Une SCI (société civile immobilière) est composée au minimum de 2 associés. Il s’agit de la forme juridique idéale si vous souhaitez acquérir et gérer des biens immobiliers.
Qu’est-ce qu’une SCI ?
Une SCI, ou société civile immobilière, est une société qui permet à plusieurs personnes de s’associer afin de mettre en commun un ou plusieurs biens immobiliers. Les associés de la SCI procèdent à des apports en nature, c’est-à-dire qu’ils mettent en commun des biens immeubles qu’ils possèdent. Grâce à ces apports le plus souvent en nature ou en numéraire, les associés reçoivent des parts sociales de la SCI qui correspondent à leurs parts du capital social. Ainsi, les associés partagent les bénéfices, mais aussi les pertes.
La société civile immobilière peut être gérée par un ou plusieurs gérants qui sont choisis par les associés. Les gérants peuvent être des personnes physiques ou morales, par exemple une entreprise.
La responsabilité des associés en SCI immobilier
La responsabilité des associés d’une société civile immobilière (SCI familiale ou non) est dite indéfinie, non solidaire et subsidiaire. Une responsabilité indéfinie est l’inverse d’une responsabilité limitée comme pour les SARL ou EURL. C’est-à-dire que les associés de la SCI sont responsables du chiffre d’affaire et des dettes de l’entreprise, mais que cette responsabilité n’est pas limitée à leurs apports. Ainsi, leurs biens personnels ne sont pas protégés. Si les fonds de la SCI sont insuffisants pour payer la totalité d’une dette, alors c’est aux associés de rajouter la somme manquante en prenant directement sur leurs biens personnels.
La responsabilité des associés de SCI est également non solidaire. Cela signifie que chacun des associés de la SCI n’est responsable des dettes que selon leur quote-part de l’entreprise, selon leurs parts sociales. Il est impossible pour un créancier de se retourner vers un seul des associés de la SCI pour le paiement d’une dette.
Enfin, la responsabilité des associés de SCI est subsidiaire. Autrement dit, un créancier doit d’abord se retourner contre la SCI avant de pouvoir se retourner contre les associés. La responsabilité des associés d’une société civile immobilière ne se substitue pas directement à celle de la société.
Les dettes de la SCI peuvent être fiscales. Dans ce cas, la SCI ne doit pas de l’argent à un créancier (fournisseur ou autre), mais à l’État. Les dettes fiscales entrainent un redressement judiciaire. Pour cela, un administrateur est nommé afin de faire payer les dettes à l’entreprise. Si la SCI n’est pas en mesure de payer les dettes, alors une nouvelle procédure est amorcée pour engager la responsabilité des associés.
L’imposition de la Société Civile Immobilière. Quel régime d’imposition pour une SCI et comment savoir si une SCI est à l’IS ?
Le choix de l’assujettissement de la SCI au régime des impôts est libre. La SCI, en tant que société est soumise à l’impôt sur les sociétés. Pourtant, la société civile immobilière peut tout aussi bien opter pour l’impôt sur le revenu. Le passage de l’impôt sur le revenu à l’impôt sur les sociétés est irréversible. Il est impossible de repasser à l’impôt sur le revenu si la SCI a opté pour l’impôt sur les sociétés.
Fiscalité SCI à l’IS : Les avantages et inconvénients de l’impôt sur les sociétés (TVA, taxe et dividende)
La SCI étant une société dite transparente, elle est imposée directement sur la quote-part du résultat qui lui revient dans la catégorie des revenus fonciers.
La loi de finance de 2012 est venue durcir la fiscalité des particuliers.
Les associés d’une SCI à l’IS sont imposés sur les dividendes qu’ils reçoivent, une fois que la société a payé l’impôt sur les sociétés.
Les dividendes sont une rémunération versée par la SCI aux associés. Ce sont les associés qui décident en assemblée générale ordinaire de s’attribuer ou non des dividendes, en fonction des actifs de la société.
