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SCI ou SARL de famille : comment faire le bon choix?

SCI ou SARL de famille : comment faire le bon choix?

Mini-sommaire :
SCI ou SARL de famille : comment faire le bon choix?

La SCI familiale (Société Civile Immobilière Familiale) et la SARL de famille (Société à responsabilité limitée de famille) sont les formes juridiques les plus adéquates pour des proches désireux d'investir ensemble dans l'immobilier. En effet, ces deux formes juridiques offrent toutes deux la possibilité pour les associés de gérer et de transmettre leur patrimoine avec facilité.

Toutefois, la SCI familiale et la SARL de famille présentent des caractéristiques différentes qu'il convient de connaître afin de choisir la forme juridique la plus adaptée à votre projet.

Nous allons aborder les subtilités rattachées à ces deux types de sociétés afin de vous aider à faire le bon choix !

Quelles sont les principales différences entre la SCI et la SARL de famille ?

Difficile de faire le bon choix quand on n'est pas expert en la matière. Agence Juridique est là pour vous guider dans le choix de votre société. La SARL de famille et la SCI familiale présentent quelques différences qu'il convient d'appréhender afin de faire le bon choix entre ces deux structures.

La SARL de famille

La SARL de famille est une société commerciale constituée par des personnes entretenant des liens familiaux. Il peut s'agir de conjoints, d'époux, de frères et sœurs, de parents et enfants, ou grand-parents et petits-enfants. Tout comme dans une SARL classique, la responsabilité des associés au sein de la structure est limitée à leurs apports au capital social.

Cette forme sociale s'adresse surtout aux proches désireux de se constituer une source de revenus.

La SARL de famille peut exercer diverses activités :

  • Industrielle
  • Commerciale
  • Agricole
  • Artisanale

Attention : La SARL de famille ne peut pas exercer une activité libérale.

Concernant le régime d'imposition de la SARL de famille, cette dernière est en principe soumise à l'impôt sur les sociétés (IS). Toutefois, il lui est tout à fait possible d'opter pour le régime de l'impôt sur le revenu (IR).

La SCI familiale

La SCI familiale est une forme de société civile permettant la gestion d’un patrimoine immobilier par des associés unis par des liens de parenté ou par alliance. Toutefois, contrairement à la SARL, la SCI familiale n'est pas une société commerciale mais une société civile. Ainsi, le ou les biens immobiliers sont intégrés au capital social et divisés entre les associés en parts sociales.

Concernant le régime d'imposition, contrairement au régime d'une simple SCI, les revenus de la SCI familiale sont toujours soumis à l'impôt sur le revenu (IR).

Comment faire le bon choix entre SCI et SARL de famille ?

Pour faire le bon choix entre la SCI familiale et la SARL de famille, il convient de s'interroger sur les points suivants :

  • Les contraintes administratives relatives à chaque forme sociale
  • L'importance du patrimoine immobilier
  • La flexibilité relative à chaque forme sociale
  • La temporalité de la société
  • La transmission de l'entreprise

Les contraintes administratives

En premier lieu, il faut savoir que la SARL de famille suppose certaines obligations non négligeables, notamment en matière de comptabilité :

  • La tenue des livres comptables obligatoires : livre-journal; grand livre; livre d'inventaire
  • L'établissement des comptes annuels : bilan comptable; compte de résultat; annexe légale
  • Audit légal des comptes dans certains cas

L'importance du patrimoine immobilier

Pour choisir entre la SARL de famille et la SCI familiale, il convient également de vous interroger sur l'importance du patrimoine immobilier en jeu. En effet, si vous voulez simplement acquérir un patrimoine immobilier avec un membre de votre famille, la SCI vous conviendra parfaitement. Vous serez alors associés.

Toutefois, pour des projets immobiliers plus ambitieux il conviendrait davantage de s'orienter vers la SARL de famille. Cette forme juridique permet, en effet, de mettre en place des projets de vente et de location car il s'agit d'une société commerciale. Ainsi, vous pourrez constituer un patrimoine immobilier plus important tel qu'un complexe immobilier et tirer de véritables revenus de vos locations ou reventes.

La flexibilité des formes sociales et la protection des associés

La SARL de famille est une forme de société particulièrement flexible. De ce fait, elle permet à l'entrepreneur de bénéficier d'une certaine liberté lors de la rédaction de ses statuts. De plus, la responsabilité des associés est limitée en SARL, ces derniers ne seront responsables des dettes qu'à hauteur de leurs apports au capital social.

La temporalité de la société

La SARL est une société commerciale convenant particulièrement aux activités d'achats et de revente sur le court terme notamment. Si vous envisagez d'exercer une activité de location sur le long terme, alors il vous faudra plutôt vous diriger vers une SCI de location.

