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Pourquoi créer une SCI ?

Pourquoi créer une SCI ?

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Pourquoi créer une SCI ?

Outil juridique très populaire en matière de gestion de patrimoine, la SCI (société civile immobilière) offre de nombreux atouts à ses associés, qu’elle soit familiale ou non. Mais avant de se lancer, mieux vaut avoir à l’esprit que ce régime n’est pas parfait pour autant, comportant ainsi quelques inconvénients qui peuvent rapidement devenir très handicapants s’ils ne sont pas anticipés. Voici un aperçu de ce qu’il faut savoir avant de créer sa SCI.

Les atouts de la SCI

Une transmission du patrimoine immobilier facilitée

 

La SCI permet en premier lieu d’éviter le régime juridique très contraignant de l’indivision dans le cadre d’une succession, puisqu’il nécessite une entente parfaite de tous les co-indivisaires héritiers pour tout acte de gestion ou de disposition du bien (pouvant conduire à d’importantes situations de blocage en cas de mésentente) : travaux, vente, entretien, mise en location du bien…

La création d’une SCI et/ou l’apport d’un bien immobilier à celle-ci permet au propriétaire de contourner l’indivision au moment de son décès. En effet, les ayant-droits du propriétaire apporteur du bien à la SCI recevront des parts sociales à hauteur de leurs droits dans la succession pour l’immeuble concerné. Il sera alors bien plus simple de se répartir le pouvoir au sein de la SCI entre les différents héritiers, et de gérer le bien à travers la société au lieu d’en soumettre la gestion à une indivision. De même, il sera plus simple pour un héritier de céder ses parts sociales aux autres héritiers, que de forcer la vente du bien immobilier dans le cadre de l’indivision successorale.

L’optimisation des donations immobilières

 

La donation d’un immeuble est toujours délicate en matière fiscale. La SCI offre le double avantage dit de la « pierre-papier » et d’une fiscalité plus avantageuse.

Un bien immobilier incorporé au capital social d’une SCI se trouvant décomposé en parts sociales, celui-ci se retrouve ainsi réparti entre différents associés propriétaires d’une fraction correspondant à leur part sociale. C’est ce que l’on appelle le système de pierre-papier. Il s’agit là d’un avantage non négligeable, puisqu’il permet de donner un montant précis du bien au lieu de l’ensemble, permettant ainsi d’effectuer une donation respectant au plus juste les seuils d’exonération fiscale (100 000€ tous les 6 ans depuis le 17 août 2012 pour une donation entre ascendants en ligne directe). Par exemple, dans le cas d’un immeuble dont la valeur est estimée à 150 000€, au lieu de devoir donner le bien dans sa totalité, obligeant donc au paiement de droits de donation à hauteur de 50 000€, il sera possible de donner un nombre précis de parts de la SCI correspondant à 100 000€ du bien immobilier, en exonération de droits.

Deuxième avantage fiscal de la SCI : l’imputation du passif au montant taxé. En effet, les droits de donation sont calculés en fonction de la valeur de l’immeuble, mais diminués du passif de la SCI (les dettes de la personne morale), ce qui permet de réduire parfois très fortement la valeur réelle des parts et donc les frais de donation.

Enfin, il est à souligner que la donation de parts sociales de la SCI permet au donateur d’effectuer la donation, tout en conservant le contrôle du patrimoine cédé : il lui suffit pour cela de conserver suffisamment de parts dans la société. La SCI distingue en effet propriété et pouvoir d’administration du bien immobilier.

La SCI comme outil de gestion du patrimoine au sein du couple

 

L’apport effectué par chaque conjoint joue un rôle très important en matière de propriété, de charges d’entretien et d’administration du bien, mais également en cas de conflit conduisant à une séparation. Face à cette situation, la SCI offre une certaine souplesse qu’il est intéressant d’exploiter pour les achats immobiliers effectués au sein d’un couple.

En effet, la SCI permet non seulement d’organiser des règles d’administration et de gestion selon le bon vouloir des conjoints à travers les statuts de la SCI. Mais surtout, il sera possible de prévoir un démembrement de la propriété à travers un système de croisement entre la nue-propriété et l’usufruit, afin qu’en cas de décès le conjoint survivant puisse hériter de la totalité du bien dans le cadre d’une fiscalité avantageuse.

