Retrait d’un associé, départ à la retraite, décès et transmission aux héritiers, vente de parts sociales : la cession de parts sociales peut intervenir pour diverses raisons. Dans le cadre d’une société civile immobilière (SCI), dont l’objectif est de faciliter la gestion et la transmission d’un patrimoine immobilier, ces opérations sont relativement courantes.
Afin que la cession soit valable, il convient alors de respecter un formalisme particulier. Pour y voir plus clair, Agence Juridique vous propose de se pencher sur la cession de parts sociales en SCI !
La cession de parts sociales : de quoi s’agit-il ?
Les parts sociales représentent la part du capital social d’une société détenue par chaque associé. Elles donnent droit à une part des bénéfices de la société et à un vote aux assemblées générales des associés.
La cession de parts sociales désigne la vente de parts de société par un associé à un autre associé ou à un tiers.
La cession de parts sociales peut être réalisée de différentes manières en fonction de la forme juridique de la société et des dispositions de ses statuts. Elle peut être réalisée de gré à gré, c’est-à-dire par accord direct entre les parties, ou par voie judiciaire, c’est-à-dire par l’intermédiaire d’un tribunal.
Dans tous les cas, la cession de parts sociales doit être formalisée par écrit et être enregistrée auprès des autorités compétentes. Elle peut être soumise à certaines conditions, comme l’obtention de l’accord des autres associés ou la réalisation de formalités spécifiques. Il est recommandé de consulter un avocat ou un notaire pour s’assurer que la cession de parts sociales est réalisée de manière légale et en conformité avec les dispositions des statuts de la société.
Puis-je vendre mes parts d’une société civile immobilière ?
Oui, vous pouvez tout-à-fait vendre vos parts d’une société civile immobilière. Toutefois, afin de vous assurer que votre projet de cession est réalisable, il convient de bien vous rapporter aux statuts de votre société. En effet, les statuts de votre SCI peuvent prévoir certaines modalités spécifiques, comme le prix ou les conditions de vente. De plus, une procédure bien spécifique se devra d’être respectée.
Comment faire une cession de parts sociales en SCI ? La procédure à respecter
Qu’il s’agisse de vente, de donation ou de succession, de cessions de parts à titre gratuit ou non, ou qu’il s’agisse de parts de SCI à l’impôt sur le revenu ou à l’impôt sur les sociétés, il convient de respecter une procédure bien particulière.
Étape 1 : Évaluer le prix de cession des parts sociales : comment le calculer ?
Si vous envisagez une cession de vos parts sociales à titre onéreux, c’est-à-dire une vente, il est tout d’abord nécessaire de procéder à une évaluation du prix des parts. Le prix peut en principe être déterminé librement par les parties à la vente. Divers éléments sont alors généralement pris en compte, comme par exemple :
- La valeur du capital social de la société civile immobilière : Le prix des parts sociales peut être basé sur la valeur du capital social de la SCI, qui est la somme des apports (en numéraire ou en nature) en capital effectués par les associés.
- La performance des biens immobiliers de la SCI : Si la SCI possède des biens immobiliers, la performance de ces biens (par exemple, le revenu locatif généré) peut influencer le prix des parts sociales.
- La situation financière de la SCI : La situation financière de la SCI, notamment ses bénéfices et ses dettes, peut également être prise en compte pour évaluer le prix des parts sociales.
- Les dispositions de vos statuts de SCI : Les statuts de la SCI peuvent prévoir certaines modalités spécifiques pour l’évaluation du prix des parts sociales lors de leur cession.
Attention à ne pas fixer un prix anormalement bas : votre cession à titre onéreux pourrait être requalifiée en donation à hauteur de la différence entre le prix et la valeur réelle du bien. Cette qualification aura un impact fiscal sur votre cession, puisqu’elle entrainera notamment l’application de droits de mutation.
Si les parties ne parviennent pas à déterminer un prix qui leur convienne à toutes les deux, elles peuvent confier l’évaluation des parts sociales à un expert. Ce dernier doit être totalement indépendant : il ne peut donc pas entretenir de relation personnelle avec l’acquéreur ou le cédant.
La fixation du prix s’opère alors généralement après estimation de la société, c’est-à-dire la valorisation de son patrimoine immobilier (auquel on impute ses dettes). Le prix des parts correspondra donc à cette valorisation globale divisée par le nombre de parts cédées.
Par exemple, si la SCI en question est évaluée à 200 000€ et qu’est envisagé une cession de 10% des parts sociales, le prix de vente sera 20 000€.
Étape 2 (facultative) : Signer une promesse de cession
Si cette étape est facultative, il peut être intéressant pour les parties à la cession de signer une promesse de cession. Il s’agit d’un engagement écrit par lequel l’associé vendeur s’engage à céder ses parts sociales à l’associé acheteur ou à un tiers, sous certaines conditions.
