Pour plusieurs raisons, vous envisagez peut-être de créer une SCI pour gérer votre patrimoine immobilier. Il est vrai qu’entre sa souplesse sur le plan de la fiscalité ou ses différents avantages fiscaux, la société civile immobilière a le vent en poupe. Néanmoins, n’allez surtout pas croire que vous pouvez faire ce que vous voulez. Si vous êtes libre dans une certaine mesure, vous devez garder à l’esprit que la SCI reste une société, avec ses atouts et ses contraintes, bien qu’elle n’ait pas un objet social commercial (sauf exception).
Mais alors, comment fonctionne ce statut juridique si particulier ? Pour tout savoir des particularités de la SCI, découvrez notre guide 2024 qui vous présente toutes les notions essentielles à connaître.
Qu’est-ce qu’une SCI ?
Une Société Civile Immobilière, communément appelée SCI, est une forme de société particulière dédiée à la gestion et à l’investissement immobilier. Elle offre de nombreux avantages pour ceux qui souhaitent acquérir, gérer ou transmettre un patrimoine immobilier, même si son fonctionnement peut s’avérer complexe.
Définition et objet social
Une SCI est une entreprise qui rassemble plusieurs personnes, appelées « associés », souhaitant investir dans un ou plusieurs biens immobiliers. L’objet social d’une SCI est donc exclusivement lié à l’immobilier, ce qui la distingue des sociétés commerciales. Elle peut acquérir et gérer des locaux à usage d’habitation, des locaux commerciaux, professionnels ou mixtes, et même des parts de Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI).
À noter qu’il existe différentes formes de SCI, chacune étant dotée de ses propres particularités :
- la SCI de gestion ou de location ;
- la SCI familiale ;
- la SCI de construction-vente ;
- la SCI d’attribution ;
- la SCI de jouissance à temps partagé ;
- la SCI agricole.
Le choix du type de SCI dépend évidemment de l’objectif des associés et doit être précisé dans l’objet social des statuts.
Constitution et fonctionnement
Pour créer une SCI, il faut au minimum deux associés, en sachant que ces derniers peuvent être des personnes physiques ou morales. La rédaction des statuts est aussi une étape importante de la création, puisque c’est dans ce document que sont définies les règles de fonctionnement de la société. Les statuts précisent entre autres la répartition du capital social entre les associés, les modalités de prise de décision, ou encore les conditions de cession des parts sociales.
La gestion quotidienne de la SCI est assurée par un gérant, désigné dans les statuts ou nommé par l’assemblée des associés. Ledit gérant dispose de pouvoirs étendus pour accomplir les actes de gestion courante, sans avoir à consulter systématiquement les autres associés.
Quelques avantages de la SCI
Vous vous en doutez, la création d’une société civile immobilière revêt de nombreux avantages, mais nous en identifions 5 principaux.
- Simplification de l’achat à plusieurs : La SCI évite les inconvénients de l’indivision, notamment en facilitant la prise de décision pour la gestion du bien.
- Facilitation du financement : En regroupant plusieurs associés, la SCI facilite l’obtention d’un prêt bancaire pour l’acquisition d’un bien immobilier.
- Organisation patrimoniale : La SCI offre une grande flexibilité pour organiser la propriété et la gestion d’un patrimoine immobilier, en particulier dans le cadre familial.
- Optimisation fiscale : Selon le régime d’imposition choisi, la SCI permet d’optimiser la fiscalité des revenus immobiliers et de la transmission du patrimoine.
- Transmission facilitée : La cession de parts sociales d’une SCI est généralement plus simple et moins coûteuse que la vente d’un bien immobilier en direct.
Quelle fiscalité pour une SCI ?
La fiscalité d’une SCI diffère en fonction du régime d’imposition choisi : le classique impôt sur le revenu, qui est le choix par défaut, ou l’impôt sur les sociétés. On fait le point.
