Très prisée par de nombreux investisseurs immobiliers mais également par des propriétaires désireux de simplifier la gestion ou transmettre un patrimoine immobilier, créer une SCI en ligne (société civile immobilière) offre de nombreux atouts pour la mise en location des biens qu’elle détient.
A condition toutefois de ne pas oublier que la création SCI doit impérativement conserver un caractère civil, et ne peut dès lors se charger d’une activité commerciale telle que la location meublée. En effet, considérée comme une activité de service de nature commerciale, la location meublée peut avoir de lourdes conséquences fiscales pour la société qui peut se voir retirer une faculté d’option pourtant très recherchée d’un certain nombre d’associés. Sans compter des obligations commerciales également plus contraignantes.
Avant de vous lancer en location meublée à travers une SCI et vous permettre de bien percevoir l’ensemble des enjeux, nous avons souhaité mettre à votre disposition ce guide pratique de la location meublée en SCI. Il ne vous reste plus qu’à peser le pour et le contre avant de vous lancer !
Qu’est-ce que la location meublée ?
Rappelons avant toute chose que la société civile immobilière (SCI) a comme son nom l’indique une nature civile. Elle détient un certain nombre de biens immobiliers dont elle peut tirer le fruit de la mise en location (les loyers). Mais il convient de faire plus spécifiquement attention à la location meublée qui constitue une activité à part au sens juridique.
Définie par le Code de commerce comme un acte de commerce à proprement parler, la location meublée caractérise la mise en location d’un bien équipé dans lequel le locataire peut s’installer immédiatement pour y vivre. Il doit notamment comporter d’après la liste établie par décret: une literie, des volets ou rideaux dans les chambres, des plaques de cuisson, un four, un réfrigérateur, un congélateur, un service à vaisselle, des ustensiles de cuisine, une table et ses sièges, des étagères de rangement, des luminaires, et du matériel d’entretien ménager.
Si l’exercice d’une activité commerciale telle que la location meublée n’est pas proscrite à proprement parler pour la SCI immobilière, elle impose néanmoins d’après le Code général des impôts de soumettre la société au régime fiscal de l’impôt sur les sociétés. Et ce, peu importe la nature civile d’autres activités qu’elle pourrait exercer, telle que des locations nues. Rappelons ici que la SCI peut en principe opter pour une fiscalité SCI à l’impôt sur les sociétés (on parle alors de SCI opaque), ou sur les revenus d’après le barème progressif (on parle alors de SCI transparente).
Le saviez-vous ? Il existe deux exceptions: dans le cas où les revenus locatifs hors taxes de la location meublée restent inférieurs à 10% des recettes hors taxe totales de la SCI, alors l’administration fiscale accepte la possibilité de maintenir la société sous le régime de l’impôt sur le revenu. La seconde concerne la location meublée occasionnelle et non habituelle exercée par la SCI. Vous pouvez alors également demander à conserver le régime de l’IR.
Si la société civile immobilière vise initialement à permettre à deux associés (ou plus) d’acquérir ensemble et gérer des biens immobiliers en évitant le régime extrêmement contraignant de l’indivision, elle n’est en revanche pas prévue à l’origine pour assurer une activité de nature commerciale. La location meublée, pollution potentielle de l’activité civile d’une SCI.
Comme nous venons de l’évoquer, sauf exception, une activité commerciale même minoritaire sous forme de location meublée empêche de manière irrévocable la société à opter pour l’impôt sur le revenu et contraint donc la SCI à devenir opaque.
Seule les exceptions évoquées précédemment permettent d’y échapper et de maintenir les bénéfices du régime de l’impôt sur le revenu. Attention toutefois dans ce cas à la notion floue d’activité « occasionnelle » ou « non habituelle » qui peut faire l’objet de nombreuses interprétations juridiques plus ou moins précises, laissant place à une certaine insécurité juridique liée à l’appréciation des juges et à une jurisprudence foisonnante sur le sujet. Et pourtant, les conséquences fiscales peuvent être désastreuses sous la forme d’un redressement fiscal le cas échéant… Ainsi par exemple, la location saisonnière effectuée uniquement sur une période précise d’année en année est considérée par la jurisprudence comme une activité de location meublée habituelle, soumettant la SCI à l’impôt sur les sociétés.
Rappelons ici que l’option à l’impôt sur les sociétés, contraint ou non par l’activité exercée, est irrévocable. Pour changer de régime fiscal il sera rendu impératif de procéder à la dissolution de la SCI, puis à une création de SCI: des formalités coûteuses et complexes qu’il est toujours bon d’éviter.
Avantages fiscaux de la SCI
L’impôt sur les sociétés: un régime avantageux ?
Difficile d’affirmer que l’impôt sur les sociétés est par principe une bonne ou une mauvaise chose. Tout dépend en réalité de la situation précise de la SCI.
Néanmoins il est possible de dégager un certain nombre d’avantages et inconvénients SCI comme notamment la possibilité de procéder à l’amortissement d’un bien immobilier pour réduire l’assiette imposable. Par ailleurs, il est possible dans ce régime fiscal de déduire un certain nombre de charges fixes du montant imposable: travaux, frais d’emprunt, rémunération du gérant… Enfin, l’impôt sur les sociétés propose un taux d’impôt réduit de 15% pour le chiffre d’affaire inférieur à 38 120€: un taux particulièrement intéressant. Mais attention lorsque le chiffre d’affaires dépasse ce seuil: le taux d’imposition double alors tout simplement, passant à 33,33% (il est prévu une réduction de ce taux dans les années à venir). Un écart qui peut s’avérer très douloureux !
Du côté des inconvénients, notons l’obligation de tenue d’une comptabilité bien plus stricte: comptabilité commerciale et d’engagement. Par ailleurs, les revenus sont doublement imposés, d’abord au niveau du résultat de la société puis lors de la distribution des dividendes aux associés. Enfin, notons que le régime applicable en cas de plus value à la revente est bien moins avantageux.
Le régime avantageux de la SCI à l’IS vis à vis de la TVA
Lorsqu’une SCI est assujettie à la TVA et que le montant des dépenses soumises à la TVA est important voire supérieur idéalement aux recettes, alors le régime fiscal peut s’avérer très avantageux. La loi impose cet assujettissement uniquement dans le cadre de biens immobiliers aménagés loués dans un usage professionnel. En cas contraire, un tel assujettissement est impossible. En effet, ce type de location meublée à usage d’habitation est exonérée de toute TVA, comme pour les locations nues, sauf exceptions particulières.
