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SCI : TVA, Tout savoir en 3 minutes

Selon son activité, son régime fiscale et la nature de ses biens une SCI pourra ou non être assujettie à la TVA. Cette taxe dépend de plusieurs facteurs qu'il convient d'êtudier en détail avant de créer sa société immobilière. 

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Mini-sommaire :
SCI : TVA, Tout savoir en 3 minutes

La Taxe sur la Valeur Ajoutée ou TVA est un impôt directement facturé aux clients sur les biens qu’ils consomment ou les services qu’ils utilisent en France. Elle est donc payée par le consommateur et collectée par les entreprises qui participent au processus de production et de commercialisation. En principe montant est de 20%.

La Société Civile Immobilière ou SCI est une société civile qui permet de faciliter la gestion d’un patrimoine immobilier. Du fait de son caractère civil, en principe celle ci n'effectue pas d'activités commerciales soumise à la TVA. Cependant, selon son activité, la SCI peut opter pour être soumise à cette taxe; c'est notamment le cas lorsque la SCI fait de la location de tout ou partie de ses biens immobiliers à des particuliers ou des professionnels. Ainsi, elle sera redevable de la TVA selon son activité et suivant son choix parmi les régimes de TVA existants. Ainsi, il est important de savoir, avant la création d'une SCI, les différents régimes de TVA celle-ci peut être soumise.

 

Quels sont les différents régimes de TVA possibles pour une SCI assujetti à la TVA?

En principe, le régime de TVA dépend du régime choisi au moment de l'immatriculation via le formulaire M0 déposé au Tribunal de Commerce.

Plusieurs choix s'offrent au gérant :

- La franchise en base :

Pour bénéficier de la franchise en base de TVA, le chiffre d'affaires annuel hors taxes pour les entreprises réalisant des activités de commerce ou des prestations d'hébergement ne doit pas dépasser :

  • 85 800 € (ou 94 300 € si le CA de l'année précédente est inférieur à 85 800 € )
  • 34 400 euros (ou 36 500 € si le CA de l'année précédente est inférieur à 34 400 €) pour les activités de services et les professions libérales relevant des BNC et des BIC.

Suivant ce régime, la société n'est pas soumise à la TVA sur vos opérations. La TVA n'est ni collecté auprès des clients ni déduite sur vos achats ou immobilisations. Vous n’avez donc aucune déclaration à déposer au centre des impôts.

Si vous dépassez les limites de la franchise en base de TVA, vous devrez opter et respecter les obligations correspondant au régime réel (normal ou simplifié) choisi.

- La TVA simplifié:

Si votre chiffre d'affaires exprimé hors taxe est compris entre :

  • 85 800 € et 818 000 € : pour les activités de ventes et prestations d'hébergement ;
  • 34 400 € et 247 000 € : pour les activités de prestations de services.

Dans ce cas, il faut payer des acomptes de TVA en juillet et décembre de chaque année et surtout télétransmettre au plus tard le 2ème jour ouvré suivant le 1er mai, une déclaration CA12 présentant l’ensemble des opérations concernées relative à l’année civile précédente.

Lorsque votre exercice comptable ne correspond pas à l’année civile, vous devez obligatoirement télétransmettre chaque année une déclaration CA12 E dans les 3 mois qui suivent la clôture de votre exercice.

- La TVA normal

Si votre chiffre d'affaires exprimé hors taxe excède :

  • 818 000 € : pour les activités de ventes et prestations d'hébergement ;
  • 247 000 € : pour les activités de prestations de services.

Dans ce cas, une déclaration CA3 est à faire chaque mois pour la TVA devenue exigible du mois précédent. Lorsque votre TVA est inférieure à 4 000 € par an, vous pouvez transmettre trimestriellement la déclaration CA3.

Quel régime de TVA choisir ?

Le choix du régime de TVA dépend, outre le chiffres d'affaires, de l'activité de la société car certaines activités ne sont pas soumise à la TVA tandis que d'autres peuvent l'être. Il faut donc se poser plusieurs questions notamment :

  • Les biens mis en location par la sociétés sont-ils aménagés, meublés ou nus ?

  • Quel est l’usage de ces biens : professionnel, à usage d’habitation ou à usage agricole ?

S’il s’avère que la SCI est assujettie à la TVA c’est alors le taux de TVA de droit commun qui s’applique peu importe qu’il s’agisse d’une SCI classique ou d’une SCI familiale. Néanmoins, il existe dans certains cas une TVA réduite notamment sur les travaux.

Pour aborder l’assujettissement des SCI à la TVA, il convient d’explorer son champ d’application à travers les trois cas suivants : la location de biens immobiliers à usage professionnel (qu’il s’agisse d’immeubles ou de terrains), la location de biens à usage d’habitation et la location de biens à usage agricole.

La location locaux ou de terrain à usage professionnel

Dans le cas de location de biens ou de terrains à usage professionnel, il existe deux situations distinctes qui influent sur les règles d’assujettissement à la TVA de la SCI :

  • La SCI loue des biens nus à usage professionnel : elle est alors exonérée de TVA. Néanmoins, elle a la possibilité d’opter pour l’assujettissement à la TVA. L’option pour la TVA peut en effet comporter des avantages fonciers pour le bailleur: il peut déduire de la TVA collectée sur les loyers celle payée sur ses investissements (achat, travaux de rénovation…) et autres frais.

