Vous envisagez de créer une SCI familiale et vous vous interrogez sur la constitution et le mode de fonctionnement d’une telle structure ?
La constitution d’une SCI (société civile immobilière) familiale permet de faciliter la gestion d’un patrimoine ou bien immobilier lorsqu’il appartient à plusieurs personnes issues d’une même famille.
Avant d’opter pour le statut SCI familiale, il est essentiel d’appréhender son mécanisme. Agence Juridique vous livre toutes les informations susceptibles de vous éclairer sur la constitution d’une SCI familiale et son fonctionnement.
Qu’est-ce qu’une SCI familiale ?
La Société Civile Immobilière est une société au sein de laquelle plusieurs personnes décident d’acquérir, de gérer ensemble un ou plusieurs biens immobiliers. Les associés y réalisent des apports en numéraire ou en nature. Ainsi, ils peuvent apporter la quote-part, par exemple, d’un immeuble qu’ils possèdent, et recevoir en contrepartie des parts sociales.
La SCI familiale est une SCI particulière car elle est créée entre des associés ayant des liens de parenté ou d’alliance et doit comporter au moins 2 associés. Toute personne ayant un lien de parenté avec les autres associés effectuant un apport en capital à la constitution de la société ou lors d’une augmentation de capital devient associée de la société.
La SCI familiale est soumise aux règles communes aux sociétés civiles fixées par les articles 1832 et suivants du code civil. Cependant, le caractère familial de la société lui permet d’échapper à la qualification de bailleur professionnel lorsqu’elle souhaite mettre un bien en location à des tiers ou aux propriétaires de la SCI. La SCI familiale est donc un bailleur particulier, qui peut conclure des bails d’une durée minimum de 3 ans (contre 6 ans pour un bailleur professionnel).
A ce titre, il lui est formellement interdit d’avoir une activité commerciale. L’activité de la société doit être exclusivement civile. En conséquence, les activités suivantes sont interdites: l’achat pour la revente de biens immobiliers de façon professionnelle, la location en meublé.
Enfin, une SCI perd son caractère familial si un associé n’a pas de lien de parenté avec les autres associés.
Bon à savoir : Vous pouvez confier la création de votre SCI familiale à des professionnels en ligne, rendez-vous sur Agence-juridique.com. Il vous suffira de remplir un simple formulaire, nos experts se chargeront du reste (rédaction des statuts et annonce légale, formalités d’enregistrement, etc) !
Quel est l’intérêt de faire une SCI familiale ?
La création d’une SCI familiale présente de nombreux avantages, comme notamment :
- La réduction des frais relatifs à la succession
- Certains avantages fiscaux
La réduction des frais relatifs à la succession
Créer une SCI familiale présente de nombreux avantages économiques, notamment l’organisation d’une indivision stable entre héritiers ou la réduction des droits de succession. Elle permet ainsi de faciliter la transmission d’un bien. C’est d’ailleurs l’objectif de la grande majorité des créateurs de SCI familiale.
En effet, cette structure juridique est souvent utilisée afin de faciliter la procédure d’héritage d’un bien. Les associés de la société peuvent alors procéder à la cession de parts sociales au profit de leurs ayants droits.
En France, la gestion d’un patrimoine immobilier à plusieurs est un enjeu rencontré par de nombreuses familles. Nombreuses sont celles qui se rangent par défaut sous le régime de l’indivision, mais ne tardent pas à voir les limites de ce modèle.
En effet, il s’agit d’un régime très contraignant. Toute décision requiert la réunion et l’accord de l’ensemble des propriétaires. Le lancement des travaux par exemple, pourrait rapidement s’avérer compliqué car ils nécessiteraient des négociations importantes, même pour un simple détail. C’est pourquoi la création d’une SCI familiale peut s’avérer bénéfique.
L’intérêt de créer une SCI familiale permet d’associer vos enfants à votre projet et de leur assurer la transmission d’un patrimoine immobilier sans avoir à payer de taxes. La SCI familiale permet d’optimiser le patrimoine immobilier d’une famille tout en écartant les règles de l’indivision qui sont contraignantes en cas de transmission. Les coûts de succession s’en voient également réduits.
Les avantages fiscaux
Le statut SCI permet aussi de bénéficier d’abattements fiscaux, permettant également aux parents d’éviter d’avoir à supporter les coûts liés aux droits de mutation dans le cadre d’une transmission à leurs enfants.
