Zoom sur les obligations juridiques d’une SCI

Table des matières

Au même titre que n’importe quelle autre entreprise, une SCI (société civile immobilière) doit répondre à un certain nombre d’obligations légales. Parmi ces dernières, on retrouve évidemment des obligations juridiques, que ce soit lors de sa création ou tout au long de sa vie. Or, ces contraintes donnent précisément lieu à de nombreuses formalités, sous peine que la société soit pénalisée et ait des sanctions.

De la tenue de l’assemblée générale ordinaire au rapport de gestion, passons en revue les obligations juridiques de la SCI.

Les obligations juridiques de la SCI relatives à la comptabilité

Nous ne nous attarderons pas sur ce point puisque nous l’avons évoqué dans une page dédiée (voir ci-dessous), mais une SCI doit bien sûr s’accommoder des dispositions générales du Code du commerce en ce qui concerne leur comptabilité. Si la plupart ne sont pas soumises à des règles strictes en la matière, certains cas particuliers peuvent aboutir à l’obligation d’établir des comptes annuels (avec bilan et compte de résultat). Mieux vaut donc bien vous renseigner à ce propos, quitte à solliciter l’avis d’un comptable ou d’un expert-comptable.

Les obligations juridiques de la SCI : l’assemblĂ©e gĂ©nĂ©rale ordinaire

Vous ĂŞtes gĂ©rant d’une sociĂ©tĂ© civile immobilière et vous vous demandez quelles sont vos obligations en matière d’assemblĂ©e gĂ©nĂ©rale ? Vous allez vite le voir, tout est très codifiĂ©. On fait le point.

L’assemblĂ©e gĂ©nĂ©rale ordinaire : qu’est-ce que c’est ?

L’assemblée générale ordinaire (AGO) est une réunion annuelle obligatoire pour toute société, y compris la SCI. C’est le moment où le gérant doit rendre des comptes aux associés sur la gestion de la société. Et oui, même quand on est le boss, on a des obligations !

Mais l’AGO n’est pas qu’une simple formalité administrative. C’est surtout l’occasion de faire le point sur l’année écoulée, de discuter des résultats et de prendre des décisions importantes pour l’avenir de la SCI. C’est aussi le moment de valider les comptes annuels, d’approuver le bilan comptable et de décider de l’affectation des bénéfices (ou des pertes).

En principe, l’assemblée générale ordinaire se tient au siège social de l’entreprise, mais elle peut aussi avoir lieu à une autre adresse. L’essentiel est que celle-ci soit indiquée dans la convocation.

Signalons également que les décisions prises lors de l’assemblée générale ordinaire nécessitent un quorum à atteindre. Celui-ci est généralement indiqué dans les statuts de la société.

Bon Ă  savoir : Une feuille de prĂ©sence distribuĂ©e pendant l’assemblĂ©e gĂ©nĂ©rale doit recenser tous les intervenants prĂ©sents. Les associĂ©s qui ne peuvent ĂŞtre prĂ©sents ont la possibilitĂ© de se faire reprĂ©senter par un mandataire.

Quand s’organise l’assemblĂ©e gĂ©nĂ©rale ordinaire de la SCI ?

En termes de frĂ©quence, la loi est plutĂ´t claire : une assemblĂ©e gĂ©nĂ©rale ordinaire doit se tenir au moins une fois par an. C’est le minimum syndical. En règle gĂ©nĂ©rale, elle se tient dans les 6 mois qui suivent la clĂ´ture de l’exercice social. Ainsi, si votre exercice se termine le 31 dĂ©cembre, vous avez jusqu’au 30 juin de l’annĂ©e qui arrive pour organiser votre assemblĂ©e gĂ©nĂ©rale ordinaire.

Qui convoque l’assemblée générale ordinaire de la SCI ?

En règle générale, c’est le gérant de la société civile immobilière qui est chargé de convoquer les associés. Mais attention, vos statuts peuvent tout à fait prévoir autre chose. Dans ce cas, vous devez scrupuleusement suivre ce qui y est inscrit.

À noter également que les associés eux-mêmes peuvent solliciter la convocation d’une assemblée générale ordinaire. Si le gérant (ou tout autre responsable) fait la sourde oreille, ils peuvent même demander au tribunal de nommer quelqu’un pour le faire à sa place.

Comment convoquer les associĂ©s de la SCI ?

Pour convoquer les associés de la SCI, il n’est pas question d’envoyer un SMS à la va-vite. Au contraire, la convocation doit répondre à un certain formalisme. D’une part, elle doit prendre la forme d’une lettre recommandée avec accusé de réception. D’autre part, elle doit être envoyée au moins 15 jours avant la date de l’assemblée générale ordinaire. Attention, il ne faut oublier personne. Même l’associé ayant le moins de parts sociales, y compris une part, doit être convoqué. En cas de manquement à ce propos, toutes les décisions prises lors de ladite assemblée peuvent être annulées.

