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Comment fonctionne une SCI ? Les règles à savoir

Comment fonctionne une SCI ? Les règles à savoir

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Comment fonctionne une SCI ? Les règles à savoir

Vous envisagez de créer une SCI ou d’acquérir des parts d’une SCI déjà existante. Avant de vous lancer, il vous faut connaître quels sont les règles et comment fonctionne une SCI.

Cet article vous permettra de faire les bons choix, en ne perdant pas de vue que l’essentiel de ces règles est régi par les statuts, ou à défaut par le Code civil.

Les droits et devoirs des associés

 

Les associés reçoivent une partie du capital de la société (les « parts sociales ») en contrepartie des apports en nature ou en numéraire qu'ils ont réalisés.

Ils participent aux bénéfices de la SCI (notamment sur les revenus fonciers tirés de la location des biens appartenant à la société) au prorata de leurs parts dans le capital social.

Les modalités de distribution des bénéfices sont régies par les statuts mais celle-ci doit intervenir à minima une fois par an.

Dans le même temps, les associés sont indéfiniment responsables des dettes de la SCI à hauteur de leur participation dans le capital.

Cela signifie que les créanciers de la société peuvent se retourner contre les associés pour les dettes non honorées par la SCI, la dette étant répartie pour chaque associé au prorata des parts sociales qu’il détient.

 

À savoir : le patrimoine personnel d’un associé peut servir à acquitter cette dette si ses avoirs dans la société sont insuffisants. En cas d’acquisition de parts d’une SCI déjà constituée, vous devez vous renseigner précisément sur l’état financier et les engagements de la SCI (prêt, travaux).

Attention : toute clause des statuts annulant ou limitant votre obligation à l'égard des créanciers sera considérée comme nulle et non avenue.

 

Les associés participent obligatoirement à toutes les décisions importantes concernant la vie de la SCI : désignation (et révocation) du gérant, décisions excédant les pouvoirs de celui-ci, approbation des comptes lors de l’assemblée générale annuelle. Ils peuvent consulter tous les documents reçus ou établis par la SCI.

Attention : la possibilité d'exercer le droit de vote par écrit lors de l’AG doit être prévue par les statuts.

 

Ils peuvent également demander (par lettre recommandée avec accusé de réception) une assemblée générale extraordinaire pour un point précis, ou interroger le gérant sur une question particulière ; dans les deux cas, celui-ci doit convoquer l'assemblée ou consulter les associés par écrit.

À savoir : seuls les associés peuvent être à l’origine d’une modification des statuts (majorité prévue par les statuts, unanimité à défaut).

Les pouvoirs du gérant

 

La SCI doit être gérée par un gérant (cas habituel) ou plusieurs.

Le gérant fait partie ou non des associés, est désigné par les statuts la première fois puis est élu par les associés. La durée de son mandat est prévue par les statuts (à défaut, c’est celle de la société), tout comme sa révocation.

Il assure la gestion courante de la SCI : encaissement des recettes, paiement des charges, déclarations fiscales, souscriptions des assurances, engagement du personnel, entretien des biens. L’étendue de ses pouvoirs est prévue par les statuts.

Il doit réunir au moins une fois par an les associés en assemblée générale et établir les comptes annuels (documents comptables et fiscaux) de la SCI.

Il est le seul à pouvoir ester en justice pour le compte de la SCI.

 

À savoir : le gérant peut être traduit en justice par les associés (ou des tiers) en cas de faute de gestion (responsabilité civile) ou d’escroquerie (responsabilité pénale).

Il cesse ses fonctions par expiration de son mandat, démission ou décès.

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