Comment s’applique la CFE au sein d’une SCI ?

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Comme n’importe quelle autre sociĂ©tĂ©, le statut juridique de la SCI est soumis Ă  certaines contraintes fiscales, Ă  commencer par la CFE (Cotisation Foncière des Entreprises). Cette dernière est en effet non nĂ©gligeable lorsqu’il s’agit d’optimiser son imposition. Mais alors, concrètement, comment s’applique la CFE en SCI ? Quelles sont les exonĂ©rations et rĂ©ductions possibles ? Ou encore, comment la calculer ? On fait le point avec vous.

La CFE, c’est quoi ?

La CFE, ou Cotisation Foncière des Entreprises, est en quelque sorte la petite sœur de la taxe d’habitation, mais pour les entreprises. C’est un impôt local que vous devez payer chaque année si vous exercez une activité professionnelle non salariée en France. Que vous soyez une petite entreprise, une société civile immobilière (SCI) ou un grand groupe, la CFE vous concerne forcément.

Pour les plus curieux, faisons un petit cours d’histoire express. Avant 2010, les entreprises payaient la taxe professionnelle, mais le gouvernement a décidé de changer la donne et de créer la CET, ou Contribution Économique Territoriale. Or, la CFE en est l’une des deux composantes, l’autre étant la CVAE, ou Cotisation sur la Valeur Ajoutée des Entreprises.

En rĂ©sumĂ©, si vous exercez une activitĂ© professionnelle non salariĂ©e, vous ĂŞtes obligatoirement redevable de la CFE. Cela concerne donc :

  • les commerçants ;
  • les artisans ;
  • les professions libĂ©rales ;
  • les sociĂ©tĂ©s (SARL, SAS, etc.) ;
  • les auto-entrepreneurs, mĂŞme si dans ce cas, il existe des exceptions.

La Cotisation Foncière des Entreprises s’applique-t-elle Ă  la SCI ?

Comme nous l’avons vu précédemment, la CFE est un impôt local que doivent payer la plupart des entreprises françaises. À ce titre, votre SCI est, elle aussi, concernée, qu’elle soit soumise à l’impôt sur les sociétés (IS) ou à l’impôt sur le revenu (IR), qu’il s’agisse d’une SCI familiale ou d’une SCI de construction-vente.

Pour ĂŞtre plus prĂ©cis, une SCI est redevable de la CFE si l’entreprise remplit les 4 conditions suivantes :

  • ses locaux sont situĂ©s en France ;
  • son activitĂ© a un caractère rĂ©gulier ;
  • son activitĂ© est exercĂ©e Ă  titre professionnel ;
  • son activitĂ© est non salariĂ©e.

Attention Ă  bien comprendre que la Cotisation Foncière des Entreprises n’augmente pas en fonction du nombre de biens possĂ©dĂ©s par la SCI. En effet, ce n’est pas parce que votre sociĂ©tĂ© est propriĂ©taire de 10 appartements que vous allez payer la CFE sur tous. Cette dernière ne concerne effectivement que les biens immobiliers directement utilisĂ©s dans l’exercice de l’activitĂ© de la SCI. Il s’agit donc notamment du siège social ou encore des bureaux. De mĂŞme, gardez Ă  l’esprit que les biens louĂ©s Ă  des tiers ne sont pas non plus concernĂ©s par la CFE, sauf si le chiffre d’affaires annuel issu de votre activitĂ© de location dĂ©passe les 100 000 €.

Quel est le montant de la CFE en SCI ?

Maintenant que vous cernez sans doute mieux les implications de la CFE, vous vous demandez peut-être sur quelle base est effectué son calcul pour mieux anticiper son montant ? Comme vous allez le voir, le raisonnement n’est pas si simple, à l’instar du calcul des autres impôts locaux.

Tout d’abord, sachez que le montant de votre Cotisation Foncière des Entreprises dĂ©pend de 3 facteurs principaux :

  • le taux d’imposition de votre commune ;
  • la valeur locative de vos biens immobiliers (utilisĂ©s dans le cadre de votre activitĂ© uniquement) ;
  • votre chiffre d’affaires.

La formule de base étant celle-ci : CFE = Taux CFE x Base d’imposition (valeur locative des biens immobiliers).

Bon Ă  savoir : L’annĂ©e de rĂ©fĂ©rence pour le calcul de la CFE est toujours l’annĂ©e N-2. Par exemple, si vous voulez estimer votre CFE pour 2024, vous devrez vous baser sur les donnĂ©es de 2022.