La promesse de cession de parts sociales en SCI doit être rédigée par écrit et signée par les deux parties. Elle doit préciser :
- Le nombre de parts sociales objet de la cession ;
- Le prix de la cession ;
- Les modalités de paiement du prix ;
- Les conditions suspensives éventuelles (par exemple, l’obtention de l’accord des autres associés, la réalisation de travaux, l’obtention d’un financement, la mise en conformité de l’immeuble, la réalisation de divers diagnostics, etc.). Si ces conditions suspensives ne sont pas remplies, la promesse est caduque. Les parties à la cession ne seront pas tenues de l’exécuter.
Attention : la promesse de cession de parts sociales en SCI n’est pas définitive et ne lie pas les parties avant que la cession ne soit formellement réalisée par l’établissement d’un acte de cession de parts sociales enregistré auprès du greffe du tribunal de commerce.
Attention : lorsque les parts sociales sont des biens communs (exemple : le vendeur a acquis les parts sociales alors qu’il était marié sous le régime de communauté légale et il a acquis ses parts avec de l’argent commun), leur cession requiert (sous peine de nullité), l’accord des deux époux.
Étape 3 : Obtenir l’accord des autres associés
Avant toute cession de parts sociales, il est impératif de prendre connaissance des articles des statuts de la SCI relatifs aux cession de parts sociales.
Les statuts d’une SCI contiennent en général une clause d’agrément : cette stipulation conditionne la cession de parts sociales à l’accord de l’intégralité des associés. Au terme de cette procédure d’agrément, les associés autorisent donc – ou non – la cession de parts sociales.
Bon à savoir : si c’est en général l’unanimité des associés qui est requise pour autoriser une cession de parts sociales, il est également possible de prévoir d’autres mécanismes. Ainsi, les statuts de la SCI peuvent prévoir une majorité moins-élevée (par exemple, les 3/4 des associés) ou même conférer la faculté d’autoriser la cession aux seuls gérants ou co-gérants.
Cette procédure d’agrément respecte en général la chronologie suivante :
- Notification aux associés du projet de cession : cette notification doit comporter les informations nécessaires sur l’identité de l’acquéreur, le prix de cession et les conditions de cession. Elle peut être effectuée par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) ou par voie d’huissier.
- Convocation d’une Assemblée Générale Extraordinaire (AGE) des associés par le gérant. L’ordre du jour est alors celui de l’agrément d’une cession de parts sociales. L’Assemblée doit se tenir dans les 6 mois suivant la notification du projet de cession de parts sociales. À défaut de réunion dans ce délai, l’agrément est considéré comme acquis.
- Réunion de l’AGE, au terme de laquelle se tient le vote des associés autorisant ou non la cession.
En cas d’agrément, la cession peut avoir lieu. Il faudra alors mettre à jour les statuts de la SCI afin de faire apparaître l’identité du nouvel associé et faire disparaître l’identité de l’associé qui a vendu ses parts (s’il vend toutes ses parts).
Si, au contraire, les associés refusent l’agrément, la cession ne pourra avoir lieu.
Attention : lorsque la majorité des titres (+ de 50% des parts) d’une SCI est vendue, un droit de préemption urbain (DPU) doit être mis en œuvre. Il faut se renseigner auprès de la Mairie du lieu où se situe le bien immobilier dont la SCI est propriétaire.
Étape 4 : Rédiger l’acte de cession des parts
Une fois la cession de parts sociales autorisée par les associés, il convient de rédiger et signer un acte de cession. Il s’agit du document qui formalise la cession. Il doit être signé par les parties et enregistré auprès du greffe du tribunal de commerce.
L’acte de cession doit être rédigé par écrit et signé par les deux parties (le cédant et l’acquéreur). Il peut être rédigé :
- Sous seing privé, c’est-à-dire rédigé par les parties sans intervention extérieure,
- En faisant appel à un notaire : on parle alors d’un acte authentique.
L’acte de cession doit obligatoirement comporter certains éléments, comme :
- Le nombre de parts sociales objet de la cession ;
- Le prix de la cession ;
- Les modalités de paiement du prix ;
- Les obligations et droits des parties à la suite de la cession.
Étape 5 : Modifier les statuts de la SCI
La mise à jour des statuts de la SCI n’est pas obligatoire pour tous les types de cession. Il convient de distinguer entre deux situations.
Cession des parts sociales entre associés, ascendants ou descendants
La cession à un autre associé, un ascendant ou un descendant est libre : il ne sera pas nécessaire de modifier les statuts.
