Comme pour n’importe quelle société, les formalités de création d’une société civile immobilière (SCI) sont nombreuses et complexes. Entre le dépôt du capital social, la rédaction des statuts, la publication d’une annonce légale ou encore le dossier d’immatriculation à monter, les démarches de constitution d’une SCI semblent particulièrement longues et chronophages. Mais le jeu en vaut la chandelle ! En effet, les avantages de la SCI ne sont plus à prouver.
Vous prévoyez de vous lancer dans l’aventure, mais vous vous sentez perdu face à la marée de formalités que vous devez accomplir ? On fait le point, étape par étape, pour tenter de vous éclairer jusqu’au stade de l’immatriculation.
Le dépôt du capital social de la SCI
Vous vous en doutez, le dépôt du capital social occupe une place centrale lorsqu’il s’agit de formalités de création d’une société, et plus particulièrement d’une SCI. Or, cette procédure peut sembler complexe au premier abord. Elle mérite effectivement une attention toute particulière puisqu’elle influence directement la gestion et le fonctionnement de votre entreprise.
Les fondamentaux du capital social d’une SCI
Comme nous venons de le dire, le capital social d’une SCI constitue la base financière de la société et détermine les droits des associés. Mais contrairement à d’autres formes juridiques, la loi offre une grande souplesse pour ce qui concerne son montant. Effectivement, aucune somme minimum n’est requise, excepté un apport symbolique d’un euro pour l’immatriculation.
Bien entendu, c’est un atout de taille pour les associés qui peuvent définir librement le montant du capital et ses modalités de libération dans les statuts de l’entreprise. Néanmoins, il est important de garder à l’esprit que le montant choisi doit être cohérent avec le projet immobilier de la SCI et ses objectifs à long terme.
Les différents apports possibles au capital social de la SCI
La constitution du capital social d’une SCI peut se faire à travers plusieurs types d’apports :
- les apports en numéraire qui représentent les sommes d’argent versées directement sur le compte professionnel de la société (en sachant que la loi impose une libération immédiate d’au moins 20 % de leur montant, le solde pouvant être versé dans un délai maximal de 5 ans) ;
- les apports en nature qui concernent les biens immobiliers ou mobiliers transmis à la société (ils nécessitent une évaluation précise et peuvent faire l’objet d’un contrôle par un expert-comptable pour garantir leur valorisation) ;
- les apports en industrie qui correspondent aux compétences ou au travail fourni par un associé, mais qui ne peuvent pas être comptabilisés dans le capital social effectif de la SCI.
L’impact du capital social de la SCI sur la répartition des droits et pouvoirs
Vous le savez sans doute, le dépôt du capital social influence directement la gouvernance de votre SCI. Les parts sociales sont en effet attribuées proportionnellement aux apports, ce qui détermine les droits des associés dans plusieurs domaines :
- le droit de vote aux assemblées générales ;
- l’accès à l’information sur la gestion de la société ;
- la répartition des bénéfices selon le régime fiscal choisi (impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés).
Autant vous dire que la répartition du capital constitue un élément stratégique de la création de votre SCI. Mieux vaut donc rédiger de manière claire et précise les statuts, en particulier les clauses qui concernent ces aspects, car c’est ce document qui permettra d’éviter d’éventuels conflits futurs entre les associés.
La rédaction des statuts de la SCI
Après la constitution du capital social, vous devez passer à la rédaction des statuts. Là encore, vous avez de nombreuses décisions à prendre, puisque ce document est la pierre angulaire de votre projet immobilier et de son bon fonctionnement.
La nature et l’importance des statuts dans une SCI
Les statuts forment l’acte fondateur de votre entreprise. Ils établissent non seulement l’existence juridique de la société, mais ils définissent aussi l’ensemble des règles de gestion et d’administration. En tant que contrat social entre les associés, ils déterminent également les droits et obligations de chacun. En bref, au-delà de leur caractère obligatoire, vous ne pouvez pas diriger votre entreprise sans eux.