Cela peut par exemple être intéressant quand le bailleur fait construire des locaux à louer. La location devient alors la meilleure solution pour le bailleur d’exploiter un actif commercial, ainsi l’activité de l’entreprise devient alors commerciale et entraîne son assujettissement à la TVA et l’impôt sur les sociétés. La TVA sera alors déductible de l’IS. La TVA va alors être plus ou moins intéressante selon le régime fiscal de la SCI.

  • La SCI loue des biens ou des terrains aménagés à usage professionnel : elle est alors assujettie de plein droit au paiement de la TVA. Par « locaux à usage professionnel aménagés » il faut entendre locaux professionnels munis de mobilier, matériel, installations nécessaire à l’exercice de l’activité professionnelle en question. La SCI est donc imposable comme elle fournit un service, le bail devient alors un bail commercial et le bailleur un marchant de biens et de services.

La location de biens immobiliers à usage d’habitation

Dans le cadre de la location à usage d’habitation, la SCI est exonérée de TVA, peu importe que le bien immobilier soit nu ou meublé.

Cependant, si en parallèle de la location meublée à usage d’habitation, la SCI propose au moins 3 services accessoires ou supplémentaires (ménage, petit déjeuner, linge, réception…), la SCI devra être assujettie à la TVA.

La location de biens immobiliers à usage agricole

Dans le cadre de la location de biens à usage agricole, les sociétés Civiles Immobilières sont exonérées de TVA.

Cependant, la société peut opter pour l’assujettissement à la TVA quand un bail enregistré est établi et que le louer est également assujetti à la TVA.

La location de place de stationnement

La location de place de stationnement représente un service dont le loyer est soumis à la TVA. Cependant, si cette location est directement liée à une location, elle est alors exonérée de TVA.

Fiscalité et TVA en pratique

En pratique, les dirigeants de SCI font le choix de TVA selon le régime fiscale choisie également.

Lorsque la société est soumise à l'Impôts sur les revenus notamment lorsque le local est utiliser à usage personnelle d'habitation par exemple, leur choix se porte sur la TVA en franchise en base.

Lorsque la société est soumise à l'impôt sur le société en régime normal ou simplifié, certains optent pour la TVA simplifié ou normal mais il est tout à fait possible de choisir la TVA en franchie de base.

Pour savoir quelle choix de TVA sera adaptée à votre situation vous pouvez prendre conseil auprès d'un expert comptable ou un avocat fiscaliste.

Comment opter pour l'assujetissement à la TVA ?

Par défaut, la SCI n’est pas assujettie à la TVA. Cependant, elle a la possibilité d’opter pour cette taxe si elle le souhaite . La société Civile pour ce faire doit, par son représentant indiquer votre intention de soumettre les loyers à TVA dans un courrier adressé au Service des Impôts des Entreprises (SIE) qui reçoit habituellement les déclarations de résultats n°2072.

Quand faire l'option de TVA pour la SCI ?

La société Civile doit effectuer une demande d’assujettissement en envoyant, pour chaque immeuble, un courrier en recommandé au service des impôts compétent selon le lieu où se situe son siège social. L'option débute alors au 1er jour du mois de votre demande mais l'option s'applique aussi longtemps qu'elle n'a pas été dénoncée par courrier auprès du même SIE à partir du 1er janvier de la neuvième année civile qui suit celle au cours de laquelle elle a été exercée.

Quelles déclarations déposer pour la TVA de la SCI ?

La TVA est calculé principalement sur sur la base des loyers perçus et les charges payés par le locataire au bailleur . Il faut donc déclarer les montants correspondants selon l'activité de la société: À compter de l'année 2020 pour les revenus perçus au titre de l’année 2019, les sociétés immobilières ont l'obligation de télédéclarer la déclaration de résultat n°2072-S ou n°2072-C pour une société soumise à l'IS.

Dans le cas d'une société civile immobilière non soumise à l’impôt sur les sociétés, les associé doivent déclarer en principe leur quote-part de résultat sur leur déclaration des revenus n°2042 dans la rubrique relative aux revenus fonciers. Néanmoins cela, n'intervient pas dans le cadre

Comment déclarer ses taxes sur internet ?

La SCI doit déposer une déclaration chaque année au plus tard le deuxième jour ouvré qui suit le 1er mai pour les loyers perçus l'année précédente.

La déclaration doit désormais être obligatoirement télédéclarée via le compte professionnel de la SCI accessible via le site impots.gouv.fr ou via le site agrée d'un partenaire EDI c'est a dire un organisme agrée par les finances publiques qui s'assurent de la télétransmission des liasses fiscales (IS, TVA, CVAE, DECLOYER et IR ) vers la Direction Générale des Finances Publiques.

 

Quel Taux de TVA pour une SCI ?

La SCI si elle choisi d'être imposée à la TVA devra facturer la TVA à ses clients. Ainsi, elle devra appliquer le taux légal de 20 % pour toutes opérations de vente de biens et services qu'elle effectuera.

TVA- SCI- travaux ?

La SCI peut être soumise à un taux de TVA réduit dans le cadre de la réalisation de travaux de rénovation réalisés dans un logement ancien sous certaines conditions. Ce taux est de 5,50 % (Travaux de rénovation ou d'amélioration énergétique) ou 10 % (pour les travaux d'amélioration, de transformation, d'aménagement et d'entretien) et ne concerne que les travaux effectués sur les logements d'habitation achevés depuis plus de 2 ans.

Comment payer la TVA ?

Le règlement de la TVA doit obligatoirement être effectué par voie dématérialisée depuis votre espace Professionnel ou par l’intermédiaire d’un partenaire EDI.

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