La location gérance permet au propriétaire d’un fonds de commerce ou artisanal de concéder à une autre personne, le locataire-gérant, le droit d’exploiter le fonds à ses risques et périls en contrepartie d’une redevance.
Ce type de contrat présente un intérêt tant pour le propriétaire que pour le locataire. Mais quelles sont ses caractéristiques et effets ? Quelle fiscalité pour la location-gérance ? Quelles sont les conditions préalables à respecter ?
Pour tout comprendre sur la location-gérance, Agence Juridique vous propose de faire le point !
Définition : qu’est-ce que la location-gérance (ou gérance libre) d’un fonds de commerce ?
Lorsqu’un commerçant exerce son activité commerciale, il constitue une clientèle, exploite éventuellement une marque déposée à l’INPI, achète du matériel et des marchandises, bénéficie de contrats spécifiques (distribution, bail commercial, etc.). Tous ces éléments, tant corporels qu’incorporels, font en principe partie du fonds de commerce.
Juridiquement, le fonds de commerce se définit comme l’ensemble des éléments, corporels (outils, marchandises, etc.) et incorporels (clientèle, droit au bail, etc.) destinés à faire fonctionner l’activité de l’entreprise.
La constitution d’un fonds de commerce n’est pas soumise à un formalisme particulier, il existe par le seul fait de l’exploitation d’une activité commerciale ou artisanale. Néanmoins, lors de la cession du fonds ou de la mise en location-gérance de celui-ci, il peut apparaître important de mentionner une liste des biens faisant partie du fonds afin d’éviter les conflits ultérieurs.
Ainsi, le fonds de commerce permet une exploitation autonome de l’activité commerciale. La personne propriétaire du fonds peut le mettre en location, sous certaines conditions, pour assurer son exploitation par un tiers : il s’agit d’un contrat de location gérance.
Le propriétaire du fonds (le bailleur) permet alors à un autre commerçant (le locataire-gérant) d’exploiter librement le fonds et d’en tirer un revenu. Le locataire-gérant exploite donc ce fonds pleinement, à ses risques et périls. En contrepartie, il s’acquitte du versement d’une redevance auprès du bailleur. Le bailleur reste propriétaire du fonds de commerce.
Bon à savoir : le dispositif de la location-gérance est souvent utilisé en amont d’une reprise/rachat d’entreprise. Cela permet en effet au futur propriétaire de tester l’activité en étant locataire-gérant. S’il est satisfait, il peut reprendre l’entreprise.
Le contrat de location-gérance : quelles caractéristiques et quels effets ?
Les parties souhaitant être liées par une relation de location-gérance concluent un contrat : c’est le contrat de location-gérance. Ce contrat écrit établit les termes et conditions de la location-gérance entre le bailleur et le locataire-gérant.
Il est conseillé de faire rédiger ce document par un professionnel, comme un notaire ou un avocat spécialisé. En effet, pour être valide, le contrat de location-gérance doit remplir certaines conditions de forme et de fond.
Durée
Le contrat de location-gérance peut être conclu à durée déterminée ou indéterminée.
Il s’agit généralement d’un contrat d’1 an, renouvelable par tacite reconduction. Ainsi, le contrat est automatiquement renouvelé tous les ans si aucune des parties ne manifeste sa volonté d’y mettre fin.
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Comme c’est le cas pour de nombreuses formalités juridiques touchant à l’entreprise, il convient d’informer les tiers de la conclusion d’un contrat de location-gérance.
Ainsi, il est obligatoire de publier un avis dans un journal d’annonces légales (JAL) afin d’annoncer la conclusion d’un nouveau contrat de location-gérance. Cette publication doit intervenir dans les 15 jours suivant la signature.
Contenu
Le contrat doit contenir plusieurs informations essentielles, telles que :
- Les parties impliquées dans le contrat (bailleur et locataire-gérant) ;
- La durée de la location-gérance ;
- Le montant annuel de la redevance et les modalités de règlement ;
- Les obligations du locataire-gérant en matière de gestion de l’entreprise ;
- Les droits et obligations du bailleur, notamment en matière de surveillance de l’activité du locataire-gérant ;
- Les conditions et modalités de résiliation du contrat de location-gérance ;
- Les modalités de restitution du fonds de commerce au bailleur à la fin de la période de location-gérance.
Fin et renouvellement
Plusieurs situations peuvent entraîner la fin du contrat de location-gérance :
- Arrivée à expiration du contrat : si une des parties (ou les deux) ne souhaitent pas reconduire le contrat, il prend fin.
