SCI : Statuts, tout savoir sur son fonctionnement

Vous hésitez à créer une Société Civile Immobilière ? Cet article d’Agence Juridique vous expliquera tout sur ce qu’il faut savoir du statut juridique SCI.
Sommaire

La Société Civile Immobilière est un statut juridique qui facilite la gestion d’un bien immobilier pour tout propriétaire. Il s’oppose à l’indivision, méthode courante adoptée dans le cas d’une propriété partagée entre différents associés.

La Société Civile Immobilière (SCI) est un statut juridique très prisé en France pour les activités d’investissement immobilier. Les associés d’une SCI peuvent mettre en commun un ou plusieurs biens immobiliers pour bénéficier des profits de la société, mais tout en contribuant aux pertes.

C’est quoi une SCI ?

La SCI est une société civile qui se décline en différentes formes. Ses caractéristiques la distinguent des sociétés par actions comme la SAS.

La société civile immobilière : définition

La SCI est définie comme une société civile ayant pour objet une activité immobilière. Elle est par exemple destinée à gérer des biens immobiliers.

S’agissant d’une société civile (art. 1845 du Code civil et L. 210-1 du Code de commerce), elle ne peut pas exercer une activité commerciale.

Ainsi, si les associés souhaitent créer une société pour acheter et revendre des biens immobiliers, ils ne pourront pas opter pour cette forme sociétaire.

Les différents exemples de SCI

Il existe plusieurs formes de sociétés civiles immobilières. Nous retrouvons notamment la SCI familiale, la SCI de gestion, la SCI de construction-vente ou encore la SCI d’attribution.

La SCI familiale

Ce type de SCI est idéal lorsque vous gérez un bien ou patrimoine en famille et pour préparer sa succession. Les associés d’une SCI familiale sont les membres d’une même famille.

La SCI de gestion ou de location

C’est la forme de SCI la plus répandue et est utilisée pour la gestion et l’acquisition de biens immobiliers.

La SCI construction-vente

Cette forme juridique permet d’acquérir un terrain, y construire un immeuble et le revendre afin d’en tirer un bénéfice, contrairement aux autres types de SCI.

La SCI d’attribution

Elle permet de posséder l’ensemble d’un immeuble puis de le diviser. Les parties de l’immeuble sont remises à un ou plusieurs associés proportionnellement à leurs parts sociales dans le capital de la SCI. Ils en acquièrent, par la suite, la jouissance ou la propriété de plein droit.

Les caractéristiques de la SCI

Le siège social

La domiciliation du siège social de cette structure juridique est obligatoire et doit être mentionnée dans les statuts (art. 1835 du Code civil). Elle peut être établie à l’adresse du gérant de la société ou de l’un des associés.

Le capital social

Aucun montant minimum n’est requis pour constituer le capital social d’une SCI. Cependant, il faut indiquer, dans la rédaction des statuts, s’il s’agit d’un capital fixe ou variable.

Les apports

Les apports des associés peuvent être en industrie (savoirs, connaissances, brevets, etc.), en nature (biens meubles ou immeubles par exemple) ou en numéraire (sommes d’argent) pour constituer le capital social de la société.

Les apports sont effectués en échange ou parts sociales. Les apports peuvent être établis à titre onéreux et l’apporteur recevra une contrepartie immédiate et non des titres de société. Il existe également les apports mixtes, c’est-à-dire que l’apporteur est à la fois rémunéré par des actions ou parts sociales et par une contrepartie immédiate.

⚠️ Dans ces sociétés, la responsabilité des associés n’est pas limitée au montant de leurs apports (art. 1857 du Code civil). De ce fait, en cas de difficultés financières, ils pourront être appelés à régler les dettes de la société, poursuivies vainement et préalablement par les créanciers (art. 1858 du Code civil), quels que soient leurs apports.

Les associés

Une SCI doit être constituée de 2 associés minimum, personnes physiques ou morales.

La prise de décisions

Le gérant qui représente la SCI et s’occupe de la gestion quotidienne de la société est nommé par les associés, sauf stipulation contraire (art. 1846 du Code civil).

Les décisions concernant la SCI sont prises en assemblée générale ordinaire ou extraordinaire selon le sujet.

Les actes du gérant pris en dehors de l’objet social n’engagent pas la société à l’égard des tiers (art. 1849 du Code civil).

