C’est quoi une Société Civile Immobilière (SCI) Familiale ?
Une Société Civile Immobilière (SCI) familiale simplifie la gestion d’un patrimoine immobilier commun : elle ne peut avoir un but commercial. Ce statut juridique est adapté concernant la transmission d’un bien. Effectivement, celui-ci permet à des personnes ayant un lien de parenté ou un lien d’alliance de simplifier la gestion, la détention ainsi que la transmission d’un ou plusieurs biens immobiliers. Le cadre légal d’une SCI Familiale est relativement souple. Il est important de savoir qu’elle se distingue des autres types de SCI.
Quelle est la différence entre une SCI Classique et une SCI Familiale ?
La législation française ne différencie pas une société civile immobilière à caractère familiale d’une société civile immobilière classique (aucun régime légal dérogatoire). C’est pour cette raison qu’une « SCI Familiale » correspond à une SCI ayant été créée entre personnes d’une même famille. La seule caractéristique d’une SCI Familiale qui se distingue d’une SCI Classique est le logement non meublé. Celui-ci peut être loué pour une durée minimum de trois ans, contre une durée minimum de six ans concernant une SCI Classique. Une SCI est dite familiale seulement si les associés sont parents ou alliés jusqu’au 4ème degrés.
Quels avantages à acheter en SCI ?
Simplification de la gestion du patrimoine immobilier
Lorsque plusieurs personnes d’une même famille sont propriétaires d’un bien immobilier, la gestion est faite collectivement. Cela engendre des démarches comme les obligations fiscales, l’entretien du bien, la gestion des logements, le paiement des charges… Il est envisageable d’avoir certains conflits au sein d’une même famille, cependant par rapport à une indivision, la SCI Familiale facilite la gestion des conflits ou situations de blocage en cas de mésentente. `
Effectivement, les individus d’une même famille étant propriétaire d’un bien immobilier sont généralement assujetti au régime de l’indivision, les règles sont donc définies par la loi. De plus, il est nécessaire pour valider la gestion du bien (comme certains actes juridiques et administratifs par exemple) d’avoir l’approbation de deux tiers des indivisaires : cela peut entrainer de longs et douloureux conflits.
En SCI Familiale, les associés étant issus d’une même famille conviennent ensemble des règles de gestion et généralement, ils décident eux-mêmes de nommer un gérant concernant l’administration et la gérance du bien immobilier. Le gérant d’une SCI Familiale est décisionnaire, cela évite les mésententes entre propriétaires ou une situation de blocage.
Maintien du bien immobilier dans le temps
L’avantage d’une SCI Familiale est que les parts sociales sont partagées à hauteur des apports de chacun. De plus, ces parts sociales peuvent être cédée dans une limite de la clause d’agrément ainsi que des règles mentionnées par les statuts juridiques de l’entreprise. De manière générale, les statuts juridiques d’une SCI Familiale règlemente une cession de parts sociales selon les modalités suivantes :
- Une cession de parts sociales entre associés ou encore au bénéfice d’un des membres de la famille est totalement libre ;
- Les associés ont le pouvoir d’autoriser la cession de parts sociales à un tiers ne faisant pas partie de la famille. De plus, les associés existants ont la priorité concernant la vente des parts sociales du cédant ;
Quoi qu’il en soit, la sortie d’un des associés d’une SCI Familiale ne donne pas lieu à la vente du bien, seulement à la vente de ses parts sociales. En comparaison, la sortie d’un indivisaire engendre généralement la vente du bien immobilier. C’est pour cette raison que la SCI Familiale est très avantageuse car le bien immobilier peut se transmettre à travers les différentes générations.
Une transmission du bien immobilier facilité
Une SCI Familiale permet aux associés de transmettre leur patrimoine aux descendants sans droits de succession exorbitant (donation successive).
Démonstration :
Parents bénéficiant d’un statut SCI Familiale, ils ont deux enfants d’une maison d’une valeur de 2 000 000 €. Chaque parent a 50 parts d’une valeur unitaire de 20 000 €.
Année 1990 : chaque parent cède à chaque enfant 20 parts sociales de la SCI Familiale. Ils bénéficient alors des abattements applicables, sont exonérés de droits de donation.
Année 2005 : les parents perpétuent la même opération.
Année 2020 : chaque parent cède 10 parts sociales selon les mêmes modalités précédemment effectuées.
Au final, les parents ont la possibilité de transmettre l’ensemble de leur patrimoine immobilier aux enfants au cours de leurs vies, gratuitement. Les enfants sont associés petit à petit, cependant la gestion du bien immobilier peut être maintenu par les parents jusqu’à leurs décès (mais la gestion peut être détenue par un tiers extérieur à la famille). Les parents ont également l’opportunité de réaliser un démembrement de leur SCI Familiale afin de transmettre gratuitement leur bien en conservant l’usufruit de celui-ci.
