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La SCI familiale : constitution et fonctionnement

La SCI familiale : constitution et fonctionnement

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La SCI familiale : constitution et fonctionnement

Vous envisagez de créer une SCI familiale et vous vous interrogez sur la constitution et le mode de fonctionnement d’une telle structure ?

La société civile immobilière (SCI) familiale permet de faciliter la gestion d’un bien immobilier lorsqu’il appartient à plusieurs personnes issues d’une même famille.

Avant d’opter pour le statut SCI familiale, il est essentiel d’appréhender son mécanisme. Agence juridique vous livre toutes les informations susceptibles de vous éclairer sur la création et le fonctionnement d’une SCI familiale.

Quels sont les attributs de la SCI familiale ?

 

Indéniablement, le fait de créer une SCI familiale présente de multiples intérêts. D’abord, le cadre légal de la SCI familiale est relativement souple. Constituée par au moins deux personnes physiques ou morales, la SCI familiale leur octroie la faculté de déterminer ses modalités de fonctionnement. Les associés jouissent d’une grande liberté d’organisation pour adapter la structure à leurs objectifs. Ils obtiennent chacun un nombre de parts sociales proportionnel à leur apport.

En outre, sachez que la SCI familiale n’impose pas de capital minimum et qu’elle ne peut pas avoir de but commercial.

Quelle responsabilité pour les associés de la SCI familiale ?

 

Immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS), la SCI familiale est dotée de la personnalité morale et d’un patrimoine distinct de celui des associés. Elle est l’unique détentrice du bien immobilier. De fait, en cas de difficulté, les créanciers doivent d’abord se retourner contre la structure. Si leur action se révèle infructueuse, ils peuvent alors engager une action contre les associés.

Les associés ont une responsabilité indéfinie en fonction de leur participation dans le capital de la société, mais non solidaire. Cela implique que les créanciers doivent agir contre chaque associé indépendamment pour engager leur responsabilité.

De quelle façon la SCI familiale est-elle gérée ?

 

La SCI familiale est administrée par un ou par plusieurs gérants. Les décisions des associés d’une SCI familiale sont prises en assemblée. Les statuts déterminent librement les personnes habilitées à convoquer une assemblée. S’il s’agit généralement du gérant, tout associé peut lui adresser une lettre recommandée lui demandant de convoquer une assemblée générale pour débattre d’un sujet spécifique.

Chaque année, dans les six mois de la clôture de l’exercice, il incombe au gérant de présenter les comptes pour approbation par l’assemblée des associés. La convocation est adressée par lettre recommandée quinze jours au moins avant la date de réunion. La convocation à l’assemblée générale doit impérativement contenir l’ordre du jour.

Les décisions des associés prises en assemblée ou par consultation écrite donnent lieu à l’établissement de procès-verbaux (PV) signés par le gérant. Les associés peuvent être consultés par correspondance, à condition que ce soit prévu par les statuts.  

Quel est le régime fiscal de la SCI familiale ?

 

La SCI familiale est par défaut soumise à l’impôt sur le revenu et est dite « transparente ». Cela implique qu’elle n’a pas de bénéfices à déclarer ni d’impôts à payer. Les associés personnes physiques sont directement imposés dans la catégorie des revenus fonciers.

Le taux d’imposition de la plus-value immobilière réalisée en cas de cession de parts sociales est de 19% auxquels s’ajoutent les prélèvements sociaux (CSG, CRDS) à hauteur de 15,5 %. La soumission de la SCI à l’IR lui permet de jouir du régime d’abattement sur les plus-values immobilières dont relèvent les particuliers. Vous pouvez bénéficier d’une exonération d’impôt sur les plus-values immobilières après 22 années de détention et d’une exonération totale après 30 années de détention. En outre, dans le cas où la SCI serait déficitaire, la quote-part de déficit est imputable sur le revenu global des associés jusqu’à 10 700 €.

L'inconvénient majeur de la SCI à l'IR réside dans le fait que ses associés sont assujettis à l'impôt sur le revenu au taux proportionnel et aux prélèvements sociaux de 15,5 %. Puis, à l’inverse d’une SCI à l’IS, vous ne pouvez pas déduire de votre résultat toutes les charges en lien avec votre SCI. Les frais d’acquisition, les travaux, les frais d’agence, les droits d’enregistrement (frais de notaire) ne peuvent pas être déduits des revenus fonciers.

Aussi, contrairement à la SCI à l’IS, il ne vous est pas possible d’amortir fiscalement votre bien et, par conséquent, de diminuer votre imposition. Enfin, notez que même s’ils ne sont pas effectivement distribués, les bénéfices réalisés par la SCI sont imposés.

Si la SCI relève en principe du régime d’imposition des sociétés de personnes, les associés ont la possibilité de la soumettre à l’impôt sur les sociétés. Dans ce cas, elle est dite « opaque » fiscalement. L’imposition de la SCI est indépendante de l’imposition des associés. D’abord, il faut calculer le bénéfice imposable réalisé par la SCI selon les règles des BIC. Ce bénéfice est soumis à l’IS à 15 % au niveau de la SCI, qui le paie personnellement. Les associés ne sont pas imposés. Si la SCI décide de distribuer son bénéfice sous forme de dividendes, ils constituent des revenus imposables au niveau des associés. Il y a donc double imposition : celle de la SCI et celle des associés. L’option doit être signée par tous les associés.

