Créer une société civile immobilière vous met parfois face à des questionnements auxquels vous n’aviez pas forcément pensé dans un premier temps. C’est par exemple le cas des dividendes et de leur fiscalité, qui ne sont pas réservés aux seules sociétés commerciales. Effectivement, en SCI aussi vous êtes confronté à leur distribution (si vous le prévoyez dans vos statuts), ce qui implique de bien connaître les règles d’imposition qui leur sont propres. C’est un point d’autant plus déterminant que la fiscalité globale d’une société civile immobilière peut être difficile à appréhender.
Faisons un petit tour d’horizon de tout ce que vous devez savoir en ce qui concerne la fiscalité des dividendes en SCI.
Qu’est-ce qu’un dividende en SCI ?
Contrairement à ce que certaines personnes peuvent penser, une société civile immobilière peut distribuer des dividendes à ses associés, comme le ferait une SARL, une SASU, une SAS ou toute autre société commerciale. Il faut dire qu’une SCI est une entreprise comme une autre. Lorsqu’elle gagne de l’argent, par exemple grâce aux loyers des biens qu’elle loue, ce sont des bénéfices. Or, une fois les charges payées, ces derniers peuvent être distribués aux associés sous forme de dividendes.
Mais attention, tous les bénéfices ne se transforment pas automatiquement en dividendes. Une partie de l’argent reçu par la SCI doit aussi être consacré :
- à rembourser les dettes des années précédentes, s’il y en a ;
- à alimenter sa tirelire obligatoire, que l’on appelle la réserve légale (entre 5 à 10 % du capital social) ;
- à remplir d’autres tirelires (ou réserves) prévues par les statuts de la société (réserve statutaire pour empêcher les associés de percevoir des dividendes trop élevés, réserve facultative, etc.).
Ce n’est que lorsque toutes ces obligations sont remplies que le reste peut être distribué sous forme de dividendes.
Côté fiscalité, vous vous doutez que les dividendes reçus en tant qu’associé sont considérés comme des revenus. À ce titre, ils sont donc imposables. Or, le taux d’imposition dépend de votre situation personnelle et du régime fiscal choisi.
Quelles conditions de distribution des dividendes en SCI ?
Nous ne l’avons pas nécessairement évoqué ci-dessus, mais pour distribuer des dividendes, la SCI doit suivre quelques règles.
Pour commencer, elle doit être soumise à l’impôt sur les sociétés (IS). En effet, si elle est imposée sur le revenu, aucune distribution de dividendes n’est possible. C’est donc la première condition à remplir.
Ensuite, trois autres conditions supplémentaires sont aussi à respecter :
- le capital social de la société civile immobilière doit être entièrement libéré (tous les associés doivent avoir versé leur part) ;
- de l’argent doit être disponible dans la trésorerie, car après tout, on ne distribue pas des dividendes avec un compte en banque vide ;
- une assemblée générale ordinaire doit se tenir dans les 6 mois qui suivent la clôture des comptes annuels (elle détermine l’affectation des résultats et constate les montants distribuables dans le respect des dispositions inscrites dans les statuts de la SCI).
Comment déterminer le montant des dividendes en SCI ?
La règle de base de la distribution des dividendes est celle de la proportionnalité. Pour faire simple, si un associé détient 25 % du capital social de la société civile immobilière, il touche en retour 25 % des dividendes. Cette approche est évidemment la plus simple, bien qu’elle ne soit pas gravée dans le marbre.
Eh oui ! Les statuts de la SCI peuvent tout à fait prévoir un autre type de distribution. C’est d’ailleurs la raison pour laquelle il est essentiel de bien les rédiger lors de la création de la société.
Pour pouvoir déterminer le montant exact des dividendes à verser, le gérant doit procéder comme suit :
- consulter les comptes annuels de la SCI, à la base de tout ;
- identifier le bénéfice imposable de la société, puisque c’est sur ce montant que sont calculés les dividendes ;
- appliquer le taux de distribution prévu (proportionnel ou non) selon la part de chaque associé au capital.
