Lors de la création d’une société civile immobilière (SCI), le choix du régime fiscal est un élément crucial. En effet, l’imposition des bénéfices peut se faire soit à l’impôt sur le revenu (IR), par défaut, soit à l’impôt sur les sociétés (IS). De même, même si elle n’est pas tenue de déposer ses comptes, une SCI doit au minimum établir une comptabilité simplifiée et procéder à une déclaration annuelle de résultats. Autant dire que la fiscalité d’une SCI est une question complexe puisqu’elle impacte de nombreux aspects de son fonctionnement : revenus fonciers, plus-values, droits sociaux, cession de parts, TVA, CFE, etc. Par conséquent, vous comprenez que, pour optimiser vos avantages, il convient de prendre la bonne décision. On fait le point.
SCI : entre impôt sur le revenu et impôt sur les sociétés
Comprendre les tenants et aboutissants de la fiscalité d’une SCI implique déjà de connaître les retentissements des deux types d’imposition possibles : l’impôt sur le revenu et l’impôt sur les sociétés. C’est une question d’autant plus importante que l’un ou l’autre n’ont pas le même impact sur la taxation des plus-values réalisées.
L’imposition d’une SCI à l’impôt sur le revenu (IR)
L’impôt sur le revenu est, généralement, le choix par défaut pour toute création d’une société civile immobilière. Sur le plan fiscal, on parle alors de société « transparente ». Mais qu’est-ce que cela signifie ? Tout simplement que la société en tant qu’entité ne paie pas d’impôts.
Les caractéristiques d’une SCI soumise à l’impôt sur le revenu
La charge fiscale est reportée sur les associés, qui doivent déclarer individuellement leur part des bénéfices de la SCI en tant que revenus fonciers dans leur déclaration de revenus annuelle.
Bien entendu, le montant à déclarer par chaque associé correspond à sa quote-part dans le capital social de la société. Par exemple, si un associé détient 25 % des parts sociales de la SCI, il devra déclarer 25 % des bénéfices au titre de ses revenus fonciers. En d’autres termes, ce sont les associés qui assument personnellement la charge fiscale de la SCI soumise à l’impôt sur le revenu.
Le choix du régime d’imposition
Cela va de soi, l’impôt sur le revenu a un certain nombre d’avantages, dont celui de choisir entre deux régimes d’imposition : le régime micro-foncier et le régime réel.
D’une part, le régime micro-foncier permet d’appliquer un abattement automatique de 30 % pour déterminer le revenu imposable. Ainsi, l’associé n’est imposé que sur 70 % de ses revenus fonciers. Cette option est particulièrement avantageuse pour les associés dont les revenus fonciers n’excèdent pas 15 000 € par an. Cependant, il n’est pas possible de déduire un éventuel déficit foncier constaté sur les 10 dernières années.
D’autre part, le régime réel permet de déduire un certain nombre de charges, telles que les travaux ou les assurances. Il peut ainsi s’avérer plus intéressant lorsque le montant des charges dépasse 30 % des revenus.
Dans les deux cas, le résultat imposable reste soumis à l’impôt sur le revenu selon le barème progressif, qui peut varier de 0 % à 45 % en fonction des revenus du foyer fiscal.
La déduction des charges
Autre avantage de l’impôt sur le revenu, la déduction des charges avant impôt, à l’image par exemple des intérêts des emprunts personnels souscrits par l’associé pour réaliser l’apport au capital social.
La gestion des déficits fonciers
En cas de déficit foncier de la SCI sur un exercice comptable, il est possible, sous certaines conditions, de diminuer les revenus imposables des associés. Le déficit vient alors réduire la base imposable de leur foyer fiscal.
Une simplification comptable
Les SCI soumises à l’impôt sur le revenu bénéficient d’une simplification des obligations comptables. Elles ne sont notamment pas tenues de déposer leurs comptes au greffe du tribunal.
L’imposition d’une SCI à l’impôt sur les sociétés (IS)
L’impôt sur le revenu n’est pas le seul type d’imposition possible en SCI, comme le prouve l’option pour l’impôt sur les sociétés.
Les caractéristiques d’une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés
Une SCI qui opte pour l’impôt sur les sociétés est redevable de l’impôt sur les bénéfices. Ce choix fiscal entraîne donc des conséquences importantes sur la gestion et la fiscalité de la société.
- Les associés ne sont imposés qu’en cas de distribution de dividendes ou de rémunération, ce qui est plutôt rare dans le cadre d’une SCI.
- Si, depuis le 1er janvier 2024, le taux normal de l’IS est fixé à 25 %, sous certaines conditions, la SCI peut bénéficier d’un taux réduit de 15 % pour la part des bénéfices comprise entre 0 € et 42 500 €.
- Pour être éligible au taux réduit, la SCI doit réaliser un chiffre d’affaires hors taxes inférieur à 7,63 millions d’euros. De plus, le capital social de la société doit être détenu à au moins 75 % par des personnes physiques.
