montant dans sa déclaration de revenus et payer, le cas échéant, l’impôt sur la plus-value ou sur les dividendes. Ce versement met fin à la société d’un point de vue fiscal, mais il reste à effectuer la publicité de la clôture dans un journal d’annonces légales ou service de presse en ligne agréé, puis à procéder à la radiation du Kbis pour finaliser la fin de l’entreprise.
Chacune de ces étapes doit évidemment être effectuée dans l’ordre et dans les délais imposés par la loi, sous peine de majorations et d’intérêts de retard. À noter que dans certains cas, la société peut faire l’objet d’un contrôle pour vérifier la valeur déclarée lors de la vente des actifs ou le calcul d’éventuelles plus-values. Il est donc vivement recommandé d’anticiper la procédure de liquidation, de solliciter un expert-comptable ou un avocat spécialisé en fiscalité immobilière, et de conserver tous les justificatifs relatifs à la création, à l’exploitation et à la clôture de la SCI.
Vous l’aurez compris, la dissolution d’une SCI entraîne des conséquences fiscales qu’il convient d’anticiper et de maîtriser. Du calcul du boni de liquidation à la déclaration de cessation, chaque étape doit être conduite avec soin pour respecter le régime d’imposition en vigueur. Et on ne le dira jamais assez, l’aide d’un professionnel du droit est vivement recommandée pour sécuriser l’ensemble des formalités et respecter la fiscalité applicable.