Aujourd’hui, beaucoup de propriétaires ou d’héritiers, futurs propriétaires ,décident de créer une SCI (Société Civile Immobilière) en ligne dans un but d’acheter un bien immobilier et de faciliter sa gestion, tout en bénéficiant d’avantages fiscaux. La Société Civile Immobilière est une personne morale dont l’objectif est de faciliter la gestion des biens immobiliers en conférant des avantages, notamment quant aux droits de succession.
Ce mode de gestion s’oppose à l’indivision, couramment adoptée dans le cas d’une propriété partagée entre plusieurs associés. Dans le cas d’une indivision, toute décision d’administration générale autour de l’actif foncier doit obtenir la majorité au moins égale aux 2/3 des droits indivis .
Ce n’est pas le cas de la SCI où les associés peuvent organiser librement son fonctionnement et notamment fixer l’étendue des pouvoirs de la gérance.
Quelle est l’étendue des pouvoirs de gérant dans une SCI ?
Les pouvoirs du gérant à l’égard des associés
En l’absence des dispositions statutaires, le gérant peut accomplir tous les actes de gestion nécessaires à l’intérêt de la société et qui entrent dans le champ de son objet social.
SI les associés décident de limiter les pouvoirs du gérant, ils doivent insérer une clause limitative dans les statuts. Celle-ci doit préciser toutes les modalités, par exemple les types d’actes qui nécessitent une habilitation, ainsi que la procédure applicable.
A l’inverse, le gérant peut également être investi des pouvoirs supplémentaires, comme par exemple le pouvoir d’agréer des nouveaux associés ou d’en exclure.
Les pouvoirs du gérant à l’égard des personnes tierces à la société
Dans ses rapports avec les tiers, c’est-à-dire des personnes étrangères à la société, la loi confère au gérant des pouvoirs très étendus d’engager la société par tous les actes qui entrent dans le champ de l’objet social de la société.
Quelle est l’importance de bien déterminer son objet social?
L’objet social de la société est défini dans les status à la création de la société et englobe toutes les activités que la société peut exercer au cours de sa vie sociale.
Il est extrêmement important de bien définir l’objet social de la société, car c’est dans la limite de cet objet social que les pouvoirs de la gérance sont déterminés.
Ainsi, en 2013, la Cour de Cassation a annulé la vente d’un bien immobilier par le gérant d’une SCI à défaut d’y avoir été autorisé par les statuts (Cass. Civ. III, 23 octobre 2013). La Cour précise que le gérant aurait du demander l’autorisation expresse des associés au préalable de la vente, dans les conditions prévues dans les statuts.
Toutefois, si votre objet social mentionne la vente d’un bien immobilier et que les pouvoirs du gérant ne sont pas limités, il sera alors susceptible de procéder à la vente, sans même le consentement des associés.
Cette forme de société offre donc aux associés une grande souplesse de fonctionnement et permet de dissocier pouvoir de décision et propriété.
Maintenant que certains avantages de la création de SCI ont été mis en avant, voyons comment se déroule le processus de la création d’une SCI ?
Quels sont les avantages de créer une SCI et quelle forme choisir?
L’intérêt d’ouvrir une société sous forme de SCI
La SCI présente de nombreux avantages :
- La protection du patrimoine des associés est assurée et sa transmission en cas de décès est facilitée,
- Possibilité d’opter pour l’IS ou l’IR,
- Possibilité de partager les coûts (charges locatives notamment) entre les associés,
- La gestion courante de la SCI est déléguée à un ou plusieurs gérants qui s’occupera de prendre les décisions concernant le fonctionnement courant de la société.Pour en savoir plus sur les intérêts de monter une SCI, vous pouvez consulter nos articles :
SCI en ligne – astuces et erreurs , Quels sont les avantages et les inconvénients d’une SCI ?
Constitution de la SCI : quelle montage choisir ?
