Comme n’importe quelle autre société, le statut juridique de la SCI est soumis à certaines contraintes fiscales, à commencer par la CFE (Cotisation Foncière des Entreprises). Cette dernière est en effet non négligeable lorsqu’il s’agit d’optimiser son imposition. Mais alors, concrètement, comment s’applique la CFE en SCI ? Quelles sont les exonérations et réductions possibles ? Ou encore, comment la calculer ? On fait le point avec vous.
La CFE, c’est quoi ?
La CFE, ou Cotisation Foncière des Entreprises, est en quelque sorte la petite sœur de la taxe d’habitation, mais pour les entreprises. C’est un impôt local que vous devez payer chaque année si vous exercez une activité professionnelle non salariée en France. Que vous soyez une petite entreprise, une société civile immobilière (SCI) ou un grand groupe, la CFE vous concerne forcément.
Pour les plus curieux, faisons un petit cours d’histoire express. Avant 2010, les entreprises payaient la taxe professionnelle, mais le gouvernement a décidé de changer la donne et de créer la CET, ou Contribution Économique Territoriale. Or, la CFE en est l’une des deux composantes, l’autre étant la CVAE, ou Cotisation sur la Valeur Ajoutée des Entreprises.
En résumé, si vous exercez une activité professionnelle non salariée, vous êtes obligatoirement redevable de la CFE. Cela concerne donc :
- les commerçants ;
- les artisans ;
- les professions libérales ;
- les sociétés (SARL, SAS, etc.) ;
- les auto-entrepreneurs, même si dans ce cas, il existe des exceptions.
La Cotisation Foncière des Entreprises s’applique-t-elle à la SCI ?
Comme nous l’avons vu précédemment, la CFE est un impôt local que doivent payer la plupart des entreprises françaises. À ce titre, votre SCI est, elle aussi, concernée, qu’elle soit soumise à l’impôt sur les sociétés (IS) ou à l’impôt sur le revenu (IR), qu’il s’agisse d’une SCI familiale ou d’une SCI de construction-vente.
Pour être plus précis, une SCI est redevable de la CFE si l’entreprise remplit les 4 conditions suivantes :
- ses locaux sont situés en France ;
- son activité a un caractère régulier ;
- son activité est exercée à titre professionnel ;
- son activité est non salariée.
Attention à bien comprendre que la Cotisation Foncière des Entreprises n’augmente pas en fonction du nombre de biens possédés par la SCI. En effet, ce n’est pas parce que votre société est propriétaire de 10 appartements que vous allez payer la CFE sur tous. Cette dernière ne concerne effectivement que les biens immobiliers directement utilisés dans l’exercice de l’activité de la SCI. Il s’agit donc notamment du siège social ou encore des bureaux. De même, gardez à l’esprit que les biens loués à des tiers ne sont pas non plus concernés par la CFE, sauf si le chiffre d’affaires annuel issu de votre activité de location dépasse les 100 000 €.
Quel est le montant de la CFE en SCI ?
Maintenant que vous cernez sans doute mieux les implications de la CFE, vous vous demandez peut-être sur quelle base est effectué son calcul pour mieux anticiper son montant ? Comme vous allez le voir, le raisonnement n’est pas si simple, à l’instar du calcul des autres impôts locaux.
Tout d’abord, sachez que le montant de votre Cotisation Foncière des Entreprises dépend de 3 facteurs principaux :
- le taux d’imposition de votre commune ;
- la valeur locative de vos biens immobiliers (utilisés dans le cadre de votre activité uniquement) ;
- votre chiffre d’affaires.
La formule de base étant celle-ci : CFE = Taux CFE x Base d’imposition (valeur locative des biens immobiliers).
Bon à savoir : L’année de référence pour le calcul de la CFE est toujours l’année N-2. Par exemple, si vous voulez estimer votre CFE pour 2024, vous devrez vous baser sur les données de 2022.
