Créer une SCI : Quels avantages ?
L’un des principaux avantages de la SCI est la possibilité, pour tous ses adhérents, de réaliser des investissements immobiliers qu’ils n’auraient pas pu réaliser seuls. En prenant part à une SCI, vous décuplez votre pouvoir d’achat en intégrant votre capital au sein d’un capital commun.
En créant une SCI, vous optez pour des règles de gestion souples. Elles peuvent ainsi tourner à votre avantage, si vous prenez le temps de les rédiger de manière approfondie avant la création de votre société. Vous avez également la possibilité de vous auto-déclarer gérant de la SCI. Vous bénéficierez ainsi d’une marge de manœuvre considérable pour toute démarche relative au bien immobilier géré (choix du ou des locataires, ordonnance de travaux en tous genres, vente du bien…)
Par ailleurs, gérer une SCI a des conséquences certaines lors de la transmission de tout ou partie de son patrimoine.. Ainsi, tout gérant d’une SCI peut céder à titre gratuit à ses enfants des parts de sa société sans avoir à payer de droits de donation. Mais il ne peut procéder ainsi que jusqu’à un seuil d’abattement fixé à 100 000 euros, seuil à partir duquel l’acquittement de droits devient obligatoire.
Cela constitue en effet l’une des spécificités de la SCI. Elle permet donc d’éviter le paiement de droits de donation généré par le don d’un bien immobilier à un proche par exemple. Afin que l’abattement puisse être appliqué, il est recommandé le plus souvent d’échelonner le don des parts de la SCI sur des périodes de 6 ans environ.
Si certaines personnes choisissent le régime de l’indivision au moment de créer leur entreprise, créer une SCI permet de conserver un certain contrôle – en tant que gérant – sur l’ensemble de la société ainsi que sur les parts transmises. Ainsi, aucun associé n’est en capacité de revendre ses parts sans l’accord préalable de tous les autres associés. Dans le cas d’une indivision, tout indivisaire peut vendre ses parts s’il le choisit.
Enfin, lors de la création de votre SCI, vous avez le choix entre deux options relatives à l’imposition : l’impôt sur les revenus prélevé en tant que revenu foncier, OU, l’impôt sur les sociétés.
Principales caractéristiques de la SCI
La Société Civile Immobilière ne peut pas avoir un but commercial. Cela signifie qu’on ne peut pas acheter des biens pour les revendre immédiatement en vue d’en tirer profit, ni louer de bien « meublé » (les bénéfices d’une location meublée sont considérés fiscalement comme des bénéfices commerciaux).
Quelle imposition pour une SCI ?
Option n° 1 : l’impôt sur le revenu :
Les bénéfices produits par la société sont taxés directement sur la tête de chaque associé dans la catégorie des revenus fonciers. C’est une information qu’il faut connaitre avant de créer votre SCI.
Quelles charges déductibles pour une SCI soumise à l’impôt sur le revenu :
- intérêts d’emprunt,
- frais de constitution, d’entretien, de réparation, d’amélioration et de gestion,
- taxe foncière
- primes d’assurances.
Option n° 2 : l’impôt sur les sociétés :
Si vous optez pour l’impôt sur les sociétés, les bénéfices produits par la société sont soumis à l’impôt sur les sociétés. En créant une SCI soumise à ce modèle, vous vous engagez à payer cet impôt.
Deux taux d’imposition sont envisageables :
- Imposition au taux de 15 % si : (1) le bénéfice fiscal est inférieur à 38 120 €, (2) la société est détenue par plus de 75% de personnes physiques et (3) le capital est entièrement libéré.
- Imposition au taux de 33.33 %
Charges déductibles dans une SCI à l’impôt sur les sociétés :
Mêmes charges que pour la SCI soumise à l’impôt sur le revenu.
+ charge supplémentaire annuelle : amortissement du bien immobilier (hors terrain nu).
Conséquences de l’amortissement du bien immobilier :
Le résultat de la société est plus faible (vous pouvez même avoir une perte) et vous payez donc moins d’impôts. C’est le principal avantage d’une SCI soumise à l’IS.
Vente du bien immobilier
En cas de vente du bien immobilier, la plus-value est déterminée de la façon suivante :
Plus-Value = Prix de cession - (prix d’acquisition – amortissements du bien immobilier)
Cette plus-value est ensuite imposée comme bénéfice.
Assujettissement de la SCI à la TVA ?
A – La SCI loue des biens à usage professionnel.
- En louant des biens non meublés à usage professionnel la SCI est exonérée de TVA.
Toutefois, il est possible d’opter pour l’assujettissement à la TVA
Cette option est intéressante si votre locataire est soumis à TVA, car la SCI aura alors la possibilité de déduire la TVA si elle engage des des frais.
- En louant des biens meublés à usage professionnel la SCI est assujettie de plein droit à la TVA.
B – La SCI loue des biens à usage d’habitation.
Une SCI qui loue des biens à usage d’habitation est exonérée de TVA que le bien soit meublé ou non.
Une SCI peut-elle louer un logement meublé ?
La SCI ne doit pas se livrer à des activités commerciales. Or, la location meublée est une activité qui relève des bénéfices industriels et commerciaux. La location saisonnière aurait pour effet de rendre la SCI imposable à l'impôt sur les sociétés.
Le gérant d'une SCI peut-il se rémunérer ?
Il n'est pas interdit de rémunérer le gérant. Toutefois sa rémunération ne doit pas être excessive par rapport à son activité de gestion au sein de la SCI.
Un mineur peut-il être associé d'une SCI ?
Une SCI peut être constituée avec un mineur même s’il n’est pas émancipé (à partir de 16 ans), bien que cette qualité le rende indéfiniment responsable des dettes sociales. Pour la représentation du mineur, le consentement des parents est suffisant. Il convient de mentionner dans les statuts que vous êtes le réprésentant légal. Cependant si vous avez recours au crédit, n'hésitez pas à le signaler au niveau de votre banque que vous incluez des mineurs dans votre montage.
Retrouvez plus d'informations relatives à la SCI de famille ici.
Quel est le rôle du gérant de la SCI ?
Le gérant représente la société et il l’engage dans la limite de l’objet social. Ce sont les associés qui déterminent les pouvoirs du gérant dans les statuts. Il doit convoquer une assemblée générale au moins une fois par an pour rendre compte aux associés de sa gestion et pour toute question excédant ses compétences. Il est personnellement responsable envers la SCI et les tiers des fautes commises dans sa gestion.