En fonction de l’objet social de la SCI, il existe différentes formes de sociétés civiles immobilières :
- La SCI de location : mise en place entre plusieurs associés qui veulent gérer un bien immobilier et le louer. Cela leur permet notamment d’éviter d’être en situation d’indivision, car les loyers, ou revenus de l’entreprise, sont répartis entre associés en fonction du nombre des parts sociales détenues dans la société. Ils peuvent donc aisément partager les revenus locatifs.
- La SCI familiale : Il s’agit d’une SCI constituée entre membres de la même famille. Ce type de SCI peut être choisi pour transmettre un bien immobilier en cas de décès d’un membre de la famille. En effet, en cas de décès, transmettre les parts d’une société est plus avantageux fiscalement que de transmettre directement un bien immobilier. La SCI familiale offre donc une optimisation fiscale au moment de la succession du patrimoine immobilier et permet d’éviter une situation d’indivision entre les héritiers.
- La SCI d’attribution dont le but est de construire ou d’acquérir un bien immobilier dont la division est prévue au préalable par les statuts en fonction des parts de chaque associé. Quand le bien sera construit ou acquis, la société sera dissoute. Vous pouvez aussi avec cette SCI faire le choix de désigner un nu propriétaire ou bien un usufruitier.
- La SCI de construction-vente qui est une exception dans le fonctionnement de la SCI. Effectivement dans la mesure ou son activité consiste à construire un bien immobilier pour le revendre ensuite, elle se rapproche de celle d’un promoteur et donc d’une activité commerciale. Ce type de SCI, de même que la SCI d’attribution, se dissout généralement lorsque le but visé dans les statuts est atteint.
Les principaux points pour monter une Société Civile Immobilière
1 – La rédaction des statuts de votre future entreprise
Qu’il s’agisse de monter une SCI pour votre résidence principale, ou de la constitution d’une SCI familiale, vous avez l’obligation de rédiger les statuts de la SCI. Les statuts peuvent être rédigés soit par acte sous seing privé, soit par acte notarié. Pour être en règle, les dispositions statutaires suivantes devront être obligatoirement mentionnées :
- La dénomination de la SCI
- La durée de vie de la SCI : elle peut varier de 1 à 99 ans,
- L’adresse du siège social de la SCI : vous pouvez domicilier votre entreprise à votre domicile personnel et acquérir des biens dans différents endroits,
- L’objet social de la société,
- Le capital social : Il convient d’indiquerez comment le capital de la SCI a été constitué et préciser si les apports ont été faits en nature ou en numéraire. Vous devrez mentionner le montant nominal des parts de la SCI, ainsi que leur répartition entre tous les associés.
- Les associés de la SCI : indiquer le nombre d’associés, les nom, les prénoms, l’adresse et la date de naissance de chacun d’entre eux. Ces données figureront sur le Kbis de la société. Le nombre des parts sociales détenues par chacun d’entre eux devra figurer sur les documents statutaires, mais ne sera pas mentionné sur le Kbis.
- Les règles de fonctionnement de la SCI : mentions légales obligatoires, répartition des droits de vote des associés, mode de décisions prises en Assemblée Générale etc.
Les statuts devront être paraphés et signés par chacun des associés.
2 – Le capital social.
Le capital social d’une SCI peut être constitué par des apports en numéraire et/ou en nature. Chaque associé doit effectuer un apport minimum de 1 euro afin de pouvoir intégrer la société.
Les apports en numéraire doivent être déposés sur un compte bancaire ouvert au nom de la SCI. Cependant, il n’est pas obligatoire d’ouvrir le compte bancaire de la société au moment de la création, vous pouvez le faire suite à l’obtention du Kbis.
Les apports en nature (biens mobiliers ou immobiliers) font l’objet d’une évaluation par le commissaire aux apports dans le cas où les apports en nature sont supérieurs au montant des apports en numéraire.
3 – La nomination du ou des gérant(s)
Le gérant de la SCI peut être nommé soit directement dans ses statuts, soit dans un acte séparé : le procès-verbal de nomination. Cette solution est la plus pratique, car elle n’oblige pas à modifier les statuts en cas de changement de gérant. Vous pouvez opter pour la nomination d’un ou plusieurs gérant(s) qui s’occuperont principalement de la gestion courante de la SCI. Les gérants peuvent être associés de la société ou des personnes extérieures à celle-ci.