- Résiliation unilatérale d’une des parties : une des parties souhaite mettre fin au contrat pour une raison ou pour une autre. Un préavis doit alors être respecté (généralement 3 mois).
- Le locataire-gérant ne respecte pas l’une de ses obligations : en cas de non-paiement de la redevance, par exemple.
- Compte tenu de certaines circonstances extraordinaires, par exemple le décès d’une des deux parties.
À la fin du contrat, le propriétaire/bailleur récupère le droit d’exploiter le fonds. Le locataire-gérant ne peut prétendre à aucune indemnisation, même s’il a contribué à augmenter la valeur du fonds. Les contrats de travail en cours se poursuivent.
Obligations des parties
Obligations du bailleur
Un des premiers effets du contrat de location gérance est la perte de la qualité de commerçant du propriétaire du fonds. Ce dernier doit, à cet effet, se faire radier du registre du commerce et des sociétés (RCS).
Le bailleur doit délivrer au locataire-gérant tous les éléments nécessaires à l’exploitation du fonds. Cela inclut notamment la clientèle, l’enseigne et le nom commercial, les brevets, marques et dessins le cas échéant, les éventuelles licences nécessaires à l’exploitation, le mobilier, le stock, le matériel, etc.
En outre, le bailleur est débiteur d’une garantie de non-immixtion au locataire gérant, c’est à dire qu’il s’engage à ne pas lui faire concurrence et de lui garantir la jouissance paisible du fonds de commerce. En effet, il n’aura pas le droit de s’immiscer dans la gestion de celui-ci, ni même de donner des instructions au locataire-gérant. Ce dernier a désormais un droit d’usage exclusif du fonds de commerce. Il s’engage également à fournir, au locataire-gérant, un fonds répondant aux normes d’hygiène, de sécurité et d’accessibilité, exploitable dans de bonnes conditions
Par ailleurs, le bailleur est solidaire des dettes contractées par le locataire-gérant à l’occasion de l’exploitation du fonds, jusqu’à la publication du contrat de location-gérance dans un support d’annonces légales. Cette solidarité signifie que le créancier peut poursuivre au choix, pour un remboursement total de la dette, le bailleur ou le locataire gérant. Heureusement, celui qui a payé par solidarité dispose d’un recours contre celui qui aurait dû supporter le poids définitif de la dette.
Enfin, le locataire gérant bénéficie de la garantie des vices cachés. Cette garantie vise à couvrir les défauts des éléments du fonds de commerce inconnus du locataire et existant antérieurement à la conclusion du contrat de location gérance, rendant son utilisation impropre par le locataire gérant. Il s’agit par exemple du dysfonctionnement de certaines machines indispensables à l’exploitation du fonds (caisses enregistreuses, chambre froide, etc.).
Pour éviter tout risque de mauvaise fois de la part du locataire gérant, il convient d’établir contradictoirement un état des lieux lors de la prise en possession du fonds.
Obligations du locataire-gérant
Le preneur est avant tout obligé de payer la redevance stipulée par le contrat de location. Il s’agit d’une obligation essentielle.
Il doit également exploiter le fonds conformément à sa destination. Par exemple, le locataire-gérant qui loue le fonds de commerce d’un restaurant ne peut pas en faire une boutique de prêt-à-porter. Il ne peut pas modifier l’activité ou en ajouter une nouvelle sans l’accord du bailleur.
En outre, il sera responsable de l’entretien du fonds et devra le maintenir en état d’être exploité. Il doit donc s’assurer de la maintenance du matériel, remplacer le matériel hors d’usage, renouveler les brevets, entretenir les locaux, etc.
Enfin, caractéristique principale de la location-gérance, le preneur devra gérer l’affaire pour au minimum maintenir la valeur du fonds. Il s’agit d’une obligation de moyen, pas de résultat. Le preneur doit avoir commis une faute dans l’exploitation en lien de causalité avec la perte de valeur pour engager sa responsabilité. Il peut s’agir, par exemple, d’avoir modifier l’enseigne, changé la destination du fonds, ne pas avoir fait les réparation locatives, etc. Dans ces circonstances, le locataire gérant devra payer une indemnité au bailleur réparant le préjudice subi par ce dernier.
Le locataire doit également respecter les clauses qui pourraient éventuellement figurer au contrat de location-gérance :
- Clause de non-concurrence : elle limite le droit de rétablissement du gérant après la fin du contrat, pendant une période donnée et dans un secteur géographique déterminé ;
- Clause interdisant toute cession ou sous-location de la location-gérance ;
- Clause de libre consultation de la comptabilité du locataire-gérant par le propriétaire du fonds.
