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Cession parts sociales SCI : conditions et formalités

Cession parts sociales SCI : conditions et formalités

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Cession parts sociales SCI : conditions et formalités

Le statut juridique Société Civile Immobilière (SCI) est très répandue en France. Ce statut a pour objectif le fait de mettre en commun un ou plusieurs biens immobiliers, dans un but non commercial, tout en évitant les inconvénients majeurs du régime de l’indivision (notamment les difficultés pour en sortir et celles inhérentes à la gestion). Cette forme sociale est en effet réputée pour la facilité et la simplicité de sa transmission. Toutefois, alors que la cession d’actions de société est en général peu contraignante, la cession de parts de SCI est très encadrée. Cela s’explique par le fort lien personnel (« intuitu personae ») existant entre les associés ayant décidé de constituer cette société. Il convient donc de connaître à la fois les conditions nécessaires pour pouvoir réaliser ces cessions et les formalités requises.

Préparer la transmission de vos parts

 

Qu’il s’agisse de vente, de donation ou de succession, la transmission des parts doit être préparée. Dans le cas  d’une vente, il convient de réfléchir à la nature et la personnalité de l’acquéreur, car cela va avoir une importance pour les autres associés qui donneront ou non leur agrément, en fonction de l’identité de l’acheteur. Dans le cas d’une donation ou d’une succession, les nouveaux détenteurs des parts seront le plus souvent vos enfants ou votre conjoint, généralement dispensés de l’agrément. Toutefois, certains statuts juridiques prévoient le contraire. Dans ces deux cas, la transmission doit être réfléchie en amont.

Définir le prix de cession

Il est important de rappeler que la loi ainsi que l’administration fiscale obligent les sociétés à ce que le prix soit fixé selon des critères bien précis, ceux-ci doivent être objectifs. Concernant le prix de vente (ou l’évaluation de la valeur en cas de donation) des parts, car les associés ont également leur mot à dire à ce sujet. Généralement, le calcule du prix d’une part sociale est : on le soustrait au montant des dettes de l’entreprise de l’actif réel, puis en divisant ce résultat par le nombre total de part dans la société. Lorsque l’on parle de l’actif réel de l’entreprise, cela est la valeur de marché des actifs au jour de cession des parts. Par ailleurs, un coefficient réducteur est appliqué en fonction de ce qui est cédé ainsi qu’en fonction de la contrainte de l’agrément. Si en principe, vous pouvez fixer le prix librement, la valeur d’une part de la SCI est généralement donnée par la formule suivante :

[ Actif réel de la SCI au jour de la cession (immeuble, liquidités, autres) - dettes de la SCI ] / nombre total de parts

Exemple : la SCI, constitué de mille parts, détient un immeuble évalué à 150 000 €, un compte en banque contenant 5 000 € et un prêt dont le montant restant à rembourser est de 35 000 €.

La valeur d’une part est égale : (150000 + 5000 – 35000) / 1000 = 120 €

Dans la pratique, une « décote » (également appelé coefficient réducteur) est appliquée sur la valeur des parts telle que calculée ci-dessus. Elle varie de 5 % à 20 % selon le nombre de parts cédées et la rédaction des statuts, afin de prendre en compte le caractère contraignant de la cession des parts, qui sont plus ou moins « liquides ».

Obtenir l’accord (« l’agrément ») des autres associés

 

Ce que prévoient les statuts

La cession de parts d’une SCI nécessite l’obtention de l’agrément de l’ensemble des associés. Par ailleurs, cette cession de parts sociales doit également faire l’objet d’un certain formalisme. La première étape inéluctable est la notification du projet de cession aux associés. Cette notification doit se faire par la rédaction d’une convocation, rédigé par le représentant légal de l’entreprise, avec l’ordre du jour, par lettre recommandée avec avis de réception.

Il faut rappeler, une nouvelle fois, l’importance à accorder à la rédaction des statuts. Ils sont prépondérants en cas de cession des parts, car ils peuvent prévoir des modalités particulières, plus ou moins contraignantes, dérogeant à ce qui est généralement constaté. Ainsi, ils peuvent prévoir l’interdiction de tout nouvel associé, ce qui rend impossible la cession des parts à des non-associés, y compris en cas de succession.

Cas général : l’accord de tous les autres associés est nécessaire

Si les statuts ne prévoient rien, l’unanimité des associés est requise pour agréer la cession. Les statuts peuvent prévoir une simple majorité des associés au lieu de l’unanimité, ou un agrément donné par le ou la gérant. Ils ne peuvent toutefois pas lever l’obligation d’obtenir un agrément : la liberté de cession des parts n’est pas permise.