Ils peuvent également procéder à cette transmission tout en gardant un certain contrôle. En effet, le pouvoir de gestion du/des bien(s) peut être transmis aux enfants après le décès des parents. Le gérant peut être également une personne externe à la SCI familiale.
En outre, les parents peuvent opter pour l’option « démembrement de propriété » c’est-à-dire démembrer les droits sur le bien entre les usufruitiers (l’usage) et les nus propriétaires. On sépare la nue-propriété du bien (le droit d’en disposer) de son usufruit (le droit de jouir du bien et d’en percevoir les revenus).
Grâce au régime de l’impôt sur le revenu, auquel la SCI familiale est soumise par défaut, les associés peuvent également réduire le montant de leurs impôts personnels.
Comment créer une SCI familiale ?
Les règles de création d’une SCI familiale et une SCI classique sont identiques et similaires à la création de toute société :
- La rédaction des statuts
- Le dépôt du capital social
- Publication d’un avis de création de SCI
- La réalisation des formalités de création auprès du Guichet Unique
Etape 1 : Rédiger les statuts
En premier lieu, les associés doivent procéder à la rédaction des statuts de la SCI familiale. Ces derniers visent à fixer les règles de fonctionnement de la société. Conformément à l’article 1835 du Code civil, les mentions obligatoires suivantes devront y figurer :
- La forme juridique
- Les apports (en nature ou en numéraire) de chaque associé
- L’objet social
- La dénomination sociale
- L’adresse du siège social
- Le montant du capital social
- La durée de vie de la société
Etape 2 : Déposer le capital social
La seconde étape consiste à déposer le capital social sur un compte bancaire prévu à cet effet. Ce dernier peut se composer :
- D’apports en numéraire : sommes d’argent versées en espèces, par chèque, ou par virement bancaire.
- D’apports en nature : biens meubles ou immeubles
Bon à savoir : La législation n’impose aucun montant minimum pour la constitution du capital social de la SCI. Ce dernier peut être d’un euro symbolique.
Le capital social de la SCI familiale peut être variable ou fixe. Toutefois, notez que le capital variable est particulièrement avantageux pour ajouter des membres de votre famille à votre société si cela est votre ambition. Cette option conviendra surtout aux membres de la famille qui souhaitent assurer la gestion collective d’un bien immobilier.
Etape 3 : Publier un avis de création dans un journal d’annonces légales
La troisième étape consiste à informer les tiers de la création de la SCI familiale. Pour ce faire, les associés devront procéder à la publication d’un avis de création au journal d’annonces légales dont dépendra le siège social de la SCI familiale en formation.
De plus, les mentions obligatoires suivantes devront figurer dans l’annonce légale :
- La nature des statuts (acte authentique ou acte sous seing privé)
- La date de signature des statuts
- La dénomination sociale
- La forme juridique
- L’adresse du siège social
- Le montant du capital social
- L’objet social
- La durée de vie de la société
- L’identité du ou des gérant(s)
- Les modalités de cession des parts sociales
- L’identité du signataire de l’annonce
- Le RCS où sera immatriculée la société
Attention : A l’issue de la publication de l’annonce, une attestation de parution au JAL sera remise au gérant. Ce document est à conserver soigneusement car il sera indispensable à la constitution du dossier d’immatriculation de la SCI familiale.
Etape 4 : Réaliser les formalités en ligne auprès du Guichet Unique des entreprises
La dernière étape consiste à réaliser les formalités de déclaration auprès du Guichet Unique.
Bon à savoir : depuis le 1er janvier 2023, il n’est plus possible d’effectuer vos démarches auprès du Centre de formalités des entreprises (CFE) compétent (le greffe du tribunal de commerce pour les SCI). Vous devez obligatoirement les réaliser sur le site internet du guichet des formalités des entreprises, qui devient la plateforme unique de réalisation des formalités d’entreprise (création, modification, fermeture etc…).
Pour réaliser les formalités de création de votre SCI familiale via le Guichet Unique, rendez-vous à l’adresse suivante : https://formalites.entreprises.gouv.fr/
Si vous avez un compte Guichet Unique, il vous sera simplement nécessaire de vous connecter afin d’accéder à votre espace personnalisé. Si vous n’avez pas encore de compte utilisateur, il sera nécessaire d’en créer un afin d’accéder à l’environnement sécurisé de dépôt des pièces et de gestion des formalités.
