Lors de la constitution d’une SCI (société civile immobilière), se pose fréquemment la question de la fiscalité et de l’optimisation fiscale réalisable. D’autant plus que la SCI vise à gérer de la meilleure manière possible un patrimoine fiscal déterminé, et de permettre aux associés de partager les bénéfices issus de cette gestion patrimoniale. L’intérêt d’une bonne gestion fiscale est donc conséquent, et il est dès lors important de se poser les bonnes questions d’entrée lors de la constitution d’une SCI afin d’optimiser les règles fiscales applicables. Car si la SCI est par nature fiscalement avantageuse, certaines mesures permettent d’appliquer des règles différentes en fonction des choix effectués par les associés. Le principal choix à faire étant celui entre l’option de l’impôt sur les sociétés et l’impôt sur le revenu.

Agence Juridique vous guide à travers cet article afin de vous permettre de faire le bon choix.

Imposition SCI : Impôt sur le revenu (IR) ou impôt sur les sociétés (IS) ?

Par défaut, les bénéfices de la société sont imposés indirectement par le biais de l’impôt sur le revenu (IR) de ses associés. Mais les associés disposent d’une option en faveur de l’imposition directe des bénéfices réalisés à travers l’impôt sur les sociétés (IS). Avant même d’effectuer un choix entre ces deux régimes, choix qui s’avère irréversible, il est indispensable de bien comprendre le choix qui est proposé entre ces deux mécanismes.

La gestion immobilière du patrimoine permet de générer des recettes (essentiellement des revenus locatifs), qui sont imposés au titre des revenus personnels de chaque associé de la société civile immobilière, ou au titre de l’impôt sur les sociétés. Mais avant de faire un choix du régime fiscal le plus adapté, il est également nécessaire de tenir compte de l’objectif même de la SCI. S’agit-il de transmettre du patrimoine par le biais d’une SCI familiale, de générer le maximum de revenus ? La fiscalité la plus avantageuse diverge selon le but recherché de la société. Le choix ne sera pas le même par exemple lorsque la SCI ne génère aucuns bénéfice, mais que des déficits fonciers peuvent être déduits. Le choix du régime fiscal en SCI est déterminant : selon que la SCI est imposée à l’IS ou à l’IR, les avantages ne seront pas les mêmes.

Lorsque la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu, elle est considérée comme « transparente » puisqu’elle n’est pas opposée entre l’administration fiscale et l’associé. A l’inverse, elle est considérée comme opaque lorsqu’elle fait écran en étant imposée directement au titre de l’impôt sur les sociétés.

Quels sont les avantages fiscaux d’une SCI ?

Des obligations comptables allégées

La création de la société civile immobilière dite transparente ne paie aucun impôt directement, ce qui simplifie grandement ses déclarations ainsi que sa comptabilité. En revanche, les associés sont alors imposés selon leur taux personnalisé d’imposition, sur les revenus générés par la SCI leurs revenant par le biais des revenus fonciers. Il convient alors de prendre gare de s’assurer que ces revenus fonciers ne fassent pas basculer l’associé dans une tranche supérieure du barème de l’impôt sur les sociétés.

Une gestion des bénéfices/revenus optimisée

Dans le cadre d’une SCI, l’associé dispose de la possibilité de choisir entre le régime réel et le régime micro-foncier. Les revenus sont par défaut imposés dans la catégorie des revenus fonciers : c’est le régime réel. Cependant, si les revenus sont inférieurs à 15000 euros par an, l’associé peut opter pour le régime micro-foncier. Un abattement de 30% sera appliqué aux revenus, et l’associé ne sera imposé qu’au titre des de la base taxable restante, soit 70% des bénéfices. L’imposition à l’IR permet donc d’optimiser la gestion des bénéfices et revenus.

Déduction de certaines charges

Il est possible de déduire certaines charges de l’assiette de l’IR. Parmi ces charges déductibles, on trouve notamment :

• Les frais de gestion
• Les travaux d’entretien, de maintenance et de réparation
• Les primes d’assurance
• La taxe foncière
• Les intérêts d’emprunt
• Les travaux d’amélioration ne constituant pas des travaux de construction ou d’agrandissement

SCI déficitaire : une meilleure gestion des déficits fonciers

A noter que les dividendes ainsi imposés le sont peu importe qu’ils soient reversés effectivement aux associés ou non. Même lorsque les bénéfices sont mis en réserve par les associés, ces derniers sont alors imposé dessus, alors même qu’ils ne les perçoivent pas directement.

Néanmoins, ce régime offre l’avantage de permettre la déduction d’une quote-part du déficit, qui peuvent notamment inclure les intérêts d’emprunt, les dépenses de travaux, frais d’assurance et taxes. L’assiette fiscale peut être réduite dans la limite de 10 700€ en cas de déficit d’exploitation. Lorsque ce quote-part est inférieur à cette somme, il est également possible de reporter la part de déficit foncier excédentaire sur le revenu global des 6 années suivantes. L’imposition d’une SCI à l’IR et le report des quote-parts permet donc une meilleure gestion des déficits fonciers. Pour les associés d’une SCI déficitaire, opter pour l’IR est un véritable outil d’optimisation fiscale.

Enfin, le gérant de la SCI est imposé personnellement sur sa rémunération par le biais de l’imposition sur les revenus.

Le cas de la SCI soumise à l’impôt sur les sociétés. Que peut-on déduire (défiscalisation) ?

En optant pour une imposition au titre de l’IS, les associés font peser la fiscalité des bénéfices directement sur la société. Les associés eux-mêmes ne sont plus imposés que sur les dividendes qu’ils décident de s’octroyer.

