News Agence-Juridique vient d’intégrer le groupe de média les Affiches Parisiennes et devient l’acteur numéro 1 des formalités juridiques en ligne

01 76 54 81 37
Créer une sci – Tout savoir sur le statut SCI

Créer une sci – Tout savoir sur le statut SCI

Mini-sommaire :
Créer une sci – Tout savoir sur le statut SCI

Vous envisagez de créer une SCI et vous vous interrogez sur les spécificités du statut SCI ?

La société civile immobilière (SCI) a pour objet d’optimiser l’investissement immobilier. Elle permet de faciliter la gestion d’un bien immobilier lorsqu’il appartient à plusieurs personnes.

Si le statut SCI est largement favorisé par les entrepreneurs et notamment par les familles, il est fondamental, avant de l’adopter, d’appréhender ses particularités. Agence juridique vous livre toutes les informations indispensables pour créer une SCI.

 

Quels sont les attributs de la SCI ?

 

Le statut SCI est intéressant à plus d’un titre. D’abord, le cadre légal de la SCI est relativement souple. Constituée par au moins deux personnes physiques ou morales, la SCI leur octroie la faculté de déterminer ses modalités de fonctionnement. Les associés jouissent d’une grande liberté d’organisation pour adapter la société à leurs objectifs. Ils peuvent envisager de multiples montages pour gérer un patrimoine privé ou professionnel.

Aussi, la SCI rend plus aisé le financement d’un bien immobilier. Elle offre aux associés la possibilité de réunir leurs capacités d’épargne et de réaliser des investissements plus importants. Ils obtiennent chacun un nombre de parts sociales proportionnel à leur apport. La mutualisation des moyens financiers simplifie également l’obtention d’un prêt bancaire. Sachez que le statut SCI n’impose pas de capital minimum.

Quelle protection pour le patrimoine immobilier des associés de la SCI ?

 

L’un des intérêts de la SCI est de protéger le patrimoine des associés. Immatriculée au RCS, elle est dotée de la personnalité morale et d’un patrimoine distinct de celui des associés. Elle est l’unique détentrice du bien immobilier. De fait, en cas de difficulté, les créanciers doivent d’abord se retourner contre la SCI. Si leur action se révèle infructueuse, ils peuvent alors engager une action contre les associés.

Seules les parts sociales peuvent être saisies par les créanciers. Il leur est difficile de vendre les parts sociales d’un associé défaillant ou de connaître l’étendue de son patrimoine.

Quelle responsabilité pour les associés de la SCI ?

 

Les associés ont une responsabilité indéfinie en fonction de leur participation dans le capital de la SCI, mais non solidaire. Cela implique que les créanciers doivent agir contre chaque associé indépendamment pour engager leur responsabilité.

De quelle façon la SCI est-elle gérée ?

 

Les décisions des associés d’une SCI sont prises, en principe, en assemblée. Les statuts déterminent librement les personnes habilitées à convoquer une assemblée. S’il s’agit généralement du gérant, tout associé peut lui adresser une lettre recommandée lui demandant de convoquer une assemblée générale pour débattre d’un sujet spécifique.

Chaque année, dans les six mois de la clôture de l’exercice, il incombe au gérant de présenter les comptes pour approbation par l’assemblée des associés. Sont alors débattus les points suivants : l’audition du rapport de la gérance ; l’approbation des comptes ; le quitus du gérant et l’affectation des résultats.

La convocation est adressée par lettre recommandée quinze jours au moins avant la date de réunion. La convocation à l’assemblée générale doit impérativement contenir l’ordre du jour.

Les décisions des associés prises en assemblée ou par consultation écrite donnent lieu à l’établissement de procès-verbaux (PV) signés par le gérant. Les associés peuvent être consultés par correspondance, à condition que ce soit prévu par les statuts.  

Par ailleurs, la tenue d’une comptabilité commerciale est obligatoire si la SCI a opté pour l’IS. Dans tous les cas, la comptabilité est nécessaire pour permettre aux associés de connaître leurs droits au sein de la SCI, pour permettre l’entrée de nouveaux associés et pour valoriser les comptes-courants des associés. Pour déterminer son résultat comptable, la SCI doit comptabiliser les produits et les charges concernant l’exercice comptable.

Quel est le régime fiscal de la SCI ?

 

La SCI est par défaut soumise à l’impôt sur le revenu et est dite « transparente ». Cela implique qu’elle n’a pas de bénéfices à déclarer ni d’impôts à payer. Les associés personnes physiques sont directement imposés dans la catégorie des revenus fonciers.

Le taux d’imposition de la plus-value immobilière réalisée en cas de cession de parts sociales est de 19% auxquels s’ajoutent les prélèvements sociaux (CSG, CRDS) à hauteur de 15,5%. La soumission de la SCI à l’IR lui permet de jouir du régime d’abattement sur les plus-values immobilières dont relèvent les particuliers. Vous pouvez bénéficier d’une exonération d’impôt sur les plus-values immobilières après 22 années de détention et d’une exonération totale après 30 années de détention. En outre, dans le cas où la SCI serait déficitaire, la quote-part de déficit est imputable sur le revenu global des associés jusqu’à 10.700 euros.

