Création d'une SCI

Créer une SCI : Quels avantages ?

L’un des principaux avantages de la  SCI est la possibilité, pour tous ses adhérents, de réaliser des investissements immobiliers qu’ils n’auraient pas pu réaliser seuls. En prenant part à une SCI, vous décuplez votre pouvoir d’achat  en intégrant votre capital au sein d’un capital commun.

En  créant une SCI, vous optez pour des règles de gestion souples. Elles peuvent ainsi tourner à votre avantage, si vous prenez le temps de les rédiger de manière approfondie  avant la création de votre société.  Vous avez également la possibilité de vous auto-déclarer gérant de la SCI. Vous bénéficierez ainsi d’une marge de manœuvre considérable  pour toute démarche relative au bien immobilier géré (choix du ou des locataires, ordonnance de travaux en tous genres, vente du bien…)

Par ailleurs,  gérer une SCI a des conséquences certaines lors de la transmission de tout ou partie de son patrimoine.. Ainsi, tout gérant d’une SCI peut céder à titre gratuit à ses enfants des parts de sa société sans avoir à payer de droits de donation. Mais il ne peut procéder ainsi que jusqu’à un seuil d’abattement fixé à 100 000 euros, seuil à partir duquel l’acquittement de droits devient obligatoire.

Cela constitue en effet l’une des spécificités de la SCI. Elle permet donc d’éviter  le paiement de droits de donation généré par le don d’un bien immobilier à un proche par exemple. Afin que l’abattement puisse être appliqué, il est recommandé le plus souvent d’échelonner le don des parts de la SCI sur des périodes de 6 ans environ.

 Si certaines personnes choisissent le régime de l’indivision au moment de créer leur  entreprise créer une SCI permet de conserver un certain contrôle – en tant que gérant – sur l’ensemble de la société ainsi que sur les parts transmises. Ainsi, aucun associé n’est en capacité de revendre ses parts sans l’accord préalable de tous les autres associés. Dans le cas d’une indivision, tout indivisaire peut vendre ses parts s’il le choisit.

Enfin, lors de la création de votre SCI, vous avez le choix entre deux options relatives à l’imposition : l’impôt sur les revenus prélevé en tant que revenu foncier, OU, l’impôt sur les sociétés.

Principales caractéristiques de la SCI

La Société Civile Immobilière ne peut avoir un but commercial. Cela signifie  qu’on ne peut pas acheter des biens pour les revendre immédiatement en vue d’en tirer profit,  ni louer de bien « meublé » (les bénéfices d’une location meublée sont considérés fiscalement comme des bénéfices commerciaux).

Quelle imposition pour une SCI ?

Option n° 1 : l’impôt sur le revenu :

Les bénéfices produits par la société sont taxés directement sur la tête de chaque associé dans la catégorie des revenus fonciers. C’est une information qu’il faut connaitre avant de créer votre SCI.

Quelles charges déductibles pour une SCI soumise à l’impôt sur le revenu :

• intérêts d’emprunt,
• frais de constitution, d’entretien, de réparation,  d’amélioration  et de gestion,
• taxe foncière
• primes d’assurances. 

Option n° 2 : l’impôt sur les sociétés : 

Si vous optez pour l’impôt sur les sociétés, les bénéfices produits par la société sont soumis à l’impôt sur les sociétés. En créant une SCI soumise à ce modèle, vous vousengagez à payer cet impôt.

Deux taux d’imposition sont envisageables :

• Imposition au taux de 15 % si : (1) le bénéfice fiscal est inférieur à 38 120 €, (2) la société est détenue par plus de 75% de personnes physiques et  (3) le capital est entièrement libéré.
• Imposition au taux de 33.33 %

Charges déductibles dans une SCI à l’impôt sur les sociétés : 
Mêmes charges que pour la SCI soumise à l’impôt sur le revenu. 
+ charge supplémentaire annuelle : amortissement du bien immobilier (hors terrain nu).

Conséquences de l’amortissement du bien immobilier : 
Le résultat de la société est plus faible (vous pouvez même avoir une perte) et vous payez donc moins d’impôts. C’est le principal avantage d’une SCI soumise à l’IS.

Vente du bien immobilier 
En cas de vente du bien immobilier, la plus-value est déterminée de la façon suivante : 
Plus-Value = Prix de cession - (prix d’acquisition – amortissements du bien immobilier) 
Cette plus-value est ensuite imposée comme bénéfice.

Assujettissement de la SCI à la TVA ?

A – La SCI loue des biens à usage professionnel.

• En louant  des biens non meublés à usage professionnel la SCI est  exonérée de TVA.
  Toutefois,  il est possible d’opter pour l’assujettissement à la TVA

Cette option est intéressante si votre locataire est soumis à TVA, car la SCI aura alors la possibilité de déduire la TVA si elle engage des des frais.

• En louant des biens meublés à usage professionnel la SCI est assujettie de plein droit à la TVA. 

B – La SCI loue des biens à usage d’habitation.

Une SCI qui loue des biens à usage d’habitation est exonérée de TVA que le bien soit meublé ou non.