Cession des parts sociales à un tiers
La cession à une personne extérieure à la société entraine une nouvelle répartition de son capital social ; il est donc impératif de modifier les statuts. Il est important que les statuts reflètent le changement de propriétaire qui découle de la cession de titres de propriété.
La modification des statuts d’une SCI, comme pour la plupart des sociétés, nécessite le respect d’une procédure relativement complexe. Il faudra alors suivre les étapes suivantes :
- Vote de la modification au cours de l’Assemblée Générale Extraordinaire (AGE) de cession des parts sociales (si agrément accordé) ;
- Rédaction d’un procès-verbal (PV) d’AGE ;
- Modification des statuts ;
- Publier une annonce de modification des statuts dans un journal d’annonces légales (JAL) ;
- Enregistrer la modification au Registre du commerce et des sociétés (RCS).
Bon à savoir : pour réaliser les formalités de modification d’une personne morale, rendez-vous sur le site du Guichet Unique. Cette nouvelle plateforme est, depuis le 1er janvier 2023, l’interlocuteur unique des entrepreneurs pour leurs formalités d’entreprise.
Étape 6 : Enregistrement de l’acte de cession
L’acte de cession de parts sociales doit être enregistré au service de l’enregistrement du Service des Impôts des Entreprises (SIE) compétent dans le mois qui suit sa date de signature. La compétence du SIE est déterminée par l’adresse du domicile soit du cédant/vendeur des parts, soit du cessionnaire/acheteur des parts sociales de la SCI.
Attention : dans la pratique, de nombreux SIE refusent d’enregistrer les actes de cessions de parts sociales à l’adresse du cédant/vendeur. Aussi, pour gagner du temps, il vaut mieux opter pour le SIE du lieu d’habitation du cessionnaire/acheteur des parts.
Pour enregistrer votre acte de cession, il convient de s’acquitter de droits d’enregistrements. Ces droits sont fixés à 5% du prix de cession.
Quels sont les frais associés à une cession de parts sociales ?
Les frais relatifs à cette opération de cession de parts sociales varient. Il convient en général d’anticiper les frais suivants :
- Droits d’enregistrement de 5% du prix de cession des parts (à la charge de l’acquéreur) ;
- Si vous êtes le cessionnaire/l’acquéreur, le paiement du prix de cession des parts ;
- Divers frais liés aux formalités nécessaires : modification des statuts, publicité dans un journal d’annonces légales, etc. ;
- Si vous choisissez de vous faire accompagner par un professionnel du chiffre (expert-comptable) ou du droit (avocat), il faut également prévoir ses honoraires.
Comment céder ses parts sociales de SCI familiale ?
Une société civile immobilière (SCI) familiale est une forme de société qui a pour objet la gestion et l’exploitation de biens immobiliers. Elle est généralement constituée de membres de la même famille et est utilisée pour gérer et protéger des biens immobiliers qui font partie du patrimoine familial.
Si vous souhaitez vendre vos parts de SCI familiale, la procédure est sensiblement la même que pour les SCI classiques. Il existe cependant quelques différences :
- Pas de modification des statuts si vous cédez à un ascendant ou descendant,
- Pas besoin de l’accord des autres associés si vous cédez à un ascendant ou descendant.
L’opération la plus fréquente en ce qui concerne les SCI familiales n’est cependant pas la vente. Il s’agit plutôt de la donation, ou cession à titre gratuit. Cette opération permet d’optimiser la transmission du patrimoine immobilier au sein d’une même famille. Elle permet de gratifier ses proches mais surtout d’organiser sa succession.
L’intérêt majeur de la donation réside dans son régime fiscal. En effet, la loi a mis en place divers abattements en fonction du lien de parenté entre le donateur et le bénéficiaire. Les taux d’abattements sont les suivants :
- 80 724 euros en cas de cession au conjoint ou au partenaire de PACS ;
- 100 000 euros en cas cession à un ascendant ou à un descendant ;
- 31 865 euros en cas de cession aux petits-enfants ;
- 15 932 euros en cas de cession à la soeur ou au frère ;
- 7 697 euros en cas de cession à la nièce ou au neveu.
Le taux excédentaire est imposé après déduction de l’abattement.
Cession de parts sociales : quelle fiscalité et comment déclarer la cession ?
Les droits d’enregistrement
En France, le droit d’enregistrement est dû lors de la cession de parts sociales de société civile immobilière (SCI). Le taux de droit d’enregistrement applicable à la cession de parts sociales de SCI est de 5 % du montant de la cession.
Il est important de noter que le droit d’enregistrement n’est pas le seul impôt qui peut être dû lors de la cession de parts sociales de SCI.
L’impôt sur la plus-value réalisée
Si le prix de cession des parts est supérieur à leur prix d’achat, le cédant réalise une plus-value sur la vente de ses titres de propriété. Cette plus-value est imposable. Le mode d’imposition dépend alors du régime fiscal de la SCI (impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés).
