Qu’est-ce qu’un bail commercial ?

Le bail commercial est une notion clé de la vie de beaucoup d’entreprises : il permet à un locataire (personne physique ou morale) d’exploiter une activité commerciale, artisanale ou industrielle dans les locaux loués. Mais qu’est-ce qu’un bail commercial ? Comment fixer le montant de son loyer ? Comment réviser ce loyer ? Comment rédiger le contrat de bail ? Pour vous aider à y voir plus clair, Agence Juridique vous propose de faire le point sur le bail commercial !

Qu’est-ce qu’un bail commercial ?

Définition

Un bail commercial est un contrat de location qui régit la location d’un bien immobilier utilisé pour une activité commerciale, industrielle ou artisanale. Il s’agit d’un contrat conclu entre un bailleur (généralement le propriétaire des locaux) et un locataire. Le locataire peut être une personne physique (le commerçant ou l’artisan qui va exercer son activité dans les locaux) ou une personne morale (une société ou une association par exemple). Ce type de bail est utilisé pour louer divers types de locaux, comme par exemple :

• Magasins ;
• Bureaux ;
• Entrepôts ;
• Usines ;
• Ateliers.

Attention : le bail commercial ne doit pas être confondu avec le fonds de commerce. Le bail commercial est un contrat de location de locaux, tandis que le fonds de commerce est un ensemble de biens (corporels et incorporels, comme le nom commercial, le matériel, etc.) permettant l’exploitation d’une activité commerciale. Le fonds de commerce comprend notamment le droit au bail : il s’agit du droit dont bénéficie le locataire d’utiliser ses locaux pendant une certaine durée. Le locataire peut parfaitement décider de céder son bail commercial en cours de validité.

Quelle différence entre un bail commercial et un bail professionnel ?

La principale différence entre un bail commercial et un bail professionnel réside dans l’utilisation du bien loué. Le bail commercial concerne la location d’un bien immobilier utilisé pour une activité commerciale, industrielle ou artisanale. Le locataire peut y exercer une activité commerciale, vendre des produits ou des services, stocker son inventaire, recevoir des clients ou des fournisseurs, etc. À l’inverse, le bail professionnel concerne la location d’un bien immobilier utilisé pour une activité professionnelle non-commerciale. Ce type de bail est donc approprié pour les personnes exerçant une profession libérale. Il peut s’agir d’une profession réglementée (les avocats, médecins, experts-comptables, etc.) ou non-réglementée (consultant, illustrateur, informaticien, etc.).

Le statut des baux commerciaux : de quoi s’agit-il ?

Les baux commerciaux sont régis par un ensemble de lois spécifiques. À ce titre, il diffère en plusieurs points du bail résidentiel. L’objectif principal du statut des baux commerciaux est de protéger le locataire. Ce dernier se voit alors accordé un certain nombre de droits et d’avantages, par exemple :

• Le droit au renouvellement du bail au bout de 9 ans ;
• Le versement d’une indemnité d’éviction en cas de non-renouvellement ;
• La révision du loyer tous les 3 ans ou automatiquement en fonction d’une clause d’échelle mobile.

Le locataire bénéficie ainsi d’une certaine protection et stabilité. Il peut exercer son activité sereinement et en tout sécurité. Pour bénéficier du statut des baux commerciaux, le locataire doit être immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) ou au Répertoire des Métiers (RM), en application de l’article L145-1, I du Code de commerce.

Obligations du bailleur

Le Code de commerce impose au bailleur d’un local commercial plusieurs obligations envers son locataire :

1. Délivrer un local en bon état d’usage : le bailleur doit fournir un local en bon état d’usage et de réparation. Il doit notamment veiller à ce que les installations électriques, sanitaires, de chauffage et de sécurité soient conformes aux normes en vigueur. Avant l’entrée du locataire dans les locaux, le bailleur doit organiser un état des lieux (loi Pinel).
2. Assurer la jouissance paisible du local : le bailleur doit garantir au locataire la jouissance paisible du local. Il ne doit pas entraver l’exercice de l’activité commerciale du locataire en limitant son accès au local ou en perturbant son activité.
3. Entretenir les parties communes : le bailleur doit assurer l’entretien des parties communes (hall, escaliers, ascenseur, etc.) et des équipements collectifs du bâtiment.
4. Réaliser les travaux nécessaires : le bailleur est tenu d’effectuer les travaux nécessaires pour assurer la sécurité et la salubrité du local, notamment en cas de vétusté ou de sinistre. Il doit également réaliser les travaux de gros entretien et de grosses réparations des parties privatives du local. Les petits travaux d’entretien et de maintenance sont à la charge du locataire.
5. Respecter le plafonnement des loyers : en cas de renouvellement du bail, le bailleur doit respecter le plafonnement des loyers, qui est fixé en fonction de la situation géographique du local et de sa catégorie.

