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La SCI soumise à l'IS : notre guide pratique (à jour 2019)

La Société Civile Immobilière est une forme juridique qui convient aux associés propriétaires désirant simplifier la gestion d’un bien immobilier commun. Pour en savoir plus sur le regime d'imposition à l'IS d'une SCI, lisez cet article. 

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Mini-sommaire :
La SCI soumise à l'IS : notre guide pratique (à jour 2019)

Comme son nom l’indique, la SCI (société civile immobilière) est par nature une société à caractère civil ce qui lui permet de bénéficier du régime fiscal de l’impôt sur le revenu (on parle alors de SCI transparente). Un impôt sur le revenu qui fonctionne suivant un barème progressif, par opposition à l’impôt sur les sociétés qui fonctionne selon un taux fixe de 33,33%, ou 15% sur les 38 120 premiers euros de chiffre d’affaires.

Néanmoins, pour créer une SCI en ligne, il est possible d’opter dans certaines circonstances pour l’imposition du résultat de la SCI dans le cadre de l’impôt sur les sociétés (IS): on parle alors communément de SCI à l’IS ou de SCI opaque. Dans certains cas néanmoins, lorsque la SCI exerce une activité commerciale (location meublée par exemple), cette faculté d’option disparaît alors entraînant l’obligation de soumission à l’IS.

Agence-juridique vous aide à comprendre le régime fiscal de la SCI lors de la création SCI soumise à l’impôt sur les sociétés à travers ce guide pratique.

L'impot sur les sociétés: les caractéristiques 


Impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés ?

Tout l’enjeu de la concerne l’optimisation fiscale pour la SCI mais également pour ses associés. Notons d’entrée qu’il est impossible d’affirmer qu’un régime fiscal SCI plutôt que l’autre est avantageux ou néfaste: tout dépend de la situation exacte de la SCI et de ses associés. Il n’est en effet pas rare que le taux réduit de 15% ou de 28% soit plus avantageux que le barème appliqué dans le cadre de l’IR. Ceci dit, il ne faut pas oublier que l’impôt sur les sociétés entraîne une double imposition, puisqu’en cas de versement de dividendes, un taux global de 30% sera appliqué sur le montant versé aux associés (12.8% d’impôt et 17.2% de prélèvements obligatoires).

Rappelons que l’impôt sur les sociétés entraîne l’application de 3 taux distincts:

  • taux standard: 31% (ramené potentiellement à 25% à l’horizon 2022 d’après les voeux formulés par l’exécutif)
  • taux réduit de 28% pour le chiffre d’affaires compris entre 38 120€ et 500 000€
  • taux réduit de 15% pour le chiffre d’affaires inférieur à 38 120€

Dès lors, il est indispensable de faire le calcul sur les deux régimes avant de choisir le meilleur statut SCI. En effet, n’oubliez pas que si les associés de la SCI disposent d’une faculté d’option dans la plupart des cas, cette option est irréversible: impossible de faire machine arrière en cas d’erreur !

SCI soumise à l’impôt sur les sociétés: de nombreuses déductions possibles

Lorsque la fiscalité SCI est soumise à l’IS, l’administration fiscale impose alors la personne morale que constitue la SCI et non les personnes physiques (ou morales) composant ses associés: c’est pour cela que l’on parle de SCI opaque par opposition à la SCI transparente dans laquelle l’impôt sur le revenu est prélevé directement sur les revenus des associés.

Dans le cadre d’une imposition du résultat de la SCI sous le régime de l’impôt sur les sociétés, la SCI est en capacité de déduire plusieurs postes de dépense du bénéfice servant de base au calcul de l’imposition. Il s’agit notamment:

  • des frais de gestion courante du bien (charges de copropriété, travaux réalisés sur le bien, honoraires d’architecte…)
  • des frais d’acquisition du bien 
  • de l’amortissement du prix d’acquisition du bien (sauf pour les terrains non bâtis)
  • de la rémunération de l’associé gérant

Quelles obligations comptables pour la SCI à l’IS ?

Alors que la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu, la comptabilité obligatoirement tenue est relativement réduite. A l’inverse, dans le cas d’une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés il est alors question d’une comptabilité d’engagement et les obligations ne sont dès lors plus les mêmes;

Pour monter une SCI, la SCI à l’IS est dans l’obligation d’établir et de tenir à jour les comptes annuels approuvés qui doivent être déposés dans le mois suivant leur approbation auprès du greffe du Tribunal de commerce (dans les 2 mois en cas de dépôt dématérialisé des comptes en ligne). En outre, elle doit tenir à jour un livre journal des opérations réalisées en débit ou crédit, ainsi qu’un grand libre qui reprend les opérations du livre journal tout en les classant par type de compte sous forme de comptabilité analytique.

A noter: Tout document comptable de la SCI à l’IS doit obligatoirement être conservé 10 ans au minimum, afin de pouvoir être présenté sur simple demande de l’administration fiscale. Il peut donc être intéressant de confier cette tâche à un expert-comptable qui facilitera également la tenue d’une comptabilité soignée et rigoureuse généralement trop chronophage pour le gérant de la SCI.

Les avantages et inconvénients d'une SCI à l'IS

Les avantages du régime de l’impôt sur les sociétés

Indéniablement, le principal atout d’une SCI à l’IS est le fait que les associés ne subissent aucune double taxation sur des bénéfices non re-distribués. Autrement dit, tant que les fonds restent sur le compte de la SCI, aucune imposition n’est due sur leur montant. En outre, les nombreuses déductions fiscales exploitables pour faire diminuer les bénéfices imposables comme nous l’avons évoqué précédemment ainsi que la faculté d’imputer un déficit foncier sur les bénéfices à 10 ans (10 exercices comptables) constituent des moyens d’optimisation fiscale redoutablement efficaces et performants.

Le dernier atout évident de la SCI à l’IS est le bénéfice d’un taux réduit à 15% pour les premiers 38 120€ de chiffre d’affaires. Un plafond qui reste relativement important en terme de loyers au regard de l’activité de la SCI.

Les inconvénients du régime de la SCI à l’IS

Opter pour une SCI à l'IS ou à l'IR? Il vous suffit de peser les avantages et contraintes de chaque regime fiscal afin de choisir lequel correspondra le mieux à votre entreprise.

Comme toujours, rien n’est parfait. Y compris en matière de SCI soumise à l’impôt sur les sociétés. Ainsi, le premier défaut majeur de ce régime est l’impossibilité de bénéficier du moindre abattement fiscal sur une plus-value immobilière en cas de revente d’un bien, ce qui est pourtant fréquent en matière de SCI. Ceci y compris en cas de longue durée de détention du bien immobilier, comme c’est par exemple le cas lorsque la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu.

En outre, il est impossible pour l’associé d’une SCI à l’IS ayant souscrit un emprunt pour réaliser son apport d’en déduire les intérêts d’emprunt. Par ailleurs, le fait de soumettre la vente d’un bien de la SCI à la taxe sur les plus-values professionnelles alourdit naturellement considérablement la facture en cas de mutation. Enfin, n’oublions pas la charge de travail conséquente qui repose sur le comptable de la SCI soumise à l’IS comme nous l’avons vu, contrairement à la SCI à l’IR dont les obligations comptables sont réduites.

SCI et l'impôt sur les sociétés

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