Vous envisagez de créer une société civile immobilière (SCI) pour un projet immobilier ? C’est probablement une bonne idée. En effet, ce statut juridique revêt un certain nombre d’avantages en fonction de vos objectifs. Par exemple, il est idéal si vous souhaitez réaliser un investissement locatif. Mais même dans ce cas de figure, mieux vaut bien réfléchir avant de vous lancer. Après tout, entre les notions d’optimisation fiscale et de transmission patrimoniale, plusieurs points doivent être maîtrisés pour profiter pleinement de nombreux avantages de la SCI par rapport au régime classique de l’indivision.
Pour vous aider à y voir plus clair, découvrons plus en détail les aspects essentiels à considérer avant de créer une SCI pour vos investissements locatifs.
Quels sont les avantages d’une SCI pour l’investissement locatif ?
Si la création d’une société civile immobilière est un choix aussi judicieux pour se lancer dans l’investissement locatif, c’est parce que ce statut juridique offre un certain nombre d’avantages non négligeables, en particulier pour la transmission des biens immobiliers. On fait le point.
Une alternative stratégique à l’indivision
Lors d’un achat immobilier à plusieurs, le régime par défaut est celui de l’indivision. Au premier abord, cette formule est assez simple, mais elle comporte pourtant plusieurs inconvénients majeurs, surtout lorsqu’il s’agit d’un projet d’investissement sur le long terme. Par exemple, dans le cadre d’une indivision, chaque indivisaire détient une part de l’immeuble proportionnelle à son apport initial. Cela semble logique, mais cette situation présente deux contraintes importantes.
- L’instabilité du dispositif: Les indivisaires peuvent sortir de l’indivision à tout moment et contraindre les autres membres soit à racheter leurs parts, soit à vendre le bien immobilier. Autant dire que cela comprenait la rentabilité de l’investissement locatif sur la durée.
- La complexité décisionnelle: Certaines décisions, comme la signature d’un contrat de location, par exemple, nécessitent l’unanimité des indivisaires. À défaut, cela peut engendrer des situations de blocage, que l’on retrouve tout particulièrement en cas de succession.
Or, c’est justement là que la SCI présente son premier avantage conséquent, puisqu’elle permet de dépasser ces limitations en instaurant un cadre beaucoup plus sécuritaire. Grâce à cette structure, les associés bénéficient :
- d’une gouvernance simplifiée, avec un gérant qui dispose de pouvoirs suffisants pour engager la société dans le cadre de son objet social, sans nécessiter l’unanimité pour les décisions courantes ;
- d’une structure pérenne, surtout pour les investissements à long terme, puisque les statuts de la SCI définissent clairement les règles de fonctionnement et de prise de décision ;
- d’une grande flexibilité, notamment parce que le statut juridique de la SCI facilite l’entrée de nouveaux associés via l’augmentation du capital social ou la cession de parts sociales.
Un outil optimal pour la transmission patrimoniale
L’autre avantage de la SCI concerne évidemment sa capacité à optimiser la transmission du patrimoine. Grâce à son système de division en parts sociales, il est possible de procéder à de multiples opérations sans affecter directement le bien immobilier. Donation ou vente de parts, arrivée de nouveaux associés, démembrement des parts, etc., quoiqu’il arrive, la SCI reste l’unique propriétaire des biens qui y sont rattachés.
Cerise sur le gâteau, cette structure offre des avantages attractifs en termes de fiscalité.
Bon à savoir : S’il est possible de prévoir une convention d’indivision comme alternative à la SCI, il ne faut pas perdre de vue que celle-ci reste temporaire, en plus d’être bien moins flexible en termes de gestion et de transmission.
Quels sont les inconvénients d’une SCI pour l’investissement locatif ?
Nous venons de le voir, les atouts de la SCI pour l’investissement locatif sont indéniables. Néanmoins, tout ne peut pas être parfait. Vous vous en doutez, il existe aussi quelques limites qu’il convient de bien comprendre avant de vous lancer dans ce type de projet immobilier.