Obligations du locataire

Le régime des baux commerciaux impose également des obligations au locataire :

1. Payer le loyer : en cas de non-paiement, le locataire s’expose à certaines sanctions. Il peut être forcé de payer les loyers manquants (action en paiement) mais peut également voir le bail résilié (action en résiliation du bailleur).
2. Utiliser les lieux conformément à leur destination : le locataire doit utiliser les locaux conformément à l’objet qui lui est assigné par le bailleur. Un local commercial peut être adapté à un seul objet, plusieurs objets déterminés, ou tous les objets. Dans ce dernier cas, il s’agit d’un bail « tous commerces ». Si le locataire souhaite utiliser les locaux pour un autre objet que la destination prévue par le bailleur, il doit recueillir l’accord de ce dernier.
3. Entretenir les locaux : le locataire est dans l’obligation de maintenir les locaux loués dans un bon état. Il peut donc être amené à réaliser divers travaux d’entretien : parquets, moquettes et autres sols, appareils de chauffage, compteurs électriques, sanitaires, fenêtres et volets, peintures et tapisseries, etc.
4. Assurer la tranquillité des locaux : le locataire doit veiller à ce que l’exploitation des locaux ne provoque pas de nuisances (sonores, olfactives par exemple) pour le voisinage.
5. Restituer les locaux en bon état : à la libération des locaux, le locataire est dans l’obligation de restituer les lieux dans leur état d’origine. Le local doit être nu, c’est-à-dire sans mobilier ou outillage.

Quelle est la durée minimale d’un bail commercial ?

Principe

La durée minimale d’un bail commercial est de 9 ans. Cela signifie que lorsqu’un bail commercial est conclu, il doit être conclu pour une durée minimale de 9 ans. Il s’agit d’une obligation légale : si un bail commercial est conclu pour une durée inférieure à 9 ans, il est nul et sans effets. À l’issue de cette période de 9 ans, le bail est renouvelé automatiquement pour une nouvelle période de 3 ans, sauf si le bailleur ou le locataire donne congé avec un préavis de 6 mois. Cette prolongation est tacite, c’est-à-dire qu’elle s’opère de plein droit, sans qu’il soit nécessaire de signer un nouveau contrat de bail. Les parties au contrat de bail (bailleur et locataire) peuvent, si elles le désirent, prévoir une durée plus longue dans le contrat de bail. Attention cependant : si le bail est conclu pour une durée supérieure à 12 ans, il doit obligatoirement être rédigé par un notaire. Il s’agit donc d’un acte authentique.

Exceptions

La durée minimale de 9 ans ne s’applique pas dans certains cas particuliers. Il existe en effet deux types de baux commerciaux qui dérogent à ce minimum :

• Les baux précaires (ou baux dérogatoires) : il s’agit d’un type de bail commercial d’une durée maximale de 3 ans, qui permet au locataire d’occuper les lieux sans s’engager sur une durée longue. Le bail dérogatoire est souvent utilisé pour permettre à un locataire de tester une activité commerciale, sans prendre le risque de s’engager sur une longue durée. Attention cependant : le bail dérogatoire ne permet pas au locataire de bénéficier des mêmes avantages que le bail commercial classique, notamment en terme de durée minimale, de fixation du loyer et de renouvellement automatique,
• Les baux de courte durée (ou baux de location saisonnière).

Bail 3-6-9 : de quoi s’agit-il ?

