La Société Civile Immobilière est une forme juridique qui convient aux associés propriétaires désirant simplifier la gestion d’un bien immobilier commun. La SCI met fin à l’indivision, option courante adoptée lorsque des associés partagent l’usufruit du bien immobilier.
Pourquoi mettre un capital social dans une SCI ? À quoi sert-il ?
Lorsque l’on décide de créer une SCI en ligne, il convient de se questionner sur son capital social. La constitution d’une SCI est une Société Civile Immobilière qui est très fréquemment utilisée par des familles envisageant de mettre fin à l’indivision ou par des personnes souhaitant se construire un patrimoine immobilier. La SCI résulte d’un contrat de société entre minimum deux associés qui vont partager l’usufruit d’un bien. De plus, le statut SCI est accordé aux entreprises gérant administrativement des biens immobiliers. Il ne concerne donc en aucun cas les activités commerciales d’achat et de revente d’habitations. Alors pour quel capital social allez-vous optez lors de la création de votre SCI ?
Capital social d’une SCI : définition et constitution
Qu’est-ce que le capital social d’une SCI et comment se répartissent les parts sociales ?
Le Capital social d’une SCI peut être fixé librement lors de la création de la société. Il représente les apports réalisés par les associés lors de la constitution de la société. Dans les statuts de la SCI, il est obligatoire de faire mention du capital social et des apports effectués par chacun des associés (ls parts sociales de la SCI).
De quoi le capital social SCI est-il constitué ?
Si le capital social SCI ne possède pas de plancher ou de plafond fixés par la loi, il a l’obligation d’être constitué par un des apports suivants :
- d’apports en numéraire : aucune attestation de dépôt des fonds ne sera exigée lors de la phase d’enregistrement de la société. La libération de ce type d’apport doit être définie dans les statuts de la SCI.
- d’apports en nature : l’évaluation de ces apports est laissée aux associés de la société. En aucun cas, elle ne fera l’objet d’une vérification par un commissaire. Par exemple, pour un immeuble, le montant évalué de l’apport correspondra dans la plupart des cas au prix du marché.
- d’apports de bien commun : une personne mariée peut évidemment devenir associée dans une SCI en apportant des fonds communs au couple. Elle a cependant l’obligation de prévenir son conjoint. Cet accord doit également figurer dans l’acte d’apport. Le conjoint peut, à tout moment, prétendre à la moitié des parts sociales obtenues grâce à l’apport du couple. Cette règle prévoit deux cas d’exception. Juridiquement, le conjoint a la possibilité de renoncer à ce droit en invoquant l’article 1832-2 du code civil. De plus, dans le cas d’un apport immobilier, chaque membre du couple doit présenter son consentement.
Attention, veuillez bien noter que les apports en industrie ne pourront pas être intégrés au capital social de la SCI.
Capital social d’une SCI : fixe ou variable
Le capital social SCI fixe
Dans la très grande majorité des cas, les dirigeants opteront pour un capital fixe. En cas de besoin, le capital social SCI pourra ensuite être modifié.
Le capital social SCI variable
Les articles L 231-1 à L 231-8 du Code de commerce autorisent la mise en place d’une SCI à capital variable même dans le cas de sociétés civiles : il s’agit d’un véritable avantage de la SCI. Par conséquent, les SCI ont, elles aussi, droit à cette option. Concrètement, l’opération consiste à insérer une disposition particulière dans les statuts de la SCI au moment où l’on va monter sa SCI. Cette clause va devoir définir les montants minimal et maximal du capital social. Les dirigeants auront ensuite tout le loisir de modifier le montant du capital social dans le respect de ces limites. Dans ce cadre, il ne sera pas nécessaire de faire de la publicité, ni même de se mettre en relation avec le greffe du Tribunal de Commerce ainsi vous n’aurez pas à payer les coûts de modifications et la publication au journal d’annonces légales.
Capital social d’une SCI : quel apport/ quel montant ?
SCI avec un faible capital social (le minimum)
Rien n’empêche de monter une SCI au capital social d’un montant de 10 000 € d’être propriétaire d’un immeuble de plusieurs centaines de milliers d’euros. Autrement dit, il est tout à fait possible de constituer un capital social faible. Cette stratégie est même conseillée par de nombreux spécialistes pour les SCI familiales ou dans le cadre d’une succession pour la transmission du patrimoine. Elle vise à diminuer la valeur du droit d’enregistrement de la société. La SCI familiale va également présenter des avantages fiscaux pour les parents qui sortent ce bien immobilier leur IFI.
Attention toutefois à bien prendre conscience que lors de la cession des parts sociales, la plus-value sera forcément maximale. Concernant le régime fiscal de la SCI, vous ne serez pas exonéré de toute taxe : vous devrez donc vous acquitter des impôts qui en découleront.
SCI avec un capital social élevé (avantage)
Par opposition avec la stratégie précédente, vous aurez déjà compris le principal intérêt à constituer un capital social élevé : une plus-value forcément moins élevée lorsque vous revendrez vos parts sociales. D’ailleurs, plus vous les conserverez et moins ce montant sera élevé. Opter pour un capital social élevé offre également l’avantage pour les associés de ne pas devoir recourir à leurs comptes courants pour faire face à un manque de trésorerie.
La modification (augmentation ou diminution) du capital social de la SCI est-il possible ?
Techniquement, il est tout à fait possible de modifier le capital social d’une SCI après sa création. Toutefois, il faut reconnaître que, dans les faits, il s’agit d’une démarche lourde et coûteuse. En effet, cette modification ne sera possible que si vous faites évoluer également les statuts de votre SCI. Par conséquent, vous allez devoir :
– Organiser une assemblée générale extraordinaire ;
– Faire enregistrer aux impôts le PV de cette assemblée générale extraordinaire ;
– Publier une annonce légale ;
– Déposer auprès du greffe du tribunal de commerce le dossier de modification du capital social.