Autre point essentiel, la convocation doit mentionner l’ordre du jour de l’assemblĂ©e gĂ©nĂ©rale ordinaire. Celui-ci doit ĂŞtre prĂ©cis et explicite. Oubliez donc les gĂ©nĂ©ralitĂ©s ! Il vous faut dĂ©tailler les points qui seront abordĂ©s pour que chacun puisse se prĂ©parer.

Comment rĂ©diger le procès-verbal de l’assemblĂ©e gĂ©nĂ©rale en SCI ?

À l’issue de l’assemblée générale ordinaire de votre SCI, vous devez rédiger un procès-verbal. Loin de n’être qu’un vulgaire bout de papier, ce document juridique prouve la transparence de votre entreprise. Il témoigne en effet des événements et des décisions prises lors de cette réunion annuelle.

Mais pour que votre procès-verbal ait une valeur juridique, certaines mentions sont incontournables. Il s’agit notamment :

  • de l’identitĂ© de votre SCI (dĂ©nomination sociale, montant du capital social, adresse du siège social, RCS compĂ©tent) ;
  • de la liste des participants (les associĂ©s prĂ©sents ou reprĂ©sentĂ©s avec leurs parts sociales respectives) ;
  • de l’ordre du jour ;
  • du rĂ©sumĂ© succinct des dĂ©bats ;
  • du rĂ©sumĂ© des dĂ©cisions et rĂ©solutions prises, avec le rĂ©sultat des votes pour chaque point ;
  • des dĂ©tails relatifs Ă  la levĂ©e de sĂ©ance ;
  • de la signature du procès-verbal par le gĂ©rant et tout autre interlocuteur ayant pris la place du prĂ©sident de sĂ©ance.

Quelles sanctions pour une SCI qui n’organise pas d’assemblĂ©e gĂ©nĂ©rale annuelle ?

En cas de manquement vis-Ă -vis de l’assemblĂ©e gĂ©nĂ©rale ordinaire, La SCI peut ĂŞtre considĂ©rĂ©e comme fictive par l’administration fiscale. Mais qu’est-ce que cela implique ? Plusieurs choses Ă  vrai dire.

Pour commencer, tous les biens immobiliers de la société sont réintégrés dans le patrimoine personnel du gérant et des associés. Exit donc les avantages du statut juridique, en particulier pour la protection du patrimoine. De même, toutes les plus-values latentes seront taxées sans délai, en sachant qu’il faudra en plus vous acquitter de tous les droits d’enregistrement.

Et ce n’est pas tout, puisque tous les associés seraient personnellement et solidairement responsables du passif de la SCI. En cas de dette de l’entreprise, cela devient donc une dette personnelle.

Enfin, ne pas organiser une assemblĂ©e gĂ©nĂ©rale ordinaire mène inexorablement Ă  la dissolution de la sociĂ©tĂ© civile immobilière. Autant dire qu’il est prĂ©fĂ©rable de s’y plier !

Les obligations juridiques de la SCI : le rapport de gestion

Hormis l’assemblĂ©e gĂ©nĂ©rale ordinaire, une SCI doit aussi Ă©tablir un rapport de gestion annuel. Mais en quoi consiste-t-il exactement ?

Pour faire simple, il s’agit du bilan de santĂ© annuel de la sociĂ©tĂ© que le gĂ©rant doit prĂ©senter chaque annĂ©e aux associĂ©s. Il donne une vision claire de la situation financière de l’entreprise. Il convient donc d’y inclure :

  • les perspectives de la SCI ;
  • les objectifs pour l’annĂ©e Ă  venir ;
  • les Ă©vĂ©nements importants qui ont marquĂ© le dernier exercice de l’entreprise ;
  • l’analyse des rĂ©sultats des comptes annuels.

Il faut également penser à mentionner les informations sur les délais de paiement des fournisseurs, le cas échéant, et sur les activités de recherche et de développement de la société (si celle-ci est concernée).

Mais est-ce que le rapport de gestion est rĂ©ellement si important ?

Eh bien oui ! En effet, ne pas communiquer ce rapport aux associĂ©s est considĂ©rĂ© comme une faute. Ă€ ce titre, les consĂ©quences peuvent ĂŞtre sĂ©rieuses. Les sanctions englobent ainsi jusqu’à 6 mois d’emprisonnement et 9 000 € d’amende, sans parler du risque de rĂ©vocation des fonctions du gĂ©rant (puisqu’il est responsable de cette obligation). Ce n’est donc pas une contrainte Ă  prendre Ă  la lĂ©gère.

 

Vous l’aurez compris, les obligations juridiques de la SCI se limitent principalement aux obligations comptables, à l’organisation de l’assemblée générale annuelle et au rapport de gestion. Inutile de dire que cela demande un minimum de minutie et de précaution. En cas de questions ou de doutes, solliciter un expert-comptable ou tout autre professionnel du droit des sociétés reste sans doute la meilleure option.

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