Une société civile immobilière (SCI) a pour vocation l’achat et la gestion d’un portefeuille de biens immobiliers à plusieurs. Plébiscité par de nombreux investisseurs et familles françaises, elle comporte plusieurs avantages non négligeables : une gestion souple, de réelles facilités pour transmettre votre patrimoine en toute sécurité, une gouvernance modulable, etc.
Il existe plusieurs types de SCI : classique, familiale, etc. La Société Civile Immobilière d’Attribution est l’une d’entre elles. En effet, elle concourt aux mêmes objectifs, mais possède ses propres particularités.
La société civile immobilière (SCI) constitue la forme sociale la plus utilisée dans les projets immobiliers. Cependant, il existe plusieurs types de SCI en fonction de l’objectif que se sont fixés les associés.
Un de ces types est la société civile immobilière d’attribution. Cette société est créée dans le but de partager un ensemble d’immeubles.
SCI classique ou SCI familiale ? Les différences
En pratique, il n’y a pas de grande différence entre ces deux formes de société. En effet, la SCI familiale emprunte le régime aussi bien juridique que fiscal de la SCI classique.
La différence réside dans la qualité des associés. La particularité de la SCI familiale est la qualité de ses associés. Ce sont des personnes appartenant à une même famille. Ainsi, les associés ont un lien de parenté ou sont liés par alliance.
Par conséquent, si la qualité des associés est la seule différence, la SCI peut adopter les différentes formes de la SCI classique. Selon les objectifs poursuivis par la SCI familiale, il est envisageable de créer :
- Une SCI familiale de location ;
- Une SCI familiale d’attribution ;
- Une SCI familiale de construction-vente.
Pour faire la différence entre une société civile immobilière classique et une société civile immobilière familiale, il convient de vérifier la qualité des associés. Les associés doivent être membres d’une même famille. En général, la SCI familiale emprunte les règles régissant la SCI classique.
Les démarches relatives à la création d’une SCI familiale et d’une SCI classique sont les mêmes. Il en est de même en ce qui concerne le régime fiscal.
SCI d’attribution : définition, avantage et fonctionnement
Qu’est ce qu’une SCI d’attribution ? Définition
Les sociétés civiles immobilières d’attribution (SCIA) ont pour objet l’acquisition ou la construction d’immeubles en vue de leur division par fractions. Ces fractions sont destinées à être attribuées aux associés en propriété ou en jouissance. L’objet peut accessoirement concerner la gestion et l’entretien de ces immeubles.
La SCIA est utile dans les projets immobiliers de grande envergure. En effet, les associés sont avant tout les investisseurs de ce projet.
Il s’agit le plus souvent soit de l’achat d’un terrain en vue d’une construction d’immeuble à neuf, soit de l’acquisition d’un immeuble ancien à rénover. Exemple : la SCIA veut construire ou acquérir un immeuble avec plusieurs appartements destinés à être partagés entre les associés.
La loi ne prévoit pas, pour ces sociétés, un objet social exclusif. En principe, ces sociétés peuvent exercer d’autres activités.
Les sociétés civiles d’attribution sont régies par les articles L 212-1 à L 213-13et R212-1 à R212-16 du code de la construction et de l’habitation(CCH).
Les dispositions relatives aux sociétés d’attribution sont d’ordre public (CCH art. L 212-13). Les statuts ne peuvent donc pas y déroger.
Par ailleurs, les règles générales qui résultent des articles 1832 et suivants du Code civil sont applicables aux sociétés d’attribution dans la mesure où elles ne sont pas contredites par le régime particulier défini par le Code de la construction et de l’habitation.
Quels sont les avantages de la SCI d’attribution ?
Le principal avantage de la SCI repose sur la souplesse qu’elle offre pour acquérir un bien immobilier en commun, tout simplement parce que monter une opération financière reposant sur un immeuble, une résidence ou encore la rénovation d’un hôtel ou d’un château nécessite de disposer des fonds nécessaires.
Or, en mutualisant les finances et les talents de chaque associé sur un projet commun, on peut aboutir à de très beaux résultats. Ainsi, les associés d’une SCI d’attribution peuvent être de la même famille, simplement amis ou de parfaits inconnus ayant les mêmes souhaits sur l’opportunité d’un terrain à bâtir par exemple.
Au point de vue fiscal, la SCI est considérée comme « transparente », c’est-à-dire qu’elle n’est pas soumise à l’IS (Impôt sur les Sociétés), mais que chaque associé est imposé de façon personnelle en fonction de leur TMI (Tranche Marginale d’Imposition) dépendant de leur impôt sur le revenu.
