La Société Civile Immobilière est une forme juridique qui convient aux associés propriétaires désirant simplifier la gestion d’un bien immobilier commun. Si beaucoup de propriétaires se lancent aujourd’hui dans la création d’une SCI, un tel projet nécessite de suivre une procédure bien particulière. Afin de se lancer sereinement, il convient notamment de définir un objet social adapté à l’activité de la société. Mention obligatoire à porter aux statuts de votre SCI, l’objet social est l’exact reflet de l’activité exercée par l’entreprise et du but poursuivi. Sa rédaction est une étape cruciale qu’il ne faut pas négliger. Pour y voir plus clair, Agence Juridique vous propose de faire le point sur l’objet social de SCI !
Qu’est-ce qu’une société civile immobilière (SCI) ?
Une société civile immobilière (SCI) est une forme juridique de société utilisée principalement pour la gestion d’un patrimoine immobilier. Elle est constituée de personnes physiques (généralement des particuliers) qui apportent des fonds pour acquérir, construire, louer ou vendre un ou plusieurs biens immobiliers. La SCI permet de détenir un bien immobilier de manière collective et de répartir les revenus locatifs entre les associés. Elle est soumise aux règles fiscales de la société de personnes, contrairement aux sociétés de capitaux, qui sont soumises à des règles fiscales plus favorables pour les sociétés.
Qu’est-ce que l’objet social d’une entreprise ?
Définition
L’objet social d’une société exerce une fonction simple : inséré dans les statuts d’une organisation, il fixe les diverses activités que l’entité se propose d’exercer. Il s’agit donc d’une stipulation qui encadre les activités que la structure peut exercer. Il peut s’agir de l’objet social d’une entreprise (société, entreprise individuelle) ou d’une association. Il s’agit d’une condition impérative : toute personne morale doit obligatoirement fixer un objet social, qui apparaît dans ses statuts constitutifs. L’objet social revêt donc une importance primordiale au moment de la constitution de la personne morale, mais également tout au long de son existence.
Conditions de validité
Si l’objet social est librement fixé par les associés d’une entreprise ou les membres d’une association, il se doit de respecter certains critères afin d’être valide. L’article 1833 du Code civil précise ainsi que, pour être valide, un objet social doit nécessairement être licite : c’est-à-dire qu’il ne doit pas être contraire à l’ordre public et aux bonnes mœurs. Il est alors impératif de respecter les dispositions législatives et réglementaires en vigueur. Ainsi, en vertu de cette condition de licéité, un objet social ne peut pas inciter à la haine ou viser la vente de parties du corps humain par exemple. De plus, l’objet social d’une organisation doit nécessairement être déterminé. Cela signifie que les associés de la société ou membre de l’association doivent trouver le juste équilibre afin que l’objet soit suffisamment précis, sans que le champ d’action de l’organisation ne s’en trouve trop restreint. Si l’objet social est trop large, il pourrait être remis en question par un juge : cela pourrait entraîner la régularisation de l’objet ou même la nullité de la société. S’il est trop restreint, au contraire, le développement de l’organisation pourrait se voir limité. Finalement, l’objet social doit être possible au vu de la forme sociale envisagée. On vérifie alors que l’activité visée ne soit pas réglementée (services à la personne, médecine, professions juridiques comme avocat ou notaire). Si c’est le cas, il faudra vérifier la compétence de l’entrepreneur (diplômes, qualifications, expérience) et que la forme sociale puisse permettre l’exercice de l’activité. Par exemple, l’exercice de l’activité d’avocat est incompatible avec la forme juridique de la SARL.
