News Agence-Juridique vient d’intégrer le groupe de média les Affiches Parisiennes et devient l’acteur numéro 1 des formalités juridiques en ligne

01 76 54 81 37
SCI : Fonctionnement, les règles à savoir

SCI : Fonctionnement, les règles à savoir

Mini-sommaire :
SCI : Fonctionnement, les règles à savoir

Vous envisagez de créer une SCI ou d’acquérir des parts dans une SCI déjà existante. Avant de vous lancer, il convient de connaître des règles de bon fonctionnement d'une SCI.

Cet article vous permettra de faire les bons choix, en ne perdant pas de vue que l’essentiel de ces règles est régi par les statuts et le Code civil.

SCI comment ça marche ?

La Société Civile Immobilière (SCI) est une entité juridique constituée d'un minimum de 2 associés (personnes physiques et/ou personnes morales). Ces associés devront définir ensemble les règles qui régiront au sein de la société civile immobilière lors de la rédaction des statuts. La rédaction des statuts constitue une étape importante lors de la constitution d'une SCI dans la mesure où ces derniers vont permettre à la société d'anticiper tous les évènements juridiques potentiels liés à l'activité de de la société. Prenons l'exemple d'une cession de parts , du départ d'un associé ou encore d'une augmentation de capital social. Ces statuts devront établir entre autres : le capital social de la société, la répartition des parts sociales entre les membres de la société, le siège social de la société.

L'objet social d'une SCI doit impérativement être immobilier. Il doit explicitement indiquer l'activité de la SCI, tout en veillant à ne pas la restreindre. Par exemple, en indiquant une seule opération (acquisition seule ou administration seule).

La création de cette SCI permettra de protéger le patrimoine des associés de la société et de faciliter la transmission des biens immobiliers en cas de décès. En effet, les membres de la société n'auront pas à verser de droits de succession sur les biens appartenant à la SCI.

Les associés membres d'une Société Civile Immobilière

Les associés sont les membres de la société civile immobilières et ont l'obligation d'effectuer un apport (en numéraire ou en nature) afin de faire partie de la société civile immobilière (SCI). La somme des apports effectués par les associés constitue le capital social. Cet apport leur permet permet d'obtenir des parts sociales au sein de la société, proportionnelles à leur participation dans le capital social.

Bénéfices : Les associés participent aux bénéfices de la SCI (notamment sur les revenus fonciers tirés de la location des biens appartenant à la société) au prorata de leurs parts dans le capital social. Les modalités de distribution des bénéfices sont régies par les statuts mais cette répartition doit intervenir une fois par an.

Les droits et devoirs des associés d'une SCI :

  • Les associés participent obligatoirement à toutes les décisions importantes concernant la vie de la SCI : désignation (et révocation) du gérant, décisions excédant les pouvoirs de celui-ci, approbation des comptes lors de l’assemblée générale annuelle. Ils peuvent consulter tous les documents reçus ou établis par la SCI. La possibilité d'exercer le droit de vote par écrit lors de l’Assemblée Générale (AG) doit être prévue par les statuts.
  • Ils peuvent également demander (par lettre recommandée avec accusé de réception) une assemblée générale extraordinaire pour un point précis, ou interroger le gérant sur une question particulière ; dans les deux cas, celui-ci doit convoquer l'assemblée ou consulter les associés par écrit.
  • Seuls les associés peuvent être à l’origine d’une modification des statuts (majorité prévue par les statuts, unanimité à défaut). Toute clause des statuts annulant ou limitant votre obligation à l'égard des créanciers sera considérée comme nulle et non avenue.

Responsabilité : En termes de responsabilité, les associés sont indéfiniment responsables des dettes de la SCI à hauteur de leur participation dans le capital. Les créanciers de la société peuvent se retourner contre les associés pour les dettes non honorées par la SCI, la dette étant répartie pour chaque associé au prorata des parts sociales détenues. Le patrimoine personnel d’un associé peut servir à acquitter cette dette si ses avoirs dans la société sont insuffisants.