Un outil de gestion souple

 

La SCI offre à ses associés la possibilité de rédiger par eux-mêmes les statuts de celle-ci, ce qui revient à leur permettre d’organiser la société à leur image. Fonctionnement, règles de majorité, gestion de la société, durée, mécanisme d’agrément de tout nouvel associé tiers acquéreur de parts sociales… Toute la vie de la société peut être librement organisée par les associés, ce qui leur confère donc un grand pouvoir et par la même occasion une souplesse très intéressante. Notons par ailleurs que la SCI peut être constituée avec uniquement 2 associés, et peut comporter un capital variable et non uniquement fixe.

Néanmoins, comme pour toute société constituée, la rédaction des statuts répond à certaines règles, et doit être prise très au sérieux : ce qui est un avantage de prime abord, peut vite se transformer en grande difficulté si les statuts sont mal rédigés. C’est pourquoi il est conseillé de s’appuyer sur un expert pour ce faire. Notre équipe se tient à votre disposition pour ce faire, et vous propose son expertise afin de vous accompagner dans cette étape délicate de la gestion de votre patrimoine.

Les limites de la SCI

 

Comme toujours, la SCI possède ses avantages…et ses inconvénients ! Petit tour d’horizon sur les limites qu’il faut garder à l’esprit avant de se lancer.

Une procédure de constitution à respecter

 

Constituer une SCI , ce n’est pas simplement se mettre d’accord autour d’un texte organisant la société et le signer, c’est respecter une procédure rigoureuse et précise. Comme pour toute société. Convocation des associés, rédaction des statuts, publication d’une annonce légale, formulaires à remplir et dossier à déposer… La SCI n’est pas épargnée par les rigidités de la procédure de création d’une société, même lorsqu’il s’agit d’une société civile et non d’une société commerciale.

Le coût d’une création de SCI ne doit pas être oublié. Situé entre 200€ si la constitution s’effectue sans l’aide d’un professionnel ou d’un tiers effectuant les formalités pour le compte des associés, et jusqu’à 2000€ en cas contraire selon les prestations fournies (rédaction des statuts par un avocat par exemple), il s’agit d’une dépense non négligeable. D’autant plus qu’il faut rajouter les frais de notaire afin d’incorporer le ou les bien(s) immobilier(s) à la SCI…

Des contraintes de gestion

 

La SCI n’offre pas une liberté absolue à ses associés, puisqu’elle impose un certain nombre de règles relatives au mode de gestion et de vie de celle-ci. Ainsi, les associés sont tenus de se réunir au moins une fois par an en assemblée générale, sur convocation du gérant, et de tenir un registre des procès-verbaux qui en découlent. Ce dossier tenu par le gérant doit impérativement être conservé et tenu à jour.

La SCI peut être soumise au régime de l’imposition sur le revenu (généralement le cas) ou à celui de l’impôt sur les sociétés. Dans le premier cas, ce n’est pas la société qui paye, mais les associés à travers leurs propres déclarations de revenus respectives. Dans le second cas, la société verse elle-même le montant imposé au titre de l’impôt des sociétés à l’administration fiscale, ce qui impose la tenue d’une comptabilité plus rigoureuse (copie du bilan annuel transmis au greffe du tribunal de commerce, grand livre, balance comptable…). Sans compter que dans le cadre d’une imposition sur le revenu, il est impossible pour la SCI d’encaisser des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) : les biens loués doivent alors l’être vides et non meublés.

Enfin, les associés de la SCI sont responsables des pertes de la société à hauteur de leur apport donc de leurs parts sociales.

La SCI : dans quel cas ?

 

La SCI est particulièrement intéressante dans les cas suivants :

  • Volonté de constituer un patrimoine immobilier important risquant de vous faire sauter d’une tranche dans l’imposition sur le revenu
  • Gestion d’une multitude de biens immobiliers
  • Organisation de la transmission du patrimoine en présence de nombreux enfants, en particuliers s’ils sont issus de différents lits
  • Donation de biens immobiliers, tout en conservant la maîtrise du patrimoine, et en optimisant l’utilisation des abattements fiscaux

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