Quelle est la différence entre SCI et SAS ?

Alors que la SCI relève du régime des sociétés civiles, la SAS relève du régime des sociétés commerciales par la forme.

Le régime de la SCI

La SCI est une société civile, son régime est fixé aux articles 1845 et suivants du Code civil. Il s’agit :

  • D’une société à risques illimités → les associés sont engagés au-delà du montant de leurs apports ;
  • D’une société à caractère fermée → la cession des parts sociales est encadrée ;
  • D’une société qui peut être affectée par le sort des associés → par exemple, si l’un des membres décède, la société pourrait être dissoute selon les stipulations statutaires (art. 1870 du Code civil).

Le régime de la SAS

La SAS est une société par actions qui peut être composée d’un seul associé (on parle de SASU).

Elle a les caractères d’une société par actions :

  • Société à risques limités → les actionnaires ne pourront pas être appelés à payer au-delà du montant de leurs apports ;
  • Société à caractère ouvert → actions librement cessibles (sauf clause d’agrément ou d’inaliénabilité, art. L. 227—13 s., du Code de commerce) ;
  • Sort des associés n’affecte par celui de la société.

En particulier, la SAS est une société dont le fonctionnement est très largement régi par les statuts, contrairement à la SCI.

Quel est l’intérêt d’avoir une SCI : avantages et inconvénients ?

La constitution d’une SCI présente de nombreux avantages en matière patrimoniale et fiscale. Néanmoins, cette forme de société relève des inconvénients par rapport à sa gestion et aux risques auxquels sont confrontés les associés.

Quels sont les avantages d’une SCI ?

Les avantages patrimoniaux

Le principal avantage d’une SCI est de protéger le patrimoine des associés. Cette forme juridique permet de limiter la responsabilité des associés par rapport aux investissements réalisés. Les créanciers peuvent se retourner contre les associés d’une SCI seulement après avoir engagé une action infructueuse contre la société (art. 1858 du Code civil).

Il est difficile pour les créanciers de vendre les parts sociales d’un associé ou même de connaître l’ensemble du patrimoine qu’il possède.

Les avantages fiscaux

Une SCI propose la flexibilité concernant le choix de son régime fiscal. Par défaut, une SCI est soumise à l’impôt sur le revenu (IR), c’est-à-dire que la société ne déclare pas ses bénéfices et ne paye pas d’impôts. Cependant, les associés peuvent choisir d’opter pour l’impôt sur les sociétés (IS). Dans ce cas, la société sera soumise à l’impôt au taux de 25 % pour les bénéfices au-delà de 42 500€ et au taux réduit de 15 % en deçà.

C’est intéressant lorsque l’impôt sur le revenu atteint une tranche qui excède ces taux.

⚠️ À partir du moment où la SCI a choisi le régime d’imposition sur les sociétés, elle ne peut plus choisir le régime d’imposition sur le revenu.

Une alternative à l’indivision

La forme juridique SCI est une solution pour éviter tout conflit dû à l’indivision (divorce, séparation, décès, etc.). Il est rédigé, dans les statuts de la SCI, la part sociale et le droit de vote dont bénéficie chaque héritier.

Un mécanisme de transmission du patrimoine

Concernant la transmission du patrimoine immobilier, la SCI simplifie la procédure. Si les parents souhaitent transmettre un bien immobilier à leurs enfants, la gestion du bien sera conservée.

La SCI possède l’immeuble et les parts de la société seront distribuées à leurs enfants, qui deviendront les gérants de la SCI. Par ailleurs, les frais de transmission du patrimoine immobilier sont allégés puisque le barème de taxation des donations et le barème de taxation de succession sont les mêmes.

Le choix d’un capital fixe ou variable pour une SCI

Lors de la création d’une SCI, il est obligatoire de choisir entre la SCI à capital fixe et la SCI à capital variable.

En général, les SCI sont constituées d’un capital social fixe. Dans ce cas-ci, le montant du capital est déterminé lors de la création de la SCI et est indiqué dans les statuts. Si les créateurs de l’entreprise souhaitent changer le montant du capital, ils seront dans l’obligation de participer à une assemblée générale (AG) et de modifier les statuts préalablement rédigés.