Lors de la déclaration, vous devez transmettre les pièces justificatives suivantes :
- le formulaire de déclaration d’immatriculation ;
- les statuts de la SCI ;
- l’attestation de parution dans un JAL ;
- la déclaration de non-condamnation du ou des gérants ;
- un justificatif d’identité du ou des gérants ;
- une attestation de dépôt de capital social ;
- un chèque pour régler les frais de greffe.
- Une déclaration des bénéficiaires effectifs de SCI
Une fois votre SCI immatriculée, vous recevrez votre extrait Kbis : véritable carte d’identité de votre entreprise, il s’agit d’une preuve de l’existence de la SCI.
Qui peut être associé d’une SCI familiale ?
La particularité de ce type de Société Civile Immobilière réside dans son caractère familial : il s’agit en réalité d’une SCI classique dont les associés sont liés par un lien de parenté ou d’alliance. Chaque apporteur verse une somme d’argent qui lui confère la qualité d’associé.
Une SCI familiale peut ainsi réunir des membres d’une même famille et alliés jusqu’au 4e degré, notamment :
- Enfants & Parents : dans la plupart des cas, les parents créent une SCI familiale afin de pouvoir collaborer avec leurs enfants sur un projet.
- Petits-enfants et Grands-parents
- Frères et sœurs
- Oncles et tantes & Neveu et nièces
- Cousins germains
- Neveu
La SCI familiale peut permettre d’assurer la gestion d’un patrimoine commun aux membres d’une même famille. Il est ainsi tout à fait possible de créer une SCI familiale pour acheter une maison de vacances entre frères et sœurs et effectuer de la location à des tiers.
Quelle responsabilité pour les associés de la SCI familiale ?
Immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS), la SCI familiale est dotée de la personnalité morale et d’un patrimoine distinct de celui des associés. Elle est l’unique détentrice du bien immobilier. De ce fait, en cas de difficulté, les créanciers doivent d’abord se retourner contre la structure. Si leur action se révèle infructueuse, ils peuvent alors engager une action contre les associés.
Les associés ont une responsabilité indéfinie en fonction de leur participation dans le capital de la société (c’est-à-dire le montant des apports effectués dans la société), mais non solidaire. Cela implique que les créanciers de la SCI doivent agir contre chaque associé indépendamment pour engager leur responsabilité.
La gestion d’une SCI familiale
La SCI familiale est administrée par un ou par plusieurs gérants. Les décisions des associés d’une SCI familiale sont prises en assemblée. Les statuts déterminent librement les personnes habilitées à convoquer une assemblée. S’il s’agit généralement du gérant, tout associé peut lui adresser une lettre recommandée lui demandant de convoquer une assemblée générale pour débattre d’un sujet spécifique et pour voter en fonction (si l’un des indivisaires fait jouer son veto, cela peut amener à des situations de blocage) .
Pour une SCI soumise à l’IS, chaque année, dans les six mois de la clôture de l’exercice, il incombe au gérant de présenter les comptes pour approbation par l’assemblée des associés. La convocation est adressée par lettre recommandée quinze jours au moins avant la date de réunion. La convocation à l’assemblée générale doit impérativement contenir l’ordre du jour.
Les décisions des associés prises en assemblée ou par consultation écrite donnent lieu à l’établissement de procès-verbaux (PV) signés par le gérant. Les décisions sont prises selon les règles de majorité prévues dans le statuts de la SCI. Les associés peuvent être consultés par correspondance, à condition que ce soit prévu par les statuts.
Quels sont les règles de fiscalité et avantages fiscaux d’une SCI familiale ?
La création d’une sci familiale peut offrir quelques avantages fiscaux. La SCI familiale est par défaut soumise à l’impôt sur le revenu et est dite « transparente ». Cela implique qu’elle n’a pas de bénéfices à déclarer ni d’impôts à payer. Les associés personnes physiques sont directement imposés dans la catégorie des revenus fonciers.