Définir l’objet social de votre SCI : l’importance d’un objet social adapté pour la constitution de votre SCI
Pour monter une SCI de l’élaboration des statuts est une étape clé et la connaissance du statut juridique de la SCI est cruciale. Il convient de rédiger avec soin l’objet social, car il définit le type d’activité que peut exercer la société. De plus, l’objet social est un élément crucial car il définit la raison d’être de la société tout en délimitant les actions et les pouvoirs de son gérant. La SCI est, en effet, représentée par un gérant qui engage la société pour tous les actes posés, conformément à l’objet social. Votre objet social SCI devra donc être le plus explicite possible, afin d’éviter d’engendrer des problèmes de gestion. Vous devrez aussi faire un choix entre SCI à capital fixe ou SCI à capital variable. Il est conseillé d’opter pour la seconde option pour ne pas avoir à modifier les statuts en voulant augmenter le capital social. Lors de la rédaction d’un contrat de société SCI, il est généralement conseillé de faire appel à un professionnel plutôt que d’utiliser des modèles standards qui ne tiendront pas compte de tous les paramètres. En effet, à moins d’avoir des compétences solides en droit des sociétés pour prendre convenablement en compte les objectifs poursuivis, le mieux serait de faire appel à une personne qualifiée. En procédant ainsi vous vous éviterez de nombreuses difficultés et vous n’aurez pas à procéder à une modification des statuts. Vous devrez aussi vous renseigner sur le statut de la SCI pour faire le bon choix !
Exemples d’objet social : quelles activités exercer en SCI ?
On peut trouver différents types de SCI, et lors de la rédaction de l’objet social c’est l’un des points sur lesquels il faut être au clair pour ne pas se tromper.
La SCI de location meublée
La SCI de location est mise en place entre différents associés qui veulent gérer un bien immobilier et le louer. Cela leur permet notamment de ne pas se retrouver situation d’indivision, car les loyers, ou revenus de l’entreprise, sont partagés entre associés en fonction de leur nombre de parts. Ils peuvent donc facilement répartir entre eux les revenus locatifs. Toutefois, la SCI n’étant pas une société commerciale, ils ne peuvent pas avoir de location meublée ! Exemple d’objet social pour une SCI de location : « La société a pour objet la propriété, l’acquisition, la gestion, l’administration, l’exploitation par bail, location ou tout autre moyen, de tous immeubles, terrains, locaux, logements, appartements, maisons, immeubles à usage d’habitation, professionnel, commercial, industriel, locaux d’habitation meublés ou non, et tous autres biens immobiliers, ainsi que la prise de toutes garanties et sûretés se rapportant à cet objet. »
La SCI familiale : quel objet social ?
La SCI familiale peut être créée pour transmettre un bien immobilier aux héritiers comme les enfants ou le conjoint survivant. En effet, transmettre des parts d’une société est plus avantageux fiscalement que de transmettre directement un bien immobilier. La SCI qui est détenue par une famille permet donc dans ce cas-ci de bénéficier une optimisation fiscale. De plus, cela permet de ne pas faire face une situation d’indivision entre les héritiers et de se mettre d’accord sur les droits de succession lors de la transmission de patrimoine. Exemple d’objet social pour une SCI familiale : « La société a pour objet l’acquisition, la propriété, la gestion, l’administration et la mise en location de tous immeubles, appartements, maisons, terrains et tous autres biens immobiliers, ainsi que la prise de toutes garanties et sûretés se rapportant à cet objet. La SCI a également pour objet la mise en commun des moyens financiers et immobiliers des associés dans un but familial et patrimonial exclusivement.
