La SCI immobilière est une société civile dont l’objet social ne peut être qu’une activité liée à la gestion foncière. Cette forme d’entreprise ne peut en aucun cas se dédier à une activité de commerce immobilier régulier. Il n’est donc pas envisageable de créer une SCI en ligne si vous souhaitez réaliser des opérations de marchand de biens.
Concrètement, une telle structure ne peut pas exister pour procéder à l’acquisition d’actifs fonciers pour les revendre par la suite dans l’objectif d’en tirer profit. Évidemment, elle peut décider d’acheter un bien immobilier, puis à moyen ou long terme de le revendre.
Cependant cette pratique ne peut constituer son activité principale. C’est-à-dire qu’elle ne peut pas être effectuée de manière récurrente, auquel cas on parle de marchand de biens, une activité qui n’est pas compatible avec la création d’une SCI.
Comprendre qu’est-ce qu’une SCI
Pour comprendre la forme juridique SCI, il faut s’intéresser à son statut spécifique dont le fonctionnement, la création et la dissolution sont régis par le Code civil.
Définition de la forme juridique SCI
1. La SCI est une société, c’est-à-dire une personne morale de droit privé, créée pour exercer une activité.
⚠️ Cette activité ne peut pas être de nature commerciale).
2. En effet, la SCI est une société civile (art. 1845 du Code civil et L. 210-1 du Code de commerce), elle a donc nécessairement un objet civil (Cass. civ. 3, 5 juillet 2000, n° 98-20.821).
Cela signifie qu’elle ne peut pas réaliser d’actes de commerce (art. L. 110-1 s. du Code de commerce).
💡S’il s’agit d’acheter de manière habituelle des biens immobiliers pour les revendre, il faudra choisir une société commerciale par la forme (art. L. 110-1 et L. 210-1 du Code de commerce).
3. En particulier, la SCI est destinée à une activité immobilière, c’est-à-dire qu’elle a pour objet social de détenir un ou plusieurs biens immobiliers.
Ce sont ses statuts qui déterminent l’étendue de cet objet. Par exemple :
- La SCI peut être propriétaire d’un patrimoine immobilier (objet principal) ;
- Qu’elle va mettre en location (objet secondaire).
Comment créer une SCI ?
La loi posent plusieurs conditions à réunir pour créer une société dont une SCI, certaines propres au contrat de société, d’autres communes aux contrats en général. Une fois les conditions établies, les associés peuvent rédiger les statuts et procéder aux opérations d’immatriculation.
Les conditions propres au contrat de société
La création d’une SCI requiert les conditions posées par l’article 1832 du Code civil :
- Des associés (au moins 2) qui réalisent des apports (en numéraire, en nature ou en industrie) ;
- La volonté de collaborer sur un pied d’égalité (affectio societatis, Cass. com. 3 juin 1986, n° 85-12.118) ;
- La volonté de participer aux résultats, qu’ils soient bénéficiaires ou déficitaires.
Les conditions communes au droit des contrats
La société étant constituée par un contrat entre les associés, celui-ci doit répondre aux conditions posées par l’article 1128 du Code civil :
- Les associés doivent être capables ;
💡 Les mineurs peuvent être associés dans une SCI, car celle-ci ne confère pas la qualité de commerçant à ses membres.
- Les associés doivent donner leur consentement libre et éclairé ;
Cela revient à exiger qu’il y ait une volonté réelle de créer une société pour éviter la mise en place d’une société fictive destinée à déguiser une autre opération (par exemple, une donation).
De même, l’associé doit réellement vouloir le devenir, sinon, il agit comme prête-nom, ce qui revient à nouveau à la question de la fictivité.
De plus, le consentement ne doit pas avoir été vidé (dol, erreur ou encore violence, art. 1130 du Code civil).
- Le contenu du contrat doit être licite et certain.
La société ne doit pas être créée sans objet ou pour une activité impossible ou illusoire ; ni sur le fondement d’un objet contraire à l’ordre public ou aux bonnes mœurs (art. 1162 du Code civil).
💡 Il existe différentes formes de SCI.
La rédaction des statuts de la SCI
Les associés vont rédiger les statuts de la société conformément à l’article 1835 du Code civil qui exige que soient mentionnés :
- Les apports ;
- La forme ;
- L’objet ;
- La dénomination ;
- L’adresse (siège social) ;
- Le capital social ;
- La durée ;
- Les modalités de fonctionnement.
Ces statuts peuvent également préciser la raison d’être de la société. Cette mention est facultative.
L’immatriculation de la Société Civile Immobilière
Lorsque les statuts sont rédigés, les associés peuvent déposer le dossier sur le site du Guichet unique afin de faire procéder à son immatriculation.
C’est seulement lorsqu’elle est immatriculée que la société acquiert la personnalité morale (art. 1842 du Code civil).
Elle va pouvoir reprendre les actes passés en son nom et pour son compte, le cas échéant, (art. 1843 du Code civil) et être titulaire de droits (ester en justice, être propriétaire, etc.) et d’obligations.