Le taux d’imposition de la plus-value immobilière réalisée en cas de cession de parts sociales est de 19% auxquels s’ajoutent les prélèvements sociaux (CSG, CRDS) à hauteur de 15,5 %. La soumission de la SCI à l’impôt sur le revenu lui permet de jouir du régime d’abattement sur les plus-values immobilières dont relèvent les particuliers. Vous pouvez bénéficier d’une exonération d’impôt sur les plus-values immobilières après 22 années de détention et d’une exonération totale après 30 années de détention. En outre, dans le cas où la SCI serait déficitaire, la quote-part de déficit est imputable sur le revenu global des associés jusqu’à 10 700 €.
L’inconvénient majeur de la fiscalité de la SCI à l’IR réside dans le fait que ses associés sont assujettis à l’impôt sur le revenu au taux proportionnel et aux prélèvements sociaux de 15,5 %. Puis, à l’inverse d’une SCI à l’IS, vous ne pouvez pas déduire de votre résultat toutes les charges en lien avec votre SCI. Les frais d’acquisition, les travaux, les frais d’agence, les droits d’enregistrement (frais de notaire) ne peuvent pas être déduits des revenus fonciers.
Aussi, contrairement à la SCI à l’IS, il ne vous est pas possible d’amortir fiscalement votre bien et, par conséquent, de diminuer votre imposition. Enfin, notez que même s’ils ne sont pas effectivement distribués, les bénéfices réalisés par la SCI sont imposés.
Si la SCI relève en principe du régime d’imposition des sociétés de personnes, les associés ont la possibilité de la soumettre à l’impôt sur les sociétés. Dans ce cas, elle est dite « opaque » fiscalement. L’imposition de la SCI est indépendante de l’imposition des associés. D’abord, il faut calculer le bénéfice imposable réalisé par la SCI selon les règles des BIC. Ce bénéfice est soumis à l’IS à 15 % au niveau de la SCI, qui le paie personnellement. Les associés ne sont pas imposés. Si la SCI décide de distribuer son bénéfice sous forme de dividendes, ils constituent des revenus imposables au niveau des associés. Il y a donc double imposition : celle de la SCI et celle des associés. L’option doit être signée par tous les associés.
L’option pour l’IS permet à la SCI de n’être imposée que sur son résultat net de toutes charges, y compris d’amortissement de l’immeuble. Sachez que les bénéfices réalisés par une SCI imposée à l’impôt sur les sociétés sont taxés au taux réduit de 15% sur les premiers 38 120 €, au taux de 28 % pour les 500 000 premiers euros. Et enfin, au taux de 33,33 % pour les montants supérieurs. Enfin, notez que l’option pour l’IS est irrévocable : la SCI sera toujours imposée à l’IS.
Quel est le statut social du gérant de la SCI familiale ?
Il faut faire la distinction entre un gérant associé et un gérant non associé.
Pour un gérant associé, il est soumis au régime des TNS s’il perçoit une rémunération. S’il n’est pas rémunéré, il n’est soumis à aucun régime social.
Pour un gérant non associé, deux cas peuvent se présenter. Si un lien de subordination existe entre le gérant et la SCI, il est affilié au régime général de la sécurité sociale parce qu’il est assimilé à un salarié. À ce titre, il bénéficie de la même protection sociale que les salariés. Au cas contraire, si le lien de subordination fait défaut, il est soumis au régime des TNS.
Qu’en est-il de la transmission du patrimoine immobilier ?
La constitution d’une SCI familiale permet surtout de simplifier la transmission du patrimoine immobilier entre les membres de la famille. Lorsque la succession n’est pas organisée, les héritiers possèdent l’ensemble du patrimoine immobilier sans que leurs parts soient divisées et chaque indivisaire peut mettre fin à l’indivision. La constitution d’une SCI familiale confère aux héritiers des parts sociales qu’ils peuvent vendre. La création d’une SCI est donc un moyen d’optimiser la gestion d’un patrimoine d’une famille.
La SCI familiale donne également la possibilité aux parents de transmettre à leurs enfants un bien immobilier tout en conservant la gestion du bien. En cas de transmission, ils apportent simplement l’immeuble à la SCI familiale et distribuent les parts de la société à leurs enfants. Ils sont les gérants de la SCI familiale et conservent ainsi la maîtrise du bien.
Quels sont les inconvénients d’une SCI familiale ?
