Si vous êtes arrivé sur cette page, c’est que le statut juridique de la SCI vous intéresse probablement. Peut-être même que vous êtes associé au sein d’une telle structure et que vous cherchez des réponses à vos questions ? Quoi qu’il en soit, nous allons traiter ici du fonctionnement de la SCI et de sa raison d’être. Après tout, entre ses caractéristiques, ses modalités de gestion, sa fiscalité, ses obligations, ou ses procédures de sortie hors dissolution, il y a de nombreux points à maîtriser. C’est parti pour un tour d’horizon des plus complets.
Une SCI, c’est quoi ?
La SCI est une forme juridique de société qui permet la gestion d’un patrimoine immobilier. C’est une structure sociale qui nécessite au minimum deux associés, peu importe qu’il s’agisse de personnes physiques ou morales. Évidemment, le capital social de l’entreprise est divisé en parts sociales, elles-mêmes détenues par les associés précédemment mentionnés.
Vous le savez sans doute si vous vous êtes déjà renseigné sur ce statut juridique, la SCI a de nombreux avantages. Pour commencer, c’est une alternative à l’indivision. Au lieu de posséder directement les biens immobiliers, les associés détiennent des parts sociales de la société. C’est donc un excellent outil pour la succession et la transmission du patrimoine, puisque les héritiers reçoivent ces mêmes parts sociales. Par le biais de la SCI, vous évitez le démembrement de votre patrimoine immobilier. Et puis, c’est la solution idéale pour faciliter la prise de décision en ce qui concerne la gestion desdits biens, puisque les choix sont réglés à la majorité en fonction des parts détenues.
De même, pour un entrepreneur, la création d’une SCI permet de séparer le patrimoine immobilier de l’activité professionnelle. En effet, en cas de difficultés financières de son entreprise, les biens détenus par la SCI sont protégés des créanciers.
Quelles sont les modalités de gestion et de gouvernance de la SCI ?
Comme toute structure juridique, la société civile immobilière implique une gestion rigoureuse. Comprendre son fonctionnement et ses modalités de gestion paraît donc essentiel avant de se lancer dans l’aventure.
La gérance : le pilier du fonctionnement de la SCI
Le gérant est la figure centrale de la gestion quotidienne de la SCI. Qu’il soit associé ou non, il endosse plusieurs responsabilités cruciales, dont la gestion administrative et financière (tenue des comptes, gestion des charges et assurances, déclarations fiscales, etc.), ainsi que la représentation légale (porte-parole auprès des tiers, signature des contrats, représentation en justice, etc.).
De manière générale, la rémunération du gérant est décidée par les associés. Quant à son statut social, ce dernier varie selon qu’il soit associé (travailleur indépendant) ou non (assimilé salarié). Notons que cette responsabilité s’étend au-delà de la simple gestion courante, puisque le gérant doit rendre des comptes aux associés et aux tiers.
Les assemblées générales comme organes décisionnels
La prise de décision au sein d’une SCI s’organise obligatoirement autour de deux types d’assemblées générales : l’assemblée générale ordinaire (AGO) et l’assemblée générale extraordinaire (AGE).
D’un côté, l’assemblée générale ordinaire est le rendez-vous annuel pour tout ce qui concerne l’approbation des comptes, l’observation des bénéfices ou des pertes, la prise de décision courante, etc. D’un autre côté, l’assemblée générale extraordinaire est dédiée aux décisions majeures, comme la modification des statuts, les changements de capital social, la vente d’un bien important, ou la dissolution de la société.
Peu importe l’assemblée concernée, le processus d’organisation doit suivre un protocole très strict. Pour commencer, le gérant doit convoquer les associés par lettre recommandée avec accusé de réception, et ce, au moins 15 jours avant la date prévue. Dans ce courrier, tous les ordres du jour doivent être relatés pour que des associés puissent se préparer. Ensuite, la tenue de l’assemblée implique le respect du quorum prévu dans les statuts. C’est notamment pour cette raison que tout associé absent doit s’assurer de se faire représenter par un mandataire de son choix. Enfin, à la fin de l’assemblée, toutes les décisions prises doivent être notifiées dans un procès-verbal.
Le rôle des associés de la SCI
Les associés et détenteurs des parts sociales de la société civile immobilière ont évidemment des droits et devoirs à respecter. Il s’agit notamment :
- de leur participation aux assemblées ;
- de leur vote aux décisions selon leur quote-part ;
- de leur responsabilité des dettes proportionnelle à leur participation.
Attention, la responsabilité des associés de SCI est illimitée : leur patrimoine personnel peut être engagé au-delà de leur apport initial.
Quelle est la fiscalité applicable à la SCI ?
Le statut juridique de la SCI permet de profiter de deux types d’imposition au choix : l’impôt sur le revenu (IR) ou l’impôt sur les sociétés (IS). Bien entendu, le choix du régime fiscal a des répercussions importantes sur de nombreux aspects de l’activité, comme pour la taxation des plus-values.
L’imposition à l’impôt sur le revenu
Par défaut, une SCI est obligatoirement soumise à l’impôt sur le revenu. Dans ce cas de figure, la société est considérée comme « transparente » sur le plan fiscal. Cela signifie que :
- ses bénéfices sont directement imposés via la déclaration personnelle des membres associés ;
- chaque associé déclare sa quote-part des revenus fonciers selon son pourcentage de parts sociales ;
- le montant à déclarer correspond à la proportion du capital social détenu.