SCI et impôt sur le revenu (IR)
Lors de la création d’une SCI, par défaut, le régime fiscal appliqué est celui de l’impôt sur le revenu. On parle alors de fiscalité « transparente ». Cela signifie que la SCI elle-même ne paye pas directement d’impôt sur ses bénéfices. Ce sont les associés, chacun à proportion de leurs parts sociales, qui sont imposés individuellement sur les revenus générés par le patrimoine immobilier de la société. En d’autres termes, chaque associé déclare sa part des bénéfices issus des activités de la SCI, dans sa déclaration de revenus personnelle, qu’il s’agisse de la location ou de la vente d’un immeuble.
Imposition des revenus locatifs : le régime réel
Si la SCI met des biens immobiliers en location, les revenus locatifs sont répartis entre les associés en fonction de leurs parts dans la société. Le régime applicable est celui du régime réel d’imposition, qui permet de soustraire certains frais du total des revenus fonciers avant de calculer l’impôt. Ces charges déductibles incluent notamment :
- les intérêts d’emprunt contractés pour l’achat des biens ;
- les frais d’entretien et de travaux d’amélioration de l’immeuble ;
- la taxe foncière et les charges courantes liées à la gestion du bien immobilier ;
- les frais d’assurance.
Ainsi, l’associé déclare le résultat net (après déduction des charges) sur sa déclaration d’impôt, au titre des revenus fonciers.
Si le montant des charges dépasse les revenus locatifs, un déficit foncier est généré, ce qui peut être avantageux pour l’associé. Ledit déficit est imputable sur le revenu global, dans la limite de 10 700 € par an, et permet de réduire le montant de l’impôt à payer.
Le régime du micro-foncier
Dans certaines situations, les associés peuvent choisir le régime micro-foncier, plus simple à gérer. Celui-ci est applicable si les revenus locatifs bruts perçus par chaque associé sont inférieurs à 15 000 € par an et si les biens sont loués non meublés. Avec le micro-foncier, les associés bénéficient d’un abattement forfaitaire de 30 % sur les revenus locatifs déclarés, sans possibilité de déduire les charges. Cela peut donc s’avérer avantageux si les frais déductibles réels sont inférieurs à cet abattement.
Vente d’un bien immobilier et plus-value
Lorsqu’une SCI vend un bien immobilier, les associés sont également soumis à l’impôt sur la plus-value, chacun à proportion de ses parts sociales. Cependant, la fiscalité de l’impôt sur le revenu offre un régime avantageux pour la vente de biens immobiliers. En effet, à partir de la 5e année de détention du bien, les associés bénéficient d’un abattement progressif sur la plus-value imposable. À noter qu’après 22 ans, ils sont entièrement exonérés de l’impôt sur la plus-value.
SCI et impôt sur les sociétés (IS)
Les associés d’une SCI peuvent décider d’opter pour l’impôt sur les sociétés dans deux cas précis.
Soit les associés optent volontairement pour l’impôt sur les sociétés, même s’il est important de noter que cette décision est irrévocable. En effet, impossible de revenir à l’impôt sur le revenu (IR) à moins de dissoudre la société et de créer une nouvelle SCI. Il est donc essentiel de bien réfléchir avant de prendre cette décision.
Soit la SCI est automatiquement soumise à l’impôt sur les sociétés si son objet principal est une activité commerciale. Par exemple, si la SCI se lance dans l’achat-revente de biens immobiliers ou la location meublée, elle sera obligatoirement assujettie à l’impôt sur les sociétés. Il est donc important de bien définir les statuts de la société dès sa création pour éviter toute confusion.
Le fonctionnement de l’impôt sur les sociétés pour une SCI
Le régime de l’impôt sur les sociétés impose la SCI sur ses bénéfices nets. Contrairement à l’impôt sur le revenu, cette option permet à la SCI de déduire un certain nombre de charges supplémentaires, ce qui est un avantage considérable. Parmi ces déductions, on retrouve :
- les frais d’acquisition des immeubles ;
- les droits d’enregistrement;
- les frais de notaire;
- la rémunération du gérant associé ;
- l’amortissement des biens
L’amortissement permet de réduire la base imposable en déduisant chaque année une partie du prix d’achat du bien. En général, le bien est amorti sur une durée de 30 ans. Ce mécanisme peut alléger la charge fiscale de la société, mais attention, il peut aussi entraîner des conséquences sur la taxation des plus-values.