La double imposition des plus-values
L’un des aspects les plus méconnus, mais pourtant fondamental, du régime fiscal des SCI concerne la double imposition des plus-values immobilières. En effet, c’est un mécanisme loin d’être anodin qui peut significativement impacter la rentabilité de votre investissement, surtout si vous le faites dans une optique de transmission patrimoniale.
Pour faire simple, lors des opérations de transmission des parts sociales de la SCI, il y a deux niveaux d’imposition :
- le premier niveau, avec les droits de mutation (donation) exigibles sur la valeur des parts, même en cas de démembrement de propriété ;
- le second niveau, en cas de revente ultérieure de l’immeuble, avec la plus-value immobilière imposée si la SCI est transparente sur le plan fiscal.
Ceci étant dit, il est possible d’optimiser cette double imposition grâce à deux leviers principaux :
- la valorisation faible des parts lors de la création de la SCI avec prêt ;
- les abattements pour durée de détention.
L’exclusion des régimes LMNP et LMP
Autre contrainte conséquente des SCI, l’impossibilité d’accéder aux régimes fiscaux avantageux de la location meublée : le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) et le statut de loueur meublé professionnel (LMP). À cause de cette restriction, les associés sont notamment privés de l’amortissement du bien immobilier et de l’abattement de 50 % du régime micro-BIC.
En d’autres termes, la SCI ne peut pas bénéficier de la transparence fiscale pour les revenus BIC issus de la location meublée et qui dépassent 10 % des recettes. La seule alternative possible reste alors d’opter pour l’impôt sur les sociétés, avec toutes les conséquences que cela entraîne pour l’investissement.
Une gestion administrative contraignante
Même si c’est un inconvénient sans en être un, il faut rester conscient que la gestion d’une SCI implique des obligations administratives substantielles. Dès la création, il faut rédiger les statuts, procéder à l’immatriculation, ne pas se tromper lors du choix de l’objet social, constituer le capital social, etc. Au cours de sa vie, il faut aussi tenir une comptabilité de trésorerie, organiser des assemblées générales, faire toutes ses déclarations fiscales, etc. Évidemment, cela s’ajoute aux obligations propres aux biens immobiliers et à leurs locataires.
Petite nuance néanmoins, une fois le stade de la création dépassée, c’est au gérant que revient la plupart de ces contraintes, et non aux associés.
Une responsabilité étendue des associés
Cependant, contrairement à d’autres formes de société, les associés de SCI sont exposés à une responsabilité importante. Ils sont ainsi responsables de manière indéfinie sur les dettes sociales et ils engagent leur patrimoine personnel. En cas de défaut de paiement de l’entreprise, le risque est donc accru. Mais ce n’est pas tout, puisque les associés sont aussi solidaires face aux créanciers.
Autant dire que cette responsabilité illimitée peut représenter un risque majeur en cas de défaillance dans le remboursement d’un prêt immobilier, de difficultés financières de la société, de contentieux avec les locataires, ou même de travaux imprévus sur l’immeuble. En d’autres termes, ces contraintes nécessitent une réflexion approfondie avant tout projet d’investissement en SCI, surtout pour les petits investisseurs ou ceux qui débutent dans l’immobilier.
Comment créer une SCI pour de l’investissement locatif ?
Comme pour n’importe quelle entreprise, la création d’une société civile immobilière nécessite de respecter un processus aussi précis que rigoureux.
La rédaction des statuts
Pour commencer, vous devez rédiger les statuts qui constituent le socle fondamental du fonctionnement de votre société. C’est en particulier à ce stade que vous déterminez les droits et obligations des associés dans la gestion de leurs investissements au sein de la structure. Les statuts doivent préciser plusieurs points, tels que :
- la répartition des parts sociales entre les associés ;
- les modalités de prise de décision ;
- les règles de transmission des parts ;
- les conditions de cession des biens immobiliers ;
- le régime fiscal choisi ;
- les pouvoirs du gérant.