Attention, avant de choisir l’impôt sur les sociétés, il est important d’avoir à l’esprit qu’un tel choix est irrévocable, et ne peut être réalisé que si l’intégralité du capital social est libéré. Il est donc nécessaire de parfaitement maîtriser les spécificités de ce régime. En cas contraire, il serait nécessaire de dissoudre et liquider la SCI afin de procéder à une nouvelle immatriculation sous le régime de l’IS.

La SCI opaque entraîne de fait une double imposition à la fois au niveau de la société (impôt sur les sociétés au taux classique de 33,33% sauf taux réduit de 15% pour les premiers 38 120€ de chiffre d’affaires), mais également au niveau des revenus de chaque associé pour tout dividende effectivement distribué. Néanmoins, ici les bénéfices mis en réserve ne sont pas imposables au titre de l’impôt sur le revenu.

Par ailleurs, le résultat fiscal peut être déduit non seulement des frais liés à l’administration du patrimoine, mais également des frais relatifs à l’acquisition du patrimoine géré par la SCI.

Enfin, notons que les apports ici réalisés en nature sont imposables à 5% au titre des droits d’enregistrement, et que la rémunération du gérant est déductible du résultat annuel imposable.

Il est donc difficile de dégager un régime idéal : chaque fiscalité possède ses atouts propres et ses limites. Avant de réaliser un choix d’optimisation fiscal, il est donc indispensable d’étudier dans le détail les conséquences pour chaque situation particulière de ces régimes fiscaux.

L’imposition sur les plus-values immobilières en cas de revente du patrimoine ou de parts sociales

Dans le cas d’une SCI transparente, chaque associé est imposé sur la plus-value réalisée au titre de la vente de ses parts sociales ou du patrimoine immobilier de la SCI, au même titre qu’un particulier. Les plus-values immobilières sont donc soumises au taux de 19% ainsi qu’à des prélèvements sociaux au taux de 17.2%.

En revanche, lorsque la SCI est dite opaque et assujettie à l’impôt sur les sociétés, de telles ventes ou cessions sont imposées au titre des plus-values immobilières professionnelles. Autrement dit, le montant imposable calculable entre le prix de revente et d’achat du bien, diminué des amortissements. Lorsque l’amortissement est total, le prix d’achat est alors considéré comme nul, et le prix de vente est alors imposé au titre de l’impôt sur les sociétés à hauteur de 33,33% ou 15% selon le montant total de la revente.

Comment défiscaliser avec une SCI ? Le régime de la TVA en SCI

Un autre choix s’offre aux associés, outre celui du régime d’imposition. En effet, la SCI peut être assujettie à la TVA, ou choisir de s’en affranchir dans certaines conditions, comme notamment lorsque la SCI effectue la location de biens aménagés à usage professionnel, de biens nus à usage professionnel ou encore de biens loués à usage exclusif d’habitation.

Il peut être intéressant de rester assujetti à la TVA lorsque de nombreuses dépenses sont réalisées par la société, puisque la TVA peut alors être récupérée.

L’option doit être effectuée par les associés auprès du service des impôts territorialement compétent, et est alors effectif dans le mois suivant le dépôt de la demande.

La SCI familiale, outil d’optimisation fiscale

L’un des objectifs de la SCI familiale est de réduire le montant des impôts dus par rapport à la situation où les biens sont détenus en nom propre. Il peut notamment s’agir d’un important outil d’optimisation fiscale afin de faciliter la transmission de patrimoine entre différentes générations.

Dans le cadre d’une succession, des droits de succession sont dus par les héritiers. La constitution d’une SCI familiale permet de bénéficier d’abattements : les associés effectuent alors, de leur vivant, des donations au bénéfice de leurs enfants ou petits-enfants.

On limite ainsi le montant des droits dus dans le cadre d’une succession. Tout dépend alors de la relation entre le donateur et le donataire :

• Pour une donation entre parent et enfant : exonération des droits de mutation dans la limite de 100000€
• Pour une donation entre grand-parent et petit-enfant : exonération des droits de mutation dans la limite de 31865€
• Pour une donation entre arrière grand-parent et arrière petit-enfant : exonération des droits de mutation dans la limite de 5310€.

Attention : il n’est possible de bénéficier de telles exonérations qu’une fois tous les 15 ans.

Questions fréquentes

Mettre sa résidence principale en SCI : quel intérêt ?

La détention de la résidence principale au travers d’une SCI permet à un couple de réduire le montant des impôts dûs. En effet, en cas de déficit foncier, celui-ci peut être déduit des revenus imposables dans la limite de 10700€.

Dissolution de SCI : comment dissoudre une SCI avec un bien immobilier ?

Une SCI peut être dissoute pour plusieurs raisons : difficultés financières, décision des associés, expiration de la durée de vie prévue dans les statuts, etc. La dissolution est une décision lourde de conséquences, puisqu’elle entraine la fin de l’existence juridique de la société : ainsi, elle doit résulter de la volonté des associés. Une assemblée générale extraordinaire doit être convoquée, et un liquidateur doit être nommé (il s’agira en général du dirigeant de la SCI).

À l’issue de la liquidation, les associés décident de l’avenir des biens :

• Vente du bien (les associés se partagent alors le produit de la vente)
• Restitution du bien s’il a fait l’objet d’un apport en nature par un des associés
• Attribution d’un bien à un associé (dans ce cas, il faudra prévoir une contrepartie financière pour les autres associés)

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