La SCI de construction-vente
La SCI de construction-vente constitue une exception dans le fonctionnement de la SCI. Effectivement, dans la mesure où son activité vise à construire un bien immobilier pour le revendre ensuite, elle est proche de celle d’un promoteur ou d’un marchand de biens et donc d’une activité commerciale. On procède à la dissolution une fois l’objectif visé atteint ! Exemple d’objet social pour une SCI de construction-vente : « La société a pour objet la conception, la construction, la vente et la mise en location de tous immeubles, terrains, logements, appartements, maisons, immeubles à usage d’habitation, professionnel, commercial, industriel, locaux d’habitation meublés ou non, et tous autres biens immobiliers, ainsi que la prise de toutes garanties et sûretés se rapportant à cet objet. »
Comment rédiger les statuts de sa SCI : les erreurs à éviter
Erreur n°1 : la limitation à un seul bien immobilier
En créant une société civile immobilière, par exemple au moment de créer une SCI familiale, il vous faudra faire attention à ne pas limiter votre objet social à l’acquisition et à la gestion d’un seul immeuble. En effet, si vous procédez ainsi, vous ne serez plus en mesure d’en acquérir d’autres. De plus, si vous décidez de revendre cet immeuble, vous n’aurez pas d’autres choix que de dissoudre votre société, car cette dernière sera sans objet. Pour éviter cela, il est recommandé d’affecter l’objet social à l’acquisition de tout immeuble, afin de se laisser une marge de manœuvre. Vous pourrez ainsi acheter d’autres immeubles en gardant le même nom. Sur la même lancée, il vous sera possible de revendre le bien immobilier détenu au départ. Dans tous les cas, un petit conseil utile consiste à ne pas viser un bien immobilier spécifique dans l’objet social.
Erreur n°2 : un objet social de SCI trop restreint
Au moment de créer une société, il faut savoir que la société en question peut changer de but ! C’est d’ailleurs pour cette raison que la seconde information à prendre en compte lors la rédaction d’un objet social SCI immobilière, c’est de veiller à rédiger un objet social qui tient compte de la plupart des situations. En optant pour un objet social large, vous aurez la possibilité d’agir en cas de changement. A titre d’exemple, en créant une SCI dans le but d’acquérir un bien immobilier comme résidence principale, vous devez anticiper en prévoyant le cas éventuel où ce bien sera mis en location. De la même façon, il vous faudra penser aux modalités de gestion et de cession d’immeuble. Très oublié, ce dernier point est pourtant très important pour pouvoir revendre l’immeuble. Il est primordial de le mentionner pour les SCI d’attribution. Toutefois, en rédigeant un objet social large, vous devez prendre garde à ne pas donner trop de pouvoir à votre gérant. Un objet social SCI trop large laisserait une grande marge de manœuvre à votre gérant. Ce mécanisme est donc à la fois un avantage et inconvénient de la SCI. Vous ne devez pas oublier que chacun des associés est responsable des engagements pris par ce dernier. Des cas de malversation ou de reventes d’actifs ont par exemple été constatés chez certains gérants mal intentionnés. De plus, il ne faut pas perdre de vue que la responsabilité pénale de la société peut être mise en œuvre pour certains actes. Par conséquent, dans la mesure où l’on ne peut jamais jurer de rien, le mieux serait de se protéger dès le départ, avec un objet social bien pensé.
Erreur n°3 : se limiter aux biens immobiliers lors de la mise en place de l’objet social de la SCI
Par ailleurs, s’il est vrai qu’une SCI fonctionne principalement autour du patrimoine immobilier, si vous savez comment fonctionne une SCI, vous saurez aussi qu’il ne faut pas oublier certaines activités connexes qui y ont également trait. C’est notamment le cas des opérations liées à l’ouverture de comptes bancaires ou à l’octroi de sûretés. Il en va de même pour les actes financiers tels que la souscription de crédits bancaires. D’autres actes relatifs aux activités mobilières ou immobilières de nature purement civile sont aussi concernés. Cette considération vaut également pour certaines activités commerciales. Toutefois, en rédigeant votre objet social, il faudra faire en sorte que tout cela reste accessoire.
Comment modifier l’objet social d’une SCI ?
Si, dans le cadre du développement de votre SCI, l’activité de cette dernière évolue vers d’autres secteurs d’activité, il est nécessaire de modifier son objet social. Une procédure bien particulière doit alors être respectée.
Étape 1 : Convoquer les associés en Assemblée générale extraordinaire (AGE) pour décider de la modification
Il convient tout d’abord de réunir les associés de la SCI afin de décider du changement d’objet social. Il est alors nécessaire d’organiser une Assemblée Générale Extraordinaire (AGE), lors de laquelle les associés exerceront leur droit de vote. On formalise ensuite la décision de modifier l’objet social en rédigeant un procès-verbal d’assemblée générale extraordinaire (PV d’AGE). Une fois le nouvel objet social déterminé par les associés/membres, il convient de l’insérer dans les statuts de la société.
