La SCI familiale (Société Civile Immobilière Familiale) et la SARL de famille (Société à responsabilité limitée de famille) sont les formes juridiques les plus adéquates pour des proches désireux d’investir ensemble dans l’immobilier. En effet, ces deux formes juridiques offrent toutes deux, la possibilité pour les associés de gérer et de transmettre leur patrimoine avec facilité.
Toutefois, la SCI familiale et la SARL de famille présentent des caractéristiques différentes qu’il convient de connaître afin de choisir la forme juridique la plus adaptée à votre projet.
Nous allons aborder les subtilités rattachées à ces deux types de sociétés afin de vous aider à faire le bon choix !
Quelles sont les principales différences entre la SCI et la SARL de famille ?
Difficile de faire le bon choix quand on n’est pas expert en la matière. Agence Juridique est là pour vous guider dans le choix de votre société. La SARL de famille et la SCI familiale présentent quelques différences qu’il convient d’appréhender afin de faire le bon choix entre ces deux structures.
La SARL de famille
La SARL de famille est une société commerciale constituée par des personnes entretenant des liens familiaux. Il peut s’agir de conjoints, d’époux, de frères et sœurs, de parents et enfants, ou grands-parents et petits-enfants. Tout comme dans une SARL classique, la responsabilité des associés au sein de la structure est limitée à leurs apports au capital social.
Cette forme sociale s’adresse surtout aux proches désireux de se constituer une source de revenus.
La SARL de famille peut exercer diverses activités :
- Industrielle
- Commerciale
- Agricole
- Artisanale
Attention : La SARL de famille ne peut pas exercer une activité libérale.
Concernant le régime d’imposition de la SARL de famille, cette dernière est en principe soumise à l’impôt sur les sociétés (IS). Toutefois, il lui est tout à fait possible d’opter pour le régime de l’impôt sur le revenu (IR).
La SCI familiale
La SCI familiale est une forme de société civile permettant la gestion d’un patrimoine immobilier par des associés unis par des liens de parenté ou par alliance. Toutefois, contrairement à la SARL, la SCI familiale n’est pas une société commerciale mais une société civile. Ainsi, le ou les biens immobiliers sont intégrés au capital social et divisés entre les associés en parts sociales.
Concernant le régime d’imposition, contrairement au régime d’une simple SCI, les revenus de la SCI familiale sont toujours soumis à l’impôt sur le revenu (IR).
Pour faire le bon choix entre la SCI familiale et la SARL de famille, il convient de s’interroger sur les points suivants :
- Les contraintes administratives relatives Ă chaque forme sociale
- L’importance du patrimoine immobilier
- La flexibilité relative à chaque forme sociale
- La temporalité de la société
- La transmission de l’entreprise
Les contraintes administratives
En premier lieu, il faut savoir que la SARL de famille suppose certaines obligations non négligeables, notamment en matière de comptabilité :
- La tenue des livres comptables obligatoires : livre-journal, grand livre, livre d’inventaire
- L’établissement des comptes annuels : bilan comptable, compte de résultat, annexe légale
- Audit légal des comptes dans certains cas
L’importance du patrimoine immobilier
Pour choisir entre la SARL de famille et la SCI familiale, il convient également de vous interroger sur l’importance du patrimoine immobilier en jeu. En effet, si vous voulez simplement acquérir un patrimoine immobilier avec un membre de votre famille, la SCI vous conviendra parfaitement. Il s’agit de la forme parfaite pour investir en famille dans l’immobilier. Vous serez alors associés.
Toutefois, pour des projets immobiliers plus ambitieux il conviendrait davantage de s’orienter vers la SARL de famille. Cette forme juridique permet, en effet, de mettre en place des projets de vente et de location car il s’agit d’une société commerciale. Ainsi, vous pourrez constituer un patrimoine immobilier plus important tel qu’un complexe immobilier et tirer de véritables revenus de vos locations ou reventes.
La flexibilité des formes sociales et la protection des associés
La SARL de famille est une forme de société particulièrement flexible. De ce fait, elle permet à l’entrepreneur de bénéficier d’une certaine liberté lors de la rédaction de ses statuts. De plus, la responsabilité des associés est limitée en SARL, ces derniers ne seront responsables des dettes qu’à hauteur de leurs apports au capital social.