Ce que vous ne savez peut-être pas, c’est que vous devez obligatoirement rédiger les statuts par écrit. Dès lors, deux options sont possibles : l’acte sous seing privé ou l’acte authentique établi par un notaire. Pour faire votre choix, prenez en compte la nature des apports et la complexité de votre projet. Plus vous vous dirigez vers une entreprise d’envergure, plus il est préférable d’opter pour la sécurité du notaire.
Les mentions fondamentales des statuts d’une SCI
Lors de la rédaction, plusieurs mentions sont obligatoires et indispensables au fonctionnement de votre société.
Tout d’abord, vous devez préciser tout ce qui concerne l’identification de votre entreprise. Il s’agit ici de la dénomination sociale (qui doit être unique et vérifiée auprès du greffe du tribunal de commerce), de l’adresse du siège social (qui peut être le domicile du gérant ou un immeuble détenu par la société), ou encore de l’objet social (qui définit le périmètre d’activité de la SCI).
Il faut aussi indiquer les clauses relatives à la structure financière, comme le montant du capital social et sa répartition, la nature et la valeur des apports, les modalités de gestion des comptes courants d’associés, ainsi que les règles comptables et fiscales applicables (choix du régime d’imposition).
Viennent ensuite les informations propres à l’organisation de la gestion, avec entre autres les conditions de nomination du gérant (et l’étendue de ses pouvoirs), les modalités de prises de décision collectives, l’organisation des assemblées et les règles de vote, ou encore la répartition des bénéfices et des pertes.
Bon à savoir : Certaines clauses, auxquelles on ne pense pas nécessairement lors de la création, sont également recommandées dans le cas d’une SCI. Il s’agit de celles qui concernent la transmission des parts sociales (conditions de cession entre associés, règles applicables aux tiers, traitement des parts en cas de décès, formalités d’enregistrement des mutations) et la gestion des conflits (procédure de résolution des différends, modalités de sortie d’un associé, conditions de dissolution de la société, règles de liquidation).
Le choix du rédacteur, un choix loin d’être anodin
Pour les petits projets de SCI, qui n’englobe par exemple la gestion que d’un unique bien, la rédaction par soi-même est sans doute l’option la plus économique. Cependant, bien que des modèles de statut soient disponibles en ligne, cette solution exige une bonne connaissance du droit des sociétés, sous peine d’avoir quelques surprises. Attention, si vous faites ce choix, les coûts d’enregistrement et de publication légale restent évidemment obligatoires.
À l’inverse, vous pouvez aussi avoir recours à un notaire ou un avocat, une alternative bien plus coûteuse, mais surtout beaucoup plus sécurisante. Rien de mieux que ces experts pour vous garantir une rédaction précise qui englobe toutes les situations potentiellement conflictuelles. Dans ce cas précis, les frais varient selon la complexité du dossier, mais peuvent atteindre jusqu’à plus de 2 000 euros.
Entre ces deux possibilités, vous pouvez également avoir recours aux services d’une plateforme juridique en ligne. Ces dernières offrent le plus souvent un accompagnement professionnel à prix modéré, généralement entre 200 et 500 euros. C’est une solution intermédiaire qui reste un bon compromis, même si elle présente des limites pour les montages les plus complexes.
La publication d’une annonce légale de création pour la SCI
La troisième étape des formalités de création est celle de la publication de l’annonce légale de constitution. Eh oui, cette démarche s’impose aussi aux SCI, tout simplement parce qu’elle précède l’immatriculation au greffe.
L’importance de l’annonce légale
Si vous n’avez jamais eu à publier une annonce légale dans le cadre d’une création d’entreprise, sachez que cet acte vise à informer les tiers de la naissance de votre société civile immobilière. Non seulement cette étape est obligatoire, mais elle doit en plus intervenir après la rédaction et la signature des statuts, et avant le dépôt du dossier d’immatriculation. Vous avez bien suivi ?
Pour la publication de l’annonce légale, il est possible de choisir entre différents supports : un journal d’annonce légale traditionnel et un service de presse en ligne. Dans le premier cas, celui-ci doit être habilité par la préfecture dans le département où se situe le siège social de la SCI. Dans le second cas, la plateforme doit être agréée dans le département dudit siège social. Il n’est donc pas question de publier cet avis n’importe où.
