La création d’une société civile immobilière (SCI) est LA solution idéale pour la gestion collective d’un patrimoine immobilier. Cependant, même si elle ne vous paraît pas être une entreprise au sens traditionnel du terme, elle implique tout de même des obligations légales. Quid, par exemple, de ses obligations comptables ? C’est une question légitime puisque celles-ci varient selon le régime d’imposition choisi : impôt sur le revenu (IR) ou impôt sur les sociétés (IS). Dans cette page, nous allons essayer d’éclairer votre lanterne quant aux dispositifs réglementaires qui régissent la comptabilité d’une SCI.
Des règles spécifiques à respecter à l’intérêt d’un logiciel de gestion, passons en revue tout ce que vous devez savoir sur le plan comptable lorsqu’il s’agit de votre SCI.
Contexte : qu’est-ce qu’une SCI ?
Pour le dire explicitement, une SCI est une petite entreprise dédiée à l’immobilier. Vous faites équipe avec au moins un associé pour investir ensemble dans un bien ou plusieurs. Mais attention, il y a des règles à respecter ! Eh oui, c’est une vraie société, avec ses obligations et ses avantages.
D’une part, la société civile immobilière a une fiscalité particulière. Effectivement, contrairement à une entreprise classique, elle n’est généralement pas imposée directement. On dit alors qu’elle a un régime fiscal « transparent ». Mais qu’est-ce que cela signifie exactement ? Tout simplement que ce sont les associés (les copropriétaires) de la SCI qui payent l’impôt sur le revenu en fonction de leur part dans la société. Pour résumer, chacun a un morceau de gâteau plus ou moins gros et paye des impôts en conséquence.
Alors, est-ce que cela signifie qu’une SCI n’a pas à tenir de comptabilité ? Ce n’est pas si simple. En effet, même si les obligations comptables d’une société civile immobilière sont plus légères que celles d’une société commerciale traditionnelle, il y a quand même quelques contraintes. Voyons cela.
Est-ce qu’une SCI doit tenir une comptabilité ?
Allons directement à l’essentiel, si votre société civile immobilière est soumise à l’impôt sur le revenu (IR), vous n’êtes pas obligé de tenir une comptabilité aussi détaillée qu’une entreprise commerciale. C’est plutôt une bonne nouvelle, non ?
En revanche, ne rangez pas pour autant votre calculatrice ! Même si vous échappez à l’obligation comptable de tenir des comptes annuels complets, avec bilan et compte de résultat, vous devez tout de même garder une trace des opérations de la SCI. Pour cela, un simple livre de recettes et de dépenses suffit amplement.
Bien entendu, il existe des cas où votre SCI sera tenue à une comptabilité plus complexe. Par exemple, si vous décidez d’inscrire cette obligation comptable dans les statuts de votre entreprise ou si votre société civile immobilière exerce une activité commerciale comme la construction-vente. Mais d’autres critères peuvent aussi vous y obliger :
- si votre SCI est assujettie à la TVA ;
- si le chiffre d’affaires annuel de la SCI dépasse 3 100 000 € ;
- si le bilan annuel de la SCI excède 1 550 000 € ;
- si la SCI a plus de 50 salariés ou actionnaires ;
- si l’un des associés de la SCI est soumis au régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Dans tous ces cas, vous n’échapperez pas à la tenue d’une comptabilité, même en SCI. Cela implique évidemment de tenir des journaux comptables complets (achats, ventes, cession bancaire, etc.), dont des grands livres (opérations sur les débits et les crédits). Notez tout de même que si votre société civile immobilière répond aux critères d’obligation précédents, le dépôt des comptes annuels auprès du greffe du tribunal du commerce compétent n’est pas une obligation. Il faudra tout de même procéder à l’approbation de ces derniers par les associés lors d’une assemblée générale ordinaire.
Quels sont les avantages à tenir une comptabilité en SCI ?
Même si comme nous l’avons vu, la tenue d’une comptabilité n’est pas obligatoire en SCI, hormis quelques situations bien particulières, le faire quand même peut présenter de nombreux avantages.
Pour commencer, cela vous permet de voir tous les détails financiers de votre SCI d’un seul coup d’œil. Le gérant a ainsi une vision globale et certifiée de l’ensemble des opérations financières de la société. Finies les approximations et les surprises de dernière minute !
De plus, cela favorise la communication au sein de la société civile immobilière. En effet, une comptabilité rigoureuse vous permet de répondre facilement au devoir d’information que vous avez envers les associés. Car n’oubliez pas, l’article 1855 du Code civil dispose que « Les associés ont le droit d’obtenir, au moins une fois par an, communication des livres et des documents sociaux, et de poser par écrit des questions sur la gestion sociale auxquelles il devra être répondu par écrit dans le délai d’un mois. »
Vous pourrez ainsi leur présenter un bilan clair des bénéfices et des pertes sur l’année, tout en assurant une répartition équitable des revenus. Autant dire que c’est le meilleur moyen de maintenir la confiance et l’harmonie au sein de la SCI.
Et puis, cela va de soi, c’est un bouclier contre les tracas administratifs. Si l’administration fiscale commet une erreur ou vous demande de lui communiquer des données comptables complexes sur votre SCI, la tenue d’une comptabilité sera indubitablement votre meilleure protection. Non seulement elle prouve que votre société civile immobilière n’est pas fictive, mais elle démontre également que vous allez bien au-delà de vos obligations légales, ce qui renvoie toujours un signal positif.
Et si dans le meilleur des cas, vous souhaitez vous en tenir à votre obligation comptable pure et dure, sachez comme nous l’avons vu précédemment que la tenue d’un livre de type recettes et dépenses est suffisante. Vous y notez tout ce qui est entre et tout ce qui sort des comptes bancaires de votre SCI, et le tour est joué.
Vous savez maintenant tout ce qu’il y a à savoir sur la tenue d’une comptabilité en SCI. Comme vous pouvez le constater, les contraintes sont plutôt légères, sauf si votre entreprise est concernée par les cas particuliers abordés. Une chose est sûre, dans tous les cas, il est essentiel de ne pas faire d’erreurs. Par conséquent, pensez à utiliser un logiciel de comptabilité, en sachant qu’il existe une multitude d’outils plus ou moins complexes, y compris gratuit et accessible en ligne. Et en cas d’obligations comptables plus lourdes, n’hésitez pas à faire appel à un comptable ou un expert-comptable pour vous accompagner quotidiennement dans la gestion de votre société civile immobilière. L’expertise de ce type de professionnel vous mettra à l’abri de bien des problèmes.