Concernant le taux d’imposition de la Cotisation Foncière des Entreprises, celui-ci est fixé chaque année par votre commune ou l’établissement public de coopération intercommunale (EPCI) dont dépend votre SCI. Pour vous donner une idée, voici quelques exemples de taux appliqués en 2024 dans les plus grandes villes françaises :
- Paris : 16,52 %
- Lyon : 28,62 %
- Marseille : 31,02 %
- Bordeaux : 35,06 %
- Toulouse : 36,58 %
Vous le constatez par vous-même, les disparités sont importantes d’une ville à l’autre.
Bon à savoir : Chaque année, ces taux peuvent être revus à la hausse ou à la baisse. Assurez-vous donc de vérifier le taux en vigueur pour votre calcul, sous peine d’avoir quelques surprises lorsque vous tenterez d’anticiper votre imposition.
Pour la valeur locative de vos biens immobiliers, cette dernière est déterminée par la Commission Départementale des Valeurs Locatives des Locaux Professionnels (CDVLLP). L’organisme tient compte de la moyenne des prix du marché et des caractéristiques de vos locaux.
Enfin, en ce qui concerne votre chiffre d’affaires, celui-ci peut significativement impacter le montant de votre CFE. En effet, si la valeur locative de vos biens est trop faible, un forfait minimum s’applique automatiquement. Ce dernier est alors établi en fonction de votre chiffre d’affaires de l’année N-2 et de la localisation de l’établissement principal de votre SCI.
Pour vous aider dans vos calculs, n’hésitez pas à vous appuyer sur cet outil du service public qui vous permet de visualiser la fiscalité locale de votre entreprise.
Quelles exonérations et réductions de CFE en SCI ?
Vous vous en doutez, dans certains cas, votre SCI peut être à 100 % exemptée de Cotisation Foncière des Entreprises. Bien sûr, cela ne vaut que pour certaines situations, parmi lesquelles :
- le bien immobilier de la SCI est exclusivement utilisé pour l’habitation;
- la SCI réalise moins de 5 000 € de chiffre d’affaires par an ;
- le bien loué à un tiers par la SCI lui rapporte moins de 100 000 € de chiffre d’affaires annuel ;
- la SCI est implantée dans une zone prioritaire (ZFU, QPPV, ZFA, ZAFR, ZRR ou BER).
Attention, si votre SCI fait de la location meublée, l’entreprise est en principe soumise à la CFE, sauf si le bien loué est votre résidence principale.
Contre toute attente, il est possible aussi que vous ne soyez exonéré de CFE que partiellement (que ce soit en termes de montant ou de délai d’application). Par exemple, votre SCI est exonérée de CFE durant sa 1e année d’existence (mais la déclaration reste obligatoire avant le 31 décembre de l’année de création). Un beau cadeau de bienvenue du fisc ! Ensuite, lors de la 2e année, votre SCI bénéficie d’une exonération de 50 %.
La Cotisation Foncière des Entreprises en SCI n’a maintenant plus de secrets pour vous ! Pour votre déclaration, seule la première année vous y oblige par le biais du formulaire 1447-C-SD (à déposer avant le 31 décembre de l’année de création). Lors des années suivantes, le calcul est fait automatiquement par l’administration, sans besoin d’une nouvelle déclaration manuelle. Néanmoins, une déclaration sera à nouveau nécessaire si vous devez signaler un changement de situation (comme un changement de locaux, etc.). Quant au paiement de la CFE, celui-ci se fait dès lors que vous recevez votre avis d’imposition dématérialisé. Les modalités peuvent varier en fonction du montant de votre cotisation lors de l’année précédente. Si celui-ci était inférieur ou égal à 3 000 €, vous devrez procéder au paiement au plus tard le 15 décembre. En revanche, s’il était supérieur à 3 000 €, votre entreprise devra verser un acompte égal à 50 % de la cotisation versée l’année précédente, et ce, entre le 31 mai et le 15 juin. Pour le paiement du solde, il devra intervenir le 15 décembre au plus tard. Quant au mode de paiement, il s’agit par défaut d’un paiement sur internet, mais vous pouvez demander un prélèvement mensuel ou un prélèvement à l’échéance, tous deux en option.