La fiscalité d’une société civile immobilière (SCI) est plus complexe qu’il paraît. Cette entreprise peut en effet opter soit pour l’imposition des bénéfices à l’impôt sur le revenu (IR) soit à l’impôt sur les sociétés (IS). Ce choix n’est pas anodin, car chaque option présente des avantages et inconvénients en termes de fiscalité, notamment en ce qui concerne la déclaration des revenus fonciers, la gestion des déficits, l’amortissement des immeubles, la TVA, ou encore le traitement des plus-values lors de la cession de parts ou d’actifs. De plus, le taux d’imposition, les prélèvements sociaux et la comptabilité varient également selon ce choix fiscal. Autant dire que cette décision impactera l’intégralité de la gestion et des résultats de votre SCI, jusqu’à influencer la rentabilité de vos investissements immobiliers. On fait le point.
Fiscalité et SCI : quand s’applique l’impôt sur les sociétés ?
La fiscalité d’une société civile immobilière (SCI) offre deux options principales d’imposition : l’impôt sur le revenu et l’impôt sur les sociétés. En effet, une SCI est par défaut soumise à l’impôt sur le revenu (IR). Sous ce régime fiscal, les revenus fonciers générés par la location d’immeubles sont déclarés individuellement par les associés, au prorata de leurs parts, puis imposés selon le barème progressif de l’IR.
Mais une SCI a aussi la possibilité d’opter pour l’impôt sur les sociétés, en option. Dès lors, ce choix modifie la gestion fiscale de l’entreprise, puisqu’ici c’est la société elle-même qui est imposée sur ses bénéfices. Les associés ne sont taxés que sur les éventuels dividendes distribués ou les rémunérations perçues.
Comment fonctionne l’impôt sur les sociétés en SCI ?
Une société civile immobilière (SCI) qui choisit d’être soumise à l’impôt sur les sociétés (IS) rencontre un certain nombre de changements dans la manière dont ses revenus et ses bénéfices sont taxés. Contrairement au régime classique de l’impôt sur le revenu, la SCI à l’IS se voit appliquer un système d’imposition bien plus proche de celui des sociétés commerciales.
L’imposition des bénéfices d’une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés
Avec l’impôt sur les sociétés, la SCI est imposée sur les bénéfices générés par la location ou la gestion des biens immobiliers. Bien sûr, le taux d’imposition applicable dépend du montant des revenus de l’entreprise.
- Le taux normal d’imposition des bénéfices est de 25 %, comme pour toute entreprise soumise à l’IS.
- Un taux réduit de 15 % peut se voir appliqué si 2 conditions sont respectées :
- le chiffre d’affaires hors taxes de la SCI est inférieur à 7,63 millions d’euros ;
- le capital social de la société est détenu à au moins 75 % par des personnes physiques.
Par exemple, si votre SCI ne génère que 32 500 € de bénéfices, elle peut bénéficier du taux réduit de 15 % (à condition d’être détenu à au moins 75 % par des personnes physiques). Ce n’est donc pas négligeable pour les petites structures.
SCI et IS : la fiscalité des plus-values immobilières
En plus de l’imposition sur les bénéfices, la SCI à l’impôt sur les sociétés est concernée par la taxation des plus-values lors de la vente de ses biens immobiliers. Contrairement aux SCI soumises à l’impôt sur le revenu, où les plus-values bénéficient d’abattements progressifs en fonction de la durée de détention, la SCI à l’IS est soumise au régime des plus-values immobilières des professionnels.
Ainsi, lorsque la SCI cède l’un de ses biens, la plus-value réalisée est intégrée au calcul de l’impôt, au même titre que les autres revenus de la société. Le taux d’imposition applicable est également de 25 %, sans possibilité d’abattement lié à la durée de détention.
Pour faire simple, en matière de plus-values, c’est un régime fiscal moins favorable que celui de l’impôt sur le revenu, puisqu’il ne permet pas de bénéficier des exonérations progressives liées à la détention longue.
Quels avantages et inconvénients pour l’impôt sur les sociétés en SCI ?
Vous vous en doutez, choisir l’option pour l’impôt sur les sociétés est une décision stratégique, qui présente aussi bien des avantages que des inconvénients pour la SCI.
SCI : les avantages fiscaux de l’option pour l’impôt sur les sociétés
L’un des avantages majeurs de l’option pour l’impôt sur les sociétés en SCI est la séparation entre l’imposition de la société et celle des associés. En effet, les bénéfices réalisés par la SCI sont soumis au taux de l’impôt sur les sociétés, et non à l’impôt sur le revenu des associés. Cela évite que les revenus fonciers ne fassent grimper les revenus personnels des associés dans une tranche d’imposition plus élevée, une situation fréquente sous le régime de l’impôt sur le revenu (IR). Ce mécanisme de dissociation peut s’avérer très utile pour optimiser la fiscalité individuelle des associés, surtout pour ceux qui ont des revenus conséquents.
Autre avantage, et non des moindres, la SCI soumise à l’impôt sur les sociétés offre la possibilité de déduire certaines charges du résultat imposable. Parmi les frais déductibles, on retrouve notamment la rémunération du gérant, ce qui est impossible sous le régime de l’impôt sur le revenu. Cette déduction réduit le montant des bénéfices imposables et donc le montant total de l’impôt à payer par la SCI. De plus, en cas de déficit foncier, celui-ci peut être reporté sur les bénéfices futurs pendant une durée maximale de dix ans, ce qui optimise la fiscalité de la société sur le long terme.
SCI : les inconvénients de l’option pour l’impôt sur les sociétés
Hormis l’obligation de tenir une comptabilité plus rigoureuse, il n’y a pas de réel inconvénient à l’impôt sur les sociétés en SCI. La seule limite conséquente concerne les plus-values, comme nous l’avons vu précédemment.
Effectivement, contrairement au régime de l’impôt sur le revenu, une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés ne peut pas amortir ses biens immobiliers selon leur durée de détention. Or, cet amortissement est un allié significatif pour diminuer les bénéfices imposables. C’est aussi un levier majeur pour les SCI qui détiennent des immeubles à long terme, car il lisse l’imposition dans le temps et optimise la gestion des actifs immobiliers.
Signalons aussi que les intérêts sur les emprunts personnels des associés pour leur apport au capital social ne sont pas déductibles à l’impôt sur les sociétés, alors qu’ils le sont avec l’impôt sur le revenu.
Vous l’aurez compris, pour une SCI, l’impôt sur les sociétés est une option radicalement différente de l’impôt sur le revenu. Faire votre choix peut donc s’avérer complexe et dépend avant tout des spécificités de votre situation. Si vous souhaitez profiter des abattements sur les plus-values immobilières, de la déduction des charges foncières, ou d’une comptabilité simplifiée, mieux vaut vous diriger vers l’impôt sur le revenu. Attention néanmoins aux tranches d’imposition personnelles des associés qui peuvent être considérablement impactées. En revanche, si vous préférez bénéficier d’un taux d’imposition réduit de 15 % (jusqu’à un certain seuil de bénéfices) et de la possibilité de ne pas être imposé sur vos bénéfices non distribués, tout en acceptant de ne pas profiter des abattements liés à la durée de détention et de tenir une comptabilité rigoureuse, alors l’impôt sur les sociétés est fait pour vous. Dans tous les cas, sollicitez l’avis d’un professionnel de la création d’entreprise ou d’un expert-comptable avant d’aller plus loin.
