Une société civile immobilière (SCI) est une forme d’entreprise très prisée pour la gestion d’un patrimoine immobilier. Si elle peut sembler simple à mettre en œuvre au premier abord, son fonctionnement n’est pas si anodin puisqu’elle implique une multitude d’obligations. Que ces dernières soient comptables, fiscales ou juridiques, il convient pour tout gérant de SCI de bien maîtriser ces aspects. En effet, de la tenue des comptes à la déclaration d’impôt, en passant par la convocation de l’assemblée annuelle et le rapport de gestion, les responsabilités sont nombreuses.
Dans cette page, on vous propose d’explorer toutes les obligations légales propres à la SCI, comme pour tout ce qui concerne ma comptabilité, le régime fiscal, ou les documents juridiques à produire. Signalons que les obligations sociales, notamment en matière d’embauche, ne seront pas abordées, puisqu’elles sont communes à toutes les entreprises qui ont des salariés.
Les obligations de la SCI sur le plan comptable et fiscal
Avant de nous enfoncer un peu plus sur les obligations comptables et fiscales de la SCI, il faut déjà comprendre que celle-ci diffère en fonction du régime d’imposition appliqué : l’impôt sur le revenu (IR) ou l’impôt sur les sociétés (IS).
Le cas des SCI à l’impôt sur le revenu
Lorsqu’elle est soumise à l’impôt sur le revenu, une SCI n’est pas tenue à une comptabilité complexe. Par exemple, elle n’a pas l’obligation d’établir des comptes annuels au contraire d’autres sociétés. Cependant, le Code civil impose tout de même au gérant de rendre compte de la gestion de l’entreprise aux associés, et ce, au moins une fois par année. Cela implique donc d’avoir une bonne visibilité quant aux bénéfices réalisés, aux pertes, etc.
Mais attention, car si la loi autorise à une comptabilité plus légère, avec un simple livre de recettes et de dépenses, les statuts de la société civile immobilière peuvent tout à fait inclure la tenue d’une comptabilité complète pour faciliter la gestion des comptes. Après tout, en cas de cession de parts, de retrait ou de décès d’un associé, voire dans le cadre d’un contrôle fiscal, la production d’un bilan et d’un compte de résultat est fortement recommandée.
Au-delà de cette question propre à la comptabilité, une SCI soumise à l’impôt sur le revenu doit évidemment remplir des obligations fiscales. Chaque année, une déclaration des résultats doit ainsi être déposée via le formulaire 2072. C’est lui qui atteste de la transparence fiscale de l’entreprise, en mentionnant par exemple les revenus générés par la location des biens immobiliers, les dépenses associées et la répartition des revenus entre les associés (selon leurs droits), etc. On y retrouve aussi des informations sur les associés (noms, prénoms, adresses, et nombre de parts), ainsi que le détail des immeubles détenus par la SCI et des personnes qui peuvent bénéficier de ces biens à titre gratuit.
Bon à savoir : Dans le cas d’une SCI soumise à l’impôt sur le revenu, tous les associés doivent indiquer les revenus obtenus grâce à leurs parts sociales au sein de l’entreprise dans leur propre déclaration de revenus annuels.
Le cas des SCI à l’impôt sur les sociétés
À l’inverse des SCI soumises à l’impôt sur le revenu, celles qui dépendent de l’impôt sur les sociétés doivent se tenir à une comptabilité rigoureuse. Entre autres obligations comptables, le gérant de l’entreprise doit établir les comptes annuels, ce qui comprend la préparation du bilan et des états financiers.
De plus, comme nous l’avons évoqué précédemment, l’article 53-A du Code général des impôts dispose que toute société civile immobilière doit déclarer ses bénéfices tous les ans. Une SCI imposée à l’impôt sur les sociétés doit donc, à ce titre, remplir les formulaires 2065 et 2033 A à G.
Inutile de dire que dans ce cas de figure, l’obligation comptable rigoureuse nécessite de ne pas commettre d’erreurs. Il semble donc plus judicieux d’avoir un comptable en interne ou de faire appel au service d’un expert-comptable. Celui-ci s’assurera de la conformité des déclarations et de la bonne gestion des obligations comptables et fiscales dans leur ensemble.
Les déclarations de TVA
Une société civile immobilière (SCI) qui a choisi l’option pour la TVA ou qui y est assujettie de plein droit a des obligations fiscales qui varient en fonction de son régime d’imposition, qu’il soit réel ou simplifié.
Ainsi, dans le cadre du régime simplifié, la SCI doit déposer une déclaration d’acompte de TVA chaque trimestre et verser le montant concerné à la même fréquence. En fin d’exercice, le solde est ajusté ou remboursé via la déclaration CA12 qui régularise la situation de l’entreprise. Ce n’est ni plus ni moins que les mêmes formalités applicables à toutes les sociétés commerciales et entreprises assujetties.
En revanche, pour une SCI soumise au régime réel, l’obligation de dépôt se fait par une déclaration mensuelle (3310 CA3) et un paiement chaque mois. Vous vous en doutez, une bonne gestion comptable et tenue des comptes est alors essentielle pour assurer le suivi des dépenses, revenus et dettes, et garantir la conformité juridique et fiscale de la société.
