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Quel régime fiscal choisir pour une SCI ?

Quel régime fiscal choisir pour une SCI ?

Mini-sommaire :
Quel régime fiscal choisir pour une SCI ?

Vous projetez de constituer une SCI ou l’avez déjà créée et vous ne savez pas pour quel régime fiscal opter ?

La SCI octroie une réelle flexibilité quant à la détermination du régime fiscal. Si elle relève en principe du régime d’imposition des sociétés de personnes (IR), les associés ont la possibilité de la soumettre à l’impôt sur les sociétés (IS).

Les deux options présentent des différences notables qu’il est important d’assimiler avant de vous lancer. Agence juridique vous propose une liste détaillée des avantages et des inconvénients de ces régimes fiscaux susceptible de vous aider à faire un choix éclairé.

 

La soumission de la SCI à l’impôt sur le revenu

 

La SCI est par défaut soumise à l’impôt sur le revenu et est dite « transparente ». Cela implique qu’elle n’a pas de bénéfices à déclarer ni d’impôts à payer. Les associés personnes physiques sont directement imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Chaque associé déclare sa quote-part de résultat à l’IR.

Les intérêts de la soumission de la SCI à l’impôt sur le revenu

 

Le taux d’imposition de la plus-value immobilière réalisée en cas de cession de parts sociales de votre SCI est de 19% auxquels s’ajoutent les prélèvements sociaux (CSG, CRDS) à hauteur de 15,5%. Le fait de soumettre votre SCI à l’imposition sur le revenu lui permet de jouir du régime d’abattement sur les plus-values immobilières dont relèvent les particuliers. Vous pouvez bénéficier d’une exonération d’impôt sur les plus-values immobilières après 22 années de détention et d’une exonération totale après 30 années de détention.

En outre, dans le cas où la SCI serait déficitaire, la quote-part de déficit est imputable sur le revenu global des associés jusqu’à 10.700 euros.

Les inconvénients relatifs à la soumission de la SCI à l’impôt sur le revenu

 

L'inconvénient majeur de la SCI à l'IR réside dans le fait que ses associés sont assujettis à l'impôt sur le revenu au taux proportionnel et aux prélèvements sociaux de 15,5 %.

Puis, à l’inverse d’une SCI à l’IS, vous ne pouvez pas déduire de votre résultat toutes les charges en lien avec votre SCI. Les frais d’acquisition, les travaux, les frais d’agence, les droits d’enregistrement (frais de notaire) ne peuvent pas être déduits des revenus fonciers.

Aussi, contrairement à la SCI à l’IS, il ne vous est pas possible d’amortir fiscalement votre bien et, par conséquent, de diminuer votre imposition.

Enfin, notez que même s’ils ne sont pas effectivement distribués, les bénéfices réalisés par la SCI sont imposés.

La soumission de la SCI à l’impôt sur les sociétés

 

Les associés ont la possibilité de soumettre la SCI à l’impôt sur les sociétés. Dans ce cas, elle est dite « opaque » fiscalement. L’imposition de la SCI est indépendante de l’imposition des associés.

Les intérêts de la soumission de la SCI à l’impôt sur les sociétés

 

Le bénéfice réalisé par la société est soumis à l’IS à 15 % au niveau de la SCI qui le paie personnellement. Les associés ne sont pas imposés. Si la SCI décide de distribuer son bénéfice sous forme de dividendes, ils constituent des revenus imposables au niveau des associés.

L’option pour l’IS permet à la SCI de n’être imposée que sur son résultat net de toutes charges, y compris d’amortissement de l’immeuble.

La SCI relevant de l’IS déduit de ses recettes : les frais d’acquisition (honoraires du notaire, droits d’enregistrement sur le prix de vente…) ; les frais de dossier d’emprunt et de constitution des garanties et la commission de l’agence immobilière. Sont également déductibles les charges courantes de l’immeuble, y compris les primes d’assurance et les frais de gestion pour leur montant réel.

L’impôt sur les sociétés autorise l’amortissement des immeubles, neufs ou anciens (à l’exception du terrain). Il s’agit d’un avantage considérable par rapport au régime d’imposition des revenus fonciers, dans lequel l’amortissement est inexistant. Le fait d’amortir votre bien permet de diminuer votre bénéfice et donc votre imposition. Cela aura pour conséquence de ne payer l’IS que sur l’argent que vous percevez réellement.

Sachez que les bénéfices réalisés par une SCI imposée à l’impôt sur les sociétés sont taxés au taux réduit de 15% sur les premiers 38.120 euros et au taux de 33,33% pour les montants supérieurs.

Les inconvénients relatifs à la soumission de la SCI à l’impôt sur les sociétés

 

En optant pour l’IS, la SCI perd sa transparence fiscale. Non seulement elle paye l’impôt sur les bénéfices qu’elle réalise, mais les dividendes distribués sont imposés entre les mains des associés. Dans le cas où elle ne réalise pas de bénéfice imposable, elle est néanmoins taxée à l’impôt forfaitaire annuel (IFA) des sociétés assujetties à l’IS.

Aussi, en cas de revente du bien, la taxation des plus-values est très pénalisante. La plus-value imposable est, en effet, égale à la différence entre le prix de vente et la valeur résiduelle du bien figurant au bilan, après décompte des amortissements. Le résultat est ensuite intégré au chiffre d’affaires de l’entreprise et taxé comme un bénéfice.

Par ailleurs, si une SCI est par définition une société civile, celle-ci devient commerciale avec l’option à l’IS. Cela implique de tenir une comptabilité rigoureuse.

Enfin, notez que l’option pour l’IS est irrévocable : la SCI sera toujours imposée à l’IS.

Vous l’aurez compris, le choix du régime fiscal de votre SCI est complexe. Il implique une réelle réflexion et la prise en compte de nombreux facteurs. Il vous est fortement conseillé de solliciter les conseils avisés d’une agence juridique pour vous aider à vous décider.

 

 

                                                      

 

 

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