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Tout savoir sur la location gérance

Tout savoir sur la location gérance

Tout savoir sur la location gérance

La location gérance permet au propriétaire d’un fonds de commerce ou artisanal de concéder à une autre personne, le locataire-gérant, le droit d’exploiter le fonds à ses risques et périls en contrepartie d’une redevance. En ce sens, la location gérance se distingue d’un gérant salarié qui n'exploite pas le fonds à ses risques et périls et se trouve dans un rapport de subordination vis à vis du propriétaire.

Ce type de contrat présente un intérêt tant pour le propriétaire que pour le locataire : le propriétaire peut garder son fonds, maintenir l’exploitation sans y participer tout en percevant une rémunération. Pour le locataire, il peut exercer une activité à son compte sans avoir à investir au préalable ni avoir à trouver un bail commercial.

La location gérance exige donc au préalable l'existence d’un fonds de commerce, notion juridique relativement abstraite ainsi que d’autres conditions de fond et de forme. Par la suite, il conviendra de s'intéresser aux spécificités du contrat.

 

La notion de fonds de commerce

 

Lorsqu’un commerçant exerce son activité commerciale, il constitue une clientèle, exploite éventuellement une marque déposée à l’INPI, achète du matériel et des marchandises, bénéficie de contrats spécifiques (distribution, bail commercial…). Tous ces éléments tant corporels que incorporels font en principe partie du fonds de commerce.

Juridiquement, le fonds de commerce se définit comme une universalité d’éléments corporels (outils, marchandises…) et incorporels (clientèle, droit au bail…) destinée à faire fonctionner l’activité de l’entreprise.  

La constitution d’un fonds de commerce n’est pas soumise à un formalisme particulier, il existe par le seul fait de l’exploitation d’une activité commerciale ou artisanale. Néanmoins, lors de la cession du fonds ou de la mise en location-gérance de celui-ci, il peut apparaître important de mentionner une liste des biens faisant partie du fonds afin d’éviter les conflits ultérieurs.

Ainsi, le fonds de commerce permet une exploitation autonome de l’activité commerciale. La personne propriétaire du fonds peut le mettre en location, sous certaines conditions, pour assurer son exploitation par un tiers : il s’agit d’un contrat de location gérance.

 

Conditions requises pour la location gérance

 

Pour mettre en location gérance son fonds, le propriétaire et le locataire-gérant doivent répondre à certaines conditions légales sous peine de nullité absolue du contrat. Par nullité absolue, il est entendu que toute personne ayant un intérêt peut demander devant un juge l’anéantissement du contrat comme si ce dernier n’avait jamais existé. Pour assurer la pérennité de l’accord il convient d’être vigilant.

 

Pour le propriétaire du fonds

 

Celui qui met en location gérance son bien doit :

  • avoir exploité son fonds pendant minimum 2 ans. Il s’agit ici d’éviter les achats spéculatifs, où des personnes achèteraient des fonds de commerce dans le but exclusif d’y pratiquer de la location gérance. Par exception, le délai peut être réduit pour les héritiers ou légataires d’un commerçant décédé ou pour le conjoint du commerçant devenu propriétaire en cas de dissolution du régime matrimonial. En outre, sur demande motivée (maladie, impossibilité de vendre ou de trouver un un salarié gérant…) auprès du Président du Tribunal de grande instance, le délai peut être réduit ou supprimé. Le juge reste souverain dans l’appréciation : c’est du cas par cas.

  • Si un bail commercial est rattaché au fonds de commerce faisant l’objet d’une location gérance, il faut vérifier si le bail n’impose pas une exploitation personnelle du fonds dans les locaux c’est à dire qu’il n’interdit pas l’exploitation par une autre personne. Si c’est le cas, il convient impérativement de demander l’autorisation express du propriétaire des locaux afin d’éviter une résiliation fautive du contrat de bail.

 

Pour le locataire-gérant

 

Il s’agit ici de conditions classiques propres à l’exploitation d’un fonds de commerce à savoir :

  • l'immatriculation au RCS pour les commerçants ou au RM (registre des métiers) pour les artisans

  • la capacité d’être commerçant c’est à dire être majeur (ou mineur émancipé sous certaines conditions) et ne pas avoir fait l’objet d’une interdiction de gérer en vigueur.

  • exploiter le fonds conformément à sa destination. En effet, ne serait qu’au niveau du bail commercial rattaché au fond que vis à vis de son propriétaire, une exploitation non conforme à la destination des locaux pourrait mener à une résiliation des deux contrats. Ainsi, pas la peine d'espérer faire de la boucherie dans le local d’un cordonnier...

 

Caractéristiques et effets du contrat de location gérance

 

Obligations du bailleur

 

Un des premier effet du contrat de location gérance est la perte de la qualité de commerçant du propriétaire du fonds. Ce dernier doit, à cet effet, se faire radier du registre du commerce et des sociétés. En outre, le bailleur est débiteur d’une garantie de non-immixtion au locataire gérant c’est à dire qu’il s’engage à ne pas lui faire concurrence et de lui garantir la jouissance paisible du fonds de commerce. En effet, il n’aura pas le droit de s'immiscer dans la gestion de celui-ci, ni même de donner des instructions au locataire-gérant. Ce dernier a désormais un droit d’usage exclusif du fonds de commerce. De plus, il est tenu de garantir les troubles de droit (lorsqu’une personne se prétend titulaire d’un droit sur le fonds ou sur un élément du fonds) émanant de sa personne ou d’un tiers.

On parle alors d’éviction. Si elle est totale le contrat sera résilié ; si elle est partielle, une réduction du prix pourra être demandée.

 

Par ailleurs, le bailleur est solidaire des dettes issues de l’exploitation du fonds pendants les 6 premiers mois suivant la publication du contrat de location gérance. Cette solidarité signifie que le créancier peut poursuivre au choix, pour un remboursement total de la dette, le bailleur ou le locataire gérant. Heureusement, celui qui a payé par solidarité dispose d’un recour contre celui qui aurait dû supporter le poid définitif de la dette.

 

Enfin, le locataire gérant bénéficie de la garantie des vices cachés. Cette garantie vise à couvrir les défauts des éléments du fonds de commerce inconnus du locataire et existant antérieurement à la conclusion du contrat de location gérance, rendant son utilisation impropre par le locataire gérant. Il s’agit par exemple du dysfonctionnement de certaines machines indispensables à l’exploitation du fonds (caisses enregistreuses, chambre froide…).

Pour éviter tout risque de mauvaise fois de la part du locataire gérant, il convient d’établir contradictoirement un état des lieux lors de la prise en possession du fonds.

 

Obligations du preneur

 

Le preneur est avant tout obligé de payer la redevance stipulée par le contrat de location. Il s’agit d’une obligation essentielle.

 

Comme nous l’avons dit,  il faudra qu’il exploite le fonds conformément à sa destination.

En outre, il sera responsable de l’entretien du fonds et devra le maintenir en état d’être exploité.

 

Enfin, caractéristique principale de la location-gérance, le preneur devra gérer l’affaire pour au minimum maintenir la valeur du fonds; Il s’agit d’une obligation de moyen, dans le sens où le preneur doit avoir commis une faute dans l’exploitation en lien de causalité avec la perte de valeur pour engager sa responsabilité. Il peut s’agir par exemple d’avoir modifier l’enseigne, changé la destination du fonds, ne pas avoir fait les réparation locatives ect…

Dans ces circonstances, le locataire gérant devra payer une indemnité au bailleur réparant le préjudice subi par ce dernier.

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