Les obligations de la SCI sur le plan juridique
En plus des obligations comptables et fiscales, une SCI doit respecter un certain nombre d’obligations juridiques. Des formalités de création aux contraintes de gestion, on fait le point.
Les formalités liées à la création de l’entreprise
Parmi les premières obligations juridiques de la SCI, on se doit évidemment de citer les étapes propres à sa création.
Cela commence avec la rédaction des statuts, une étape incontournable pour la création de toute société. La SCI ne fait donc pas exception. Conformément à l’article 1835 du Code civil, les statuts doivent être rédigés par écrit. Ils encadrent tous les détails relatifs au fonctionnement de l’entreprise et doivent être signés par tous les associés, qu’il s’agisse de personnes physiques ou de personnes morales. Inutile de préciser que leur rédaction doit être précise et minutieuse. Au vu de l’importance du document, certaines mentions sont obligatoires, comme la forme de la SCI, son objet social, l’adresse de son siège social, sa durée de vie, ou encore les apports de chaque associé. Il faut également adapter ces statuts aux besoins spécifiques de la SCI, en particulier en ce qui concerne la répartition des parts sociales, la gestion des biens, etc.
Bon à savoir : Vous faire assister par un juriste ou un expert-comptable est une solution que l’on vous conseille vivement. Cela vous évitera des oublis ou des erreurs qui pourraient vous coûter cher par la suite.
Une fois les statuts rédigés, il reste à faire enregistrer la société. Or, selon l’article 635-1, 5° du Code général des impôts (CGI), cet enregistrement est fixé à un délai d’un mois à compter de la date de création de la SCI. À ce stade, les droits doivent être payés immédiatement, sauf dans certains cas où un fractionnement est possible pour les droits de mutation.
Viennent ensuite les formalités de publicité. Car oui, la création d’une SCI doit être rendue publique. Pour ce faire, un avis de constitution doit être publié dans un journal d’annonces légales ou un service de presse en ligne habilité dans le département où se situe le siège social de la société. Cette publication doit mentionner plusieurs éléments, parmi lesquels :
- la dénomination de la SCI et son sigle ;
- la forme juridique (société civile immobilière) ;
- le montant du capital social ;
- l’adresse du siège social ;
- l’objet social ;
- la durée de la société ;
- les noms, prénoms et domiciles des associés tenus indéfiniment des dettes ;
- les noms, prénoms et domiciles des associés ou tiers qui exercent des responsabilités dans la société (gérant, président du conseil d’administration, administrateur, commissaire aux comptes, etc.) ;
- les noms, prénoms et domiciles des personnes qui peuvent engager la société ;
- l’indication du greffe du tribunal où la société sera immatriculée.
Une fois la publication de l’annonce légale effectuée, il reste à immatriculer la SCI au registre du commerce et des sociétés (RCS). Plusieurs documents seront alors nécessaires, comme le formulaire M0 dûment rempli et signé, l’attestation de publication de l’avis de création, les pièces d’identité des personnes physiques impliquées, une déclaration de non-condamnation et de filiation pour les personnes qui engagent la société, un justificatif de la jouissance des locaux (pour le siège social, le cas échéant), etc.
La tenue d’une assemblée générale ordinaire annuelle
Dans le cadre des obligations juridiques d’une société civile immobilière (SCI), on retrouve aussi l’assemblée générale ordinaire annuelle, qui doit au minimum se tenir une fois par année. Au cours de celle-ci, le gérant et les associés procèdent entre autres à l’approbation des comptes annuels et à la répartition du résultat, conformément aux statuts de l’entreprise. Attention, la loi encadre strictement la bonne tenue de cette assemblée générale annuelle. En cas de manquement, les conséquences peuvent être lourdes pour la SCI.
La présentation du rapport de gestion
Dernière obligation juridique d’importance, la gestion d’une société civile immobilière implique l’établissement d’un rapport de gestion annuel. Et contrairement à ce que vous pourriez croire, celui-ci n’est pas anodin. En effet, ce document, qui doit être préparé par le gérant de la SCI, fait le bilan complet de la santé financière (comptes annuels, résultats de l’exercice écoulé, événements marquants du dernier exercice, perspectives, objectifs pour l’année à venir, etc.) et des activités de l’entreprise. Notons qu’une fois de plus, l’absence de rapport de gestion entraîne de lourdes sanctions, jusqu’à la dissolution de la SCI.
Ce qu’il faut retenir, c’est que dès sa création, la SCI est un statut juridique qui entraîne plusieurs obligations. Obligations comptables, obligations fiscales, obligations juridiques, se lancer dans l’aventure d’une société civile immobilière ne doit pas se faire à la légère. À la lecture de cette page, vous avez sans doute compris qu’il vaut mieux être bien accompagné pour éviter des écueils potentiellement dangereux. Ainsi, n’hésitez pas à solliciter l’aide d’un professionnel de la création d’entreprise ou d’un expert-comptable pour approfondir directement toutes ces notions d’obligations.
