Pour gérer un patrimoine immobilier en famille, que ce soit dans le but de préparer la transmission de ce dernier, ou de préparer ses vieux jours, la SARL (société à responsabilité limitée) familiale est généralement en bonne place pour concurrencer la SCI (société civile immobilière).
Qu’est-ce qu’une SARL familiale (ou SARL de famille) ? Ni plus ni moins qu’une SARL traditionnelle, mais avec une spécificité liée au régime fiscal à condition de justifier du caractère familial (lien de sang ou d’alliance : mariage/PACS) auprès du service des impôts des entreprises. Une demande réalisée avec l’accord unanime des associés, procès-verbal d’assemblée générale faisant foi.
Afin de vous permettre de mieux comprendre les atouts et limites de la SARL familiale immobilière, Agence Juridique vous propose de faire le point sur ce statut un peu particulier.
Exercer la location meublée non professionnelle en SARL familiale
La location d’immeuble non professionnel (LMNP) est courante en raison des possibilités ouvertes de bénéficier de l’amortissement des coûts d’acquisition ou encore de bénéficier d’un régime avantageux en matière de TVA. Ce statut n’est accessible que si les revenus issus de la mise en location du bien détenu par la société n’excède pas 23 000€ par an, tout en représentant moins de la moitié du revenu global du loueur. Une limite qui n’existe pas en matière de SARL familiale immobilière, contrairement notamment à la SCI, puisqu’ici la limite est cumulative selon le nombre d’associés. Un atout loin d’être négligeable et qui ouvre ainsi l’accès à un régime fiscal très favorable y compris en présence de revenus locatifs plus importants.
L’option en faveur de l’impôt sur le revenu
En principe, toute SARL est soumise à l’impôt sur les sociétés (IS) au taux forfaitaire avec toutefois une exception pour les 5 premières années ouvrant droit à une option temporaire en faveur de l’impôt sur le revenu (IR) et son barème progressif.
Dans le cadre d’une SARL de famille immobilière, il est possible d’opter en faveur de l’IR sans aucune limite de durée. La SARL familiale peut ainsi demeurer transparente fiscalement, et entraîner une imposition des bénéfices éventuels directement entre les mains des associés (à proportion de la participation de chacun au capital social) dans le cadre des revenus respectifs de chaque foyer.
| Bon à savoir : si un associé non-membre de la famille intègre la SARL familiale, ou si l’option a été levée, alors l’option est définitivement perdue par la société. |
Quel est l’intérêt d’une option à l’impôt sur le revenu ? l’IR offre la possibilité de bénéficier de plusieurs mécanismes fiscaux favorables : l’imputation des déficits, et le contournement de la double imposition en cas de société opaque soumise à l’IS. En effet, chaque associé est en droit d’imputer au bénéfice qu’il déclare au titre de ses revenus les déficits subis par la société à proportion de ses parts sociales. Par ailleurs, les bénéfices ne subissent pas une double imposition à la fois au titre de l’impôt sur les sociétés, puis au titre de l’impôt sur le revenu en cas de versement de dividendes aux associés.
Des parts sociales exonérées en cas de cession
En présence d’une SARL classique, la cession de parts sociales entraîne l’imposition de la plus-value éventuellement réalisée. Une imposition dont sont exonérés les associés d’une SARL immobilière de famille. Une plus-value qui est généralement très importante en la matière, en raison de la flambée des prix du marché de l’immobilier. Elle se calcule en fonction de la différence entre le prix d’acquisition et le prix de revente des parts sociales. Une imposition qui peut s’avérer très importante, et représenter plusieurs milliers d’euros notamment avec le mécanisme de Flat Tax appliqué depuis 2018.
Cette exonération de l’imposition sur la plus-value des parts sociales n’est accessible qu’en présence d’une société de personnes soumise à l’IR comme c’est le cas pour la SARL de famille immobilière. Attention toutefois, cette exonération ne s’applique que dans le cadre d’une cession de la totalité des parts sociales détenues par l’associé. Une cession de l’ensemble des parts qui peut néanmoins se faire auprès d’acquéreurs différents entrants au capital social.
Quels sont les inconvénients de la SARL de famille ?
Comme tous les statuts juridiques, la SARL familiale immobilière possède également son lot d’inconvénients, concernant notamment la rémunération du gérant ou encore les inconvénients liés à l’impôt sur le revenu en cas d’option pour ce régime fiscal.
En premier lieu, gardez à l’esprit que l’apport d’un bien immobilier au capital social de la SARL familiale immobilière nécessite l’intervention d’un notaire au titre de la mutation ainsi effectuée à travers le transfert de propriété.
La SARL familiale rend impossible en principe la déduction de la rémunération du gérant de son chiffre d’affaires. En effet, seule une SARL soumise à l’impôt sur les sociétés est en capacité de déduire la rémunération du gérant de son résultat net imposable entrant dans l’assiette de l’impôt sur les sociétés. D’où l’intérêt de bien faire ses calculs avant d’opter pour l’un ou l’autre des régimes fiscaux ouverts à la SCI familiale.
Par ailleurs, dans le cas d’une option à l’impôt sur le revenu, ce choix peut être très pénalisant lorsque le taux personnalisé d’imposition du foyer fiscal est important, et surtout lorsqu’il est supérieur au taux classique d’imposition sur les sociétés (33,33% actuellement, ou 15% sur les 28 120 premiers euros de chiffre d’affaire). Autrement dit, les associés peuvent être fortement pénalisés et plus fortement imposés dans le cadre de l’impôt sur le revenu par rapport à une imposition des bénéfices au titre de l’impôt sur les sociétés.
Autre inconvénient de taille : la SARL familiale immobilière limite fortement la qualité des associés, puisque ceux-ci doivent impérativement être ascendants/descendants en ligne directe, frères/sœurs, ou être unis par les liens d’alliance (mariage ou PACS). Aucun autre associé extérieur ne peut intégrer une SARL familiale. Quitter le capital social en trouvant un acquéreur pour intégrer la société familiale est donc très complexe (peu de candidats éligibles), et surtout il est très complexe d’ouvrir le capital social afin d’obtenir de l’argent frais en échange d’une participation au capital social. Sans oublier qu’en cas de conflit familial il est donc très délicat de quitter la SARL familiale, ce qui peut conduire à des situations potentiellement très conflictuelles.
Il est fortement conseillé de se faire conseiller et accompagner par un expert lors de la création de la SARL familiale, notamment pour vous aiguiller sur le choix fiscal à réaliser en fonction de la situation à la fois de la société et de ses associés. Agence Juridique vous propose un accompagnement personnalisé pour votre création de SARL familiale immobilière grâce à ses partenaires expérimentés et spécialisés.
