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SCI et TVA : Tout savoir en 3 minutes

Selon son activité, son régime fiscale et la nature de ses biens une SCI pourra ou non être assujettie à la TVA. Cette taxe dépend de plusieurs facteurs qu'il convient d'êtudier en détail avant de créer sa société immobilière. 

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Mini-sommaire :
SCI et TVA : Tout savoir en 3 minutes

La Taxe sur la Valeur Ajoutée ou TVA est un impôt direct sur les dépenses de consommation. Elle est payée par le consommateur et collectée par les entreprises qui participent au processus de production et de commercialisation. Le montant de cette taxe est proportionnel au prix de vente hors taxe. La Société Civile Immobilière ou SCI est une société qui permet de faciliter la gestion d’un patrimoine immobilier. Il est possible pour les gérants d’une SCI de louer une partie de ses biens. Ainsi, il est important de savoir lors de la création d'une SCI, qu'elle peut éventuellement être assujettie à la TVA. Il est possible pour les entrepreneurs d'être conseillés à ce sujet lors de la création de leur SCI en ligne

SCI et TVA : les questions primordiales

Ce sont les caractéristiques suivantes qui détermineront si la Société Civile Immobilière est assujettie à la TVA ou non :

  • Les biens mis en location par la sociétés sont-ils aménagés, meublés ou nus ?

  • Quel est l’usage de ces biens : professionnel, à usage d’habitation, usage agricole ?

S’il s’avère que la SCI est assujettie à la TVA c’est alors le taux de TVA de droit commun qui s’applique, à savoir 20% des loyers perçus, peu importe qu’il s’agisse d’une SCI normale ou d’une SCI familiale.

SCI assujettie à la TVA : les différents cas de figure

Pour aborder l’assujettissement des SCI à la TVA, il convient d’explorer son champ d’application à travers les trois cas suivants : la location de biens immobiliers à usage professionnel (qu’il s’agisse d’immeubles ou de terrains), la location de biens à usage d’habitation et la location de biens à usage agricole.

La location locaux ou de terrain à usage professionnel

Dans le cas de location de biens ou de terrains à usage professionnel, il existe deux situations distinctes qui influent sur les règles d’assujettissement à la TVA de la SCI :

  • La SCI loue des biens nus à usage professionnel : elle est alors exonérée de TVA, néanmoins elle a la possibilité d’opter pour l’assujettissement à la TVA. L’option pour la TVA peut en effet comporter des avantages fonciers pour le bailleur: il peut déduire de la TVA collectée sur les loyers celle payée sur ses investissements (achat, travaux de rénovation…) et autres frais.

Cela peut par exemple être intéressant quand le bailleur fait construire des locaux à louer. La location devient alors la meilleure solution pour le bailleur d’exploiter un actif commercial, ainsi l’activité de l’entreprise devient alors commerciale et entraîne son assujettissement à la TVA et l’impôt sur les sociétés. La TVA sera alors déductible de l’IS. La TVA va alors être plus ou moins intéressante selon le régime fiscal de la SCI

  • La SCI loue des biens ou des terrains aménagés à usage professionnel : elle est alors assujettie de plein droit au paiement de la  TVA. Par « locaux à usage professionnel aménagés » il faut entendre locaux professionnels munis de mobilier, matériel, installations nécessaire à l’exercice de l’activité professionnelle en question. La SCI est donc imposable comme elle fournit un service, le bail devient alors un bail commercial et le bailleur un marchant de biens et de services.

La location de biens immobiliers à usage d’habitation

Dans le cadre de la location  à usage d’habitation, la SCI est exonérée de TVA, peu importe si le bien immobilier soit nu ou meublé.

Cependant, si en parallèle de la location meublée à usage d’habitation, la SCI propose au moins 3 services accessoires ou supplémentaires (ménage, petit déjeuner, linge, réception…), la SCI devra être assujettie à la TVA.

La location de biens immobiliers à usage agricole

Dans le cadre de la location de biens à usage agricole, les sociétés Civiles Immobilières sont exonérées de TVA.

Cependant, la société peut opter pour l’assujettissement à la TVA quand un bail enregistré est établi et que le louer est également assujetti à la TVA.

La location de place de stationnement

La location de place de stationnement représente un service dont le loyer est soumis à la TVA. Cependant, si cette location est directement liée à une location, elle est alors exonérée de TVA.

La possibilité d’opter pour la TVA en SCI

Par défaut, la SCI n’est pas assujettie à la TVA. Cependant, elle conserve la possibilité d’opter pour cette taxe si elle le souhaite. La société Civile doit alors effectuer une demande d’assujettissement à la TVA auprès de son service d’impôts. L’option pour la TVA prendra alors effet dès le premier jour du mois suivant celui durant lequel la demande d’assujettissement à la TVA a été formulée. Cette décision est important et n’est pas à prendre à la légère comme elle est irrévocable (sauf cas particulier). Cette décision va alors dépendre du régime fiscal de la SCI. Dans le cas d’une SCI imposable sur les sociétés, cela peut générer un abattement d’impôt intéressant pour lé gérant de l’entreprise.

Cependant : il est à noter que les biens immobiliers à usage d’habitation ou agricole ne sont pas éligibles à la TVA (sauf cas particulier).

Ainsi certains biens, notamment les biens meublés ou impliquant un service, sont obligatoirement soumis à la TVA. Cependant, dans de nombreux cas, les gérants de la SCI disposent d’une marge de manœuvre et peuvent opter ou non pour la TVA selon leurs désirs. Cela peut comporter des avantages fiscaux et permettre une évolution rapide de l’activité avec l’établissement de services supplémentaires dans le cadre d’une location.  

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