Étape 2 : Modifier les statuts de la SCI
Il convient à ce stade de rédiger les modifications proposées dans les statuts de l’entreprise. Les statuts doivent en effet être mis à jour lorsqu’ils ne reflètent plus la réalité des activités de l’entreprise.
Étape 3 : Publier un avis de modification dans un journal d’annonces légales (JAL)
Dans un délai d’un mois suivant la prise de décision, il est nécessaire de publier un avis de modification d’objet social dans un journal d’annonces légales (JAL). L’objectif est alors de porter ce changement à l’attention des tiers. Une fois la publication effectuée, une attestation de parution de l’avis de modification est délivrée. L’annonce de modification doit comporter certaines mentions obligatoires, parmi lesquelles :
- La raison sociale de la SCI ;
- L’objet social préexistant ;
- Le nouvel objet social de la société ;
- La forme juridique et le montant du capital ;
- L’adresse exacte du siège social ;
- Le numéro d’immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) ;
- La date à laquelle l’assemblée générale s’est tenue.
Étape 4 : Déclarer le changement d’objet social
Le changement d’objet social doit finalement être déclaré auprès du Guichet unique, sur le site de l’INPI. On constitue alors un dossier, qui doit comporter certaines pièces :
- Exemplaire du procès-verbal ayant décidé le changement d’objet social ;
- Exemplaire des statuts mis à jour ;
- Formulaire M2 rempli et signé en 3 exemplaires ;
- Attestation de parution de l’avis dans un journal d’annonces légales ;
- Chèque pour le règlement des frais de modification, à l’ordre du greffe.
Quel capital social mettre dans une SCI ?
Le capital social d’une société civile immobilière est la somme totale des fonds propres apportés par les associés pour financer les activités de l’entreprise. Il s’agit en quelque sorte du patrimoine de l’entreprise. En échange de leur contribution, les associés reçoivent des parts sociales ainsi que certains droits propres, comme le droit de vote ou le droit à la distribution des dividendes. Le montant du capital social d’une SCI est librement déterminé par ses associés. Il n’existe à proprement parler pas de capital social minimum pour constituer une SCI. Ainsi, il est possible de créer ce type de société avec un capital d’un euro symbolique. Cependant, il est fortement recommandé de prévoir un montant de capital social plus important lors de la création de votre société : ces fonds vous permettront de démarrer sereinement et de pallier aux coûts de développement de votre activité. Le capital social d’une SCI peut être :
- Fixe : c’est-à-dire déterminé dans les statuts à la constitution de la société. Pour changer le montant du capital au cours de la vie sociale de la SCI, il sera nécessaire de convoquer les associés en assemblée générale extraordinaire afin de recueillir leur accord. Le cas échéant, une modification statutaire sera nécessaire pour modifier le capital social.
- Variable : le montant du capital varie alors pendant la durée de vie de la société. Une fourchette de variabilité, avec un montant plancher et un montant plafond, sera déterminée par avance dans les statuts de la SCI.
Qu’est-ce que les statuts d’une SCI ?
Les statuts d’une société civile immobilière (SCI) sont un document juridique qui décrit les règles et les modalités de fonctionnement de la société. Il s’agit d’un contrat entre les associés qui définit les droits et les obligations de chacun, ainsi que les modalités de gestion et de décision de la société. Les statuts d’une SCI contiennent généralement les éléments suivants :
- Le nom et l’objet de la société ;
- La durée de la société ;
- Le capital social et la répartition des parts sociales entre les associés ;
- Les modalités de gestion et de prise de décision de la société ;
- Les modalités de cession des parts sociales ;
- Les règles relatives aux assemblées générales ;
- Les modalités de dissolution et de liquidation de la société.
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