La temporalité de la société
La SARL est une société commerciale convenant particulièrement aux activités d’achats et de revente sur le court terme notamment. Si vous envisagez d’exercer une activité de location sur le long terme, alors il vous faudra plutôt vous diriger vers une SCI de location.
La transmission de l’entreprise
Il existe une différence notable entre la SARL familiale et la SCI familiale lors de la revente du bien immobilier. En effet, au sein d’une SARL familiale, les associés pourront bénéficier d’une exonération des plus-values en cas d’activité de location meublée professionnelle (LMP). S’il s’agit d’une activité de location meublée non professionnelle (LMNP), ils bénéficieront du régime des plus-values immobilières des particuliers.
Quels sont les avantages et inconvénients de la SARL et de la SCI de famille ?
Avantages et inconvénients de la SARL de famille
La création d’une SARL de famille présente divers avantages.
Des avantages fiscaux
En matière fiscale, ce type de SARL permet une option avantageuse pour le régime de l’impôt sur les revenus. La fiscalité de la cession de parts sociales est également relativement avantageuse. Finalement, le statut de la SARL familiale présente l’avantage indéniable de pouvoir entreprendre en famille.
La succession dans le cadre d’une SARL de famille
Dans le cadre d’une transmission des parts sociales d’une SARL de famille, il est possible de bénéficier du pacte Dutreil. Ainsi, 3/4 des droits de mutation seront exonérés. Les parents associés principaux peuvent ainsi transmettre leurs parts à leurs enfants.
Une entrée dans la société limitée aux membres d’une même famille
Cependant, il est aussi important de prendre en compte les quelques inconvénients d’entreprendre dans le cadre d’une SARL de famille. Premièrement, le critère de parenté des associés veut que l’intervention de personnes extérieures dans la société est en principe interdite. Les associés d’une SARL de famille doivent en effet être membres d’une même famille : parents en ligne directe, frères et sœurs, grands-parents et petits enfants, conjoints mariés ou PACSés. Il existe donc une restriction importante à l’entrée dans la société à certaines personnes : cela peut s’avérer cause de difficultés, notamment lors de la constitution du capital social (les apports émanant de personnes étrangères à la famille ne pouvant être acceptés).
Contraintes quant à l’activité exercée
De plus, certaines activités, notamment les activités libérales, ne peuvent pas être exercées dans le cadre d’une SARL.
Avantages et inconvénients de la SCI de famille
Comme dans tout type de SCI, le bien ou patrimoine immobilier est géré par un ou plusieurs gérants désignés dans les statuts constitutifs de la société. Dans le cadre de la SCI familiale, ce mode de gestion présente un avantage indéniable : il évite les tensions au sein des membres de la famille concernée. Le gérant prend les décisions concernant la société, ce qui permet d’éviter d’éventuels conflits entre eux à propos de la gestion d’un patrimoine. La création d’une SCI familiale permet aussi d’éviter la dislocation du patrimoine : suite à un héritage, le bien n’est pas partagé entre les différents héritiers mais reste entier au sein de la société. La SCI familiale se révèle alors être un excellent outil de transmission du patrimoine.
La SCI familiale comporte cependant quelques inconvénients qu’il convient d’aborder. La SCI étant une société civile, elle n’est pas habilitée à exercer des activités commerciales. De plus, il est obligatoire dans le cadre d’une SCI, que celle-ci soit familiale ou non, de tenir une comptabilité régulière et juste.
Qu’est-ce que le statut LMNP (Location meublée non professionnelle) ?
La LMNP (location meublée non professionnelle) est un statut juridique et fiscal concernant les investisseurs en location meublée de biens neufs ou anciens.
Les conditions
Deux conditions cumulatives sont prévues par la loi pour bénéficier du statut LMNP :
- Le bien concerné doit être à usage d’habitation
- Le bien doit être décent
- Dans le cas où l’appartement se situerait dans un immeuble en copropriété, le règlement de copropriété ne doit y pas interdire la location meublée
- Les recettes tirées des activités de location meublée (loyers et charges comprises) doivent être inférieures à 23 000€
- Les recettes LMNP doivent être inférieures ou égales aux autres revenus générés par les personnes appartenant au foyer fiscal
Attention : En cas de dépassement des plafonds listés ci-dessus, le loueur en meublé non professionnel devient automatiquement loueur en meublé professionnel (LMP).