Si la SCI familiale peut se révéler un excellent outil de gestion du patrimoine commun aux différents membres d’une famille, la décision de constituer ce type de société doit être mûrement réfléchie. En effet, certaines caractéristiques de la SCI familiale sont à prendre en considération :
La responsabilité illimitée de chaque associé
La responsabilité des associés de SCI est indéfinie : cela signifie qu’en investissant dans ce type de société, les associés exposent également leur patrimoine personnel. Si la société subit des difficultés financières, les associés peuvent ainsi être contraint de rembourser une dette sur leurs fonds et sur leurs biens personnels. Si les fonds de la SCI sont insuffisants pour recourir à un paiement, les associés de la société peuvent être contraints de participer à l’injection de fonds sur le compte propre de la société.
Cette responsabilité est stricte, puisqu’aucune clause des statuts de la SCI ne peuvent venir la limiter.
Les règles strictes de fonctionnement
Lorsque vous constituez une SCI, vous vous engagez dans la création d’une personne morale. Comme toutes les sociétés, la constitution et le fonctionnement d’une SCI nécessitent le suivi de règles de fonctionnement strictes. Toute décision (comme par exemple l’approbation des comptes annuels) doit nécessairement faire l’objet d’une consultation des associés de la société et doit être matérialisée par un procès-verbal. Les règles de consultation ainsi que les quorum nécessaires à la prise de décisions devront être consignées dans les statuts de la SCI.
La rédaction de statuts est, ici encore, obligatoire afin de constituer une SCI. Ce document fixe les règles de fonctionnement de la société et formalise les rapports entre les divers associés. Il doit faire l’objet d’une rédaction très rigoureuse et contenir diverses clauses obligatoires ou complémentaires. L’objet social de la SCI, qui définit les activités que votre société peut exercer, doit notamment faire l’objet d’une attention toute particulière.
Bien que vous exerciez en famille, il ne faut pas perdre de vue que vous constituez une société, avec toute l’organisation et la rigueur que cela nécessite !
Questions fréquentes
Les associés peuvent-ils céder leurs parts de la SCI familiale ?
L’associé d’une SCI familiale peut céder ses parts sociales. La cession des parts sociales doit être constatée par écrit et requiert l’accord de tous les associés, membres de la famille. L’acte de cession doit être déposé au siège social et enregistré. L’acquéreur devient alors le nouvel associé de la SCI familiale.
Quelle différence entre SCI et SCI familiale ?
En principe, les règles de constitution d’une SCI sont les mêmes pour une SCI classique et une SCI familiale. Comme son nom l’indique la SCI familiale est seulement constituée entre les membres de la famille. Si un tiers entre dans la société, celle-ci perd le statut de SCI familiale.
Qu’advient-il de la SCI familiale en cas de divorce ?
Le divorce n’a pas véritablement d’effet juridique sur la SCI, qui ne cesse pas de fonctionner. Les conjoints divorcés restent associés de la société, qui cesse cependant d’être une SCI familiale pour devenir une société banale. Cela n’implique pas de conséquences, puisque le caractère familial de la SCI est un état de fait, pas une catégorie juridique.
Comment procéder à la liquidation d’une SCI familiale ?
La liquidation d’une société suppose qu’ait d’abord été prise la décision de dissoudre la structure. L’acte de dissolution est inséré dans un JAL et déposé au greffe du tribunal de commerce. La dissolution est inscrite au RCS et publiée au BODACC. Notez que la dissolution n’entraîne pas la radiation de la SCI familiale.
Un liquidateur est nommé et chargé de vendre les éléments d’actif, de régler les créanciers sociaux et de partager entre les associés l’actif social net ou le passif. À la fin des opérations de liquidation, les associés sont convoqués pour statuer sur les comptes définitifs et constater la clôture de la liquidation. L’avis de clôture doit être publié dans un JAL et déposé au greffe pour radier la SCI familiale du RCS.
Un étranger peut-il être associé d’une SCI familiale ?
Au regard de la loi française, il n’existe aucune condition de nationalité afin de devenir associé d’une SCI. Ainsi, un associé de SCI familiale peut être de nationalité française comme étrangère, tant qu’il dispose d’un lien familial avec les autres associés.
Cependant, il reste important de s’assurer que l’associé est autorisé par sa loi nationale à devenir associé d’une SCI française.
Il faudra donc notamment vérifier :
- De sa capacité juridique à devenir membre d’une société civile ;
- Que la loi nationale d’origine ne comporte aucune limitation ou interdiction