Quel est l’intérêt de la location-gérance ? Quels sont les avantages et inconvénients de la location-gérance ?
La location-gérance présente un grand intérêt pour les deux parties au contrat. Cependant, ce dispositif comporte également quelques inconvénients.
Avantages
Pour le bailleur, la location-gérance permet de maintenir la propriété du fonds de commerce tout en en percevant un loyer régulier. Il peut ainsi transmettre temporairement la gestion de l’entreprise à un tiers sans en perdre la propriété.
Pour le locataire-gérant, la location-gérance offre la possibilité de gérer une entreprise sans avoir à en acquérir la propriété. Il peut ainsi se lancer dans une activité professionnelle avec un risque financier limité. Il est rapidement en charge d’une entreprise sans avoir à réaliser un investissement trop important (clientèle, droit au bail, matériels, équipement, licences, etc.). Il s’agit d’un bon compromis pour la personne qui envisage de reprendre une affaire mais veut d’abord s’assurer de la viabilité de l’entreprise.
Inconvénients
Pour le bailleur, la location-gérance peut présenter un risque de détérioration du fonds de commerce. Il subit les conséquences de l’éventuelle mauvaise gestion du locataire-gérant. En tant que bailleur et propriétaire d’un fonds de commerce, il est alors primordial de vérifier que le potentiel preneur est digne de confiance.
Pour le locataire-gérant, la location-gérance peut être perçue comme une situation précaire, car le contrat peut être résilié à tout moment par le bailleur. Il n’a pas droit au renouvellement automatique du contrat et engage sa responsabilité sur les dettes contractées durant son exploitation.
Quelles sont les conditions préalables à la mise en location-gérance ?
Pour mettre en location gérance son fonds, le propriétaire et le locataire-gérant doivent répondre à certaines conditions légales. Si ces conditions ne sont pas respectées, le contrat sera frappé de nullité absolue : cela signifie que toute personne ayant un intérêt peut demander devant un juge l’anéantissement du contrat comme si ce dernier n’avait jamais existé. Pour assurer la pérennité de l’accord, il convient donc d’être vigilant.
Pour le bailleur
- Être propriétaire du fonds de commerce ;
- Si un bail commercial est rattaché au fonds de commerce faisant l’objet d’une location gérance, il faut vérifier si le bail n’impose pas une exploitation personnelle du fonds de commerce dans les locaux, c’est à dire qu’il n’interdit pas l’exploitation par une autre personne. Si c’est le cas, il convient impérativement de demander l’autorisation expresse du propriétaire des locaux, afin d’éviter une résiliation fautive du contrat de bail. Si, au contraire, le bailleur est également propriétaire des murs dans lesquels le fonds est exploité, aucune autorisation n’est requise.
Bon à savoir : la loi du 19 juillet 2019 relative à la simplification du droit des sociétés a mis fin à l’obligation d’exploitation du fonds de commerce au moins 2 ans avant sa mise en location gérance.
Pour le locataire-gérant
Il s’agit ici de conditions classiques propres à l’exploitation d’un fonds de commerce à savoir :
- Avoir le statut de commerçant et être immatriculé au RCS et au RNE au plus tard 15 jours après le début de l’activité ;
- Respecter les obligations comptables applicables au commerçant et remplir les conditions juridiques pour exercer une activité commerciale : être majeur ou mineur émancipé, ne pas exercer une première activité incompatible (fonctionnaire, avocat, architecte, expert-comptable, officier ministériel), ne pas être frappé d’une interdiction (interdiction de gérer ou interdiction pour faillite personnelle).
Comment faire une location-gérance ?
Étape 1 : Trouver un fonds de commerce à exploiter
Étape indispensable, le locataire-gérant doit trouver un fonds qu’il souhaite exploiter moyennant le versement d’une redevance. La destination du fonds de commerce doit correspondre au type d’entreprise qu’il souhaite gérer et aux activités qu’il souhaite réaliser. En effet, le locataire-gérant doit obligatoirement exploiter le fonds de commerce conformément à sa destination.
Étape 2 : Négocier les conditions de la location-gérance et signer le contrat
Le bailleur et le locataire-gérant doivent définir les modalités de la location-gérance, notamment la durée du contrat, le montant du loyer, les modalités de révision du loyer, les obligations du locataire-gérant en matière de gestion du fonds de commerce ou de l’entreprise, etc.
