Créer une SCI en ligne pour 99€ HT

L’un des principaux avantages de la  SCI est la possibilité, pour tous ses adhérents, de réaliser des investissements immobiliers qu’ils n’auraient pas pu réaliser seuls. En prenant part à une SCI, vous décuplez votre pouvoir d’achat  en intégrant votre capital au sein d’un capital commun.

En  créant une SCI, vous optez pour des règles de gestion souples. Elles peuvent ainsi tourner à votre avantage, si vous prenez le temps de les rédiger de manière approfondie  avant la création de votre société.  Vous avez également la possibilité de vous auto-déclarer gérant de la SCI. Vous bénéficierez ainsi d’une marge de manœuvre considérable  pour toute démarche relative au bien immobilier géré (choix du ou des locataires, ordonnance de travaux en tous genres, vente du bien…)

Par ailleurs,  gérer une SCI a des conséquences certaines lors de la transmission de toute ou partie de son patrimoine.. Ainsi, tout gérant d’une SCI peut céder à titre gratuit à ses enfants des parts de sa société sans avoir à payer de droits de donation. Mais il ne peut procéder ainsi que jusqu’à un seuil d’abattement fixé à 100 000 euros, seuil à partir duquel l’acquittement de droits devient obligatoire.

Cela constitue en effet l’une des spécificités de la SCI. Elle permet donc d’éviter le paiement de droits de donation généré par le don d’un bien immobilier à un proche par exemple. Afin que l’abattement puisse être appliqué, il est recommandé le plus souvent d’échelonner le don des parts de la SCI sur des périodes de 6 ans environ.

 Si certaines personnes choisissent le régime de l’indivision au moment de créer leur  entreprise, monter une SCI permet de conserver un certain contrôle – en tant que gérant – sur l’ensemble de la société ainsi que sur les parts transmises. Ainsi, aucun associé n’est en capacité de revendre ses parts sans l’accord préalable de tous les autres associés. Dans le cas d’une indivision, tout indivisaire peut vendre ses parts s’il le choisit.

Enfin, lors de la création de votre SCI, vous avez le choix entre deux options relatives à l’imposition : l’impôt sur les revenus prélevé en tant que revenu foncier, OU, l’impôt sur les sociétés.

La Société Civile Immobilière ne peut pas avoir un but commercial. Cela signifie  qu’on ne peut pas acheter des biens pour les revendre immédiatement en vue d’en tirer profit,  ni louer de bien « meublé » (les bénéfices d’une location meublée sont considérés fiscalement comme des bénéfices commerciaux).

Option n° 1 : l’impôt sur le revenu :

Les bénéfices produits par la société sont taxés directement sur la tête de chaque associé dans la catégorie des revenus fonciers. C’est une information qu’il faut connaitre avant de créer votre SCI.

Quelles charges déductibles pour une SCI soumise à l’impôt sur le revenu :

• intérêts d’emprunt,
• frais de constitution, d’entretien, de réparation,  d’amélioration  et de gestion,
• taxe foncière
• primes d’assurances. 

Option n° 2 : l’impôt sur les sociétés : 

Si vous optez pour l’impôt sur les sociétés, les bénéfices produits par la société sont soumis à l’impôt sur les sociétés. En créant une SCI soumise à ce modèle, vous vous engagez à payer cet impôt.

Les impositions envisageables sont les suivantes :

•   Imposition au taux de 15 % (bénéfices inférieurs à 38 120 €)  : 
  (1) CA <  7.63 millions d'euros
  (2)  capital détenu par au moins 75% du capital détenu par des pers physiques
  (3) le capital est entièrement libéré.
•   Imposition au taux de 26.5 % (38 120 € ≤ Bénéfices ≤ 500 000 000 € ) : 
  (1) CA  ≥ 250 000 000 € 
  (2) Pour les exercices ouverts à partir du 1er janvier 2021.  
• Imposition au taux de 28 % (38 120 € ≤ Bénéfices ≤ 500 000 000 €) : 
  (1) CA  ≥ 250 000 000 € 
  (2) Pour les exercices ouverts entre le 1er janvier 2020 et le 31 décembre 2020.
•  Imposition au taux de 31 % (Bénéfices  > 500 000 000 € )

Charges déductibles dans une SCI à l’impôt sur les sociétés : 
Mêmes charges que pour la SCI soumise à l’impôt sur le revenu. 
+ charge supplémentaire annuelle : amortissement du bien immobilier (hors terrain nu).