Comment créer une SCI familiale ?
Ce statut peut convenir dans deux circonstances :
- Les membres d’une famille acquièrent ensemble un bien immobilier (cela peut être une résidence principale, résidence secondaire ou un investissement locatif). Soit les associés importent de l’argent au sein de la SCI Familiale afin d’acquérir le bien immobilier, soit les propriétaires du bien immobilier introduisent le bien immobilier au sein de la SCI Familiale, celle-ci devient alors propriétaire du bien.
- Les membres d’une famille héritent d’un patrimoine immobilier et adopte pour le régime légal de la Société Civile Immobilière. Chaque héritier doit introduire à la société la part de patrimoine immobilier (reçue lors de la succession) : il obtiendra ses parts sociales proportionnellement à son apport en nature.
Les modalités concernant la création d’une SCI Familiale
Étant une société civile, une SCI doit inéluctablement disposer d’un objet non commercial. Par exemple, les opérations d’achat – revente sont exclues (sauf si la société est assujettie à l’impôt sur les sociétés). Cependant, il est envisageable de mettre le bien immobilier en location non meublée. Il est obligatoire concernant une SCI Familiale de disposer d’au moins deux personnes physiques ou morales, celle-ci leur permet de déterminer ses modalités de fonctionnement. Étant une société non commerciale, il est possible qu’un mineur soit associé. De plus une SCI Familiale n’impose pas de capital minimum. Cependant, elle contraint les associés à certaines formalités, mais contraint également les associés de payer des frais concernant la constitution de cette société.
Les démarches et le prix d’une création d’une SCI Familiale
Lorsqu’une création d’une SCI Familiale a lieu, il est obligatoire d’effectuer certaines formalités telles que la rédaction des statuts, la publication d’une annonce légale, l’immatriculation auprès du Registre du Commerce et des Sociétés (RCS). Le tarif d’une création d’une SCI Familiale est irrégulier selon le choix des associés de faire appel à un professionnel concernant les formalités administratives et juridiques.
Cependant, il faut être vigilant quant à la rédaction des statuts juridiques pour n’importe quel type de société, car c’est eux qui fixent les règles applicables de l’entreprise. Comme nous l’avons déjà évoqué précédemment, une SCI Familiale ne protège pas les associés contre un litige. Il est donc vivement conseillé de demander de l’aide à un professionnel du droit.
Le tarif concernant la publication dans un journal d’annonces légales ainsi que l’immatriculation au RCS est d’environ 250 €.
La gérance d’une SCI Familiale
Étant une société civile, la SCI Familiale est assujettie à des obligations comptables. De plus, une fois par an, elle doit réunir l’ensemble des associés en les convoquant à une Assemblée Générale afin de valider les comptes annuels (convocation mentionnant l’ordre du jour par lettre recommandée avec accusé de réception). La convocation doit être envoyée par lettre recommandée dans les quinze jours avant la date de réunion. Les associés doivent gérer le patrimoine immobilier de la SCI Familiales selon les modalités inscrites dans les statuts juridiques de celle-ci. Pour pouvoir modifier les statuts, la SCI Familiale réunie l’ensemble des associés en Assemblée Générale afin de voter pour les modifications. Toute décision prise par les associés en Assemblée Générale (ou consultation écrite) doit figurer sur un procès-verbal (PV) avec la signature du gérant. Attention, toute modification faite sur les statuts engendre une publication légale et un dépôt au greffe du tribunal de commerce territorialement compétent pour enregistrement.
La responsabilité des associés d’une SCI Familiale
Comme toute société, une SCI Familiale est immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS), dotée d’une personnalité morale, d’un patrimoine indépendant de celui des associés. Par ailleurs, une SCI Familiale est seule détentrice du bien immobilier. C’est pour cette raison que les créanciers se retournent directement contre la structure et non pas contre les associés. C’est qu’à partir du moment où la structure n’est pas en mesure de leur fournir les créances qu’ils peuvent alors se retourner directement contre les associés en engageant une procédure. De plus, les associés d’une SCI Familiale acquiert une responsabilité illimitée relative à leurs participations dans le capital de la société, cependant cette responsabilité n’est pas solidaire.
Le régime fiscal d’une SCI Familiale
Une SCI Familiale est généralement soumise à l’impôt sur le revenu. Cela engendre le fait qu’elle n’a aucun bénéfice à déclarer ni d’impôt à payer. Seuls les associés – personnes physiques sont inéluctablement imposés au niveau du critère des revenus fonciers.
Le taux d’imposition de la plus-value immobilière effectuée lors d’une cession de parts sociales est de 19 %, se joint les prélèvements sociaux comme la CSG à hauteur de 15,5 %. L’assujettissement de la SCI à l’impôt sur le revenu lui accorde le fait de bénéficier du régime d’abattement sur les plus-values immobilières.
Un autre article sur le sujet est disponible juste ici.
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