In fine, chaque associé est considéré par les impôts comme propriétaire de son lot, peu importe que les biens soient partagés ou non. En contrepartie de cette transparence fiscale, la SCI d’attribution bénéficie de formalités fiscales allégées.
À cet effet, elle n’est pas obligée de publier ses comptes annuels, même si elle doit déclarer annuellement ses résultats et rester en mesure de répondre aux questions de l’administration fiscale.
Comment fonctionne une SCI d’attribution ? La répartition des biens
Le ou les biens immobiliers pourront ensuite être répartis de la manière suivante, au choix des associés :
- En pleine propriété : chaque associé est propriétaire d’un lot du bien immobilier
- En jouissance : l’associé a le droit d’utiliser le bien immobilier pour son usage personnel ou d’en percevoir les loyers si le bien est mis en location
- En nue-propriété : l’associé n’a pas la jouissance du bien. Il est uniquement propriétaire du bien immobilier, sans pouvoir l’utiliser ou en percevoir les revenus
Comment fonctionne une SCIA ? les règles relatives à la gérance de la société
Les statuts de la société civile d’attribution peuvent prévoir les règles relatives à la gérance de la société. En cas de défaut de précision, les règles du droit commun des contrats s’appliqueront concernant la gérance de ladite société.
Certaines décisions prises dans le cadre de la société civile immobilière d’attribution doivent être prises dans le cadre d’une assemblée générale des associés :
- Les décisions relatives à la dissolution de la société : conformément aux dispositions de l’article L. 212-9 du CCH.
- Les décisions relatives au constat de l’achèvement de l’immeuble : conformément aux dispositions de l’article L. 212-9 du CCH.
- Les décisions relatives à la vente forcée des parts sociales : conformément aux dispositions des articles L. 212-4 du CCH.
Comment créer une SCI d’attribution ?
La première étape consiste à rédiger les statuts, choisir le siège social et réunir les apports au capital de la société.
Les mentions suivantes doivent obligatoirement figurer dans vos statuts :
- La forme juridique, en l’occurrence SCI
- L’objet social : L’objet social définit l’activité exercée par la société
- La dénomination sociale : Le nom porté par une société s’appelle dénomination sociale
- L’adresse du siège social
- Le montant des apports en capitaux (en numéraire, en nature ou en industrie)
- La durée de vie de la SCI, en l’occurrence 99 ans renouvelables
Le siège social de la SCI correspond à son lieu de résidence. Il doit être mentionné sur tous les documents officiels émanant de la société. Diverses options se présentent quant au choix de l’adresse de siège social : au domicile du gérant, dans un local commercial, ou via une société de domiciliation.
Il est ensuite nécessaire de publier un avis de constitution de SCI dans un journal d’annonces légales agrée. Sans l’avis de parution dans un journal d’annonces légales, il sera impossible de demander l’immatriculation de la SCI.
L’ultime étape est l’immatriculation de votre société, via le dépôt de votre dossier de création auprès du CFE (Centre de Formalités des Entreprises) compétent. Voici la liste des documents à fournir :
- Le formulaire M0 société civile, qui correspond à la déclaration de constitution, dument complété et signé
- Une copie des statuts signés et certifiés conformes par tous les associés
- L’attestation de parution dans un journal d’annonces légales
- Les documents justificatifs d’identité pour les associés et gérants moraux et physiques.
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Qu’en est-il des statuts ?
La rédaction des statuts de SCIA constitue une étape cruciale dans la création de la société. En effet, elle permet de déterminer les droits et obligations des associés. Elle met également en place les règles de fonctionnement de la société.
Les associés sont libres d’y insérer bon nombre de clauses, mais quelques-unes d’entre elles méritent une attention particulière. Il s’agit de l’objet social, la durée ainsi que les modalités de gestion.
- L’objet social, détermine les différentes activités de la société. Trois activités se dégagent, à savoir l’achat ou la construction d’un projet immobilier, la gestion, l’entretien de l’immeuble et la division du bien en fractions entre les différents associés. Exemple : la société a pour objet l’aménagement,
- La durée de la société : la SCIA est, par définition, une société à durée limitée. En effet, le partage du bien en plusieurs lots entre les mains des associés marque la fin de vie de la société.
- Les modalités de gestion
Les statuts doivent évidemment désigner les biens immobiliers qui feront l’objet de l’acquisition/construction/aménagement.
Quel capital social pour une SCIA (Société civile immobilière d’attribution) ?
Le capital social est principalement constitué par les apports des associés. En principe aucun capital social minimum n’est requis.