Concernant le taux d’imposition de la Cotisation Foncière des Entreprises, celui-ci est fixĂ© chaque annĂ©e par votre commune ou l’établissement public de coopĂ©ration intercommunale (EPCI) dont dĂ©pend votre SCI. Pour vous donner une idĂ©e, voici quelques exemples de taux appliquĂ©s en 2024 dans les plus grandes villes françaises :

  • Paris : 16,52 %
  • Lyon : 28,62 %
  • Marseille : 31,02 %
  • Bordeaux : 35,06 %
  • Toulouse : 36,58 %

Vous le constatez par vous-même, les disparités sont importantes d’une ville à l’autre.

Bon Ă  savoir : Chaque annĂ©e, ces taux peuvent ĂŞtre revus Ă  la hausse ou Ă  la baisse. Assurez-vous donc de vĂ©rifier le taux en vigueur pour votre calcul, sous peine d’avoir quelques surprises lorsque vous tenterez d’anticiper votre imposition.

Pour la valeur locative de vos biens immobiliers, cette dernière est déterminée par la Commission Départementale des Valeurs Locatives des Locaux Professionnels (CDVLLP). L’organisme tient compte de la moyenne des prix du marché et des caractéristiques de vos locaux.

Enfin, en ce qui concerne votre chiffre d’affaires, celui-ci peut significativement impacter le montant de votre CFE. En effet, si la valeur locative de vos biens est trop faible, un forfait minimum s’applique automatiquement. Ce dernier est alors établi en fonction de votre chiffre d’affaires de l’année N-2 et de la localisation de l’établissement principal de votre SCI.

Pour vous aider dans vos calculs, n’hésitez pas à vous appuyer sur cet outil du service public qui vous permet de visualiser la fiscalité locale de votre entreprise.

Quelles exonĂ©rations et rĂ©ductions de CFE en SCI ?

Vous vous en doutez, dans certains cas, votre SCI peut ĂŞtre Ă  100 % exemptĂ©e de Cotisation Foncière des Entreprises. Bien sĂ»r, cela ne vaut que pour certaines situations, parmi lesquelles :

  • le bien immobilier de la SCI est exclusivement utilisĂ© pour l’habitation;
  • la SCI rĂ©alise moins de 5 000 € de chiffre d’affaires par an ;
  • le bien louĂ© Ă  un tiers par la SCI lui rapporte moins de 100 000 € de chiffre d’affaires annuel ;
  • la SCI est implantĂ©e dans une zone prioritaire (ZFU, QPPV, ZFA, ZAFR, ZRR ou BER).

Attention, si votre SCI fait de la location meublée, l’entreprise est en principe soumise à la CFE, sauf si le bien loué est votre résidence principale.

Contre toute attente, il est possible aussi que vous ne soyez exonĂ©rĂ© de CFE que partiellement (que ce soit en termes de montant ou de dĂ©lai d’application). Par exemple, votre SCI est exonĂ©rĂ©e de CFE durant sa 1e annĂ©e d’existence (mais la dĂ©claration reste obligatoire avant le 31 dĂ©cembre de l’annĂ©e de crĂ©ation). Un beau cadeau de bienvenue du fisc ! Ensuite, lors de la 2e annĂ©e, votre SCI bĂ©nĂ©ficie d’une exonĂ©ration de 50 %.

 

La Cotisation Foncière des Entreprises en SCI n’a maintenant plus de secrets pour vous ! Pour votre dĂ©claration, seule la première annĂ©e vous y oblige par le biais du formulaire 1447-C-SD (Ă  dĂ©poser avant le 31 dĂ©cembre de l’annĂ©e de crĂ©ation). Lors des annĂ©es suivantes, le calcul est fait automatiquement par l’administration, sans besoin d’une nouvelle dĂ©claration manuelle. NĂ©anmoins, une dĂ©claration sera Ă  nouveau nĂ©cessaire si vous devez signaler un changement de situation (comme un changement de locaux, etc.). Quant au paiement de la CFE, celui-ci se fait dès lors que vous recevez votre avis d’imposition dĂ©matĂ©rialisĂ©. Les modalitĂ©s peuvent varier en fonction du montant de votre cotisation lors de l’annĂ©e prĂ©cĂ©dente. Si celui-ci Ă©tait infĂ©rieur ou Ă©gal Ă  3 000 €, vous devrez procĂ©der au paiement au plus tard le 15 dĂ©cembre. En revanche, s’il Ă©tait supĂ©rieur Ă  3 000 €, votre entreprise devra verser un acompte Ă©gal Ă  50 % de la cotisation versĂ©e l’annĂ©e prĂ©cĂ©dente, et ce, entre le 31 mai et le 15 juin. Pour le paiement du solde, il devra intervenir le 15 dĂ©cembre au plus tard. Quant au mode de paiement, il s’agit par dĂ©faut d’un paiement sur internet, mais vous pouvez demander un prĂ©lèvement mensuel ou un prĂ©lèvement Ă  l’échĂ©ance, tous deux en option.

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