Les avantages de l’impôt sur les sociétés pour une SCI
L’option pour l’impôt sur les sociétés présente plusieurs avantages pour une SCI :
- une séparation claire entre l’imposition de la SCI et celle des associés, puisque ces derniers ne sont pas soumis à une imposition supplémentaire à titre personnel s’ils ne perçoivent pas de dividendes ;
- la déduction de certaines charges des bénéfices, comme la rémunération du gérant, ce qui peut contribuer à réduire l’assiette de l’impôt ;
- le report d’un éventuel déficit foncier sur les 10 années à venir ;
- le versement de dividendes aux associés, eux-mêmes soumis à leur propre fiscalité.
L’imposition des plus-values réalisées par une SCI
Dans le cadre d’une SCI, une plus-value immobilière correspond à la différence positive entre le prix de vente d’un bien immobilier et son prix d’acquisition initial. Cette dernière est évidemment soumise à l’impôt, même si le régime fiscal applicable dépend du choix effectué lors de la création de la société.
Si la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu, l’imposition des plus-values suit le régime applicable aux particuliers. Pour commencer, un abattement progressif s’applique dès la 6e année de propriété du bien. Puis, au-delà de 22 ans, la plus-value est totalement exonérée d’impôt sur le revenu. Enfin, après 30 ans, cette dernière est aussi exonérée de prélèvements sociaux.
Mais si la SCI est soumise à l’impôt sur les sociétés, elle dépend alors de la taxe sur les plus-values immobilières professionnelles au taux unique de 25 % et sans abattement fiscal possible.
Bon à savoir : Lors du calcul de la plus-value, qui consiste à soustraire le prix d’acquisition au prix de vente, ledit prix d’acquisition peut être majoré de certains frais, comme les droits d’enregistrement ou les frais de notaire.
SCI et TVA : les règles applicables
En règle générale, une SCI n’est pas soumise à la TVA. Cela signifie que la société ne facture pas de TVA sur ses revenus locatifs et qu’elle ne peut pas récupérer la TVA sur ses achats et dépenses.
Malgré tout, il existe des cas où une SCI peut opter pour l’assujettissement à la TVA :
- si l’entreprise fait de la location nue d’immeubles à usage professionnel (bâtiment industriel, commercial, ou bureau) ;
- si l’entreprise fait de la location meublée (indépendamment de l’usage de l’immeuble en habitation ou à but professionnel) ;
- si l’entreprise loue des places de stationnement qui ne sont pas rattachées à un logement exonéré de TVA.
L’assujettissement volontaire à la TVA peut présenter des avantages fiscaux pour une SCI, à commencer par la possibilité de récupérer la TVA sur les dépenses et les investissements. Malgré tout, cela reste une option à étudier attentivement en fonction de la situation spécifique de la société et de ses projets immobiliers.
Quoi qu’il arrive, si une SCI opte pour l’assujettissement à la TVA, celui-ci prend effet le premier jour du mois de son exercice et pour une durée minimale de 9 ans (la dénonciation est possible à partir du 1er janvier de la 9e année civile qui suit l’exercice de l’option).
Bon à savoir : La location non meublée et non équipée à usage d’habitation ne peut en aucun cas être soumise à la TVA. Cette règle s’applique même si la SCI souhaite opter pour l’assujettissement. De même, vous ne pouvez pas exercer en tant que marchand de biens sous le statut de la SCI, car vous êtes automatiquement soumis à la TVA sur marge.
CFE et SCI : comment ça marche ?
La Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) est un impôt local qui concerne la plupart des entreprises en France, y compris les Sociétés Civiles Immobilières (SCI). Cette imposition, qui fait partie intégrante de la Contribution Économique Territoriale (CET), s’applique automatiquement aux sociétés qui exercent une activité professionnelle non salariée.
Pour une SCI, l’assujettissement à la CFE dépend de plusieurs critères. En premier lieu, la société doit avoir des locaux en France et exercer une activité régulière à titre professionnel et non salarié. Attention, seuls les biens immobiliers utilisés directement dans l’exercice de l’activité de la SCI sont concernés par cet impôt, à l’image du siège social ou des bureaux.
Bon à savoir : Le montant de la CFE pour une SCI est calculé en fonction de 3 facteurs principaux : le taux d’imposition de la commune, la valeur locative des biens immobiliers utilisés pour l’activité, et le chiffre d’affaires de la société. La formule de base est : CFE = Taux CFE x Base d’imposition (valeur locative des biens immobiliers).
Bien entendu, il existe des cas d’exonération totale ou partielle de la CFE pour les SCI. C’est le cas si le bien immobilier est exclusivement utilisé pour l’habitation, si la SCI réalise moins de 5 000 € de chiffre d’affaires annuel, ou encore si elle est implantée dans une zone prioritaire. Néanmoins, les SCI bénéficient toutes d’une exonération totale la première année et d’une exonération partielle la seconde.
Nous avons fait le tour des principales notions à connaître en matière de fiscalité des SCI. Si vous souhaitez creuser le sujet, n’hésitez pas à lire nos autres guides plus détaillés. De même, nous ne pouvons que vous conseiller de consulter un professionnel de la création d’entreprise ou un expert-comptable avant de vous lancer dans l’aventure d’une société civile immobilière. Cela vous permettra de mieux appréhender les implications de vos éventuelles décisions en fonction de votre situation spécifique.