Cependant, compte tenu de la spécificité de l’objet social des sociétés civiles d’attribution, le capital social est généralement élevé. En effet, ce montant correspond au minimum à la valeur du bien à construire ou acheter.
En contrepartie de leurs apports, les associés reçoivent des parts sociales dont la valeur correspond à la quote-part du bien leur revenant.
Les associés peuvent également effectuer des apports en numéraire (sommes d’argent), des apports en nature (biens mobiliers ou immobiliers) voire même des apports en industrie (compétences, savoir-faire).
Le capital social d’une société civile d’attribution est en pratique variable afin de permettre aux associés d’entrer/sortir plus facilement du capital.
Le but de la SCIA est donc d’acheter ou de construire un bien immobilier en vue de le partager en plusieurs lots entre les mains des associés. C’est le cœur même de l’association.
C’est la raison pour laquelle les statuts revêtent une importance capitale.
Qu’en est-il de la cession de la SCI d’attribution ?
Les parts sociales peuvent être cédées dans le cadre d’une société civile d’attribution dans le respect du droit commun des sociétés. Des règles particulières peuvent toutefois trouver à s’appliquer :
- Le droit de préemption urbain : certaines communes définies aux articles L. 211-1 et suivants du Code de l’urbanisme bénéficient d’un droit de préemption urbain dans le cadre d’une cession de parts sociales.
- Le droit de préemption du locataire : l’article 10 de la loi du 31 décembre 1975 prévoit un droit de préemption du locataire d’un bail d’habitation en cas de cession de parts sociales correspondant à son local.
Quelle est le régime fiscal de la SCI d’attribution ?
Le régime fiscal applicable aux SCIA est le même que celui des SCI, à savoir la translucidité. Cela veut dire que la SCIA est fiscalement considérée comme étant transparente. De ce fait, l’imposition s’opère au niveau des associés de la société. Ce sont les associés, et non la société, qui font l’objet d’une taxation à l’impôt sur le revenu (IR), car ce sont eux qui reçoivent les revenus fonciers, en fonction de leur tranche respective d’imposition.
Dans le cadre de cette transparence fiscale, la cession des parts sociales est assimilée à une activité commerciale de vente d’immeuble en nue-propriété. Par conséquent, les associés de la SCI d’attribution doivent s’affranchir des droits d’enregistrement pour leurs parts de SCI.
En conséquence, l’impôt ne sera pas prélevé sur la société mais directement sur les associés selon le régime fiscal qui leur est propre (IR ou IS).
Comment financer une SCI d’attribution ?
Il n’existe pas de prêt immobilier spécifique pour le financement d’une SCIA. Cependant, les investissements via ce type de société peut se faire de deux manières :
– Crédit immobilier contracté par directement par la SCIA
– Chaque associé contracte une prêt immobilier
SCI d’attribution ou de location/gestion ?
La SCI de gestion ou SCI de location est la plus utilisée. Elle a pour objet principal l’acquisition et la location de biens immobiliers. Le bien n’est détenu par aucun des associés, mais reste la propriété de la SCI qui détient également tous les pouvoirs décisionnels (assemblée générale, etc.). Ce qui évite l’indivision. Toutefois, les loyers ou les revenus fonciers de la SCI sont divisés entre les associés en fonction de leur nombre de parts. À noter que le nombre de parts dépend des apports, et donc les revenus fonciers aussi.
Concernant la SCI d’attribution, elle a pour objectif d’acheter ou construire un patrimoine immobilier. Ce dernier est fractionné entre les associés, qui pourront en jouir de plein droit. Cependant, cette division est faite à l’avance dans les statuts. Une fois que le but souhaité est atteint, elle est dissoute. Elle a donc une durée de vie limitée.
Comment sortir d’une SCI d’attribution ?
L’acte de partage des lots de l’immeuble est l’évènement qui marque la fin de l’objet social.
En effet, c’est une cause de dissolution. Retrouvez toutes les étapes de la dissolution dans cet article.
Une fois que les associés entérinent le partage des lots, la SCIA peut être dissoute.
Une fois le partage effectué, l’objet social devient caduc et la société peut être dissoute. La dissolution de la SCIA fait basculer les associés dans une situation de copropriété.
La dissolution de la société ne signifie en aucun cas la fin des relations entre ses associés. En effet, une fois la SCIA dissoute, les anciens associés de la société deviennent des copropriétaires.
En conclusion, la société civile immobilière d’attribution, permet à ses associés d’optimiser la gestion d’un patrimoine immobilier. Elle est encadrée par un régime d’ordre public fixé aux articles L. 212-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation.