Exception en cas de famille proche

Pour les cessions à vos proches (ascendants, descendants, conjoint) ou à d’autres associés , il n’ y a en général pas besoin d’agrément. Les statuts peuvent toutefois prévoir le contraire.

Avertir les autres associés

 

La cession de parts sociales est très règlementée, notamment la cession de parts de SCI à des personnes extérieures à l’entreprise. L’obtention préalable de l’accord de tous les associés est obligatoire. Les statuts peuvent prévoir que cet accord peut être validé à la majorité des voix. Cependant, cette phase est inéluctable avant de vendre ses parts.

Lorsque les associés ont connaissance de la cession des parts sociales du vendeur, une assemblée générale a lieu afin de recueillir l’agrément des associés. Puis, l’acte de cession de parts sociales est signifié par un huissier de justice aux associés. Ensuite, un enregistrement de la cession de parts sociales aux impôts doit être fait. Ce droit d’enregistrement s’élève à 5% de la vente des parts. Enfin, l’acte de cession de parts sociales fait l’objet d’une formalité au greffe du tribunal de commerce. On nomme cette formalité « dépôt d’actes modificatif isolé », son tarif est de 20€.

Attention, vous devez absolument vous renseigner si une clause de variabilité a été inscrite dans vos statuts, car les formalités sont différentes.

Attention, il existe certaines situations où il y a blocage lors de cette phase :

  • Les associés ne donnent pas d’avis sur le sujet : cette demande d’agrément doit mentionner un délai de six mois. Si à la fin de ce délai, les associés n’ont pas donné leur avis, alors l’agrément est finalement implicite.
  • Les associés votent contre l’agrément par rapport à l’acheteur prévu : dans ce cas de figure, les associés ont six mois pour racheter les parts.

Par ailleurs, si le désaccord porte sur le prix de vente des parts, l’évaluation doit être réalisée par un expert financier, désigné par les associés ou, en cas de désaccord, le président du tribunal de grande instance (jugeant en référé).

De plus, il est important de rappeler que la jurisprudence a également fait valoir que, sauf dispositions contraires dans les statuts, les associés ne détiennent pas un droit de préemption.

La cession de parts sociales d’une SCI implique une conséquence non négligeable : le capital social de la SCI sera dorénavant détenu par l’acheteur. Avant que les associés donnent leur agrément à cette vente, le vendeur peut rédiger :

  • Un acte sous-seing privé : constatant la cessation des parts sociales ;
  • Un acte authentique : l’associé vendeur fait alors appel à un notaire afin de rédiger l’acte ;

Enfin, quand les parts sociales sont en biens communs, leur cession requiert (sous peine de nullité), l’accord des deux époux. Inversement, les parts sociales sont cessibles entre ascendants et descendants. Si jamais un associé décède, alors la transmission à ses héritiers ou à ses légataires perdure.

Concrétiser votre cession

 

La cession est matérialisée par écrit au moyen d’un acte rédigé soit par le vendeur (acte sous seing privé), soit devant notaire (acte authentique). Quatre exemplaires originaux sont établis, pour le vendeur (« cédant »), l’acquéreur (« cessionnaire »), l’enregistrement (service des impôts) et la SCI (signification par huissier ou réalisation devant notaire si la SCI y est représentée). Lorsque les parts sont la propriété d’époux, l’accord de chacun est présumé. L’acquéreur devient associé le jour de la signature de l’acte, pour les profits comme pour les pertes.

Réaliser les formalités

 

Auprès du greffe du tribunal de commerce

L’acte de cession des parts doit être déposé au greffe du tribunal de commerce accompagné d’une copie de la décision de l’assemblée générale extraordinaire. Il s’agit d’un dépôt d’acte modificatif isolé (coût de l’ordre de 20 euros).

Auprès du service de l’enregistrement

L’acte de cession doit être enregistré au service des impôts dans le délai d’un mois de sa signature. Un droit d’enregistrement de 5 % (sans abattement) s’applique au montant de la vente des parts déclaré dans l’acte, ou sur la valeur vénale réelle, si celle-ci lui est supérieure. Une taxation de la plus-value éventuellement réalisée peut également être pratiquée, selon le régime des plus-values immobilières des particuliers (associé imposé à l’impôt sur le revenu – IR) ou régime des plus-values sur valeurs mobilières (SCI imposée à l’impôt sur les sociétés – IS).

La fiscalité sur la cession de parts

Indépendamment du droit d’enregistrement de 5% à payer par l’acquéreur, il faut également savoir que l’entreprise est imposable sur les plus-values, seulement si la valeur de cession des parts est supérieure à leur valeur initiale. L’imposition en question va dépendre du régime fiscal choisi par la SCI. Celle-ci va également dépendre des exonérations, avantages fiscaux que la fiscalité française exige.

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