Si la SCI relève en principe du régime d’imposition des sociétés de personnes, les associés ont la possibilité de la soumettre à l’impôt sur les sociétés. Dans ce cas, elle est dite « opaque » fiscalement. L’imposition de la SCI est indépendante de l’imposition des associés. D’abord, il faut calculer le bénéfice imposable réalisé par la SCI selon les règles des BIC. Ce bénéfice est soumis à l’IS à 15 % au niveau de la SCI, qui le paie personnellement. Les associés ne sont pas imposés. Si la SCI décide de distribuer son bénéfice sous forme de dividendes, ils constituent des revenus imposables au niveau des associés. Il y a donc double imposition : celle de la SCI et celle des associés. L’option doit être signée par tous les associés.

L’option pour l’IS permet à la SCI de n’être imposée que sur son résultat net de toutes charges, y compris d’amortissement de l’immeuble. Sachez que les bénéfices réalisés par une SCI imposée à l’impôt sur les sociétés sont taxés au taux réduit de 15% sur les premiers 38.120 euros, au taux de 28% pour les 500 000 premiers euros. Et enfin, au taux de 33,33% pour les montants supérieurs. Enfin, notez que l’option pour l’IS est irrévocable : la SCI sera toujours imposée à l’IS.

La procédure relative à la création d’une SCI est-elle complexe ?

 

La constitution d’une SCI requiert l’accomplissement de démarches administratives et juridiques périlleuses à commencer par l’élaboration des statuts. Les associés ayant la liberté de les adapter à leurs objectifs, ils doivent faire preuve de vigilance. La rédaction des statuts est un exercice complexe qui requiert une réelle précision. L’intervention d’un expert est souvent nécessaire pour éviter les conflits. Les statuts doivent être établis par écrit par acte sous seing privé ou par acte notarié.

Une fois les statuts rédigés et signés, la société doit être immatriculée au RCS. Cette immatriculation offre à la société la personnalité morale et permet au gérant de retirer les fonds déposés sur présentation de l’extrait K bis remis par le greffe, qui atteste de l’immatriculation de la SCI au RCS. Deux originaux signés des statuts sont ensuite remis au service des impôts du siège social de la SCI, qui les enregistre dans le délai d’un mois à compter de leur signature.

Puis, un avis de constitution doit être publié dans un journal d’annonces légales dans le département du siège social. Un justificatif de l’annonce ou de la demande d’annonce doit être joint au dossier de constitution.

Enfin, le dossier est déposé au CFE du tribunal de commerce. Le dossier de demande d’immatriculation est déposé au CFE du lieu du siège social de la société, au moyen de l’imprimé MO. Le CFE transmet la déclaration au RCS, au service des impôts, à l’URSSAF, à Pôle emploi, à l’inspection du travail et à l’INSEE.

Qu’en est-il de la transmission du patrimoine immobilier ?

 

La création d’une SCI permet de simplifier la transmission du patrimoine immobilier. Lorsque la succession n’est pas organisée, les héritiers possèdent le bien immobilier sans que leurs parts soient divisées et chaque indivisaire peut mettre fin à l’indivision. La constitution d’une SCI confère aux héritiers des parts sociales qu’ils peuvent vendre.

La SCI donne également la possibilité aux parents de transmettre à leurs enfants un bien immobilier tout en conservant la gestion du bien. Ils apportent simplement l’immeuble à la SCI et distribuent les parts de la société à leurs enfants. Ils sont les gérants de la SCI et conservent ainsi la
maîtrise du bien.

Les associés peuvent-ils vendre leurs parts de la SCI ?

 

L’associé d’une SCI peut céder ses parts sociales. La cession des parts sociales doit être constatée par écrit et requiert l’accord de tous les associés. L’acte de cession doit être déposé au siège social et enregistré. L’acquéreur devient alors le nouvel associé de la SCI.

Comment procéder à la liquidation d’une SCI ?

 

La liquidation d’une société suppose qu’ait d’abord été prise la décision de dissoudre la structure. L’acte de dissolution est inséré dans un JAL et déposé au greffe du tribunal de commerce. La dissolution est inscrite au RCS et publiée au BODACC. Notez que la dissolution n’entraîne pas la radiation de la SCI.

Un liquidateur est nommé et chargé de vendre les éléments d’actif, de régler les créanciers sociaux et de partager entre les associés l’actif social net ou le passif. À la fin des opérations de liquidation, les associés sont convoqués pour statuer sur les comptes définitifs et constater la clôture de la liquidation. L’avis de clôture doit être publié dans un JAL et déposé au greffe pour radier la SCI du RCS.

 

 

En cours (3 min):Créer une sci – Tout savoir sur le statut SCI

Je veux créer ma SCI

Choisissez votre statut

Si vous n'êtes pas sûre de votre choix, vous pouvez consulter notre comparatif de forme juridique.

Choisissez votre statut

Si vous n'êtes pas sûre de votre choix, vous pouvez consulter notre comparatif de forme juridique.

back to top