Attention : Si un associé de la SCI est une société, la plus-value de cession de ses parts sociales sera imposée au titre du régime de la plus-value professionnelle. Seul l’associé personne physique peut prétendre au régime d’imposition des plus-value immobilières.
Je cède des parts dans une SCI soumise à l’impôt sur le revenu : le régime des plus-values immobilières des particuliers
Les plus-values de cession de titres des sociétés non soumises à l’impôt sur les sociétés, et dont l’actif est principalement constitué d’immeubles, relèvent exclusivement du régime d’imposition prévu pour les immeubles.
L’imposition est établie au taux proportionnel de 19 % majoré des prélèvements sociaux de 17,2 %, soit un total de 36,2 % d’imposition sur le montant de la plus-value. Elles sont également soumises à la taxe sur les plus-values immobilières élevées lorsque la plus-value est supérieure à 50 000 €.
L’impôt afférent à la plus-value est déclaré sur le formulaire n° 2048-M. Aucune déclaration n’est à réaliser en l’absence de plus-value imposable. L’impôt est versé lors du dépôt de la déclaration.
Pour chaque opération de cession de titres d’une même société par le contribuable, la déclaration est déposée dans le mois de la cession au service en charge de l’enregistrement du ressort du notaire, ou, à défaut, au service en charge de l’enregistrement du domicile de l’une des parties contractantes.
L’année suivante, le montant net de la plus value déjà soumise à l’impôt doit être reporté case 3VZ de la déclaration de revenus en ligne.
Cette plus-value est à déclarer lors de sa déclaration annuelle d’impôt sur le revenu.
Attention : Les exonérations prévues en faveur des plus-values réalisées lors de la cession ne sont pas applicables à l’exception des deux exonérations suivantes :
- L’exonération des titres de la société qui détient l’habitation principale de l’associé, à hauteur de la valeur de ce logement dans le patrimoine de la société ;
- L’exonération tenant à la durée de détention des parts par l’associé.
Je cède des parts dans une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés : le régime des plus-values mobilières.
Les plus-values de cession de valeurs mobilières et droits sociaux réalisées par les particuliers depuis le 1er janvier 2018 sont soumises de plein droit à l’impôt sur le revenu au taux forfaitaire de 12,8 %. Les contribuables peuvent toutefois opter pour l’imposition de l’ensemble de leurs revenus de capitaux mobiliers et plus-values de cession de valeurs mobilières au barème progressif de l’impôt sur le revenu (auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2 %).
Le taux forfaitaire de 12,8 % est applicable à l’ensemble des plus-values des cessions de valeurs mobilières et de droits sociaux du foyer fiscal, réalisées dans le cadre de la gestion du patrimoine privé du foyer.
Par dérogation à l’application du taux forfaitaire de 12,8 %, les plus-values et autres gains entrants dans son champ d’application peuvent, sur option expresse et irrévocable du contribuable, être soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Les revenus sont alors pris en compte dans le revenu net global.
La donation en SCI : comment céder gratuitement ses parts ?
Peut-on céder ses parts à titre gratuit ?
La cession de parts de SCI à titre gratuit est possible. Il s’agit d’une donation, qui sera rédigée par votre notaire. Il faudra au préalable respecter le formalisme de la procédure d’agrément.
Calcul de l’impôt
Le taux d’imposition de la donation dépendra de la valeur de la donation et du lien de parenté entre le bénéficiaire de la donation et le donateur :
- Il faudra déterminer la Valeur de la donation = Valeur du bien immobilier détenu par la SCI + Trésorerie figurant au compte bancaire de la SCI-Dettes de la SCI ;
- À cette valeur de la donation ou prix de cession des parts de SCI, il faudra appliquer l’abattement légal prévu selon le degré de parenté entre le donateur et le donataire ;
- Appliquer le barème d’imposition au montant trouvé = prix de cession/valeur de la donation -abattement légal.
Exemple 1 : Un associé veut céder/donner des parts pour 200 000 euros à ces 2 enfants, aucun des 2 enfants n’aura d’imposition. Une donation pouvant avoir lieu tous les 15 ans, un enfant peut obtenir des donations de 100 000 euros non imposées tous les 15 ans.
Exemple 2 : Vous n’avez pas de lien de parenté avec votre associé, vous lui donné des parts pour 300 000 euros. Il n’y a aucun abattement en l’absence de lien de parenté. Les droits de mutation /l’impôt sera de 300 000 euros X 60%.
Il est important de ne pas sous-évaluer le prix/valeur de la donation car, en cas de contrôle fiscal, vous serez imposé non seulement sur la donation mais vous serez sanctionné d’une pénalité d’intérêts de 40% à 80%.
