L’avenir du bien immobilier après la dissolution de la SCI

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Lors de la dissolution d’une SCI, de nombreuses questions se posent quant au devenir du bien immobilier (ou des biens, lorsqu’il y en avait plusieurs). Faut-il le vendre ? Faut-il l’attribuer à un associé ? Et quelles sont les conséquences fiscales juridiques de la décision prise ? Pour prendre le meilleur chemin, mieux vaut donc comprendre les différentes options qui s’offrent à vous et leurs impacts.

Dans cette page, nous allons vous présenter de manière claire toutes ces possibilités.

L’attribution du bien immobilier aux associés

L’une des premières solutions consiste à répartir directement l’immobilier détenu par la SCI entre les membres de la société.

En pratique, si les statuts de la SCI le prévoient ou si l’assemblée générale extraordinaire l’autorise, l’entreprise peut attribuer le bien aux associés à titre de partage. On parle alors de partage en nature. Les associés deviennent copropriétaires du bien immobilier en fonction du nombre de parts qu’ils détenaient dans le capital social. C’est une option intéressante lorsque ces derniers veulent continuer de gérer l’immobilier ensemble ou d’en jouir personnellement, sans recourir à une vente immédiate.

Pour autant, cette option n’est pas sans conséquences, notamment sur le plan juridique et fiscal. En effet, la valeur du bien au moment du partage doit être évaluée pour déterminer l’éventuel boni de liquidation (la somme ou la valeur nette attribuée à chaque associé après paiement des dettes de la SCI). Et le régime d’imposition qui s’applique à ce partage dépend spécifiquement de la nature du bien immobilier et du régime fiscal dont la SCI bénéficiait. L’impôt dû peut donc varier selon les règles de l’impôt sur le revenu ou de l’impôt sur les sociétés.

À noter également que la décision d’attribution directe doit prendre en compte les avantages et les coûts potentiels, comme les droits d’enregistrement ou les frais de notaire. Dans certains cas, le fait d’attribuer le bien immobilier en nature peut aussi générer des frais supplémentaires par rapport à une vente classique. De plus, si les associés ne sont pas d’accord sur le partage, il peut s’avérer nécessaire de recourir à une décision judiciaire, ce qui ne fait qu’alourdir la procédure et rallonger les délais de dissolution.

Si vous faites ce choix, mieux vaut demander l’avis d’un professionnel, notaire ou avocat spécialisé. Celui-ci vous éclairera sur les conséquences sociales et fiscales de votre projet, vous évitant toute mauvaise surprise.

La vente du bien immobilier et la distribution du produit de la vente

Autre possibilité lors de la dissolution d’une SCI, la vente du bien immobilier (ou des biens) qui appartient à la société et la distribution du produit de la vente entre les associés (selon leurs parts dans le capital). C’est l’option la plus couramment retenue, que ce soit parce que les associés souhaitent se désengager totalement de l’immobilier ou parce que l’assemblée générale décide que l’entretien et la gestion future du bien ne sont pas envisageables.

Toutefois, avant de procéder à la vente, un liquidateur doit être nommé pour mener à bien la liquidation. Il représente dès lors la société et s’occupe de toutes les opérations nécessaires, comme la signature du compromis de vente, la réalisation des diagnostics obligatoires, ou encore la répartition finale du prix.

Une fois le bien cédé, le montant obtenu est utilisé pour régler les éventuelles dettes de la SCI (frais de justice, dépenses de fonctionnement, etc.). S’il reste un solde positif, ce surplus constitue le boni de liquidation et se voit réparti entre les associés selon le nombre de parts détenues.

Du point de vue de la fiscalité, la plus-value éventuellement réalisée lors de la vente est évidemment soumise à l’impôt. Là encore, le régime d’imposition applicable dépend du statut fiscal de la SCI (impôt sur les sociétés ou impôt sur le revenu), mais il varie également en fonction de la durée de détention du bien. Cette dernière impacte notamment les exonérations potentielles de plus-value, qui peuvent être partielles ou totales.

La vente du bien immobilier peut présenter un intérêt pratique, car les associés n’ont plus à se préoccuper de son avenir et des potentielles conséquences d’une indivision ou d’un partage. Cependant, il est préférable d’anticiper la conjoncture du marché immobilier, parce que le prix de vente influence directement le montant du boni de liquidation. C’est un point d’autant plus important que si la SCI a des obligations en cours (prêt bancaire, etc.), le produit de la vente doit d’abord couvrir ces dettes avant tout.

Le transfert du bien immobilier à un associé ou à une nouvelle structure

Dans certaines situations, la dissolution d’une SCI peut s’accompagner du transfert du bien immobilier à un associé spécifique, voire à une autre entité (par exemple, une nouvelle entreprise ou une autre société immobilière). C’est un scénario à envisager lorsque l’un des associés souhaite continuer à exploiter ledit bien à titre individuel ou le réintroduire au sein d’une structure distincte.

Le rachat du bien par un associé

Il arrive qu’un associé propose de racheter le bien détenu par la SCI, une opération qui équivaut alors à une vente au profit de l’associé (celui-ci en acquiert la pleine propriété). Le prix de cession doit bien sûr refléter la valeur réelle du bien sur le marché, sous peine que l’administration fiscale requalifie la transaction et lance un redressement. L’associé acquéreur doit également tenir compte des impôts sur la plus-value éventuelle. Une fois l’opération finalisée, les autres associés reçoivent leur part du prix et la société peut poursuivre la procédure de liquidation et de radiation.

Le transfert du bien immobilier à une nouvelle structure

Il est aussi possible que la SCI décide de céder le bien immobilier à une nouvelle entreprise ou à une autre société civile ou commerciale. Toutefois, c’est une démarche qui s’inscrit le plus souvent dans une volonté plus large de réorganisation du capital ou des actifs. Par exemple, les associés peuvent créer une seconde SCI plus adaptée à leurs besoins (changement de régime fiscal, constitution d’un nouveau capital social, etc.). Le bien est alors apporté à cette nouvelle entité.

Mais attention, ce type d’opération n’est pas anodin. Mieux vaut savoir dans quoi vous mettez les pieds pour éviter des conséquences désastreuses. Nous vous recommandons vivement d’avoir recours aux services d’un expert-comptable ou de tout autre professionnel susceptibles de vous guider.

Bon à savoir : Avant tout transfert, les associés doivent s’assurer que les statuts de l’entreprise autorisent une telle opération. Dans la plupart des situations, une majorité renforcée est requise pour valider la cession des actifs à un associé ou à une autre structure.

 

Vous avez pu le constater, lors de la dissolution d’une SCI, l’avenir du bien immobilier dépend avant tout des objectifs des associés. Attribution directe, vente, transfert à un associé ou à une autre structure, chaque option présente ses avantages et ses inconvénients. Nous ne pouvons donc que vous conseiller de réfléchir posément et de privilégier un accompagnement professionnel pour optimiser l’opération et ses conséquences.

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