Vous désirez créer votre SCI et louer des biens meublés en plus d’une autre activité professionnelle ? Vous pourrez sans doute bénéficier du statut de la Location Meublée Non Professionnelle. Agence Juridique vous explique tout ce qu’il faut savoir sur ce statut et ses avantages fiscaux.
- Connaître les conditions pour bénéficier de ce statut
- Étudier les possibilités de régime fiscal qui s’offrent à vous
La SCI est une société civile immobilière. Par nature, elle a une activité civile (art. 1845 du Code civil et L. 210-1 du Code de commerce) et de fait, ne peut réaliser d’acte de commerce.
La location meublée constitue un acte de commerce (art. L. 110-1, 4° du Code de commerce). Ainsi, la SCI n’est pas la structure adéquate, en principe, pour réaliser de telles opérations. Néanmoins, il existe des cas dans lesquels la SCI peut réaliser de la location meublée.
Est-ce qu’une société civile immobilière (SCI) peut louer un meublé ?
Louer un meublé est un acte de commerce (art. L. 110-1 du Code de commerce). Or, la SCI est une société qui ne peut avoir un objet commercial. Par conséquent, elle ne peut pas, en principe, louer un meublé. Néanmoins, il y a des cas dans lesquels le statut de SCI de location reste envisageable pour un meublé : SCI à l’IS ou le caractère accessoire et exceptionnel de l’activité de location.
Les conditions pour être loueur meublé
Pour être considéré comme meublé, le logement du loueur doit répondre à une liste de meubles détaillée par l’État. Ainsi, quelques meubles rudimentaires ne suffisent pas puisque le logement doit être préparé à l’habitation.
Un logement meublé est un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante (art. 25-4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).
Le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 (art. 2) en fixe le contenu, à savoir :
- De la literie et du linge de maison ;
- Des plaques de cuisson ;
- Un four ou four à micro-ondes ;
- Un réfrigérateur et congélateur ;
- De la vaisselle et des ustensiles de cuisine ;
- Une table ;
- Etc.
Connaître son statut en tant que loueur de logement meublé
Lorsque votre logement est loué meublé, vous pouvez faire l’objet de deux statuts : celui de Loueur meublé professionnel ou au contraire, celui de Loueur meublé non professionnel (LMNP). Un loueur en meublé sera considéré comme non professionnel s’il ne remplit pas au moins l’une des trois conditions suivantes :
- Au moins un membre du foyer fiscal est inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) en qualité de loueur professionnel ;
- Les recettes annuelles retirées de cette activité par les membres du foyer dépassent 23 000€ ;
- Les recettes excèdent les revenus du foyer soumis à l’impôt sur le revenu (l’IR) dans les catégories de traitements et salaires, les bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l’activité de location, les bénéfices agricoles, les bénéfices non commerciaux, etc.
SCI à l’IS
Une SCI de location qui se livre de manière habituelle à une activité de location meublée sera assujettie à l’impôt sur les sociétés (l’IS) (art. 206 du Code général des impôts).
💡 La SCI à l’IS perd en transparence financière.
SCI en location meublée à titre exceptionnel, location saisonnière ou Airbnb
Lorsque l’activité de location meublée est exceptionnelle, la SCI peut s’y livrer. Il s’agit d’une activité ponctuelle qui ne se renouvelle pas pour une longue durée.
La location saisonnière ou le Airbnb sont des voies envisageables pour des locations meublées ponctuelles et de courte durée.
💡 Le meublé de tourisme se définit comme « des villas, appartements, ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts en location à une clientèle de passage qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois, et qui n’y élit pas domicile » (art. D. 324-1 du Code du tourisme).
⚠️ Une déclaration de location doit être adressée au maire (art. D. 324-2 du Code du tourisme).
La SCI reste assujettie à l’IR.
Est-ce qu’une SCI peut faire du LMNP ?
Si elle agit en tant que non professionnelle (LMNP), la SCI pourrait bénéficier d’avantages fiscaux pour son activité.
Pour être LMNP, la SCI devra répondre aux critères énoncés ci-dessus. La société civile immobilière reste soumise à l’impôt sur le revenu. Ses recettes locatives ne doivent pas excéder 10 % de son chiffre d’affaires.
SAS ou SCI pour location meublée ?
Naturellement, si l’activité de location meublée est principale, les associés devront s’orienter vers une forme sociétaire commerciale, comme une SAS, par exemple. Société qui a l’avantage de la flexibilité, car son régime est largement déterminé par ses statuts.
