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Objet social de la SCI : les trois erreurs Ă  Ă©viter

La Société Civile Immobilière est une forme juridique qui convient aux associés propriétaires désirant simplifier la gestion d’un bien immobilier commun. La SCI met fin à l’indivision, option courante adoptée lorsque des associés partagent l'usufruit du bien immobilier.

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Objet social de la SCI : les trois erreurs Ă  Ă©viter

Aujourd’hui, beaucoup de propriétaires décident de créer une SCI en ligne pour pouvoir mieux gérer leurs revenus fonciers et éviter l’indivision lors de la négociation des droits de successions. Selon le code du commerce, la société civile immobilière est un contrat de société destiné à mettre en commun des biens immobiliers dans le but de partager les profits ou de contribuer aux pertes. Pour se lancer dans la création d'une SCI il faut deux associés au moins. Comme son nom l’indique, la SCI a un objet immobilier. Cet objet doit avoir un caractère civil, licite et possible. Lors de la création d’une SCI, différents éléments sont à prendre en compte. C’est notamment le cas de l’objet social qui requiert quelques points de vigilance.

L’importance d’un objet social adapté pour votre SCI 

 

Pour  monter une SCI de l’élaboration des statuts est une étape clé et la connaissance du statut juridique de la SCI est cruciale. Il convient de rédiger avec soin l’objet social, car il définit le type d’activité que peut exercer la société. De plus, l'objet social est un élément crucial car il définit la raison d’être de la société tout en délimitant les actions et les pouvoirs de son gérant. La SCI est, en effet, représentée par un gérant qui engage la société pour tous les actes posés, conformément à l’objet social. Votre objet social SCI devra donc être le plus explicite possible, afin d’éviter d’engendrer des problèmes de gestion. Vous devrez aussi faire un choix entre SCI à capital fixe ou SCI à capital variable. Il est conseillé d’opter pour la seconde option pour ne pas avoir à modifier les statuts en voulant augmenter le capital social.

Lors de la rédaction d’un contrat de société SCI, il est généralement conseillé de faire appel à un professionnel plutôt que d’utiliser des modèles standards qui ne tiendront pas compte de tous les paramètres. En effet, à moins d’avoir des compétences solides en droit des sociétés pour prendre convenablement en compte les objectifs poursuivis, le mieux serait de faire appel à une personne qualifiée. En procédant ainsi vous vous éviterez de nombreuses difficultés et vous n’aurez pas à procéder à une modification des statuts. Vous devrez aussi vous renseigner sur le statut de la SCI pour faire le bon choix !

Les différents objets sociaux de la SCI

On peut trouver différents types de SCI et lors de la rédaction de l'objet social c'est l'un des points sur lesquels il faut être au clair pour ne pas se tromper. 

  •  La SCI de location est mise en place entre différents associés qui veulent gérer un bien immobilier et le louer. Cela leur permet notamment ne pas se retrouver situation d’indivision, car les loyers, ou revenus de l’entreprise, sont partagés entre associés en fonction de leur nombre de parts. Ils peuvent donc facilement répartir entre eux les revenus locatifs. Toutefois, la SCI n’étant pas une société commerciale ils ne peuvent pas avoir de location meublée !
  • La SCI familiale peut être créée pour transmettre un bien immobilier aux héritiers comme les enfants ou le conjoint survivant. En effet, transmettre des parts d’une société est plus avantageux fiscalement que de transmettre directement un bien immobilier. La SCI qui est détenue par une famille permet donc dans ce cas-ci de bénéficier une optimisation fiscale. De plus cela permet de ne pas faire face une situation d’indivision entre les héritiers et de se mettre d’accord sur les droits de succession lors de la transmission de patrimoine.
  •  Le but de la SCI d’attribution est de construire ou d’acheter un bien immobilier dont la division est mise en place au préalable par les statuts selon des parts de chaque associé. Quand le bien sera construit ou acquis la société sera dissoute. Vous avez aussi la possibilité avec cette SCI choisir de désigner un nu propriétaire ou bien un usufruitier.
  • La SCI de construction-vente constitue exception dans le fonctionnement de la SCI. Effectivement dans la mesure ou son activité vise à construire un bien immobilier pour le revendre ensuite, elle est proche de celle d’un promoteur ou d’un marchand de biens et donc d’une activité commerciale. On procède à la dissolution une fois l’objectif visé atteint! 