Le bail 3-6-9 est l’appellation utilisée pour parler du bail commercial classique. Il s’agit de la forme de bail commercial la plus répandue en France. Ce nom provient de la durée du bail, qui est de 9 ans au total. Tous les 3 ans, le locataire peut décider de résilier le bail. On parle de résiliation triennale. Cette résiliation peut donc intervenir au bout de 3 ans, de 6 ans, ou au bout de 9 ans à l’expiration du bail. Pour mettre fin au bail, le locataire n’a pas besoin de se justifier. Il doit cependant respecter une période de préavis de 6 mois avant chaque échéance triennale. Le bail 3-6-9 est avantageux pour le locataire, car il lui permet de limiter la durée de son engagement à trois ans renouvelables, tout en bénéficiant d’une certaine stabilité pour son activité commerciale pendant les 9 ans du bail. En revanche, le bailleur est soumis à une certaine incertitude quant à la durée réelle de la location et la date d’expiration effective du bail. En effet, le bailleur ne bénéficie pas de la possibilité de résilier le bail tous les 3 ans. Il ne peut résilier le bail que dans certains cas prévus par la loi, tels que le non-paiement des loyers ou la violation de ses obligations contractuelles par le locataire.

La rédaction du contrat de bail commercial : comment procéder ?

La conclusion d’un bail commercial doit être formalisée par un contrat de bail. La rédaction d’un contrat de bail commercial est une étape importante pour tout propriétaire de local commercial et pour tout locataire qui souhaite exploiter une activité commerciale, artisanale ou industrielle dans un local.

Forme

La loi n’impose pas de forme particulière pour le contrat de bail commercial. Celui-ci peut donc très bien être conclu sous forme verbale entre les deux parties concernées. Ce bail verbal relève du statut des baux commerciaux et a une durée minimale de 9 ans. Il est cependant conseillé de conclure un contrat sous forme écrite. En cas de litige, le document écrit pourra servir de preuve de l’existence d’un contrat. Les obligations et droits respectifs des parties sont alors clairement définis et il n’y a pas d’incompréhension possible. Le bail écrit peut être rédigé sous format papier, ou sous forme électronique. Bon à savoir : si la durée du bail excède 12 ans, il est nécessaire de passer par un notaire pour rédiger le contrat. Il s’agit donc d’un acte authentique.

Contenu

Si les parties décident de rédiger le contrat de bail, ce document doit obligatoirement comporter les mentions suivantes :

• Coordonnées complètes des deux parties ;
• Désignation précise du local (adresse, étage, numéro de lot, surface, etc.) ;
• Droit au renouvellement du bail ;
• Durée minimale du bail (9 ans) et la durée du bail renouvelé ;
• Possibilité de résolution anticipée du bail par le locataire qui a demandé ses droits à la retraite ou le bénéfice d’une pension d’invalidité ;
• Régime de la déspécialisation pour demander un changement d’activité en cours de bail ;
• Révision du loyer : soit triennale, soit en fonction d’une clause d’indexation ;
• Montant des charges, impôts et taxes ;
• Réglementation sur le dépôt de garantie : le propriétaire doit verser au locataire des intérêts lorsque le dépôt de garantie dépasse 3 ou 6 mois de loyers ;
• Modalités de mise en œuvre d’une clause résolutoire : Clause prévoyant la résiliation automatique du contrat en cas de manquement à une obligation contractuelle par l’une des parties (exemple : non-paiement du loyer) ;
• Modalités pour donner congé et mettre fin au bail commercial ;
• Modalités pour demander le renouvellement du bail ;
• Cession du bail : le contrat ne peut pas prévoir une clause qui interdit au locataire de céder son bail ;
• Redressement et liquidation judiciaire : le contrat ne peut pas prévoir que le bail est automatiquement résilié en cas de procédures collectives.

À noter : la rédaction du contrat de bail est cruciale. En cas d’absence d’une de ces mentions obligatoires, le contrat risque d’être considéré comme nul. Ainsi, il peut être utile de faire appel à un avocat spécialisé en droit immobilier pour la rédaction du contrat de bail commercial, afin de garantir la conformité du contrat aux exigences légales et réglementaires en vigueur, ainsi que pour protéger les intérêts des deux parties.

Documents à annexer

Le bailleur doit annexer au contrat de bail un certain nombre de documents :

• État des lieux : la loi Pinel prévoit, pour les contrats signés à compter du 20 juin 2014, l’obligation d’établir un état des lieux d’entrée et de sortie contradictoire et amiable ;
• Annexe environnementale pour les locaux à usage de bureaux ou de commerce ⩾ à 2000 m2 ;
• Inventaire des charges, impôts, taxes et redevances fourni par le propriétaire lié au bail conclu ou renouvelé depuis le 5 novembre 2014 ;
• Liste des travaux réalisés depuis 3 ans et ceux prévus pour les 3 années à venir ;
• Diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
• État des risques naturels et technologiques (ERNT). Ce document doit être annexé au bail commercial et dater de moins de 6 mois.