La constitution du capital social
Ensuite, il faut passer à l’étape de la constitution du capital social. Pour faire simple, son montant représente l’apport initial des associés à la société. Pour une SCI, deux types d’apport sont possibles : l’apport en numéraire, à savoir une somme d’argent versée sur un compte bancaire dédié, ou l’apport en nature avec un bien immobilier ou un immeuble existant. Bonne nouvelle néanmoins, aucun capital social minimum n’est imposé. Vous pouvez donc adapter le montant des apports à votre projet d’investissement.
Mais attention à l’évaluation des biens apportés, car une sous-estimation ou une surestimation pourrait entraîner des complications sur le plan fiscal.
La publication de l’annonce légale
Sans surprise, la création d’une SCI nécessite aussi la publication d’une annonce légale dans un journal habilité du département du siège social. L’avis publié doit contenir plusieurs mentions obligatoires, comme la dénomination sociale, l’objet social, le montant du capital social, l’adresse du siège, l’identité du gérant, la durée de la société, etc.
Le dépôt du dossier d’immatriculation
Une fois toutes les étapes précédentes accomplies, il vous reste à déposer votre dossier d’immatriculation auprès du guichet unique des formalités des entreprises. Eh oui, cette nouvelle plateforme centralise désormais toutes les démarches de création ! Là aussi, un certain nombre de documents vous est demandé, comme un exemplaire de vos statuts, les justificatifs d’identité des associés, l’attestation de publication de l’annonce légale, le justificatif de domiciliation de la société, etc.
Soyez méticuleux lorsque vous remplissez ce dossier, car la moindre erreur peut retarder l’immatriculation de votre société, et donc, par la même, le début de vos activités locatives. En effet, vous devez obligatoirement attendre l’obtention de votre numéro SIREN et de votre extrait Kbis qui marquent la naissance officielle de votre société civile immobilière. Ce n’est qu’après les avoir obtenus que vous pourrez par exemple contracter un prêt immobilier, signer des baux de location, établir des factures, etc.
Quel est le coût de création d’une SCI pour un investissement locatif ?
À ce stade de votre lecture, vous avez probablement compris que la création d’une société civile immobilière pour gérer votre patrimoine locatif implique des coûts qui peuvent s’avérer conséquents. Mieux vaut donc en dresser une liste exhaustive avant de vous lancer dans un tel projet.
En premier lieu, vous pouvez compter sur les frais initiaux de création d’une SCI, qui s’élèvent généralement à environ 200 euros si vous passez par une plateforme spécialisée. À cela, vous devez encore ajouter les coûts de gestion annuels, comme les honoraires d’un expert-comptable estimés autour de 1 000 euros par an.
Bon à savoir : On estime que le choix d’une SCI devient pertinent à partir d’un capital immobilier de 400 000 euros, en particulier si elle profite de l’effet levier d’un prêt bancaire. Pour un investissement plus modeste, le régime de l’indivision reste sans doute le plus avantageux en termes de coûts et de bénéfices. Tout dépend finalement de la situation de chacun.
Pour résumer, la création d’une société civile immobilière est un choix stratégique pour l’investissement locatif et la gestion patrimoniale. Au-delà de ses avantages significatifs en termes de transmission et de fiscalité, elle apporte aussi un cadre juridique stable qui peut rendre bien des services. Néanmoins, sa pertinence dépend de l’importance de votre capital immobilier et de vos objectifs. Avant de vous lancer tête baissée, évaluez soigneusement les coûts comme nous venons de le voir, de même que les contraintes administratives. En effet, en fonction de vos besoins spécifiques, le choix le plus adapté ne sera pas nécessairement celui que d’autres feraient.
