Vous possédez un bien immobilier ou vous prévoyez une telle acquisition et vous vous interrogez sur la pertinence de la création d’une société civile immobilière pour la gestion de ce dernier ? Vous êtes au bon endroit. Mais avant d’aller plus loin dans le processus, mieux vaut que vous cerniez correctement le cadre et le fonctionnement de la SCI. En effet, ce statut juridique n’est pas anodin, contrairement à ce que beaucoup continuent de croire. On vous explique tout.
Définition d’une SCI
Vous envisagez de vous lancer dans l’immobilier et avez entendu parler de la SCI (Société Civile Immobilière), mais vous n’êtes pas tout à fait sûr de ce que cela implique ? Pas de souci, nous allons éclairer votre lanterne !
Concrètement, une SCI est une société qui vous permet d’assurer la gestion d’un patrimoine immobilier. Elle doit être composée d’au moins deux associés (personnes physiques ou morales) pour que son immatriculation soit validée.
Au même titre que n’importe quelle autre société commerciale, une SCI implique la rédaction de statuts. En effet, ce document est crucial pour définir les règles de fonctionnement de l’entreprise : les apports de chaque associé, les modalités de votes, les conditions de sortie des associés, les pouvoirs du gérant, etc. Vous devez donc être particulièrement minutieux lors de cette étape, notamment parce que cela peut vous éviter des conflits futurs.
Pourquoi créer une SCI ?
Vous vous demandez peut-être pourquoi créer une société civile immobilière (SCI) ? Eh bien, sachez que cette question a de nombreuses réponses.
La simplification de la gestion du patrimoine immobilier
Comme nous l’avons vu précédemment, la création d’une SCI permet une gestion simplifiée de votre patrimoine immobilier. En effet, au lieu de posséder directement un immeuble, vous détenez des parts sociales de la société. Cela évite donc les situations d’indivision, où plusieurs propriétaires peuvent se retrouver bloqués par des désaccords.
Dans une SCI, toutes les décisions qui concernent l’immeuble sont prises à la majorité en fonction des parts détenues par chaque associé. Cette structure facilite ainsi la prise de décision et évite les conflits entre co-propriétaires.
La protection du patrimoine immobilier
Autre point non négligeable, si vous êtes entrepreneur, séparer le local où vous exercez votre activité de l’entreprise elle-même peut protéger votre patrimoine immobilier des créanciers en cas de difficultés financières. La SCI permet effectivement d’isoler la valeur de l’immeuble des risques liés à l’activité commerciale ou artisanale de la société qui occupe les locaux. Ainsi, même en cas de faillite de votre entreprise, le bien immobilier reste protégé.
Une transmission du patrimoine simplifiée
Vous vous en doutez, la SCI est aussi un outil efficace pour la transmission du patrimoine immobilier. En effet, en cas de décès, vos héritiers ne peuvent pas demander le partage en nature des immeubles, puisque leurs droits portent sur les parts sociales de la SCI. Cela permet donc de conserver l’intégrité du patrimoine immobilier et d’éviter son démembrement.
L’optimisation fiscale
Sachez aussi que créer une SCI peut offrir des avantages fiscaux intéressants. Par exemple, si vous exercez une activité libérale, les loyers versés à la SCI pour la location du local peuvent constituer une charge déductible. Cela réduit donc le montant net des bénéfices non commerciaux (BNC) et des cotisations sociales.
De plus, la SCI peut être soumise à l’impôt sur les sociétés, ce qui permet de bénéficier de taux d’imposition souvent plus favorables que l’impôt sur le revenu.
Une structure flexible et personnalisable
Cela va de soi, la rédaction des statuts de la SCI offre une grande flexibilité. Vous pouvez ainsi définir librement les règles de fonctionnement de votre société, notamment en ce qui concerne la gestion, la répartition des bénéfices et la transmission des parts. Cela vous permet aussi d’adapter la structure de la société civile immobilière à vos besoins spécifiques et à ceux de vos associés.
Des avantages pour la location
Enfin, il faut savoir que la SCI facilite également la gestion des biens immobiliers destinés à la location. En tant que société, elle peut accéder à des financements et conditions de prêt avantageuses que des particuliers n’auraient pas forcément obtenus dans un cadre plus classique. De plus, la gestion des loyers et des charges est centralisée, ce qui simplifie la comptabilité et la gestion locative.
Les inconvénients de la SCI
À ce stade de votre lecture, vous envisagez de créer une société civile immobilière pour gérer votre patrimoine immobilier ? C’est une bonne décision. Cependant, avant de vous lancer, il est essentiel que vous compreniez bien les inconvénients de ce type de société. En effet, bien que la SCI présente de nombreux avantages, il ne faut pas négliger certains aspects bien moins favorables.
La responsabilité des associés
L’un des premiers principaux inconvénients de la SCI concerne sans aucun doute la responsabilité de ses associés. Effectivement, en cas de dettes, chaque associé est responsable indéfiniment et proportionnellement à ses parts dans le capital social. En d’autres termes, même si vous n’êtes associé qu’à 10 % d’une SCI, vous pourriez être tenu responsable des dettes de l’entreprise à hauteur de cette proportion. Bien entendu, le risque peut sembler limité en fonction de la valeur du patrimoine immobilier, mais il n’est pas pour autant inexistant.
Les coûts de création de la société civile immobilière
Selon votre cas de figure, la création d’une SCI peut ne pas être gratuite. Par exemple, si vous faites appel à des professionnels pour la rédaction de vos statuts, cela vous en coûtera des frais de notaire (ou autre spécialiste) relativement conséquent. De même, si vous apportez un immeuble à la société, vous devrez potentiellement vous acquitter des frais de notaire correspondants. Or, tous ces coûts peuvent rapidement s’accumuler. Il est important de les prendre en compte dans votre budget initial.
Des formalités administratives complexes
Gérer une SCI revient à gérer une société commerciale. Cela implique évidemment une multitude de formalités. Il vous faudra ainsi tenir une assemblée générale annuelle, en plus des assemblées générales extraordinaires potentielles, ouvrir un compte bancaire propre à la société, et surtout respecter diverses obligations juridiques et fiscales. Bien entendu, si vous êtes hors des clous ou que vous commettez des erreurs de gestion, l’administration fiscale pourrait requalifier votre SCI. Cela entraînera alors un redressement fiscal susceptible de coûter cher à votre société.
Notez que la gestion d’une SCI peut s’avérer complexe si vous devez jongler avec des revenus locatifs et des travaux d’entretien, puisque ces procédures s’ajoutent aux obligations fiscales.
Des problèmes liés aux régimes matrimoniaux
Enfin, si vous êtes marié sous le régime de la communauté de biens et que vous souhaitez apporter un bien commun dans la SCI, vous êtes tenu d’informer votre conjoint de cet apport. S’il n’est pas informé, il dispose alors de deux ans pour demander la nullité de l’apport, à compter du jour où il en a eu connaissance. Attention, ce délai ne peut excéder deux ans après la dissolution de la communauté. Vous vous en doutez, prendre vos précautions dans ce cas de figure peut vous éviter des complications juridiques et familiales non négligeables.
Vous connaissez maintenant le cadre et le fonctionnement de la SCI. Vous n’aurez donc plus de mauvaises surprises ! Si vous souhaitez continuer le processus de création, vous trouverez toutes les infos nécessaires sur notre site. N’oubliez pas tout de même de vous entourer de professionnels en cas de doute, car les formalités d’immatriculation ne sont pas simples à prendre en main pour les non-initiés.
