Avant de vous lancer dans la grande aventure d’une société civile immobilière, mieux vaut que vous compreniez comment fonctionne la fiscalité de ce type de société, et plus particulièrement l’impôt sur le revenu (IR) qui est le régime appliqué par défaut. En quoi consiste-t-il ? Quels sont ses avantages et inconvénients ? Et surtout, quelles sont les formalités de déclaration des revenus au sein d’une SCI ? Pour vous permettre d’y voir plus clair, nous allons aborder chacune de ces questions et tenter d’éclairer votre lanterne.
Présentation de l’impôt sur le revenu en SCI
Nous l’avons vu en introduction, une SCI est soumise par défaut à l’impôt sur le revenu (IR). Cela signifie que la société elle-même ne paie pas d’impôts sur ses bénéfices, puisque ce sont les associés qui sont imposés personnellement. Plutôt attractif, vous en conviendrez ?
Mais comment ça marche concrètement ? Pour faire simple, les revenus de votre société civile immobilière sont considérés comme des revenus fonciers. Chaque associé est donc imposé sur sa quote-part du résultat de la société.
Attention, ce n’est pas tout ! En plus de l’impôt sur le revenu, ceux-ci doivent aussi s’acquitter des prélèvements sociaux. Actuellement, leur taux est de 17,2 %. Oui, ça fait un peu mal au portefeuille, mais c’est la règle du jeu.
En ce qui concerne les déficits, si votre SCI est dans cette situation (après tout, ça arrive !), pas de panique, vous pouvez reporter le déficit foncier sur vos revenus fonciers des dix années suivantes. Mieux encore, vous avez la possibilité de l’imputer sur votre revenu global, dans la limite de 10 700 euros par an. C’est toujours ça de pris !
Et que se passe-t-il en cas de vente d’un bien immobilier détenu par la SCI ? Là encore, ce sont les associés qui sont imposés sur la plus-value, selon les règles applicables aux particuliers. Le taux d’imposition est de 19 %, auquel s’ajoute donc le taux de 17,2 % vu précédemment.
Bon à savoir : Il existe des abattements en fonction de la durée de détention du bien. Par exemple, au bout de 22 ans, l’exonération est totale sur la plus-value. Et au bout de 30 ans, l’exonération des prélèvements sociaux s’ajoute à celle de la plus-value. C’est bon à savoir, non ?
Bien entendu, lorsque les associés décident de vendre leur part de la SCI, ils sont également imposés selon les règles des plus-values immobilières.
Les avantages et inconvénients de l’impôt sur le revenu en SCI
Bien que l’impôt sur le revenu puisse paraître particulièrement attractif sur le papier, vous vous doutez bien que comme pour toute solution, il y a du pour et du contre. On fait le point.
SCI : les avantages de l’impôt sur le revenu
Pour commencer, l’un des plus gros avantages de la SCI à l’impôt sur le revenu est sans aucun doute le choix possible entre deux régimes pour les revenus fonciers : le micro foncier ou le réel. Avec le micro, la société bénéficie d’un abattement automatique de 30 % sur les loyers, ce qui peut s’avérer très pratique lorsqu’il n’y a pas beaucoup de charges. Le régime réel, quant à lui, permet de déduire toutes les dépenses réelles. Si les charges de la société civile immobilière dépassent 30 % des revenus locatifs, c’est l’option idéale.
Autre atout majeur : la possibilité de déduire un éventuel déficit foncier des autres revenus. Comme nous l’avons mentionné dans la partie précédente, si la SCI se retrouve dans le rouge une année, les associés peuvent réduire leur imposition globale. Si ça, ce n’est pas un coup de pouce fiscal ! N’oublions pas non plus le régime appliqué pour les plus-values, similaire à celui des particuliers, qui accorde des abattements progressifs dès 6 ans de détention du bien (jusqu’à une exonération totale après 22 ans pour l’IR et 30 ans pour les prélèvements sociaux).
Cerise sur le gâteau, vous n’avez pas à craindre les nuits blanches passées sur vos comptes ! En effet, les sociétés civiles immobilières imposées sur le revenu n’ont pas l’obligation de tenir une comptabilité complexe, ni même de publier leurs comptes. Un atout non négligeable pour les petites structures.
