Vous envisagez de créer une SCI ou d’acquérir des parts dans une SCI déjà existante. Avant de vous lancer, il convient de connaître des règles de bon fonctionnement d’une SCI.
Cet article vous permettra de faire les bons choix, en ne perdant pas de vue que l’essentiel de ces règles est régi par les statuts et le Code civil.
Au préalable, il faut rappeler quels sont les types de SCI?
Il y a plusieurs types de SCI, il faudra déterminer la structure qui conviendra à l’activité que vous souhaitez exercer:
- la SCI construction vente : elle vous permet de construire un bien immobilier pour le revendre,
- la SCI professionnelle : elle vous offre la possibilité d’acquérir vos locaux professionnels;
- la SCI dite familiale : elle vous permet ainsi qu’à d’autres membres de votre famille d’organiser l’acquisition ou la gestion d’un ou de plusieurs biens immeubles.
Comment créer une Société Civile Immobilière (SCI) ? Comment ça marche? Caractéristiques à connaître avant d’ouvrir une SCI ou d’acheter des parts de SCI.
La Société Civile Immobilière (SCI) doit compter un minimum de 2 associés (personne physique mineure émancipée ou non (représentée par ses représentants légaux/parents ou personnes disposant de l’autorité parentale) ou majeure et/ou personnes morales) lors de sa constitution. A noter: dans la pratique, il est toléré qu’il ne reste plus qu’un seul associé dans une SCI après la phase de constitution. Vous pouvez donc constituer votre société avec vos enfants, même mineurs, en pensant à limiter pour ces derniers leur responsabilité au maximum.
Comme pour toute société, les associés de la SCI devront définir ensemble les règles qui régiront au sein de la société civile immobilière, lors de la rédaction des statuts. La rédaction des statuts constitue une étape importante lors de la constitution d’une SCI. Ces statuts vont définir les relations entre les associés dans différentes situations comme les cessions de parts , un changement de dirigeant ou autre. Ces statuts devront entre autres : le montant du capital social de la société et sa répartition entre les associés de la société, le siège social de la société, l’identité du ou des gérant(s).
L’objet social d’une SCI doit impérativement être immobilier. Il doit explicitement indiquer l’activité de la SCI, et sera généralement le suivant: « l’acquisition d’un ou plusieurs immeubles, l’administration et l’exploitation par bail, location ou autrement dudit/desdits immeubles et de tous autres immeubles bâtis dont elle pourrait devenir propriétaire ultérieurement, par voie d’acquisition, échange, apport ou autrement ». Il pourra également porter sur un ou des terrains et être le suivant: « l’acquisition d’un terrain, l’exploitation et la mise en valeur de ce terrain pour l’édification d’un immeuble ou de plusieurs maisons et l’exploitation par bail ou autrement de cette construction qui restera la propriété de la Société ».
La SCI ne peut pas exercer une activité commerciale comme l’activité d’achat pour revendre régulière.
La création de cette SCI permettra de faciliter la transmission du patrimoine des associés de la société en cas de décès. En effet, les héritiers recevront les parts sociales et non le bien immobilier; en conséquence, les droits e succession seront calculés sur la valeur des parts sociales et non sur la valeur réelle des biens immobiliers transmise par le biais de la SCI.
Comment fonctionne la SCI vis-à-vis des associés? Quels sont les avantages/intérêts et les inconvénients de la SCI?
La SCI permet aux associés de se constituer un patrimoine immobilier séparé de leurs patrimoines personnels. Les associés réalisent un apport (en numéraire ou en nature) afin de faire partie de la société civile immobilière (SCI). La somme des apports effectués par les associés constitue le capital social. Cet apport leur permet d’obtenir des parts sociales au sein de la société, proportionnelles à leur participation dans le capital social. Ces sommes seront déposées à la banque de la société ou entre les mains du gérant qui devra ouvrir la compte bancaire de la société. La Loi n’obligeant pas l’ouverture du compte bancaire avant l’immatriculation de la société, le gérant pourra ouvrir ce dernier après le création de la SCI.
La SCI vous permet d’être associé avec vos enfants qui seront également propriétaires des parts de la société et non du bien immobilier, propriété de la SCI. Les droits de succession sur les parts de SCI sont moins élevés que les droits appliqués directement sur des biens immobiliers. De plus, si vous procédez à des donations anticipées régulières de vos parts sociales à vos enfants, ils bénéficieront d’avantages fiscaux facilitant la transmission du patrimoine en limitant le montant des droits de succession.
Bénéfices : Les associés participent aux bénéfices de la SCI (notamment sur les revenus fonciers tirés de la location des biens appartenant à la société) au prorata de leurs parts dans le capital social. Les modalités de distribution des bénéfices sont régies par les statuts.