Comment fixer le loyer d’un bail commercial ?

Fixation initiale

Le montant initial du loyer du bail commercial n’est pas réglementé. Ainsi, les parties s’accordent entre elles sur un montant au moment de la signature du contrat de bail. Il peut être calculé au mètre carré ou en fonction d’un montant forfaitaire, et peut être assorti de charges locatives. Tout comme le montant, les modalités de paiement du loyer sont libres. Il peut s’agit d’un paiement mensuel ou trimestriel, en début ou en fin de mois, etc. Bon à savoir : en principe, si le bail prévoit que les locaux sont utilisables pour « tous commerces », le loyer est un peu plus élevé que pour les baux à activité unique.

Dépôt de garantie et droit d’entrée

Si le contrat de bail le prévoit, le locataire peut être tenu de verser d’autres sommes en plus du loyer :

• Un dépôt de garantie : il s’agit d’une somme d’argent versée par le locataire au moment de la signature du bail commercial, en garantie du paiement des loyers et des charges locatives. Le dépôt de garantie doit être restitué au locataire à l’expiration du bail, déduction faite des éventuelles sommes dues au bailleur.
• Un pas-de-porte (ou droit d’entrée) : Le pas-de-porte est une somme d’argent versée par le locataire au moment de la conclusion du bail commercial, en contrepartie du droit d’exploiter une activité commerciale dans le local. Il s’agit d’une sorte de droit d’entrée dans le local commercial. Son montant est librement fixé par les parties au moment de la signature du bail, il correspond généralement à 3 ou 6 mois de loyers. Le montant du pas de porte et les modalités de versement doivent obligatoirement être mentionnés dans le contrat de bail commercial.

Comment réviser le loyer d’un bail commercial ?

Réviser le loyer initial du bail commercial

Le loyer initial du bail commercial peut être révisé à la demande du bailleur ou du locataire. Cette révision du loyer ne peut pas intervenir à n’importe quel moment : il convient de respecter un délai de 3 ans entre chaque révision. La révision triennale du loyer peut être demandée par le propriétaire ou le locataire dans un délai de 3 ans après l’un des moments suivants :

• Entrée du locataire dans les locaux ;
• Renouvellement d’un bail précédent ;
• Prise d’effet de la précédente révision.

La demande de révision du loyer est transmise à l’autre partie par un acte de commissaire de justice (anciennement huissier de justice) ou par lettre recommandée avec accusé de réception. Pour calculer le loyer selon la règle de la révision triennale du loyer, on applique une des règles suivantes :

• L’Indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) pour les activités commerciales ou artisanales ;
• L’Indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) pour les autres activités.

Pour éviter des augmentations de loyer trop importantes et protéger le locataire au maximum, la révision triennale est en principe plafonnée. Ainsi, elle ne peut pas dépasser la variation de l’indice des loyers commerciaux (ILC ) ou de l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT). Pour les contrats conclus ou renouvelés depuis septembre 2014, la variation de loyer ne peut pas conduire à une augmentation supérieure pour une année, à 10 % du loyer payé au cours de l’année précédente. Cependant, le bailler pourra demander une augmentation de loyer déplafonnée dans certains cas :

• Lorsque la durée du bail excède 12 ans : les clauses relatives au plafonnement ne s’appliquent pas ;
• Lorsque la valeur locative du local augmente : la réalisation de travaux qui a une incidence positive sur l’activité du locataire peut, par exemple, justifier une augmentation de loyer déplafonnée. De même, la modification des facteurs matériels de commercialité (l’importance de la rue/quartier/ville du local, les transports disponibles, l’attrait que représente l’emplacement) peut justifier un déplafonnement ;
• En cas de changement d’activité par le locataire, par rapport à l’activité spécifiée dans le bail (déspécialisation) ;
• Pour certains types de locaux : les locaux à usage exclusif de bureaux par exemple échappent à la règle du plafonnement, tout comme les terrains nus et les locaux monovalents.