L’option pour le régime de la micro-entreprise
Dans le cas où les recettes du foyer fiscal de la location meublée sont inférieures ou égales à 72 600 euros, le régime applicable est par défaut celui du micro-BIC.
Le régime prévoit un abattement ou une déduction forfaitaire de 50% sur les recettes annuelles de l’activité de location meublée (71% pour les locations meublées de tourisme).
Le régime réel simplifié
Les LMNP ont également la possibilité de bénéficier du régime réel simplifié afin d’optimiser leur fiscalité. Ce dernier comprend :
- Des charges déductibles : entretien et réparation du logement, frais d’assurance et gestion, frais de comptabilité, etc.
- Des amortissements déductibles : matériel, locaux, travaux (construction ou amélioration), en cas d’inscription à l’actif
Comment transformer une SCI en SARL de famille ?
Il est possible de transformer une SCI en SARL de famille, toutefois il convient de respecter les Ă©tapes suivantes :
- La tenue d’une assemblée générale provoquée par le gérant et réunissant les associés
- La publication d’un avis de modification au journal d’annonces légales (JAL)
- La constitution et le dépôt d’un dossier de modification
Etape 1 : Tenir une assemblée générale
La première étape consiste pour les associés de la société à se réunir à l’occasion d’une assemblée générale afin d’adopter la décision de modification dans les modalités prévues par les statuts. Un procès-verbal sera dressé à la suite de l’assemblée générale et enregistré au service des impôts des entreprises (SIE).
Etape 2 : Publier un avis de modification au journal d’annonces légales
La seconde étape consiste à publier un avis de modification au journal d’annonces légales habilité.
Etape 3 : Constituer et déposer un dossier de modification
La troisième et dernière étape consiste à assembler et déposer un dossier de modification, ce dernier devra notamment comprendre les pièces justificatives suivantes :
- Le procès-verbal de décision
- Exemplaire daté et certifié conforme des nouveaux statuts
- Un formulaire M2 (Cerfa n°11682*07) de déclaration de modification de personne morale
- Une copie de l’attestation de parution de l’avis de modification au JAL
Une fois constitué, le dossier devra être transmis au greffe du tribunal de commerce dans le mois suivant l’acte de transformation.
Questions fréquentes
SCI ou SARL pour investir en famille dans l’immobilier ?
Ces deux formes sont adaptées à l’investissement dans l’immobilier des membres d’une même famille. Cependant, différents facteurs propres à leur projet d’investissement pourront guider les associés.
Il est conseillé d’opter pour la SCI si la société est constituée pour placer de l’argent à transmettre aux héritiers. Il s’agit en effet d’un excellent outil de transmission. En effet, la donation de parts d’une SCI à un enfant est exonérée de droits de succession dans la limite d’une donation d’un montant de 100000€ tous les 15 ans.
Il est en revanche préférable d’opter pour la SARL si le risque financier associé au projet d’investissement est élevé. Contrairement à la SCI, le patrimoine personnel des associés est protégé. Ils ne peuvent être tenus responsable qu’à hauteur de leurs apports au capital social de la société. En outre, il est conseillé de choisir la SARL s’il n’est pas exclu d’exercer certaines activités commerciales, comme de la location meublée, dans le futur. Ces activités ne peuvent en effet pas être réalisées dans le cadre d’une SCI familiale.
Pourquoi faire une SARL de famille ?
La SARL de famille présente bien des avantages, notamment celui d’opter pour l’impôt sur le revenu (IR) et ce sans limitation de durée. De plus, ce type de structure est particulièrement adaptée pour les membres d’une même famille désireux d’investir ensemble dans l’immobilier.
Quel capital pour SARL de famille ?
Le capital social minimum requis lors de la création d’une SARL de famille est d’un euro symbolique. Toutefois, il est recommandé d’effectuer un dépôt plus important afin d’être paré à tout événement intervenant en cours de vie sociale.
Pourquoi transformer une SCI en SARL ?
La transformation d’une SCI en une SARL permet aux associés d’exercer une activité commerciale régulière (achat et revente de biens immobiliers notamment). Toutefois, ces derniers devront également respecter certaines obligations comptes.
Pour en savoir plus sur les différentes formes de sociétés civiles, vous pouvez vous référer à cet article d’Agence Juridique.