Le contrat de location-gérance mentionne ces éléments essentiels. Une fois rédigé, il est signé par les parties. Il est généralement conseillé de confier la rédaction du contrat à un professionnel : avocat, notaire, plateforme spécialisée, etc.
Étape 3 : Publier le contrat dans un journal d’annonces légales
Le contrat de location-gérance doit faire l’objet d’une publication dans un journal d’annonces légales, afin d’informer les tiers (notamment les créanciers) de l’existence du contrat de location-gérance. Cette publication intervient dans les 15 jours suivant la signature du contrat.
Étape 4 : Enregistrer le contrat de location-gérance
Dans les 15 jours suivant la signature du contrat de location-gérance, il doit être enregistré auprès de l’administration fiscale. Cette formalité entraîne le paiement d’un droit d’enregistrement de 25€.
Étape 5 : Commencer l’exploitation
Une fois le contrat de location-gérance signé et enregistré, le locataire-gérant peut commencer à exploiter le fonds de commerce ou l’entreprise, en respectant les obligations qui lui incombent en matière de gestion et de paiement du loyer.
Quelle rémunération et qui paie le loyer en cas de location-gérance ?
En contrepartie du droit d’exploiter le fonds de commerce du bailleur, le locataire-gérant s’engage à lui verser un loyer. On parle de « redevance« .
Le montant de la redevance est fixé librement par les parties. Il doit obligatoirement figurer dans le contrat de location-gérance. Le montant peut être révisé à la demande d’une des deux parties par lettre recommandée.
La redevance peut adopter une forme variable :
- Somme fixe ;
- Pourcentage sur les bénéfices ;
- Pourcentage sur le chiffre d’affaires ;
- Pourcentage à la fois sur les bénéfices et sur le chiffre d’affaires.
Son versement peut être effectué soit de manière mensuelle, soit de manière trimestrielle.
Quelle fiscalité pour la location-gérance ? Comment déclarer la redevance ?
La mise en location-gérance d’un fonds de commerce correspond simplement à un changement de mode d’exploitation. Il ne s’agit pas d’une cession ou d’une cessation d’entreprise. Il n’y a donc pas imposition immédiate des bénéfices réalisés, ni d’imposition des plus-values des éléments d’actifs.
Les revenus d’exploitation revenant au propriétaire sont soumis à l’impôt sur le revenu (IR) dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Les redevances de location, ainsi que la cession éventuelle d’un stock de marchandises, sont soumises à TVA au taux normal de 20%.
Le bailleur demeure redevable de la cotisation foncière des entreprises (CFE) sur une base minimum déterminée en fonction du chiffre d’affaires réalisé et de la commune. Pour obtenir une idée du montant dû au titre de la CFE, n’hésitez-pas à réaliser une simulation !
Si le montant annuel des redevances perçues est supérieur à 500 000 €, le bailleur devra également s’acquitter de la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE).
Bail commercial ou location-gérance : quelles différences ?
Le bail commercial et la location-gérance sont deux contrats différents aux particularités distinctes.
Le bail commercial est un contrat par lequel le bailleur met à la disposition du locataire un local commercial, moyennant le paiement d’un loyer. Le locataire peut ainsi exploiter une activité commerciale dans ce local, en contrepartie du respect de certaines obligations, notamment en matière de paiement du loyer et de réparations locatives. Le bail commercial offre une stabilité juridique et commerciale au locataire, qui peut exploiter son activité dans le local commercial pendant la durée du bail.
La location-gérance, quant à elle, est un contrat par lequel le bailleur confie la gestion d’un fonds de commerce ou d’une entreprise à un locataire-gérant, moyennant le paiement d’une redevance. Le locataire-gérant exploite ainsi l’entreprise, en contrepartie du respect de certaines obligations en matière de gestion et de paiement de la redevance. Le bailleur conserve la propriété du fonds de commerce ou de l’entreprise, mais délègue la gestion à un tiers.
Les principales différences entre le bail commercial et la location-gérance sont donc :
- Le bail commercial concerne la location d’un local commercial, tandis que la location-gérance concerne la location d’un fonds de commerce ou d’une entreprise.
- Le locataire d’un bail commercial est libre de déterminer l’activité qu’il souhaite exercer dans le local loué, tandis que le locataire-gérant de la location-gérance doit respecter l’activité existante du fonds de commerce ou de l’entreprise.
- Le bail commercial offre une stabilité juridique et commerciale au locataire, tandis que la location-gérance peut être résiliée à tout moment par le bailleur.