L’option pour l’IS permet à la SCI de n’être imposée que sur son résultat net de toutes charges, y compris d’amortissement de l’immeuble. Sachez que les bénéfices réalisés par une SCI imposée à l’impôt sur les sociétés sont taxés au taux réduit de 15% sur les premiers 38 120 €, au taux de 28 % pour les 500 000 premiers euros. Et enfin, au taux de 33,33 % pour les montants supérieurs. Enfin, notez que l’option pour l’IS est irrévocable : la SCI sera toujours imposée à l’IS.

Quel est le statut social du gérant de la SCI familiale ?

 

S’il est associé majoritaire, il a le statut de travailleur indépendant et relève du régime général de Sécurité sociale des travailleurs non-salariés. Les sommes perçues sont considérées comme une avance sur les bénéfices. Il n’y a aucune charge sociale à payer. S’il n’est pas associé et perçoit une rémunération, il est assimilé à un salarié et relève du régime général de la Sécurité sociale. À ce titre, il bénéficie de la même protection sociale que les salariés.

La procédure relative à la création d’une SCI familiale est-elle complexe ?

 

La constitution d’une SCI familiale requiert l’accomplissement de démarches administratives et juridiques périlleuses à commencer par l’élaboration des statuts. Les associés doivent faire preuve de vigilance. La rédaction des statuts est un exercice difficile qui requiert une réelle précision. L’intervention d’un expert est souvent nécessaire pour éviter les conflits. Les statuts doivent être établis par écrit par acte sous seing privé ou par acte notarié.

Une fois les statuts rédigés et signés, la structure doit être immatriculée au RCS. Cette immatriculation offre à la société la personnalité morale et permet au gérant de retirer les fonds déposés sur présentation de l’extrait Kbis remis par le greffe, attestant de l’immatriculation de la SCI familiale au RCS. Deux originaux signés des statuts sont ensuite remis au service des impôts du siège social de la société, qui les enregistre dans le délai d’un mois à compter de leur signature.

Puis, un avis de constitution doit être publié dans un journal d’annonces légales dans le département du siège social. Un justificatif de l’annonce ou de la demande d’annonce doit être joint au dossier de constitution.

Enfin, le dossier est déposé au Centre de Formalité des Entreprises (CFE) du tribunal de commerce. Le dossier de demande d’immatriculation est déposé au CFE du lieu du siège social de la société, au moyen de l’imprimé MO. Le CFE transmet la déclaration au RCS, au service des impôts, à l’URSSAF, à Pôle emploi, à l’inspection du travail et à l’INSEE.

Qu’en est-il de la transmission du patrimoine immobilier ?

 

La création d’une SCI familiale permet de simplifier la transmission du patrimoine immobilier. Lorsque la succession n’est pas organisée, les héritiers possèdent l’ensemble du patrimoine immobilier sans que leurs parts soient divisées et chaque indivisaire peut mettre fin à l’indivision. La constitution d’une SCI familiale confère aux héritiers des parts sociales qu’ils peuvent vendre.

La SCI familiale donne également la possibilité aux parents de transmettre à leurs enfants un bien immobilier tout en conservant la gestion du bien. Ils apportent simplement l’immeuble à la SCI familiale et distribuent les parts de la société à leurs enfants. Ils sont les gérants de la SCI familiale et conservent ainsi la maîtrise du bien.

Les associés peuvent-ils céder leurs parts de la SCI familiale ?

 

L’associé d’une SCI familiale peut céder ses parts sociales. La cession des parts sociales doit être constatée par écrit et requiert l’accord de tous les associés. L’acte de cession doit être déposé au siège social et enregistré. L’acquéreur devient alors le nouvel associé de la SCI familiale.

Comment procéder à la liquidation d’une SCI familiale ?

 

La liquidation d’une société suppose qu’ait d’abord été prise la décision de dissoudre la structure. L’acte de dissolution est inséré dans un JAL et déposé au greffe du tribunal de commerce. La dissolution est inscrite au RCS et publiée au BODACC. Notez que la dissolution n’entraîne pas la radiation de la SCI familiale.

Un liquidateur est nommé et chargé de vendre les éléments d’actif, de régler les créanciers sociaux et de partager entre les associés l’actif social net ou le passif. À la fin des opérations de liquidation, les associés sont convoqués pour statuer sur les comptes définitifs et constater la clôture de la liquidation. L’avis de clôture doit être publié dans un JAL et déposé au greffe pour radier la SCI familiale du RCS.

Vous l’aurez compris, une SCI familiale ne peut être constituée qu’entre membres d’une même famille. De fait, il est impossible de faire entrer dans la structure de nouveaux associés ne faisant pas partie de la famille. Si un tiers entre dans la société, celle-ci perd le statut de SCI familiale.

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