Cette imposition se traduit par une responsabilité fiscale individuelle des associés, un choix possible entre deux sous-régimes (micro-foncier ou réel), une déduction possible de certaines charges (intérêt d’emprunt bancaire, etc.), et la simplification des obligations comptables.
L’imposition à l’impôt sur les sociétés
À l’opposé de l’impôt sur le revenu, la SCI peut aussi choisir l’option de l’impôt sur les sociétés, mais cela modifie drastiquement son traitement fiscal. Effectivement, la société devient directement redevable de l’impôt sur les bénéfices et les associés ne sont plus imposés qu’en cas de distribution de dividendes.
Bon à savoir : Le taux normal d’imposition est de 25 %, avec possibilité d’un taux réduit sous conditions.
Bien qu’il soit plus contraignant, l’impôt sur les sociétés a des avantages spécifiques. En premier lieu, il permet une séparation claire entre l’imposition de la société et celle des associés. Ensuite, il offre la possibilité de déduire la rémunération du gérant. Enfin, en cas de déficit sur un exercice comptable, la société civile immobilière peut faire un report sur 10 ans.
Signalons que le choix du régime fiscal influence aussi la taxation des plus-values lors d’une vente immobilière, ainsi que les conditions de transmission aux héritiers ou aux enfants. Il convient donc de prendre conseil auprès d’un professionnel, comme un expert-comptable, pour prendre la meilleure décision par rapport à vos attentes.
Quelles sont les obligations comptables et juridiques de la SCI ?
Comme toute entreprise, une SCI a diverses obligations que le gérant et les associés doivent s’assurer de respecter.
En ce qui concerne les obligations comptables, celles-ci sont largement déterminées par le régime d’imposition de la SCI. Si l’entreprise est soumise à l’impôt sur le revenu, la gestion comptable est relativement simplifiée. En effet, il n’y a pas d’obligation d’établir des comptes annuels, bien que le gérant doive tout de même rendre compte de sa gestion aux membres associés. Concrètement, un simple livre de recettes et dépenses suffit. Mais attention, les statuts de la SCI peuvent prévoir une comptabilité plus complexe. Pour une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés, les obligations comptables sont plus strictes et englobent :
- l’établissement obligatoire des comptes annuels ;
- la préparation d’un bilan détaillé chaque année ;
- la production d’états financiers complets.
Quant aux obligations juridiques, elles sont à peu près similaires à toutes celles des sociétés commerciales. Il faut ainsi respecter les formalités de création (rédaction des statuts, etc.), les démarches relatives à son immatriculation, et toutes les modalités propres à son fonctionnement (assemblée générale, rapport de gestion, etc.).
Comment quitter une SCI en tant qu’associé ?
Pour plein de raisons, un associé peut souhaiter quitter la société civile immobilière. Mais alors, comment doit-il procéder ? Pour sortir en dehors de toute dissolution, plusieurs options sont possibles.
La cession de parts sociales : l’option la plus courante
Dans une société comme une SCI, la transmission du capital social n’est pas libre. En effet, le régime juridique prévoit un mécanisme de contrôle essentiel : la clause d’agrément. Généralement inscrite dans les statuts de l’entreprise, cette disposition permet aux membres de la société de réguler l’arrivée de nouveaux associés. Néanmoins, l’application de l’agrément varie selon le type de transaction prévu. Par exemple, en cas de vente à un tiers, l’accord unanime de tous les associés est requis. En revanche, pour un transfert entre associés, les règles peuvent être plus souples.
Bon à savoir : Des dispositions spécifiques s’appliquent en situation de succession ou de divorce.
Si l’agrément est refusé par les associés, ces derniers doivent au choix :
- organiser le rachat des parts sociales par la SCI ;
- acquérir eux-mêmes les parts sociales concernées ;
- trouver un acquéreur qui leur convient.
Dernier point, en cas de désaccord sur le montant desdites parts sociales, un expert judiciaire peut être nommé pour évaluer leur valeur.
La transmission par donation : une stratégie payante
Un associé peut également quitter la SCI en procédant à la donation de ses parts sociales, d’autant plus que c’est une option intéressante en termes de gestion patrimoniale. Effectivement, elle permet :
- d’anticiper la transmission du patrimoine ;
- d’optimiser l’imposition ;
- de maintenir un contrôle, temporaire ou non, sur l’activité de la société (en cas de donation partielle).
Dans tous les cas, la donation ne transmet que les droits aux revenus (participation aux bénéfices) et les droits de décision (participation à la gestion). La propriété des biens reste à la SCI elle-même.
Vous connaissez maintenant les grandes lignes de la SCI et de son fonctionnement. N’hésitez pas à vous rendre sur nos autres guides pour plus de détails sur chacun des points abordés. Et n’oubliez pas, si vous souhaitez vous lancer dans la création d’une SCI, ou si vous désirez trouver des solutions aux problèmes que vous avez en tant qu’associé, prenez conseil auprès d’un juriste ou d’un professionnel de la création d’entreprise. C’est votre meilleur allié !
