Vous souhaitez vous lancer dans un projet immobilier de construction-vente ? La création d’une SCCV, ou SCI de construction-vente, pourrait être la solution idéale. Cette structure juridique particulière se distingue en effet des autres types de sociétés civiles immobilières par son objet social unique : la réalisation d’opérations de construction d’immeubles en vue de leur revente.
Dans cet article, nous allons explorer en détail le fonctionnement de la SCCV, de ses spécificités en termes de constitution à son régime fiscal avantageux, en passant par les différentes étapes de sa création. Que vous soyez un promoteur expérimenté ou un nouvel investisseur, vous y trouverez forcément votre compte !
Qu’est-ce que la SCI construction vente (SCCV) ?
Contrairement à une SCI classique dont l’objet principal est la gestion d’un patrimoine immobilier, la SCI de construction-vente, ou SCCV, poursuit un but très spécifique : la construction d’immeubles en vue de leur revente. Cette société en particulier bénéficie d’un statut juridique bien à elle et est encadrée par le Code de la construction et de l’habitation. Elle profite aussi d’un régime fiscal avantageux par le biais de l’article 1655 ter du Code général des impôts.
La particularité de la SCCV réside donc dans son objet social unique, qui diffère des autres formes de SCI. À ce titre, elle peut réaliser plusieurs types d’opérations :
- l’acquisition d’un terrain pour y construire ;
- l’achat d’un immeuble destiné à être démoli et reconstruit ;
- l’élaboration d’un bail à construction ;
- la rénovation d’immeubles anciens.
En ce qui concerne sa constitution, la SCI de construction-vente requiert au minimum deux associés, dont la responsabilité est illimitée au prorata de leur participation au capital social. Point intéressant : aucun montant minimum n’est exigé pour le capital social à la création de l’entreprise. Attention tout de même, car les associés ne peuvent pas se voir attribuer les biens construits ni se partager les immeubles invendus. Pour ce type de gestion immobilière, il est plutôt conseillé de se tourner vers une SCI d’attribution.
Quels sont le fonctionnement et le régime fiscal de la SCI de construction-vente ?
Si vous envisagez de créer une société civile immobilière dédiée à la construction et à la revente d’immeubles, commencez par bien comprendre les spécificités de son fonctionnement et de son régime fiscal. La SCCV présente en effet des particularités intéressantes qui la distinguent d’une SCI classique.
Un fonctionnement similaire aux autres sociétés civiles
En termes d’organisation, la SCCV suit globalement les mêmes règles que les autres sociétés civiles, même si son activité principale reste centrée sur les opérations de construction-vente. Les associés sont liés par les statuts de la société et participent à la vie de l’entreprise en fonction de leurs parts dans le capital social.
Quant à la gestion quotidienne, elle est assurée par un gérant, tandis que les décisions importantes concernant l’objet social (achat d’un terrain, lancement d’une opération immobilière, etc.) sont prises collectivement, selon les règles définies lors de la constitution de la société.
Un régime fiscal très avantageux
C’est sans aucun doute sur le plan fiscal que la SCI de construction-vente (SCCV) se démarque véritablement. Et pour cause, puisque cette société bénéficie d’un régime spécial prévu par l’article 1655 ter du Code général des impôts, qui lui confère une transparence fiscale totale. Concrètement, cela signifie que la SCCV n’a pas de bénéfices à déclarer en tant que tels.
Mais attention, cela ne veut pas dire pour autant qu’il n’y a pas d’impôt à payer ! Les avantages de ce régime s’accompagnent en toute logique d’autres obligations. Par exemple, ici, ce sont les associés qui sont directement imposés sur le résultat de la société, au prorata de leur participation dans le capital. Ils doivent ainsi déclarer leurs revenus dans la catégorie des revenus fonciers.
Sachez aussi qu’à la différence d’une SCI traditionnelle, il n’est pas possible d’opter pour l’impôt sur les sociétés.
Quels sont les avantages et les inconvénients de la SCCV ?
Comme toute forme de société, la SCCV présente des forces et des faiblesses. Examinons-les ensemble.
