Exercer l’activité d’un marchand de biens, c’est quoi ?
Un marchand de biens achète des biens immobiliers à travers une société créée pour l’occasion puis les revend. Cette revente est faite afin d’en retirer une plus-value qui constitue son revenu. La plupart du temps, les biens sont rénovés ou réaménagés (division, transformation, réunion) au moyen de travaux commandités par le marchand de biens.
Qui peut devenir marchand de biens ?
Il ne s’agit pas d’un métier réservé aux professionnels de l’immobilier (expert, agent ou conseil immobilier) : en effet, tout le monde peut le devenir. Il ne s’agit pas d’une profession réglementée (comme les notaires ou les huissiers), et il n’existe pas de diplôme spécifique.
La particularité de la profession de marchand de biens
D’une part, il convient de noter qu’il s’agit d’une activité commerciale (achat d’un bien immobilier puis revente du bien). Pour mémoire, une SCI ne peut pas avoir d’activité commerciale. Inutile donc d’imaginer créer une SCI classique pour votre activité, c’est interdit.
D’autre part, le chiffre d’affaires généré par cette activité est important, au regard de la valeur des biens concernés (des immeubles).
Enfin, la responsabilité engagée par le marchand de biens peut être importante, puisque portant sur des biens de grande valeur et pour lesquels le préjudice peut être conséquent.
L’entreprise individuelle : les risques sont importants
Le principe
En exerçant votre activité professionnelle en entreprise individuelle (aussi appelé « exercice en nom propre »), aucune entité juridique distincte n’est créée. Vous et votre entreprise ne formez qu’une seule et même personne, du point de vue juridique.
Pourquoi ce n’est pas une bonne idée ?
Les avantages sont :
- des formalités de création simples et peu onéreuses, et l’absence d’apport ;
- vous disposez des pleins pouvoirs.
Toutefois, non seulement vous ne pouvez pas et ne pourrez pas vous associer ultérieurement sous cette forme, mais votre responsabilité personnelle est totale sur les dettes professionnels (sauf résidence principale et biens immobiliers ayant fait l’objet d’une déclaration d’insaisissabilité), puisque vos patrimoines personnel et professionnel sont confondus. Il en est de même pour les biens de votre conjoint (si régime de la communauté de biens). Le risque est donc important.
La fiscalité d’un tel régime peut également s’avérer lourde et complexe.
Enfin, vous ne pouvez créer qu’une seule entreprise individuelle.
La micro-entreprise : l’impasse
La micro-entreprise, plus communément connue sous le terme d’« auto-entrepreneur », n’est pas un statut juridique à part entière. Il s’agit en fait d’une variante de l’entreprise individuelle avec un régime fiscal et social simplifié.
Toutefois, ce régime implique de respecter un plafond de chiffre d’affaires (170 000 € HT en 2019), ce qui exclut quasiment la possibilité de bénéficier de ce régime : la vente d’un site immobilier peut conduire à le dépasser.
L’entreprise individuelle à responsabilité limitée EIRL : une fausse bonne idée
L’EIRL ne constitue pas une structure juridique à part entière, mais une variante de l’entreprise individuelle.
Elle permet à l’exploitant de limiter l’étendue de sa responsabilité en scindant son patrimoine personnel et son patrimoine professionnel au moyen d’une déclaration d’affectation.
Toutefois, c’est le seul avantage de ce régime par rapport à l’entreprise individuelle classique. En effet, la fiscalité demeure lourde et complexe.
Une option pour l’imposition des bénéfices à l’impôt sur les sociétés est certes possible, mais l’impossibilité de s’associer demeure.
L’entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée EURL
L’EURL est une véritable société disposant d’une personnalité morale, sans pour autant avoir à s’associer. Elle est également appelée « SARL unipersonnelle » car il n’y a qu’un seul associé, dont la responsabilité est limitée. Un gérant représente légalement l’entreprise.
Les avantages
Le patrimoine personnel est bien protégé : la responsabilité est limitée aux apports. Toutefois, comme gérant, votre responsabilité peut être engagée sur vos biens personnels en cas de faute de gestion.
Le fonctionnement est simple si vous êtes associé unique gérant, car vous disposez des pleins pouvoirs.
Avec ce régime, vous avez la possibilité de créer une société sans vous associer et avec un capital limité (librement déterminé), tout en conservant la possibilité de vous associer ultérieurement (facilité de transformation en SARL).
La cession et la transmission sont relativement simples.
S’agissant de la fiscalité, vous pouvez opter pour l’impôt sur les sociétés.
Les inconvénients
Les formalités de constitution sont contraignantes (formalisme comme les statuts, coût), ainsi que la fiscalité et la comptabilité.
Votre régime social est celui des travailleurs sociaux non-salariés.
La société par actions simplifié unipersonnelle SASU
La SASU est une société par actions simplifiée unipersonnelle. Un président représente légalement l’entreprise. Le président associé unique est affilié au régime général de la sécurité sociale dès l’instant où il perçoit une rémunération.
Les avantages
Comme dans l’EURL, votre patrimoine personnel est bien protégé (responsabilité limitée aux apports sauf en cas de faute de gestion).
Le fonctionnement est également simple si vous êtes associé unique président (pleins pouvoirs).
Vous créez là aussi une société sans vous associer et avec un capital limité, en conservant la faculté ultérieure de vous associer (transformation facilitée en SAS).
Le véritable avantage réside dans votre statut social si vous être président : vous bénéficiez du statut d’assimilé salarié, ce qui signifie que vous êtes affilié au régime général de sécurité sociale (assurance chômage non incluse). C’est la seule structure unipersonnelle dans ce cas.
La société est imposée de plein droit à l’IS et votre rémunération à l’impôt sur le revenu.
Les inconvénients
Les formalités de constitution sont contraignantes (formalisme comme les statuts, coût), ainsi que la fiscalité et la comptabilité.
Les autres formes : SARL et SAS
Ces formes juridiques sont très proches, respectivement, de l’EURL et de la SASU.
La principale distinction consiste dans la pluralité d’associés, ce qui correspond à la définition d’une société. Vous ne détiendrez donc pas les pleins pouvoirs et certaines décisions doivent être prises collectivement (approbation des comptes, modification du capital social, dissolution de la société…).
Ces formes sont relativement peu adaptées au début d’une activité de marchand de biens.
Conclusion
Devenir marchand de biens requière la connaissance des formes juridiques afin de choisir au mieux votre statut. Après lecture de cet article, il vous faut retenir que la SASU et l’EURL sont des statuts qui possèdent beaucoup plus d’avantages concernant la protection de votre bien personnel et bénéficient d’un fonctionnement simple. Toutefois, la SARL et la SAS, formes juridiques très proches de celle-ci pourrait tout à fait vous satisfaire si vous souhaitez être plusieurs associés.