💡 La SAS peut avoir une forme unipersonnelle (art. L. 227-1 du Code de commerce). Elle peut être constituée d’un seul associé.
SCI ou SARL, location meublée ?
La SARL est une forme envisageable pour l’entrepreneur qui souhaite réaliser de la location meublée. Il s’agit d’une société à forme commerciale (art. L. 210-1 du Code de commerce).
💡 La SARL peut prendre une forme unipersonnelle également (EURL, art. L. 223-1 du Code de commerce).
Les avantages en termes de fiscalité du loueur meublé non professionnel
SCI imposée à l’IS ou à l’IR ? Peu importe, les locations meublées font toutes l’objet d’une fiscalité particulière. Le loueur doit en effet déclarer les recettes locatives perçues dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), et non en tant que revenus fonciers, comme c’est le cas pour les locations vides. En bref, il est considéré comme une entreprise et il doit ainsi remplir des obligations comptables.
L’un des avantages d’une location meublée non professionnelle est le choix qu’elle génère en matière de régime fiscal. Il peut, en effet, choisir entre le régime forfaitaire (ou micro-BIC) et le régime réel. Sa décision dépend notamment du montant de ses recettes locatives.
Le régime forfaitaire d’imposition
Le micro-BIC s’applique si les recettes émanant de la location meublée ne dépassent pas 70 000€ par année civile. Le loueur peut alors bénéficier d’un abattement d’impôts de 50% sur les recettes (seule la moitié sera donc imposable et le loueur pourra défiscaliser l’autre moitié).
Le régime réel d’imposition
Au-delà de 70 000€ de recettes annuelles (ou sur demande auprès du fisc en cas de recettes inférieures), le loueur bénéficie du régime réel. Il doit alors déduire des recettes, l’ensemble des charges (intérêts d’emprunt, taxes, travaux, frais de syndicats, gestion, etc.) et les amortissements (il s’agit de la possibilité de déduire une partie du prix du logement des loyers). Les recettes sont diminuées et de fait les impôts le sont également.
⚠️ Important : le LMNP, au forfait ou au réel, n’est pas concerné par le plafonnement des niches fiscales à 10.000€. Et vous pouvez louer plusieurs logements sous ce régime.
Exemple de déduction de charges : Vous louez un meublé d’une valeur initiale de 600 000€ pour un loyer de 900€ par mois, soit 10 800€ par an. En déclarant les loyers au fisc, vous déduirez 3000€ d’intérêts d’emprunts et 1000€ de charges. Vous retrancherez donc 4000€ du loyer et serez donc imposables sur 6 800€.
Exemple d’amortissement : Vous louez un meublé dont le prix d’acquisition est de 400 000€. Vous appliquez un taux d’amortissement de 1% sur le prix à savoir 4 000€. Vous percevez un loyer mensuel de 900€, soit 10 800€ par an. Vous pouvez retrancher 4000€ de cette somme et êtes donc imposés sur 6 800€.
Cette solution permet notamment d’éviter le déficit foncier (courant en location vide). Si un déficit apparait, il sera reporté sur les recettes locatives des années suivantes. Il est à noter que les amortissements peuvent être reportés sans limitation dans le temps, les recettes locatives sont ainsi diminuées durant plusieurs années.
En bref, le régime forfaitaire est plus intéressant pour les LMNP dont les charges sont inférieures à 50%, tandis que le régime réel est avantageux quand elles dépassent la moitié du montant des recettes. Il est possible pour le loueur d’être conseillé par un expert-comptable compétent afin d’être sûr de prendre la décision optimale fiscalement parlant.
Ainsi, le statut du LMNP peut être intéressant en termes de régime fiscal lorsque l’activité reste marginale par rapport aux autres revenus du foyer. Si cette activité est amenée à se développer, il sera peut-être préférable pour la gestion de la SCI de s’inscrire au registre du commerce et des sociétés (RCS) en qualité de loueur professionnel et de s’intéresser au statut de Loueur meublé professionnel.
Vous disposez d’un ou plusieurs logements meublés que vous avez mis en location ? Vous désirez créer une SCI en ligne ? Dans le cadre d’une location meublée non professionnelle, vous pouvez disposer d’un régime fiscal particulier. Deux possibilités s’offrent alors à vous lors de la création de votre SCI pour faire baisser le montant de vos impôts. D’une part, il est possible d’opter pour le régime forfaitaire et de n’être imposable que sur la moitié des loyers. D’autre part, il est possible d’opter pour le régime réel et de déduire les charges et les amortissements des recettes pour diminuer la totalité des revenus locatifs qui sont moins imposés.