Les taux d’imposition à l’impôt sur les sociétés
En 2024, les taux d’imposition pour les SCI soumises à l’impôt sur les sociétés sont les suivants :
- un taux réduit de 15 % sur la part des bénéfices inférieure à 42 500 €;
- un taux normal de 25 % sur la part des bénéfices supérieure à ce montant.
Pour faire simple, la SCI paye l’impôt sur ses bénéfices nets après déduction des charges éligibles, puis chaque associé est imposé sur sa part des bénéfices uniquement si ces derniers sont distribués. Ce double niveau de taxation est donc un point clé à considérer avant de choisir ce régime.
L’augmentation des obligations comptables
Autre conséquence de l’application de l’impôt sur les sociétés, l’augmentation des obligations comptables pour la SCI. En effet, une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés doit tenir une comptabilité rigoureuse, proche de celle d’une entreprise commerciale. Cela peut impliquer des coûts supplémentaires pour la gestion comptable et fiscale de la société, en particulier lorsqu’il s’agit de faire appel à un expert-comptable.
Quels sont les avantages et inconvénients d’une SCI ?
Comme pour toute entreprise, la création d’une SCI entraîne de nombreux avantages, mais aussi des inconvénients qu’il convient de connaître avant de se lancer dans l’aventure. Explications.
Les avantages d’une SCI
Que ce soit pour simplifier les démarches de gestion, protéger le patrimoine personnel ou faciliter la transmission du bien aux héritiers, la SCI se révèle être une option particulièrement attrayante pour les investisseurs et les familles. Voyons plus en détail ses avantages.
Une gestion simplifiée de l’immobilier
L’un des principaux atouts de la création d’une SCI est la gestion simplifiée des biens immobiliers. Contrairement à une indivision, où chaque décision nécessite l’accord de tous les propriétaires, une SCI permet de désigner un gérant unique, souvent un associé, qui s’occupe des tâches courantes (entretien, location, réparations) sans avoir à consulter l’ensemble des membres. Cela allège considérablement la gestion quotidienne des biens.
De plus, en SCI, il est plus facile de réunir les fonds nécessaires pour investir dans de nouveaux immeubles ou réaliser des travaux. Les associés peuvent faire des apports sous forme d’argent ou d’immeubles, ce qui augmente le capital social de la société et facilite la souscription d’emprunts auprès des banques. La SCI offre également une meilleure répartition des charges liées à l’immobilier, car celles-ci sont partagées entre les associés proportionnellement à leurs parts sociales.
La protection du patrimoine personnel
L’un des grands avantages de la SCI reste la protection du patrimoine personnel des associés. En effet, la SCI dispose d’une personnalité morale distincte. Concrètement, les biens apportés à la société deviennent la propriété de la SCI et sont donc séparés du patrimoine personnel des associés. Cela permet de protéger les autres biens personnels des associés en cas de difficultés financières de la SCI.
Dans le cas où la SCI se retrouverait en difficulté, les créanciers devront d’abord intenter une action contre la société elle-même avant de se tourner vers les associés. Même si ces derniers restent responsables des dettes de la société de façon indéfinie, cette protection indirecte peut s’avérer précieuse dans certaines situations.
Une transmission facilitée
Créer une SCI est souvent privilégié par les familles pour organiser la transmission d’un bien immobilier. Il est vrai qu’au lieu de procéder à une vente ou à une succession lourde de frais, il suffit ici de céder les parts sociales de la société. C’est donc un cadre juridique bien plus souple, qui permet de transmettre facilement le bien entre membres d’une même famille ou à des tiers (avec l’agrément des autres associés).
Cela permet aussi d’éviter les tensions souvent rencontrées dans le cadre d’une indivision, notamment en cas de désaccord sur la vente d’un bien. De plus, la structure même de la SCI facilite la gestion collective du patrimoine sur plusieurs générations, tout en évitant les écueils d’une vente forcée.
