News Agence-Juridique vient d’intégrer le groupe de média les Affiches Parisiennes et devient l’acteur numéro 1 des formalités juridiques en ligne

01 76 54 81 37
SCI familiale : Constitution et Fonctionnement

SCI familiale : Constitution et Fonctionnement

Mini-sommaire :
SCI familiale : Constitution et Fonctionnement

SCI familiale : Constitution et Fonctionnement

Vous envisagez de créer une SCI familiale et vous vous interrogez sur la constitution et le mode de fonctionnement d’une telle structure ?

La constitution d'une SCI (société civile immobilière) familiale permet de faciliter la gestion d’un patrimoine ou bien immobilier lorsqu’il appartient à plusieurs personnes issues d’une même famille.

Avant d’opter pour le statut SCI familiale, il est essentiel d’appréhender son mécanisme. Agence juridique vous livre toutes les informations susceptibles de vous éclairer sur la constitution d'une SCI familiale et son fonctionnement.

Qu'est-ce qu'une SCI familiale et quel est l'intérêt d'en créer une ?

Indéniablement, la constitution d'une SCI familiale présente de multiples intérêts. D’abord, le cadre légal de la SCI familiale est relativement souple. Constituée par au moins deux personnes physiques ou morales, la SCI familiale leur octroie la faculté de déterminer ses modalités de fonctionnement. Les associés jouissent d’une grande liberté d’organisation pour adapter la structure à leurs objectifs. Ils obtiennent chacun un nombre de parts sociales proportionnel à leur apport.

En outre, sachez que la SCI familiale n’impose pas de capital minimum. Le capital est formé par deux types d’apports : l’apport en nature et l’apport en capital. Son montant peut être fixe ou variable. La SCI familiale ne peut pas exercer d'activités commerciales.

Comment créer une SCI familiale ?

La création d'une Société Civile Immobilière se déroule en plusieurs étapes :

1) Choisir les options fiscales et sociales de votre future entreprise

2) Rédiger les statuts en y indiquant les principales informations relatives à la société ( la dénomination sociale, le montant du capital social, les modalités de transmission des parts, les clauses de préemption et d'agrément, si nécessaire, ainsi que les conditions de prise de décisions et l'étendue des pouvoirs des organes de direction.

3) Procéder à l'ouverture d'un compte bancaire et déposer les fonds (le montant du capital social) à la banque ( cette étape peut être faite à posteriori de l'immatriculation)

4 ) Remplir le formulaire m0 de SCI, ainsi que le formulaire M'BE, pour l'inscription au Registre du Commerce et des Sociétés, ainsi qu'au Registre des bénéficiaires effectifs de la société

5) Rédiger et publier une annonce légale dans un journal d'annonces légales habilité

6) Déposer les statuts constitutifs, avec l'ensemble des autres pièces nécessaires à l'immatriculation (ex: le pouvoir, la déclaration de non-condamnation des dirigeants, les copies de leurs pièces d'identités, le justificatif de l'occupation des locaux de l'adresse du siège social) au greffe du tribunal de commerce du département de la ville ou est situé le siège social de votre société.

Retrouvez un article plus complet sur le sujet ici.

Qui peut être associé d'une SCI familiale ?

La particularité de ce type de Société Civile Immobilière réside dans son caractère familial : il s'agit en réalité d'une SCI classique dont les associés sont liés par un lien de parenté ou d’alliance. Chaque apporteur verse une somme d'argent qui lui confère la qualité d'associé.

Une SCI familiale peut ainsi réunir des membres d’une même famille et alliés jusqu’au 4e degré, notamment :

  • Enfants & Parents : dans la plupart des cas, les parents créent une SCI familiale afin de pouvoir collaborer avec leurs enfants sur un projet.
  • Petits-enfants et Grands-parents
  • Frères et soeurs
  • Oncles et tantes & Neveu et nièces
  • Cousins germains
  • Neveu

La SCI familiale peut permettre d'assurer la gestion d'un patrimoine commun aux membres d'une même famille. Il est ainsi tout à fait possible de créer une SCI familiale pour acheter une maison de vacances entre frères et soeurs et effectuer de la location à des tiers. Il

Quelle responsabilité pour les associés de la SCI familiale ?

Immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS), la SCI familiale est dotée de la personnalité morale et d’un patrimoine distinct de celui des associés. Elle est l’unique détentrice du bien immobilier. De ce fait, en cas de difficulté, les créanciers doivent d’abord se retourner contre la structure. Si leur action se révèle infructueuse, ils peuvent alors engager une action contre les associés.

Les associés ont une responsabilité indéfinie en fonction de leur participation dans le capital de la société (c'est-à-dire le montant des apports effectués dans la société), mais non solidaire. Cela implique que les créanciers de la SCI doivent agir contre chaque associé indépendamment pour engager leur responsabilité.

La gestion d'une SCI familiale

La SCI familiale est administrée par un ou par plusieurs gérants. Les décisions des associés d’une SCI familiale sont prises en assemblée. Les statuts déterminent librement les personnes habilitées à convoquer une assemblée. S’il s’agit généralement du gérant, tout associé peut lui adresser une lettre recommandée lui demandant de convoquer une assemblée générale pour débattre d’un sujet spécifique et pour voter en fonction (si l'un des indivisaires fait jouer son veto, cela peut amener à des situations de blocage) .

Pour une SCI soumise à l’IS, chaque année, dans les six mois de la clôture de l’exercice, il incombe au gérant de présenter les comptes pour approbation par l’assemblée des associés. La convocation est adressée par lettre recommandée quinze jours au moins avant la date de réunion. La convocation à l’assemblée générale doit impérativement contenir l’ordre du jour.

Les décisions des associés prises en assemblée ou par consultation écrite donnent lieu à l’établissement de procès-verbaux (PV) signés par le gérant. Les décisions sont prises selon les règles de majorité prévues dans le statuts de la SCI. Les associés peuvent être consultés par correspondance, à condition que ce soit prévu par les statuts.

Quels sont les règles de fiscalité et avantages fiscaux d’une SCI familiale ?

La création d'une sci familiale peut offrir quelques avantages fiscaux. La SCI familiale est par défaut soumise à l’impôt sur le revenu et est dite « transparente ». Cela implique qu’elle n’a pas de bénéfices à déclarer ni d’impôts à payer. Les associés personnes physiques sont directement imposés dans la catégorie des revenus fonciers.

Le taux d’imposition de la plus-value immobilière réalisée en cas de cession de parts sociales est de 19% auxquels s’ajoutent les prélèvements sociaux (CSG, CRDS) à hauteur de 15,5 %. La soumission de la SCI à l’impôt sur le revenu lui permet de jouir du régime d’abattement sur les plus-values immobilières dont relèvent les particuliers. Vous pouvez bénéficier d’une exonération d’impôt sur les plus-values immobilières après 22 années de détention et d’une exonération totale après 30 années de détention. En outre, dans le cas où la SCI serait déficitaire, la quote-part de déficit est imputable sur le revenu global des associés jusqu’à 10 700 €.

L'inconvénient majeur de la fiscalité de la SCI à l'IR réside dans le fait que ses associés sont assujettis à l'impôt sur le revenu au taux proportionnel et aux prélèvements sociaux de 15,5 %. Puis, à l’inverse d’une SCI à l’IS, vous ne pouvez pas déduire de votre résultat toutes les charges en lien avec votre SCI. Les frais d’acquisition, les travaux, les frais d’agence, les droits d’enregistrement (frais de notaire) ne peuvent pas être déduits des revenus fonciers.

Aussi, contrairement à la SCI à l’IS, il ne vous est pas possible d’amortir fiscalement votre bien et, par conséquent, de diminuer votre imposition. Enfin, notez que même s’ils ne sont pas effectivement distribués, les bénéfices réalisés par la SCI sont imposés.

Si la SCI relève en principe du régime d’imposition des sociétés de personnes, les associés ont la possibilité de la soumettre à l’impôt sur les sociétés. Dans ce cas, elle est dite « opaque » fiscalement. L’imposition de la SCI est indépendante de l’imposition des associés. D’abord, il faut calculer le bénéfice imposable réalisé par la SCI selon les règles des BIC. Ce bénéfice est soumis à l’IS à 15 % au niveau de la SCI, qui le paie personnellement. Les associés ne sont pas imposés. Si la SCI décide de distribuer son bénéfice sous forme de dividendes, ils constituent des revenus imposables au niveau des associés. Il y a donc double imposition : celle de la SCI et celle des associés. L’option doit être signée par tous les associés.