SCI : les inconvénients de l’impôt sur le revenu
Parce que les avantages ne vont jamais sans certains inconvénients, mieux vaut être bien préparé. Effectivement, l’impôt sur le revenu appliqué aux associés de la SCI impacte forcément la tranche d’imposition de ces derniers. Après tout, les revenus fonciers issus de la société s’ajoutent à leurs autres revenus. Résultat ? Chacun d’entre eux risque de grimper d’une tranche dans le barème de l’impôt sur le revenu. C’est donc à méditer si la personne est déjà bien imposée.
Évidemment, la taxation des plus-values en cas de vente d’un bien immobilier ou de parts de la société est le revers de la médaille des abattements appliqués. Alors qu’il est possible d’y échapper avec l’option de l’impôt sur les sociétés (IS), ce n’est pas le cas avec l’IR. Il est ainsi préférable de bien réfléchir aux conséquences.
Autre point que nous n’avons pas encore abordé, pour pouvoir être imposée sur le revenu, la SCI doit limiter son objet social à un objet civil. Impossible donc d’exercer une activité commerciale, à l’image de la location meublée professionnelle. Une contrainte qui peut être frustrante si les associés veulent se diversifier.
Pour finir, lorsque la société civile immobilière fait partie des rares structures de ce type à générer de gros revenus, l’impôt sur le revenu peut s’avérer bien moins avantageux que l’impôt sur les sociétés. Pourquoi ? À cause de son taux fixe. Par conséquent, lorsqu’une SCI génère des bénéfices importants, mieux vaut bien faire ses calculs.
Les formalités de déclaration des revenus de la SCI
Maintenant que vous avez compris les grandes lignes de l’impôt sur le revenu en SCI, il est temps de parler des formalités de déclaration. Ne vous inquiétez pas, ce n’est pas aussi compliqué qu’il paraît. Toutefois, il faut bien comprendre que chaque année, deux déclarations distinctes doivent être faites : une pour la société et une pour chaque associé.
La déclaration de la SCI par le gérant
Cela fait partie de son rôle, le gérant de SCI doit déclarer les revenus de la société chaque année, ainsi que la part qui revient à chaque associé. Pour cela, il a jusqu’au 2e jour ouvré après le 1er mai pour faire cette déclaration en ligne, via le compte fiscal de la société.
Mais attention, quelle déclaration choisir ? Si la SCI fonctionne sur une base classique (associés personnes physiques, pas de biens spéciaux), il doit opter pour la déclaration n°2072-S. À l’inverse, pour les cas plus complexes (immeubles spéciaux, biens en nue-propriété), c’est la 2072-C qu’il faut remplir.
Quoi qu’il advienne, le gérant doit se préparer en amont, en faisant notamment l’inventaire de tous les revenus et de toutes les dépenses pour chaque bien immobilier. Loyers, subventions, travaux, charges, tout doit être passé en revue. C’est d’ailleurs après avoir calculé le résultat qu’il pourra répartir le bénéfice entre les associés, selon leur quote-part.
La déclaration pour chaque associé de la SCI
Vous l’aurez compris, les associés de la société civile immobilière doivent aussi déclarer leur quote-part des revenus de leur côté. À ce stade, deux options s’offrent à eux :
- le régime réel, obligatoire si les revenus fonciers dépassent 15 000 euros (déclaration n°2044 en plus de la déclaration de revenus habituelle), qui offre l’avantage de pouvoir déduire pas mal de frais et de charges ;
- le régime micro foncier, applicable pour les revenus fonciers inférieurs à 15 000 euros, qui se limite à la déclaration des revenus classiques (n°2042) et qui applique automatiquement un abattement forfaitaire de 30 %.
Bon à savoir : En cas de régime micro foncier, les associés ne peuvent pas déclarer de déficits. En revanche, ils en ont la possibilité dans le cadre du régime réel (dans la limite de 10 700 euros par an, ou 21 400 euros si dépenses de travaux de rénovation énergétique durant l’année).
Comme vous le voyez, la fiscalité d’une SCI à l’impôt sur le revenu peut paraître complexe, mais il est indéniable qu’elle offre des avantages intéressants. Ses répercussions peuvent toutefois être difficiles à anticiper pour les non-initiés. Avant de choisir, n’hésitez donc pas à vous entourer d’un professionnel, comme un expert-comptable, qui sera le plus à même de vous expliquer les tenants et aboutissants de chaque possibilité en fonction de votre situation.