Une sortie facilitée pour les associés
Hors de toute dissolution, la sortie d’un associé est souvent simple dans une SCI. Plutôt que d’obliger à vendre le bien immobilier en cas de désaccord ou de départ d’un membre, la société permet à un associé de céder ses parts sociales à un autre associé ou à un tiers. Cette vente ne nécessite donc pas la dissolution de la société ou la vente de l’immeuble.
La procédure est en plus flexible : l’associé qui souhaite se retirer notifie son projet de cession aux autres associés, qui ont la possibilité de donner leur agrément pour un nouvel acquéreur qui rejoint la société. Cet agrément est souvent délimité par les statuts de la SCI et peut être voté à la majorité ou à l’unanimité, selon les clauses prévues.
Bien entendu, cela ne vaut que lorsque la société n’entre pas dans une phase de dissolution. Dans le cas contraire, le processus est beaucoup plus complexe, en plus de concerner tous les associés. Eh oui, la dissolution de la SCI marque le début de la fin de l’entreprise, peu importe les motifs.
Les inconvénients d’une SCI
Bien que la société civile immobilière (SCI) soit vantée pour ses avantages en matière de gestion du patrimoine immobilier, elle présente des inconvénients notables. Pour les particuliers qui envisagent d’investir dans l’immobilier via ce type de structure, il est essentiel de comprendre ces derniers afin de prendre une décision éclairée.
La responsabilité illimitée des associés
L’un des principaux inconvénients de la SCI est la responsabilité illimitée des associés. Contrairement à certaines formes de sociétés commerciales, comme la SAS (Société par Actions Simplifiée), où la responsabilité des associés est limitée à leur apport au capital social, les membres d’une SCI sont responsables des dettes de la société sur leur propre patrimoine. Toutefois, cette responsabilité est proportionnelle à leur participation dans la société.
En cas de défaillance financière de la SCI, les créanciers peuvent donc se retourner contre les associés pour recouvrer leurs créances, à hauteur de la part que chacun détient dans le capital social. Par exemple, si un associé détient 40 % des parts, il sera tenu de payer 40 % des dettes de la société. Cette absence de limitation des responsabilités peut donc décourager ceux qui cherchent à protéger leur patrimoine personnel.
Des formalités de création complexes et coûteuses
La création d’une SCI n’est pas une démarche anodine. Les associés doivent passer par un certain nombre de formalités qui engendrent des frais et demandent du temps. Parmi ces étapes, on retrouve la rédaction des statuts, la publication d’un avis de création dans un journal d’annonces légales, ou encore l’immatriculation de la société auprès du registre du commerce et des sociétés (RCS).
Ces démarches administratives peuvent en plus nécessiter l’aide de professionnels, tels que des avocats ou des notaires, pour sécuriser la rédaction des statuts et d’autres documents juridiques. Autant de coûts qui sont parfois sous-estimés par les investisseurs, alors même qu’ils représentent une dépense non négligeable.
Les contraintes liées au fonctionnement
Le régime juridique des SCI impose certaines obligations en matière de gestion quotidienne qui peuvent s’avérer contraignantes, notamment pour les familles qui souhaitent utiliser ce type de société pour la gestion de biens immobiliers communs. Le gérant doit, par exemple, organiser une assemblée générale chaque année, rédiger un procès-verbal pour chaque décision importante et tenir une comptabilité de la société, même si elle n’est pas obligée de déposer ses comptes au tribunal de commerce.
De plus, toute modification des statuts (changement de gérant, cession de parts, etc.) nécessite des formalités spécifiques et coûteuses, ce qui alourdit le fonctionnement de la société au quotidien.
Comment créer une SCI ?
Comme pour n’importe quelle entreprise, la création d’une SCI exige de suivre de nombreuses formalités impossibles à contourner. Mais vous allez le voir, celles-ci paraissent plus compliquées qu’elles ne le sont vraiment.
La rédaction des statuts de la SCI
La première formalité incontournable pour la création d’une SCI est évidemment la rédaction des statuts. Ce document est fondamental, puisqu’il définit les règles de fonctionnement de la société, y compris les pouvoirs du gérant, la gestion des parts sociales et la répartition des responsabilités entre les associés. Une rédaction précise et claire des statuts est nécessaire pour éviter de futurs conflits et encadrer efficacement les activités de la société.