Si les associés décident de ne pas se verser de dividendes, alors ils ne seront pas imposés. L’impôt sur les sociétés s’applique aux bénéfices de la SCI à l’IS.
Pour l’année 2019, les taux sont de 15% pour la fraction du bénéfice inférieure à 38 120€, 28% pour la fraction entre 38 120€ et 500 000€ et enfin de 31% pour la fraction supérieure à 500 000€. De plus, les dividendes sont soumis à la flat tax.
L’impôt sur les sociétés, certes lourd, permet de réaliser certaines opérations fiscales plus ou moins avantageuses selon les situations. On pourra citer comme exemple l’amortissement des biens.
Dans le cas d’une SCI à l’IS, sont déductibles du résultat fiscal les frais de gestion et les frais d’acquisition du capital, dont l’amortissement de l’immeuble.
Les apports des associés en numéraire et les créances sont exonérés d’impôt sur les sociétés. En revanche, les apports de terrains à bâtir sont soumis à la TVA.
La plus-value pour la vente d’un bien mobilier ou immobilier est plus taxée à l’IS qu’à l’IR. En effet celle-ci est taxée à 32,5%. Ce taux représente une taxation à 19% et des prélèvements sociaux à 13,5%.
Les avantages et inconvénients de l’impôt sur le revenu – SCI à l’IR, amortissement
En début de vie de SCI, il est souvent préférable d’opter pour une SCI à l’IR, l’impôt sur le revenu, en raison des charges dues à l’emprunt effectué pour l’achat des biens immobiliers. En effet, les apports d’immeubles ne sont pas imposés chez une SCI à l’IR, l’impôt sur le revenu, alors que ce même apport serait imposé à 5% chez une SCI à l’IS.
Le coût fiscal de l’impôt sur le revenu est souvent plus élevé que celui de l’impôt sur les sociétés durant les premières années de vie de la SCI. En effet, la SCI à l’IR est soumise à l’impôt même si elle ne verse pas de dividendes à ses associés. Néanmoins, l’impôt sur le revenu devient très rapidement rentable. Cette transition s’effectue lorsque les loyers augmentent, le remboursement de prêt restant constant.
Un nouvel avantage de l’impôt sur le revenu est qu’il est toujours possible de passer de l’impôt sur le revenu à l’impôt sur les sociétés en SCI, tandis que l’inverse est impossible.
Comment créer une SCI
Comme pour toute création de société, la première étape de création de votre entreprise est la rédaction des statuts. Les associés doivent désigner un ou plusieurs gérants et déterminer l’assujettissement de la SCI à l’impôt. Ils doivent choisir entre la SCI à l’IS ou à l’IR.
Attention, comme précisé précédemment, le choix de l’imposition à l’impôt sur les sociétés est irréversible et ne peut pas être modifié ultérieurement.
Suite à la rédaction des statuts, la création de la SCI à l’IS ou à l’IR doit faire l’objet d’une parution dans un journal d’annonces légales.
La troisième et dernière étape est le dépôt d’un dossier auprès du greffe du tribunal de commerce. Ce dossier doit comprendre une copie des statuts, trois exemplaires du formulaire M0 dûment rempli et signé et une attestation de parution dans un journal d’annonces légales.
Enfin, le greffe du tribunal de commerce pourra immatriculer la SCI à l’IS ou à l’IR au registre du commerce et des sociétés et procéder à une inscription au BODACC. LA SCI à l’IR ou à l’IS est enfin créée et jouit de la personnalité juridique.
Pour plus d’informations concernant l’IS ou l’IR de votre SCI, Agence Juridique se tient à votre disposition, alors n’hésitez pas à nous contacter !
AGENCE JURIDIQUE
Tel : 01 76 54 81 37
Notre équipe est joignable de 9h30 à 12h30 et de 14h à 18h.