Comment en déclarer les revenus ?
Créer une SCI est une solution pour les particuliers ou les entreprises désireux d’acquérir un bien immobilier à plusieurs. Pour la constituer, deux personnes sont donc nécessaires (physique ou morale).
Le statut de la SCI immobilière permet donc de prendre la gestion d’un bien immobilier pour en tirer une source de revenus locatifs. Elle permet également d’assurer avec simplicité la transmission d’un patrimoine foncier en héritage.
Si vous visez un tel objectif, il est conseillé d’opter pour une société civile immobilière familiale, statut développé spécialement pour ce type d’objectif. Elle permet notamment de refuser l’entrée d’un nouvel associé étranger à la famille dirigeante.
💡 Les résultats de la SCI devront être déclarés aux impôts. Les modalités dépendent du type d’activité : s’il y a des revenus locatifs, le formulaire sera différent si le local à usage d’habitation est meublé ou non meublé, par exemple.
Quelle fiscalité pour une SCI ?
La SCI est une société civile par nature assujettie à l’impôt sur le revenu. Néanmoins, elle peut opter pour l’impôt sur les sociétés.
Le régime par défaut : l’impôt sur le revenu
La fiscalité de la SCI relève automatiquement de l’impôt sur le revenu (IR). Ce sont les associés qui vont déclarer leur quote-part de résultats et seront assujettis à l’IR, pour celle-ci, selon les tranches d’imposition.
Si la SCI vend un bien immobilier*, la vente sera imposée sur les plus-values immobilières.
*Ce qui doit être occasionnel et non récurrent, car sinon, elle exerce une activité commerciale.
Le régime sur option : l’impôt sur les sociétés
Les associés sont libres d’opter pour le régime à l’IS. Ce choix peut se faire à la création de la SCI immobilière, ou plus tard, en cours de vie. Toutefois, une fois le régime à l’IS choisi, aucun retour au régime d’imposition à l’IR n’est possible.
Ce choix est donc à faire en connaissance de cause. Il s’effectue à la suite de calculs comptables et fiscaux qu’il vaut mieux confier à un expert en la matière.
La société sera alors imposée au taux de 25 % et pourra bénéficier du taux réduit de 15 % pour la part de ses bénéfices inférieure à 42 500€.
Comment mettre fin à une SCI ?
Pour mettre fin à une SCI, les associés peuvent décider de la dissoudre. Plusieurs causes de dissolution sont énumérées par l’article 1844-7 du Code civil. Si la société est concernée, alors elle pourra être dissoute (il peut s’agir d’une décision des associés).
Une assemblée générale extraordinaire (AGE) se réunira pour adopter la résolution de dissolution de la SCI. Par la suite, un liquidateur amiable sera nommé pour procéder aux opérations de liquidation précédant la radiation de la société du RCS.
Quel est l’intérêt de faire une SCI ?
Créer une SCI présente de nombreux avantages, qu’ils soient fiscaux ou encore patrimoniaux. En revanche, société par nature à risques illimités, elle présente quelques inconvénients dont il faut avoir conscience avant de se lancer.
Quels sont les avantages de la SCI ?
Indivision, protection du patrimoine ou encore fiscalité, la SCI présente de nombreux avantages.
Un moyen de lutter contre l’indivision
Dans sa forme classique, la société civile immobilière (SCI) a été créée comme alternative au régime direct de l’indivision, qui s’applique au cours d’un achat immobilier effectué à plusieurs.
Acquérir une maison ou un immeuble entre amis, proches ou membres d’une même famille est une situation fréquente. En indivision, les prises de décisions sont assez difficiles à effectuer et mènent souvent à des situations de cacophonies où des conflits d’intérêts apparaissent.
Pour éviter ce genre de situation déplaisante, la SCI présente plusieurs avantages fiscaux notables. Elle est présentée comme une structure souple et flexible.
En effet, vous pouvez réaliser la rédaction des statuts de la SCI vous-même. Il est d’ailleurs conseillé de passer par un juriste spécialisé dans le domaine pour s’assurer de leur conformité avec la réglementation, tout en tenant compte des objectifs particuliers des différents associés.
Cette particularité permet aux associés de fixer les règles de gestion et d’organisation au sein de l’entreprise. Ils peuvent ainsi attribuer les pouvoirs de décision aux associés selon la méthode de quorum voulue.
Par exemple, ils peuvent décider d’attribuer les pleins pouvoirs de gestion au gérant de la SCI, tout en conservant le pouvoir d’élection et de révocation de ce dernier.
Un moyen de confier la gestion de la société à un tiers expérimenté dans le domaine, tout en gardant la main sur son rôle.
Les avantages fiscaux : le choix entre IR et IS
Les associés de la SCI ont la possibilité de passer par cette forme juridique pour optimiser les questions de fiscalité.
Le choix de l’option IS (impôt sur les sociétés) peut être avantageux selon les résultats de la société. En effet, si les associés se retrouvent imposés à l’IR (impôt sur le revenu) au-delà de 25 % des recettes, opter pour l’IS devient intéressant.