Réviser le loyer du bail commercial renouvelé

Quand le contrat de bail arrive à expiration (au bout de 9 ans minimum), le locataire bénéficie du droit au renouvellement du bail commercial. Pour bénéficier de ce droit au renouvellement, le locataire doit respecter les conditions suivantes :

• Obligation pour le locataire d’être propriétaire du fonds de commerce ;
• Obligation pour le locataire d’être immatriculé au registre du commerce et des sociétés (RCS) pour un commerçant ou au registre national des entreprises (RNE) pour un artisan ;
• Exploitation du fonds de commerce de manière effective dans les locaux au cours des 3 années qui ont précédé la date d’expiration du bail ou de sa reconduction.

Bon à savoir : pour bénéficier du renouvellement du bail commercial, le locataire devait auparavant être de nationalité française. La loi Pinel de 2014 a supprimé cette condition. Le loyer du bail renouvelé est librement déterminé par les parties. Le loyer du bail renouvelé est également plafonné. La variation du loyer ne peut pas dépasser la variation de l’ILC ou de l’ILAT. La règle du plafonnement s’applique dans les 2 cas suivants :

• Lors du renouvellement du bail 6 mois avant l’expiration du bail : ce renouvellement s’effectue par un congé donné par le bailleur 6 mois avant la date d’expiration, ou par une demande de renouvellement faite par le locataire 6 mois avant ;
• Lorsque le bail se poursuit au-delà de 9 ans tacitement (sans que le propriétaire ou le locataire ne réagisse) sans dépasser 12 ans.

Attention : les parties peuvent décider d’exclure le plafonnement du bail commercial au moment de la conclusion du bail ou de son renouvellement.

Comment résilier un bail commercial avant son terme ?

Si la résiliation anticipée d’un bail commercial est possible, il convient de suivre une procédure particulière. Les démarches à réaliser diffèrent selon que la résiliation soit à l’origine du locataire ou du bailleur.

Résiliation à l’initiative du locataire

Résiliation triennale

Selon le principe de la résiliation triennale, le locataire peut résilier sans motif particulier le bail à l’expiration de chaque période de 3 ans (c’est-à-dire après 3, 6 ou 9 ans). Il doit donner congé à son bailleur au moins 6 mois avant l’expiration de la période triennale en cours, par l’un des moyens suivants :

• Soit par acte de commissaire de justice (anciennement acte d’huissier de justice),
• Soit par lettre recommandée avec avis de réception.

Autres cas

En dehors des périodes triennales, le locataire peut également résilier son bail commercial dans certaines situations :

• Il a demandé ses droits à la retraite ou bénéficie d’une pension d’invalidité ;
• Le bailleur ne respecte pas certaines obligations liées au bail commercial : le locataire peut alors demander la résolution judiciaire du bail (c’est-à-dire la fin du bail). Il doit se rapprocher du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble. Pour trouver le tribunal judiciaire dont vous dépendez, rendez-vous sur l’annuaire ;
• Le locataire et le bailleur décident d’un commun accord de mettre fin au bail.

Résiliation à l’initiative du bailleur

Résiliation triennale

À la fin d’une période de 3 ans (appelée période triennale), le propriétaire a le droit de reprendre le local loué dans l’un des cas suivants :

• Reconstruction d’un immeuble ou surélévation ;
• Reprise d’un local d’habitation loué accessoirement au local commercial et non affecté à l’usage d’habitation ;
• Reprise d’une partie de terrain lorsque le bailleur a obtenu un permis de construire une habitation ;
• Transformation à usage d’habitation d’un immeuble existant ;
• Exécution de travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d’une opération de restauration immobilière ;
• Démolition de l’immeuble dans le cadre d’un projet de renouvellement urbain.

Il doit alors donner congé au locataire 6 mois à l’avance par acte de commissaire de justice.

Autres cas

Le bailleur peut également demander la résiliation du bail dans certaines situations :

• Si le locataire n’exécute pas ses obligations : le bailleur dispose de deux solutions. Il peut saisir le tribunal judiciaire pour demander la résolution du bail (résolution judiciaire), ou utiliser la clause résolutoire du bail commercial qui prévoit la résiliation en cas de non-respect d’une ou plusieurs obligations par le locataire ;
• Le locataire et le bailleur décident d’un commun accord de mettre fin au bail.