L’option pour l’IS permet à la SCI de n’être imposée que sur son résultat net de toutes charges, y compris d’amortissement de l’immeuble. Sachez que les bénéfices réalisés par une SCI imposée à l’impôt sur les sociétés sont taxés au taux réduit de 15% sur les premiers 38 120 €, au taux de 28 % pour les 500 000 premiers euros. Et enfin, au taux de 33,33 % pour les montants supérieurs. Enfin, notez que l’option pour l’IS est irrévocable : la SCI sera toujours imposée à l’IS.

Quel est le statut social du gérant de la SCI familiale ?

Il faut faire la distinction entre un gérant associé et un gérant non associé.

Pour un gérant associé, il est soumis au régime des TNS s’il perçoit une rémunération. S’il n’est pas rémunéré, il n’est soumis à aucun régime social.

Pour un gérant non associé, deux cas peuvent se présenter. Si un lien de subordination existe entre le gérant et la SCI, il est affilié au régime général de la sécurité sociale parce qu’il est assimilé à un salarié. À ce titre, il bénéficie de la même protection sociale que les salariés. Au cas contraire, si le lien de subordination fait défaut, il est soumis au régime des TNS.

Quelles sont les étapes de création d'une SCI familiale ?

La constitution d’une SCI familiale requiert l’accomplissement de démarches administratives et juridiques importantes à commencer par l’élaboration des statuts. Les associés doivent faire preuve de vigilance. La rédaction des statuts est l’une des étapes incontournables de la constitution d’une SCI, un exercice difficile qui requiert une réelle précision. L’intervention d’un expert est souvent nécessaire pour éviter les conflits. Les statuts doivent être établis par écrit par acte sous seing privé ou par acte notarié. Ils doivent nécessairement comporter certaines mentions :

  • Le nom de la SCI
  • Son objet social
  • Le nom des différents associés ainsi que leurs apports au capital social
  • Le capital social de la SCI
  • La durée de vie de la SCI (qui ne peut pas dépasser 99 ans)
  • Une attestation de non-condamnation et de filiation du/des gérants : il s'agit d'une déclaration sur l'honneur indiquant que le gérant n’a pas fait l’objet d’une interdiction de gérer.

Une fois les statuts rédigés et signés, la structure doit être immatriculée au RCS. Ce dossier d'immatriculation offre à la société la personnalité morale et permet au gérant de retirer les fonds déposés sur présentation de l’extrait Kbis remis par le greffe, attestant de l’immatriculation de la SCI familiale au RCS. Deux originaux signés des statuts sont ensuite remis au service des impôts du siège social de la société, qui les enregistre dans le délai d’un mois à compter de leur signature.

Puis, vous devez soumettre un avis de publication dans un journal d’annonces légales dans le département du siège social. Un justificatif de l’annonce ou de la demande d’annonce doit être joint au dossier de constitution.

Enfin, le dossier est déposé au Centre de Formalité des Entreprises (CFE) du tribunal de commerce. Le dossier de demande d’immatriculation est déposé au CFE du lieu du siège social de la société, au moyen de l’imprimé MO. Le CFE transmet la déclaration au RCS, au service des impôts, à l’URSSAF, à Pôle emploi, à l’inspection du travail et à l’INSEE.

Quel est le coût d'une SCI familiale?

Le coût de création d'une SCI peut varier considérablement si vous avez recours à un notaire par exemple. En général, il faut prévoir les frais suivants: la rédaction des statuts, la publication d'une annonce légale, les frais de greffe pour votre dossier d'immatriculation de la société et les frais relatifs au dépôt de la déclaration de bénéficiaires effectifs.

Qu’en est-il de la transmission du patrimoine immobilier ?

La constitution d’une SCI familiale permet surtout de simplifier la transmission du patrimoine immobilier entre les membres de la famille. Lorsque la succession n’est pas organisée, les héritiers possèdent l’ensemble du patrimoine immobilier sans que leurs parts soient divisées et chaque indivisaire peut mettre fin à l’indivision. La constitution d’une SCI familiale confère aux héritiers des parts sociales qu’ils peuvent vendre. La création d'une SCI est donc un moyen d'optimiser la gestion d'un patrimoine d'une famille.