Les statuts d’une SCI doivent inclure plusieurs mentions obligatoires :
- la forme de la société (société civile immobilière – SCI) ;
- l’identité des associés (nom, prénom, date et lieu de naissance, et adresse de chacun des associés) ;
- la dénomination sociale (le nom de la société), qui peut être choisie librement ;
- l’objet social (l’activité de la SCI), qui doit impérativement être civil et non commercial ;
- le siège social (l’adresse officielle de la société), qui peut être fixé au domicile du gérant ;
- le capital social, qui peut être constitué d’apports en numéraire (argent) ou en nature (biens), sans minimum requis ;
- la durée de la société (pour un maximum de 99 ans).
C’est également dans les statuts que les règles de fonctionnement des assemblées générales, ainsi que les modalités de cession des parts sociales, doivent être détaillées. Ce document doit ensuite être signé par tous les associés.
Le dépôt du capital social de la SCI
Le dépôt du capital social est la deuxième étape de la création d’une SCI. Ce dernier représente la somme des apports effectués par les associés, en argent ou en biens immobiliers, et donne droit à des parts sociales, proportionnelles à la contribution de chaque associé.
À ce stade, il faut ouvrir un compte bancaire au nom de la SCI et y déposer le capital social en numéraire. Bien qu’un compte bancaire professionnel ne soit pas obligatoire, il reste conseillé afin de bien distinguer les finances de la société de celles des associés. Une fois le capital déposé, la banque fournit une attestation de dépôt, nécessaire pour l’immatriculation de la SCI.
Attention, l’importance du capital est souvent relative aux ambitions de la SCI, notamment si elle a besoin de financements externes pour l’achat de biens immobiliers.
La publication d’une annonce légale de création d’une SCI
La publication d’une annonce légale est la troisième formalité obligatoire pour officialiser la création de votre SCI. Cette démarche informe le public de la naissance de votre société et garantit la transparence des activités économiques et légales de votre entreprise. L’annonce légale doit être publiée dans un journal ou sur un service en ligne habilité à recevoir ce type de publications pour le département où est établi le siège social de votre SCI.
L’annonce doit comporter certaines informations essentielles, dont :
- la dénomination sociale de la SCI (le nom de la société) ;
- la forme juridique (société civile immobilière – SCI) ;
- l’adresse du siège social ;
- l’identité du ou des gérants ;
- la date de début d’activité.
Le coût de la publication d’une annonce légale varie en fonction du département, entre 185 et 217 €. Une fois l’annonce publiée, une attestation de parution vous est fournie. Ce document est indispensable pour l’étape suivante.
Les formalités d’immatriculation de la SCI
La dernière étape de la création de votre SCI est son immatriculation. Cette formalité, qui se fait en ligne via le guichet unique des formalités des entreprises, permet à votre SCI d’acquérir une existence juridique.
Voici les documents nécessaires pour constituer votre dossier d’immatriculation :
- un exemplaire original des statuts signé et daté par le gérant;
- l’attestation de dépôt des fonds (qui prouve le dépôt du capital social) ;
- l’attestation de parution dans un journal d’annonces légales ou un service de presse en ligne ;
- la déclaration de non-condamnation du gérant ;
- un justificatif de domicile du gérant et un justificatif d’occupation des locaux du siège social ;
- la déclaration des bénéficiaires effectifs (qui indique l’identité des personnes qui détiennent plus de 25 % du capital ou des droits de vote dans la société).
Une fois le dossier complet déposé, le greffe du tribunal de commerce examine votre demande d’immatriculation. Si tout est en ordre, un extrait KBIS est délivré sous 24 heures.
Voilà, vous savez tout ce qu’il y a à savoir sur la SCI. N’hésitez pas à suivre les autres guides mentionnés dans cette page pour avoir plus de détails sur les points abordés. Et surtout, n’oubliez pas de solliciter l’avis d’un professionnel de la création d’entreprise ou d’un expert-comptable avant de vous lancer. Cet interlocuteur saura vous présenter le projet sous le prisme des spécificités de votre situation et des bénéfices que vous pourrez, ou non, en retirer.