Conséquences de l’amortissement du bien immobilier : 
Le résultat de la société est plus faible (vous pouvez même avoir une perte) et vous payez donc moins d’impôts. C’est le principal avantage d’une SCI soumise à l’IS.

Vente du bien immobilier 
En cas de vente du bien immobilier, la plus-value est déterminée de la façon suivante : 
Plus-Value = Prix de cession - (prix d’acquisition – amortissements du bien immobilier) 
Cette plus-value est ensuite imposée comme bénéfice.

A – La SCI loue des biens à usage professionnel.

• En louant  des biens non meublés à usage professionnel la SCI est exonérée de TVA.
  Toutefois,  il est possible d’opter pour l’assujettissement à la TVA

Cette option est intéressante si votre locataire est soumis à TVA, car la SCI aura alors la possibilité de déduire la TVA si elle engage des frais.

• En louant des biens meublés à usage professionnel la SCI est assujettie de plein droit à la TVA. 

B – La SCI loue des biens à usage d’habitation.

Une SCI qui loue des biens à usage d’habitation est exonérée de TVA que le bien soit meublé ou non.

La SCI ne doit pas se livrer à des activités commerciales. Or, la location meublée est une activité qui relève des bénéfices industriels et commerciaux. La location saisonnière aurait pour effet de rendre la SCI imposable à l'impôt sur les sociétés.

Il n'est pas interdit de rémunérer le gérant. Toutefois sa rémunération ne doit pas être excessive par rapport à son activité de gestion au sein de la SCI.

Une SCI peut être constituée avec un mineur même s’il n’est pas émancipé (à partir de 16 ans), bien que cette qualité le rende indéfiniment responsable des dettes sociales. Pour la représentation du mineur, le consentement des parents est suffisant. Il convient de mentionner dans les statuts que vous êtes le réprésentant légal. Cependant si vous avez recours au crédit, n'hésitez pas à le signaler au niveau de votre banque que vous incluez des mineurs dans votre montage.

Retrouvez plus d'informations relatives à la SCI familiale ici.

Le gérant représente la société et il l’engage dans la limite de l’objet social. Ce sont les associés qui déterminent les pouvoirs du gérant dans les statuts. Il doit convoquer une assemblée générale au moins une fois par an pour rendre compte aux associés de sa gestion et pour toute question excédant ses compétences. Il est personnellement responsable envers la SCI et les tiers des fautes commises dans sa gestion.

Remplir le formulaire en ligne

Une fois avoir choisi le statut SCI et votre fiscalité, la deuxième étape pour créer votre entreprise en ligne, est de remplir le formulaire M0. L’immatriculation peut être demandée par dépôt des documents soit directement auprès du greffe du Tribunal de commerce, soit auprès des Chambres de commerce et d’industrie, ou bien via Internet. Le formulaire M0 vise à nous transmettre les caractéristiques de la SCI en cours de création, c’est-à-dire :

Le nom de la société, l’objet social, le nombre d’associé(s), le capital apporté, le siège social, le choix du régime fiscal, les demandes d’aides..

Numérisez les justificatifs

Ensuite, vient la dernière étape de la création de votre immatriculation et ce par l’envoi de justificatifs numérisés suivants :

- Un exemplaire de la publication de l’avis de constitution dans le journal d’annonces légales

- S’il n’est pas précisé dans les statuts, l’acte de nomination du gérant

- Le rapport du commissaire aux apports

- Une déclaration de non-condamnation du gérant (à noter que s’il est de nationalité étrangère, fournir une copie de sa carte de séjour)

A l’issue de cette démarche, la demande d’immatriculation de votre SCI est transmise au greffe du tribunal de commerce qui procède à l'examen ainsi qu'à l’inscription de la société au Registre du Commerce et des Sociétés. Il octroie ensuite un numéro d’immatriculation à cette dernière, puis effectue la publication de la création de votre SCI au BODACC (le bulletin officiel des annonces civiles et commerciales).

La SCI est créée, et existe légalement.

Payer les frais de démarches en ligne et obtention du Kbis

Lorsque le dossier d’immatriculation est fait et le paiement effectué, l’extrait Kbis vous sera envoyé. Il s’agit de la carte d’identité de votre SCI. Il est considéré comme le seul document officiel attestant de l’existence juridique de cette société. Il reprend l’ensemble des informations figurant dans le Registre du Commerce et des Sociétés.