La SCI familiale donne également la possibilité aux parents de transmettre à leurs enfants un bien immobilier tout en conservant la gestion du bien. En cas de transmission, ils apportent simplement l’immeuble à la SCI familiale et distribuent les parts de la société à leurs enfants. Ils sont les gérants de la SCI familiale et conservent ainsi la maîtrise du bien.

Questions fréquentes

Les associés peuvent-ils céder leurs parts de la SCI familiale ?

L’associé d’une SCI familiale peut céder ses parts sociales. La cession des parts sociales doit être constatée par écrit et requiert l’accord de tous les associés, membres de la famille. L’acte de cession doit être déposé au siège social et enregistré. L’acquéreur devient alors le nouvel associé de la SCI familiale.

Quelle différence entre SCI et SCI familiale ?

En principe, les règles de constitution d'une SCI sont les mêmes pour une SCI classique et une SCI familiale. Comme son nom l’indique la SCI familiale est seulement constituée entre les membres de la famille. Si un tiers entre dans la société, celle-ci perd le statut de SCI familiale.

Qu'advient-il de la SCI familiale en cas de divorce ?

Le divorce n'a pas véritablement d'effet juridique sur la SCI, qui ne cesse pas de fonctionner. Les conjoints divorcés restent associés de la société, qui cesse cependant d'être une SCI familiale pour devenir une société banale. Cela n'implique pas de conséquences, puisque le caractère familial de la SCI est un état de fait, pas une catégorie juridique.

Comment procéder à la liquidation d’une SCI familiale ?

La liquidation d’une société suppose qu’ait d’abord été prise la décision de dissoudre la structure. L’acte de dissolution est inséré dans un JAL et déposé au greffe du tribunal de commerce. La dissolution est inscrite au RCS et publiée au BODACC. Notez que la dissolution n’entraîne pas la radiation de la SCI familiale.

Un liquidateur est nommé et chargé de vendre les éléments d’actif, de régler les créanciers sociaux et de partager entre les associés l’actif social net ou le passif. À la fin des opérations de liquidation, les associés sont convoqués pour statuer sur les comptes définitifs et constater la clôture de la liquidation. L’avis de clôture doit être publié dans un JAL et déposé au greffe pour radier la SCI familiale du RCS.

Un étranger peut-il être associé d'une SCI familiale ?

Au regard de la loi française, il n'existe aucune condition de nationalité afin de devenir associé d'une SCI. Ainsi, un associé de SCI familiale peut être de nationalité française comme étrangère, tant qu'il dispose d'un lien familial avec les autres associés.

Cependant, il reste important de s'assurer que l'associé est autorisé par sa loi nationale à devenir associé d'une SCI française.

Il faudra donc notamment vérifier :

  • De sa capacité juridique à devenir membre d'une société civile ;
  • Que la loi nationale d’origine ne comporte aucune limitation ou interdiction

Quels sont les risques d'une SCI familiale ?

Si la SCI familiale peut se révéler un excellent outil de gestion du patrimoine commun aux différents membres d'une famille, certaines de ses caractéristiques peuvent réfréner les ardeurs :

  • La nécessaire tenue d'une comptabilité sérieuse
  • La responsabilité illimitée de chaque associé
  • Les règles strictes de fonctionnement
  • Le rattachement fiscal à l’impôt sur les sociétés en cas de bénéfices locatifs

Si vous souhaitez constituer votre SCI, rendez-vous sur le formulaire en ligne d'Agence Juridique.

Pour plus d’informations concernant le transfert de votre SCI, Agence Juridique se tient à votre disposition.
N'hésitez pas à nous contacter !

AGENCE JURIDIQUE
Tel : 01 76 54 81 37

Notre équipe est joignable de 9h30 à 12h30 et de 14h à 18h

En cours (3 min):SCI familiale : Constitution et Fonctionnement

Je veux créer ma SCI

Choisissez votre statut

Si vous n'êtes pas sûre de votre choix, vous pouvez consulter notre comparatif de forme juridique.

Choisissez votre statut

Si vous n'êtes pas sûre de votre choix, vous pouvez consulter notre comparatif de forme juridique.

En poursuivant votre navigation sur ce site, vous acceptez l’utilisation de cookies afin d'optimiser votre experience
En savoir plus.
Ok