 

Les erreurs à éviter lors de la rédaction de l’objet social d'une SCI

 

Erreur n°1 : la limitation à un seul bien immobilier

 

En créant une société civile immobilière, par exemple au moment de créer une SCI familiale  il vous faudra faire attention à ne pas limiter votre objet social à l’acquisition et à la gestion d’un seul immeuble. En effet, si vous procédez ainsi, vous ne serez plus en mesure d’en acquérir d’autres. De plus, si vous décidez de revendre cet immeuble, vous n’aurez pas d’autres choix que de dissoudre votre société, car cette dernière sera sans objet. Pour éviter cela, il est recommandé d’affecter l’objet social à l’acquisition de tout immeuble, afin de se laisser une marge de manœuvre. Vous pourrez ainsi acheter d’autres immeubles en gardant le même nom. Sur la même lancée, il vous sera possible de revendre le bien immobilier détenu au départ. Dans tous les cas, un petit conseil utile consiste à ne pas viser un bien immobilier spécifique, dans l’objet social.

 

Erreur n°2: un objet social de SCI trop restreint

 

Au moment de créer une société, il faut savoir que la société en question peut changer de but ! C’est d’ailleurs pour cette raison, la seconde chose à prendre en compte lors la rédaction d’un objet social SCI immobilière, c’est de veiller à rédiger un objet social qui tient compte de la plupart des situations. En optant pour un objet social large, vous aurez la possibilité d’agir en cas de changement. A titre d’exemple, en créant une SCI dans le but d’acquérir un bien immobilier comme résidence principale, vous devez anticiper en prévoyant le cas éventuel où ce bien sera mis en location. De la même façon, il vous faudra penser aux modalités de gestion et de cession d’immeuble. Très oublié, ce dernier point est pourtant très important pour pouvoir revendre l’immeuble. Il est primordial de le mentionner pour les SCI d’attribution.

Toutefois, en rédigeant un objet social large, vous devez prendre garde à ne pas donner trop de pouvoir à votre gérant. Un objet social SCI trop large laisserait une grande marge de manoeuvre à votre gérant. Ce mécanisme est donc à la fois un avantage et inconvénient de la SCI   Vous ne devez pas oublier que chacun des associés est responsable des engagements pris par ce dernier. Des cas de malversation ou de reventes d’actifs ont par exemple été constatés chez certains gérants mal intentionnés. De plus, il ne faut pas perdre de vue que la responsabilité pénale de la société peut être mise en œuvre pour certains actes. Par conséquent, dans la mesure où l’on ne peut jamais jurer de rien, le mieux serait de se protéger dès le départ, avec un objet social bien pensé.

 

Erreur n°3 : se limiter aux biens immobiliers lors de la mise en place de l’objet social de la SCI

 

Par ailleurs, s’il est vrai qu’une SCI fonctionne principalement autour du patrimoine immobilier, si vous savez comment fonctionne une SCI vous saurez aussi qu’il ne faut pas oublier certaines activités connexes qui y ont également trait. C’est notamment le cas des opérations liées à l’ouverture de comptes bancaires ou à l’octroi de sûretés. Il en va de même pour les actes financiers tels que la souscription de crédits bancaires. D’autres actes relatifs aux activités mobilières ou immobilières de nature purement civil sont aussi concernés. Cette considération vaut également pour certaines activités commerciales. Toutefois, en rédigeant votre objet social, il faudra faire en sorte que tout cela reste accessoire

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