Attention : Si vous désirez devenir membre d'une Société Civile Immobilière déjà existante, vous devez vous renseigner l'état financier et les engagements de la SCI (prêt, travaux) avant d'acquérir des parts sociales.

 

Les pouvoirs du gérant d'une Société Civile Immobilière (SCI)

La SCI doit être gérée par un ou plusieurs gérant(s).

Le gérant a la possibilité de faire partie ou non des associés. Il est désigné par les statuts ou en assemblée générale puis est élu par les associés. La durée de son mandat est prévue par les statuts (à défaut, la durée de son mandat sera égale à celle de la société), tout comme sa révocation.

Quelles sont les missions du gérant de la société civile immobilière ?

  • Assurer la gestion courante de la SCI : encaissement des recettes, paiement des charges, déclarations fiscales, souscriptions des assurances, engagement du personnel, entretien des biens. L’étendue de ses pouvoirs est prévue par les statuts.
  • Réunir au moins une fois par an les associés en assemblée générale et établir les comptes annuels (documents comptables et fiscaux) de la Société Civile Immobilière (SCI).

Responsabilité : Il est le seul à pouvoir être poursuivi en justice pour le compte de la SCI. Le gérant peut être traduit en justice par les associés (ou des tiers) en cas de faute de gestion (responsabilité civile) ou d’escroquerie (responsabilité pénale).

Il cesse ses fonctions par expiration de son mandat, démission ou décès.

Les Avantages propre à la création d'une SCI?

Il apparait bon de rappeler , au sujet de la SCI, qu'aucun montant de capital social n'est imposé. Son fonctionnement peut être prévu librement d'où l'importance de bien prendre le temps de rédiger les statuts. S'agissant de la répartition des bénéfices, chaque associé reçoit un nombre de parts sociales proportionnelles. La SCI est d'ailleurs un symbole de flexibilité, dans la mesure ou tout individu , qu'il soit mineur ou étranger peut se constituer comme associé de cette dernière. Bien entendu, il est très important de rappeler le but premier, quand à la création d'une SCI, à savoir la transmission d' un patrimoine immobilier. Cet objectif présente d'ailleurs un net avantage au niveau fiscal.

L'un des grands atouts de la SCI se situe au sein du secteur fiscal. En effet, une SCI familiale permet de transmettre aux enfants un patrimoine immobilier sans forcément passer par l'étape que le droit des successions impose. Dès lors il est vivement conseiller aux parents de transmettre de manière constante des parts de la société. Dès lors, après le décès des parents, les enfants peuvent récupérer la " pleine propriété" des biens immobiliers sans payer aucune taxe.

A ne surtout pas manquer…

Il faut le rappeler, la rédaction de l'objet social constitue une étape clef dans la constitution d'une SCI. Prenons l'exemple d'une seule acquisition immobilière, au moment de la vente de cette dernière la SCI sera automatiquement dissoute. D'où l'importance de bien définir à l'avance ce que l'on pourrait appeler " la raison d' être" d'une SCI.

 

Où se renseigner pour la création d'une SCI ?

Chez Agence-Juridique, nous aurons le plaisir de nous entretenir avec vous pour la création de votre Société Civile Immobilière (SCI). Vous pouvez dès à présent commencer à remplir le formulaire suivant pour commencer votre création : Constituer-une-sci . Nos services se chargeront de toutes les démarches de création auprès du Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) pour l'obtention du kbis.

 Pour plus d’informations concernant la création de SCI, n'hésitez pas à nous contacter !

AGENCE JURIDIQUE   Tel: 01 76 54 81 37
(Notre équipe est joignable de 9h30 à 12h30 et de 14h à 18h)

En cours (3 min):SCI : Fonctionnement, les règles à savoir

Je veux créer ma SCI

Choisissez votre statut

Si vous n'êtes pas sûre de votre choix, vous pouvez consulter notre comparatif de forme juridique.

Choisissez votre statut

Si vous n'êtes pas sûre de votre choix, vous pouvez consulter notre comparatif de forme juridique.

back to top
En poursuivant votre navigation sur ce site, vous acceptez l’utilisation de cookies afin d'optimiser votre experience
En savoir plus.
Ok