Les statuts de la SCI


Pour constituer une SCI vous devez être au minimum deux associés. Vous pourrez librement fixer le capital de votre société puisqu’aucun seuil n’est imposé. 

Néanmoins, il ne faut pas négliger le fait que les associés soient indéfiniment responsables des pertes de la société proportionnellement à leur apport. 

Son objet doit nécessairement être civil et non commercial : c’est-à-dire qu’elle ne doit pas être constituée pour réaliser des actes de commerce (comme par exemple la vente et revente de biens immobiliers). 

Comment est imposé le résultat de la SCI ?

 

  • En principe, le résultat de la SCI est soumis à l’impôt sur le revenu, c’est-à-dire que sont les associés qui sont directement imposés à proportion de leurs parts dans la catégorie des revenus fonciers. Ces revenus seront également soumis au paiement de la CSG-CRDS à hauteur de 15,5%.
  • Option pour l’impôt sur les sociétés : cependant, il est possible d’opter pour l’impôt sur les sociétés soit au moment de la constitution de la société dans le M0, soit par lettre recommandée au service des impôts. Cette option est irrévocable. En optant pour l’IS, les bénéfices sont imposés au taux réduit de 15% pour les 38120 premiers euros puis au taux de 33,33% sur les montants supérieurs.
    La rémunération du dirigeant est déductible du bénéfice. Néanmoins, le choix de cette option est irrévocable. 
  • Les avantages et inconvénients de la SCI à l’IR et à l’IS

La SCI à l’IR : lorsque vous réalisez une plus-value en cas de cession de part sociales de votre SCI, celle-ci subira deux prélèvements : 

  • imposition à hauteur de 19% 
  • paiement de cotisations sociales (CSG-CRDS) à hauteur de 15,5%. 

Vous pourrez bénéficier d’une exonération d’imposition sur cette plus-value passé un délai de 22 ans. Néanmoins, avant de bénéficier également d’une exonération de CSG-CRDS sur cette PV, vous devrez attendre 30 ans.


De plus, en optant pour l’IR, si vous dégagez un résultat faible, vous pourrez profiter du barème dégressif de l’IR qui vous permettra donc d’être faiblement imposé.

Cependant, contrairement à la SCI à l’IS, vous ne pourrez pas fiscalement amortir votre bien. Ainsi, les associés ne pourront pas voir le montant de leur imposition diminué. 

La SCI à l’IS : en optant pour l’IS, les frais liés à l’acquisition de votre immeuble seront déductibles des résultats de la SCI. De plus, vous pourrez également amortir votre bien : chaque année vous pourrez donc déduire de vos bénéfices une partie de la valeur du bien (mais pas celle du terrain). 

Les avantages de la SCI


La SCI permet de gérer à plusieurs un bien immobilier tout en évitant les problèmes de l’indivision : les décisions concernant la gestion de la SCI ne requièrent pas l’unanimité. 


La SCI à l’IR : vous pourrez déduire certains frais comme par exemple : les intérêts d’emprunts, les frais d’entretiens de gestion, de réparation, taxe foncière (hors OM) etc. sont déductibles de ces de votre impôt sur le revenu.


La SCI à l’IS : vous pourrez déduire de votre imposition en partie les frais d’acquisitions et de droits d’enregistrement de votre bien. Ainsi, les associés qui voudront profiter du résultat de la SCI à titre personnel devront décider d’une distribution de dividendes et supporter la taxation correspondante, c'est-à-dire l’imposition du dividende versé au barème progressif de l’IR après un abattement de 40% et aux prélèvements sociaux à 15,5% sans abattement.


Les inconvénients de la SCI


Son objet devant être civil, il faut faire attention à ne pas lui accorder dans son fonctionnement un objet commercial, sinon celle-pourra être requalifiée. 


La SCI à l’IR a capital faible : en cas de vente des parts sociales, si une plus-value est réalisée elle sera imposée comme un bénéfice. Or, cette plus-value se calcule par rapport au capital souscrit (qui comprend également celui qui n’est pas libéré). Donc plus le capital est faible, plus la plus-value réalisée sera importante et donc imposée au prorata de la part qui revient à chaque associé.


La SCI à fort capital : si pour financer l’achat de l’immeuble vous avez recours à un emprunt pour compléter le capital libéré, vous pourrez déduire les intérêts de l’emprunt de votre imposition. En revanche, en fixant un capital élevé, si vous empruntez vous faites supporter une charge anormale à la société, avec un risque de ne pas pouvoir déduire les intérêts de votre imposition.