N’oubliez pas que la publication de l’annonce légale est un prérequis pour la constitution du dossier d’immatriculation. C’est elle qui permet d’obtenir une attestation de publication, indispensable pour compléter votre dossier auprès du greffe, finaliser l’enregistrement de votre société, et obtenir votre numéro SIREN.
Les informations essentielles à inscrire sur l’annonce légale de la SCI
Comme avec les statuts qui nécessitent des clauses bien spécifiques, l’annonce légale de création d’une SCI n’échappe pas à cette règle. Là aussi, des informations obligatoires doivent figurer dans le texte, à commencer par les données fondamentales de la société (forme de l’acte, date de signature des statuts, dénomination sociale, adresse du siège social, etc.).
Il faut aussi inclure les aspects financiers et structurels, à l’image du montant total du capital social, de la nature des apports, de l’évaluation des apports en nature le cas échéant, de la durée de la société, ou encore de l’objet social qui détaille les activités immobilières prévues.
Et puis, il faut aussi veiller à ne pas oublier les informations sur la direction, telles que les noms, prénoms et adresses du gérant (s’il s’agit d’une personne physique) ou les caractéristiques de l’entreprise (s’il s’agit d’une personne morale), sans oublier les conditions de cession des parts sociales.
Le coût de publication d’une annonce légale de constitution de SCI
Depuis 2020, les frais de publication d’une annonce légale ont été drastiquement simplifiés. Désormais, le prix est forfaitaire et ne varie que selon la localisation. Pour la création d’une SCI, il faut ainsi compter :
- 185 euros HT sur tout le territoire français ;
- 217 euros HT pour Mayotte et La Réunion qui font figure d’exception.
La constitution du dossier d’immatriculation de la SCI
Arrivé à cette ultime étape des formalités de création de votre SCI, il vous reste à constituer le dossier d’immatriculation de votre entreprise et à le déposer auprès de qui de droit. C’est seulement une fois celui-ci validé que votre société aura son propre statut juridique, distinct de celui de ses associés.
Le plus difficile ici est sans doute de rassembler tous les justificatifs fondamentaux du dossier d’immatriculation, comme :
- les informations administratives à renseigner en ligne sur le site du guichet unique ;
- un exemplaire original et certifié conforme des statuts signés ;
- la déclaration des bénéficiaires effectifs ;
- l’attestation de publication de l’annonce légale de constitution ;
- un justificatif de domiciliation du siège social.
Il faut aussi inclure tous les documents relatifs au gérant, comme une copie de pièce d’identité valide, une déclaration de non-condamnation et une attestation de filiation dans le cas d’un gérant personne physique, ou un extrait Kbis récent, les documents d’identité du représentant légal et la preuve d’enregistrement sur un registre professionnel pour le gérant personne morale.
Le traitement du dossier par le greffe fait l’objet d’une vérification minutieuse qui n’intervient pas nécessairement immédiatement. Cela peut prendre 1 à 2 semaines (voire plus pour les zones les plus sollicitées). Néanmoins, le délai légal est de 24 heures une fois celui-ci validé.
L’obtention de votre numéro SIREN marque l’achèvement des formalités de création de votre SCI et vous permet de démarrer officiellement votre activité immobilière.
Bon à savoir : Sous certaines conditions, les associés de la SCI peuvent récupérer une partie des dépenses engagées pendant la phase de création de l’entreprise. Il faut dire que les formalités de constitution peuvent s’avérer coûteuses dans leur globalité.
En bref, les formalités de création d’une SCI ne sont pas si différentes de celles d’une autre société. Néanmoins, comme l’objet de l’entreprise n’est pas commercial, les associés qui se lancent dans l’aventure n’ont pas nécessairement conscience des conséquences de leurs décisions. Pour éviter tout problème futur, en particulier sur le plan juridique, il semble judicieux de faire appel à un expert juriste tout au long des étapes de constitution, surtout s’il s’agit d’une première expérience sous la bannière d’une SCI.