Bon à savoir : La distribution de dividendes n’est pas obligatoire. En effet, votre SCI peut choisir de réinvestir ses bénéfices plutôt que de les distribuer. C’est assurément une option stratégique qui peut impacter la valeur des parts à long terme.
Comment calculer l’imposition des dividendes en SCI ?
Comme nous l’avons mentionné plus haut, la distribution de dividendes en SCI n’est possible que si vous avez opté pour l’impôt sur les sociétés (IS). C’est donc un choix important, puisqu’il détermine la fiscalité de vos revenus et plus-values.
Si vous êtes une personne physique associée à la société civile immobilière, vous avez deux options pour l’imposition de vos dividendes : le prélèvement forfaitaire unique (PFU) ou le barème progressif.
Le prélèvement forfaitaire unique (PFU), ou flat tax, est l’option la plus simple. Ici, vous payez un taux fixe de 30 %, qui se décompose en 12,8 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux. Facile à suivre, non ? À titre d’exemple, si vous touchez 10 000 € de dividendes, vous payez 3 000 € d’impôts.
Le barème progressif de l’impôt sur le revenu est l’option la plus classique. Dans ce cas de figure, vos dividendes sont ajoutés à vos autres revenus et imposés selon votre tranche d’imposition, mais vous bénéficiez d’un bel abattement de 40 % sur vos dividendes bruts et pouvez déduire 6,8 % de CSG. Signalons tout de même que vous payez 17,2 % de prélèvements sociaux sur le montant total des dividendes. Ainsi, si vous percevez 20 000 €, vous bénéficiez d’un abattement de 8 000 € (40 %). De là, il faut encore déduire la CSG, soit 1 360 € (6,8 %), ce qui fixe le montant des dividendes pris en compte pour le calcul à 10 640 €. C’est donc cette somme qui est ajoutée à vos autres revenus pour déterminer votre tranche d’imposition. N’oubliez pas néanmoins que des prélèvements sociaux de 17,2 % s’appliquent sur le montant initial, soit 3 440 € pour notre exemple.
Cela va de soi, le choix entre ces deux options dépend avant tout du montant de vos dividendes et de votre situation fiscale globale. Le mieux reste donc de faire des simulations pour voir ce qui est le plus avantageux pour vous.
Attention, si c’est une société qui est associée à la SCI, le régime fiscal diffère. Dans cette situation, les dividendes sont soumis à l’impôt sur les sociétés avec deux taux possibles :
- 15 % pour un bénéfice jusqu’à 42 500 € ;
- 25 % au-delà.
À noter qu’il existe des possibilités d’exonération ! Par exemple, avec le régime mère-fille, si la société associée détient au moins 5 % du capital social de la SCI, celle-ci peut être exonérée à 95 % des impôts sur les dividendes reçus. On peut également citer le régime d’intégration fiscale, qui permet de consolider les résultats fiscaux de plusieurs sociétés d’un même groupe en compensant les résultats déficitaires éventuels de l’une d’entre elles. Dans ce cas, seul 1 % des charges et des frais est imposé.
Bon à savoir : Gardez à l’esprit que le choix de l’impôt sur les sociétés en SCI est irrévocable. Une fois que vous avez opté pour ce régime, vous ne pouvez plus revenir en arrière. Réfléchissez-y à deux fois avant de vous lancer !
Comme vous pouvez le voir, la fiscalité relative aux dividendes de SCI n’est pas si compliquée qu’il paraît. Néanmoins, cela reste un sujet complexe et particulièrement chronophage. Si des zones d’ombre subsistent après lecture de cette page, pensez à vous entourer de professionnels capables de vous accompagner pour vous conseiller au mieux. Par exemple, avoir recours aux services d’un expert-comptable peut être très judicieux dans le cas d’une société civile immobilière. Pensez-y !