Les droits et devoirs des associés d’une SCI :
- Les associés participent obligatoirement à toutes les décisions importantes concernant la vie de la SCI : désignation (et révocation) du gérant, décisions excédant les pouvoirs de celui-ci, approbation des comptes lors de l’assemblée générale annuelle. Ils peuvent consulter tous les documents reçus ou établis par la SCI. La possibilité d’exercer le droit de vote par écrit lors de l’Assemblée Générale (AG) doit être prévue par les statuts.
- Ils peuvent également demander (par lettre recommandée avec accusé de réception) une assemblée générale extraordinaire pour un point précis, ou interroger le gérant sur une question particulière ; dans les deux cas, celui-ci doit convoquer l’assemblée ou consulter les associés par écrit.
- Seuls les associés peuvent être à l’origine d’une modification des statuts (majorité prévue par les statuts, unanimité à défaut). Toute clause des statuts annulant ou limitant votre obligation à l’égard des créanciers sera considérée comme nulle et non avenue.
TRES IMPORTANT
Responsabilité : Quels sont les dangers pour les associés d’une SCI ? les associés sont indéfiniment responsables des dettes de la SCI sur leurs biens personnels.
La responsabilité des associés de SCI n’est donc pas limitée au montant leurs apports respectifs. Pour mieux comprendre, il convient de préciser:
-que la responsabilité des associés de SCI n’est pas solidaire: les associés sont responsables des dettes de la SCI proportionnellement à leur part dans le capital. Un associé ne devra pas payer la part de dette proportionnelle dont un autre associé est responsable.
Exemple: Une SCI est détenue à 40% par l’associé A et à 60% par l’associé B. La SCI a emprunté 1 000 000 d’euros à la banque pour un achat immobilier. La SCI rembourse 900 000 euros et ne peut pas rembourser les 100 000 euros qui restent. La banque pourra demander à l’associé A de rembourser 40% de 100 000 euros soit 70 000 euros et à B de rembourser 30 000 euros soit 30% de la dette. La banque ne pourra pas demander à A de rembourser la totalité des 100 000 euros, ni même à B.
–que la responsabilité des associés est subsidiaire : les créanciers ne pourront engager la responsabilité des associés afin qu’ils règlent les dettes de la société avec leurs biens personnels, qu’après avoir engagé la responsabilité de la société qui n’a pas permis de rembourser la dette.
Attention : Si vous désirez devenir membre d’une Société Civile Immobilière déjà existante, vous devez vous renseigner l’état financier et les engagements de la SCI (prêt, travaux) avant d’acquérir des parts sociales.
Les pouvoirs du gérant d’une SCI ?
La SCI doit être gérée par un ou plusieurs gérant(s), associé(s) ou non, personne(s) physique(s) ou morale(s).
Le gérant a la possibilité de faire partie ou non des associés. A la constitution, il est désigné par les statuts ou en assemblée générale puis au delà de la période de constitution, il est élu par les associés. La durée de son mandat est prévue par les statuts ou en Assemblée Générale lors de sa nomination (à défaut, la durée de son mandat sera égale à celle de la société), tout comme sa révocation.
Quelles sont les missions du gérant de la société civile immobilière ?
- Assurer la gestion courante de la SCI : encaissement des recettes, paiement des charges, déclarations fiscales, souscriptions des assurances, engagement du personnel, entretien des biens. L’étendue de ses pouvoirs est prévue par les statuts.
- Réunir au moins une fois par an les associés en assemblée générale et établir les comptes annuels (documents comptables et fiscaux) de la Société Civile Immobilière (SCI).
Responsabilité : Il est le seul à pouvoir être poursuivi en justice pour le compte de la SCI en cas de faute de gestion (responsabilité civile) ou d’escroquerie (responsabilité pénale).
Il cesse ses fonctions par expiration de son mandat, révocation, démission ou décès.
A ne surtout pas manquer…
Il faut le rappeler, la rédaction de l’objet social constitue une étape clef dans la constitution d’une SCI. Prenons l’exemple d’une seule acquisition immobilière, au moment de la vente de cette dernière la SCI sera automatiquement dissoute. D’où l’importance de bien définir à l’avance ce que l’on pourrait appeler » la raison d’ être » d’une SCI.
Où se renseigner pour la création d’une SCI ?
Chez Agence-Juridique, nous aurons le plaisir de nous entretenir avec vous pour la création de votre Société Civile Immobilière (SCI). Vous pouvez dès à présent commencer à remplir le formulaire suivant pour commencer votre création de SCI. Nos services se chargeront de toutes les démarches de création auprès du Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) pour l’obtention du kbis.