4 – La publication d’une annonce légale.
La publication d’un avis dans un journal d’annonces légales lors de la création d’une SCI est obligatoire. Cette formalité est payante, et devra comporter obligatoirement les informations suivantes :
- Les éléments pertinents permettant d’identifier la SCI,
- L’identité du dirigeant,
- Le tribunal du greffe de commerce dont la SCI dépend,
- Les conditions dans lesquelles les parts de la SCI peuvent être vendues.
Il vous est possible de faire paraître votre annonce légale via le journal d’annonces légales les « Affiches Parisiennes » en suivant ce lien : affiches-parisiennes.com .
5 – La fiscalité d’une SCI
Les associés d’une Société Civile Immobilière ont le choix d’opter pour l’impôt sur les revenus (IR) ou pour l’impôt sur les sociétés (IS). Par défaut, la SCI est soumise à l’IR, mais elle peut sur option choisir d’être assujettie à l’IS.
Si vous optez pour l’Impôt sur les Revenus, seuls les associés seront imposés sur leurs revenus fonciers. Ils devront indiquer les revenus perçus grâce à la SCI dans leur déclaration d’imposition annuelle.
Si vous optez pour l’Impôt sur les Sociétés, c’est l’entreprise qui est imposée sur les bénéfices. Il sera ainsi possible de déduire les amortissements (perte de la valeur d’un bien immobilier) de son résultat fiscal et les associés ne seront soumis à l’imposition que s’ils perçoivent des dividendes.
Quel est le coût pour créer une SCI ?
Une fois votre dossier d’immatriculation de société civile immobilière complet, vous devrez enregistrer votre formalité auprès du Greffe du Tribunal de Commerce afin d’obtenir votre Kbis. Vous devrez alors supporter les coûts suivants :
- Attestation de parution dans un journal d’annonces légales : 189 euros HT (227 euros HT pour la Réunion et Mayotte)
- La déclaration des bénéficiaires effectifs : 23,62 euros
- Frais d’immatriculation auprès du Greffe du Tribunal de Commerce : 88,28 euros
Une fois cette procédure achevée, vous recevrez votre extrait K-BIS et la SCI pourra démarrer son activité.
Tout savoir sur les étapes à suivre pour la création d’une SCI ?
La création d’une SCI se déroule en plusieurs étapes :
1) Choisir les options fiscales et sociales de votre future entreprise
2) Rédiger les statuts en y indiquant les principales informations relatives à la société ( la dénomination sociale, le montant du capital social, les modalités de transmission des parts, les clauses de préemption et d’agrément, si nécessaire, ainsi que les conditions de prise de décisions et l’étendue des pouvoirs des organes de direction.
3) Procéder à l’ouverture d’un compte bancaire et déposer les fonds (le montant du capital social) à la banque ( cette étape peut être faite à posteriori de l’immatriculation)
4 ) Remplir le formulaire m0 de SCI, ainsi que le formulaire M’BE, pour l’inscription au Registre du Commerce et des Sociétés, ainsi qu’au Registre des bénéficiaires effectifs de la société
5) Rédiger et publier une annonce légale dans un journal d’annonces légales habilité
6) Déposer les statuts constitutifs, avec l’ensemble des autres pièces nécessaires à l’immatriculation (ex: le pouvoir, la déclaration de non-condamnation des dirigeants, les copies de leurs pièces d’identités, le justificatif de l’occupation des locaux de l’adresse du siège social) au greffe du tribunal de commerce du département de la ville ou est situé le siège social de votre société
Par qui se faire aider pour la création d’une SCI ?
L’Agence-Juridique vous propose un accompagnement sur mesure dans toutes les étapes de la création de votre société. Nous aurons le plaisir de vous accompagner dès la rédaction de vos statuts et documents annexes jusqu’à l’obtention du Kbis de votre société.
Vous pouvez dès à présent commencer à remplir le formulaire suivant pour commencer votre création : Constituer-une-sci .