Les avantages de la SCCV : une flexibilité attractive
L’un des premiers avantages de la SCI de construction-vente réside sans doute dans sa simplicité de constitution. En effet, comme nous l’avons vu précédemment, aucun montant minimum de capital social n’est requis, ce qui facilite grandement les formalités de démarrage. De plus, la gestion de la société bénéficie elle aussi d’une importante souplesse, notamment lors de la rédaction des statuts et pour le fonctionnement en interne.
Mais la SCCV se distingue aussi par son accessibilité : tout le monde peut devenir associé, quelle que soit sa nationalité. La société peut également être administrée par un ou plusieurs gérants, ce qui offre une flexibilité non négligeable.
Autre point fort de cette structure, son régime fiscal dérogatoire. Effectivement, grâce à sa transparence fiscale, la SCI de construction-vente est dispensée d’impôt sur la société. De même, elle permet de réaliser une plus-value dès la fin de ma construction, en procédant à la vente immédiate de l’immeuble. C’est un atout unique parmi les sociétés civiles.
Des inconvénients à la SCCV qui ne doivent pas être négligés
La principale limitation de la SCCV concerne son objet social très spécifique. Comme vous le savez, son activité est strictement limitée à la construction d’immeubles en vue de leur revente. Il est donc impossible de l’utiliser pour une simple gestion immobilière ou pour conserver des biens construits.
Sur le plan opérationnel, il faut aussi savoir que la SCI de construction-vente doit être dissoute et liquidée après chaque opération de construction-vente, ce qui entraîne des frais de liquidation récurrents. Cette condition peut évidemment peser sur la rentabilité globale du projet, en particulier pour les petites opérations.
Comment créer une SCI de construction-vente ?
Vous avez un projet immobilier de construction revente et vous envisagez de créer une SCCV ? Sachez que la création de cette société civile spécialisée suit un processus précis, en grande partie similaire à celui d’une société commerciale classique, qu’il convient de respecter à la lettre.
La constitution du capital social
Premier point que nous avons déjà abordé plus haut : la création d’une SCCV ne nécessite pas de capital minimum. Cette souplesse permet donc d’adapter la structure financière à votre opération immobilière. Vous pouvez même opter pour un capital variable, à condition de le prévoir dans les statuts.
Les apports peuvent prendre différentes formes :
- les apports en numéraire (argent) ;
- les apports en nature (biens meubles ou immeubles) ;
- les apports en industrie (compétences).
Bon à savoir : Pour les apports en numéraire, il n’est pas obligatoire de tout libérer dès la création. Le gérant peut demander une libération progressive selon les besoins de l’opération.
La rédaction des statuts
Les statuts constituent la colonne vertébrale de votre société. Ils définissent son fonctionnement, son objet social, et organisent la gestion de la structure. Vous avez deux options pour leur rédaction :
- par acte sous seing privé ;
- par acte authentique (obligatoire en cas d’apport d’un bien soumis à publicité foncière).
Astuce : Portez une attention particulière à la clause de nomination du gérant. En la plaçant dans un acte séparé, vous simplifierez les futures modifications de votre direction.
La publication légale
Une fois vos statuts signés, vous disposez d’un mois pour publier un avis de création dans un journal d’annonces légales habilité. Cette étape est incontournable puisque c’est elle qui officialise l’existence de votre future société auprès des tiers.
L’immatriculation
La dernière étape de la constitution consiste à déposer votre dossier d’immatriculation auprès du greffe du tribunal de commerce. En effet, c’est seulement après validation de ce dernier que votre SCI de construction-vente aura une réelle existence juridique. À ce titre, vous recevrez d’ailleurs votre extrait Kbis.
Si la création d’une SCI de construction-vente suit un processus assez lourd, les avantages qu’elle offre (notamment pour son régime fiscal et sa flexibilité) en font une structure de choix pour les investisseurs férus d’immobilier. Toutefois, avant de vous lancer dans la constitution d’une SCCV, assurez-vous que son objet social restrictif correspond à vos objectifs d’investissement. En cas de doute, n’hésitez pas à vous faire accompagner par un professionnel !