Les avantages fiscaux : l’organisation de la transmission du patrimoine
Faire le choix de la SCI familiale est un bon moyen de préparer sa descendance ou de réaliser une donation. Un mécanisme est prévu, permettant de bénéficier d’un abattement de 100 000€ par an, pour toute donation à un ascendant (parents, grands-parents, arrières grands parents, etc.) ou un descendant (enfants, petits-enfants, arrière-petits-enfants, etc.).
Un bon moyen également d’anticiper la transmission aux héritiers.
La gestion simplifiée de la société : modification de capital
Les associés ont la possibilité de créer une société à capital fixe, ce qui impose de respecter les règles rigoureuses de modifications statutaires ; ou une SCI à capital variable. Dans ce dernier cas, le capital de la société pourra être diminué ou augmenté plus facilement. La décision ne devra pas être adoptée en assemblée générale extraordinaire (AGE).
La protection du patrimoine : la transmission d’un bien immobilier à la SCI
Lorsqu’ils constituent la société, les associés peuvent réaliser un apport en nature. Ainsi, en mettant à la disposition de la société leurs immeubles, ils les protègent en les soustrayant de leur patrimoine. La société, lorsqu’elle est immatriculée, devient seule propriétaire du bien.
La protection du patrimoine : la cession des parts sociales
La SCI est une société constituée de parts sociales. De ce fait, leur cession est encadrée. Le principe étant que la cession ne peut être réalisée qu’avec l’agrément de tous les associés (art. 1861 du Code civil). Les statuts peuvent prévoir autre chose.
Néanmoins, l’encadrement de la cession des parts sociales permet d’éviter que n’importe quel investisseur puisse entrer trop facilement en société. Un bon moyen de protéger les biens immobiliers de la société.
La protection du patrimoine : le démembrement de parts sociales
Le démembrement de parts, qui n’est pas propre à la SCI, est un bon moyen de protéger le patrimoine de la société.
Le démembrement signifie que la propriété va être divisée entre plusieurs personnes :
- L’usus et le fructus appartiendront à l’usufruitier → c’est lui qui récupère les dividendes ;
- L’abusus appartient au nu-propriétaire → il a seul la qualité d’associé (Cass. com. 2 déc., 2008, n° 08-13.185).
Ainsi, en démembrant les parts, la prise de décision par les associés est divisée. En principe, seul le nu-propriétaire est investi des droits de vote*, sauf ceux concernant l’affectation des bénéfices, qui appartiennent intangiblement à l’usufruitier (Cass. com., 31 mars 2004, n° 03-16.694).
*Les associés peuvent prévoir une autre répartition (Cass. com., 2 déc. 2008, n° 08-13.185).
La protection du patrimoine : la limitation des actes du dirigeant à l’objet social
La SCI est une société à risques illimités. Pour autant, si le gérant prend des actes qui dépassent l’objet social, la société ne sera pas engagée. Ainsi, les créanciers ne pourront pas la poursuivre en exécution d’un acte qui ne relève pas de son objet (art. 1849 du Code civil).
⚠️ La responsabilité du gérant pourra être engagée.
Quels sont les inconvénients de la SCI ?
Dotée de nombreux avantages, la SCI n’en reste pas moins une société avec quelques inconvénients : responsabilité illimitée des associés, modalités de création et de fonctionnement rigides.
La responsabilité illimitée et conjointe des associés
Les associés peuvent être tenus des dettes de la SCI au-delà du montant de leurs apports. En effet, selon leur quote-part dans la société, ils seront amenés à régler n’importe quel montant que la société ne serait pas en mesure de régler* (art. 1857 du Code civil).
Par exemple, dans une SCI composée de 4 personnes → chaque associé détient 25 % du capital en ayant réalisé un apport d’une valeur de 150€ chacun → la société a une dette de 10 000€ → ils devront chacun régler 2 500€.
*Les créanciers doivent avoir préalablement et vainement poursuivi la société (art. 1858 du Code civil).
💡 Il n’est pas possible de créer seul une SCI (art. 1832 du Code civil).
Les coûts et modalités de création
Lors de la constitution d’une SCI, les formalités nécessaires génèrent des coûts :
- Coûts de publication dans un journal d’annonces légales (environ 180€ l’annonce) ;
- Frais de greffe du tribunal (66,88€) ;
- Et évidemment, la valeur des apports à réaliser (il n’y a pas de minimum).
L’obligation d’une assemblée générale annuelle
Les comptes de la société doivent être annuellement approuvés dans un délai de six mois après la clôture de l’exercice dans le cadre d’une assemblée générale annuelle.
Les organes de la société devront respecter les règles de convocation (délai de quinze jours avant l’assemblée, précision de l’ordre du jour).
Les décisions doivent, en principe, être adoptées à l’unanimité des associés (art. 1852 du Code civil). Les statuts peuvent y déroger.