La transmission de l'entreprise

Il existe une différence notable entre la SARL familiale et la SCI familiale lors de la revente du bien immobilier. En effet, au sein d'une SARL familiale, les associés pourront bénéficier d'une exonération des plus-values en cas d'activité de location meublée professionnelle (LMP). S'il s'agit d'une activité de location meublée non professionnelle (LMNP), ils bénéficieront du régime des plus-values immobilières des particuliers.

Qu'est-ce que le statut LMNP (Location meublée non professionnelle) ?

La LMNP (location meublée non professionnelle) est un statut juridique et fiscal concernant les investisseurs en location meublée de biens neufs ou anciens.

Les conditions

Deux conditions cumulatives sont prévues par la loi pour bénéficier du statut LMNP :

  • Le bien concerné doit être à usage d'habitation
  • Le bien doit être décent
  • Le bien doit être meublé et comporter les équipements obligatoires fixés par un Décret du 31 juillet 2015
  • Dans le cas où l'appartement se situerait dans un immeuble en copropriété, le règlement de copropriété ne doit y pas interdire la location meublée
  • Les recettes tirées des activités de location meublée (loyers et charges comprises) doivent être inférieures à 23 000€
  • Les recettes LMNP doivent être inférieures ou égales aux autres revenus générés par les personnes appartenant au foyer fiscal

Attention : En cas de dépassement des plafonds listés ci-dessus, le loueur en meublé non professionnel devient automatiquement loueur en meublé professionnel (LMP).

L'option pour le régime de la micro-entreprise

Dans le cas où les recettes du foyer fiscal de la location meublée sont inférieures ou égales à 72 600 euros, le régime applicable est par défaut celui du micro-BIC.

Le régime prévoit un abattement ou une déduction forfaitaire de 50% sur les recettes annuelles de l'activité de location meublée (71% pour les locations meublées de tourisme).

Le régime réel simplifié

Les LMNP ont également la possibilité de bénéficier du régime réel simplifié afin d'optimiser leur fiscalité. Ce dernier comprend :

  • Des charges déductibles : entretien et réparation du logement, frais d'assurance et gestion, frais de comptabilité, etc.
  • Des amortissements déductibles : matériel, locaux, travaux (construction ou amélioration), en cas d'inscription à l'actif

Comment transformer une SCI en SARL de famille ?

Il est possible de transformer une SCI en SARL de famille, toutefois il convient de respecter les étapes suivantes :

  1. La tenue d'une assemblée générale provoquée par le gérant et réunissant les associés
  2. La publication d'un avis de modification au journal d'annonces légales (JAL)
  3. La constitution et le dépôt d'un dossier de modification

Etape 1 : Tenir une assemblée générale

La première étape consiste pour les associés de la société à se réunir à l'occasion d'une assemblée générale afin d'adopter la décision de modification dans les modalités prévues par les statuts. Un procès-verbal sera dressé à la suite de l'assemblée générale et enregistré au service des impôts des entreprises (SIE).

Etape 2 : Publier un avis de modification au journal d'annonces légales

La seconde étape consiste à publier un avis de modification au journal d'annonces légales habilité.

Etape 3 : Constituer et déposer un dossier de modification

La troisième et dernière étape consiste à assembler et déposer un dossier de modification, ce dernier devra notamment comprendre les pièces justificatives suivantes :

  • Le procès-verbal de décision
  • Exemplaire daté et certifié conforme des nouveaux statuts
  • Un formulaire M2 (Cerfa n°11682*07) de déclaration de modification de personne morale
  • Une copie de l'attestation de parution de l'avis de modification au JAL

Une fois constitué, le dossier devra être transmis au greffe du tribunal de commerce dans le mois suivant l'acte de transformation.

FAQ

Pourquoi faire une SARL de famille ?

La SARL de famille présente bien des avantages, notamment celui d'opter pour l'impôt sur le revenu (IR) et ce sans limitation de durée. De plus, ce type de structure est particulièrement adaptée pour les membres d'une même famille désireux d'investir ensemble dans l'immobilier.

Quel capital pour SARL de famille ?

Le capital social minimum requis lors de la création d'une SARL de famille est d'un euro symbolique. Toutefois, il est recommandé d'effectuer un dépôt plus important afin d'être paré à tout événement intervenant en cours de vie sociale.

Pourquoi transformer une SCI en SARL ?

La transformation d'une SCI en une SARL permet aux associés d'exercer une activité commerciale régulière (achat et revente de biens immobiliers notamment). Toutefois, ces derniers devront également respecter certaines obligations comptes.

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