Une SCI à capital variable offre plus de souplesse et de flexibilité. Lors de la rédaction des statuts, l’entrepreneur doit indiquer un capital minimum et un capital maximum. Par conséquent, si l’entrepreneur souhaite modifier le montant du capital, il n’est pas obligé de refaire les statuts dans le cas où les limites du capital ne sont pas atteintes. Par ailleurs, la SCI à capital variable préserve l’identité des associés, qui restent donc anonymes. Enfin, si un associé souhaite céder ses parts de SCI et quitter la société, il a la possibilité de le faire sans passer par une procédure lourde et compliquée.

Quels sont les inconvénients de la SCI ?

La rigidité des modalités de création et de fonctionnement

La complexité de la procédure relative à la création d’une SCI est un grand inconvénient de ce statut. L’accomplissement de démarches administratives et juridiques est nécessaire à la création d’une SCI, comme remplir un formulaire M0 pour l’immatriculation de la société dont les frais de greffe s’élèvent à 66,88€. S’ajoutent les frais de déclaration des bénéficiaires effectifs (21,41€).

Cela commence par la rédaction des statuts où les associés ont la liberté de les adapter à leurs objectifs, mais avec les mentions exigées par l’article 1835 du Code civil.

⚠️Les associés doivent faire preuve de vigilance, car la rédaction des statuts est complexe et requiert une réelle précision. Ils doivent être établis par écrit par acte notarié ou par acte sous seing privé. Si vous le souhaitez, vous pouvez faire appel à un professionnel pour la création de votre entreprise en ligne.

Au moins une fois par an, le gérant d’une SCI doit obligatoirement convoquer tous les associés de la société en assemblée générale. Cependant, tout associé de la SCI peut adresser une lettre recommandée au gérant afin de convoquer l’ensemble des associés pour débattre d’un sujet spécifique.

La responsabilité illimitée des associés

Dans le cas où la SCI est endettée, chaque associé doit payer la dette avec ses propres moyens en fonction de ses parts et de ses obligations dans la société.

Cela signifie, par exemple, que si chaque associé a apporté 150 euros, qu’ils sont 4, ils disposent chacun, en principe, de 25 %. Si la société a une dette de 80 000€, ils devront chacun payer 20 000€.

SCI familiale : Mode d’emploi pour créer une SCI familiale !

Comment créer une SCI ?

La constitution d’une SCI impose le respect des règles propres aux sociétés et aux contrats (art. 1832 et 1128 du Code civil).

La société sera constituée lorsque les associés auront réalisé les formalités nécessaires.

Les conditions de création d’une SCI

Les conditions propres au contrat de société

L’article 1832 du Code civil requiert plusieurs éléments pour créer une société :

  • Des associés (au moins 2) qui réalisent des apports (en numéraire, en nature ou en industrie) ;
  • La volonté de collaborer ensemble sur un pied d’égalité (affectio societatis, Cass. com. 3 juin 1986, n° 85-12.118) ;
  • La volonté de participer aux résultats, qu’ils soient bénéficiaires ou déficitaires.

Les conditions communes au droit des contrats

La société est d’abord un contrat qui doit répondre aux conditions de l’article 1128 du Code civil :

  • Les associés doivent être capables ;

💡 Les mineurs peuvent être associés dans une SCI, car celle-ci ne confère pas la qualité de commerçant à ses membres.

  • Les associés doivent consentir de manière libre et éclairée ;
  • Le contenu du contrat doit être licite et certain.

Les formalités de création d’une SCI

La rédaction des statuts de la SCI

Les statuts doivent être établis par écrit et comporter les mentions de l’article 1835 du Code civil :

  • Les apports ;
  • La forme ;
  • L’objet ;
  • La dénomination ;
  • L’adresse (siège social) ;
  • Le capital social ;
  • La durée ;
  • Les modalités de fonctionnement.

Ces statuts peuvent également préciser la raison d’être de la société. Cette mention est facultative.

L’immatriculation de la Société Civile Immobilière

Lorsque les statuts sont rédigés, les associés peuvent déposer le dossier sur le site du Guichet unique afin de faire procéder à son immatriculation qui paraîtra dans un journal d’annonces légales.

C’est seulement lorsqu’elle est immatriculée que la société acquiert la personnalité morale (art. 1842 du Code civil).

Elle va pouvoir reprendre les actes passés en son nom et pour son compte, le cas échéant, (art. 1843 du Code civil) et être titulaire de droits (ester en justice, être propriétaire, etc.) et d’obligations.

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