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Plus-value en SCI : calcul et imposition

La Société Civile Immobilière est un statut juridique qui facilite la gestion d’un bien immobilier pour tout propriétaire. Il s’oppose à l’indivision, méthode courante adoptée dans le cas d’une propriété partagée entre différents associés.

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Mini-sommaire :
Plus-value en SCI : calcul et imposition

Figurant parmi les sociétés les plus fréquemment constituées pour leur flexibilité et avantages conséquents en matière de gestion patrimoniale, créer d'une SCI en ligne (sociétés civiles immobilières) n’en demeurent pas moins un régime juridique complexe notamment fiscalement parlant. 

Si investir dans l’immobilier par le biais d’une SCI présente de nombreux avantages, permettant ainsi de détenir des parts d’un capital immobilier et non les biens immobiliers en direct, elle présente également des limites à garder en tête. L’imposition figure en bonne place parmi les points négatifs de ce régime.

Grâce à cet article la création d'une SCI n'aura plus de secret pour vous et vous serez en mesure de comprendre le mécanisme et pouvoir anticiper les montants en jeu.

Plus-value en SCI: de quoi parle-t-on? 

Qu’est-ce qu’une plus-value ?

Dans le domaine de l’immobilier, la plus-value représente le delta entre le prix de cession d’un bien et son prix d’acquisition. La plus value est donc la différence entre le prix de vente perçu à la revente, et son prix d’achat. Ce bénéfice lié à la revente de l’immeuble est assujetti à l’imposition et aux prélèvements sociaux, sauf très rares cas d’exonérations légales qui ne sont en tout état de cause pas applicables dans le régime fiscale SCI.

Le taxation de la plus-value dans le cadre d’une SCI

La SCI permettant une détention indirecte du patrimoine à travers les parts sociales par les associés, l’imposition de la plus-value éventuelle en cas de revente d’un bien est néanmoins présente, au même titre que dans le cadre d’une détention directe par une ou plusieurs personnes physiques.

Il est donc tout à fait possible que la SCI entraîne une situation peu avantageuse, et notamment une double imposition de la plus-value, entre les mains de la SCI ainsi que celles des associés. Il existe toutefois pour tempérer cet inconvénient potentiel plusieurs mécanismes d’abattements pour le montant de cette plus-value, fonction de la durée de détention des parts sociales par les associés de la SCI.

Méthode de calcul de la plus-value en SCI 

Calcul de la plus-value immobilière au sein de la SCI

Il est tenu compte du montant réglé au moment de l’acquisition du bien par la SCI, ou encore du montant estimé de son apport par les associés (apports en industrie, en numéraire...), majoré des frais d’acquisition divers (frais de notaire au forfait à 7,5% ou au réel, honoraires des intermédiaires sous réserve de plafonnement…) mais également des travaux de rénovation importants ou d’agrandissement. Lorsque l’intégration du bien au patrimoine de la SCI s’est effectué à titre non onéreux, il est tenu compte de la base ayant servi au calcul des droits de mutation ou de succession

De son côté, le prix de vente pris en compte est celui du montant net vendeur, déduction faite du montant des diagnostics obligatoires et des honoraires éventuels.

L’importance du choix fiscal pour l’imposition de la plus-value

Disposant d’une faculté d’option, les associés de la SCI peuvent ainsi choisir le régime fiscal applicable à la SCI (une option impossible néanmoins dans le cadre d’une SCI de nature commerciale, alors obligatoirement imposée au titre de l’impôt sur les sociétés). L’option s’effectue entre une SCI transparente (bénéfices assujettis à l’impôt sur le revenu pour chaque associé suivant le barême fiscal progressif), et une SCI opaque (imposition directe au titre de l’impôt sur les sociétés, soit 33,33% actuellement)

En présence d’une SCI dite transparente, c’est-à-dire à imposition directe sur le revenu des associés, les bénéfices liés aux parts sociales en cas de revente d’immeuble par la SCI ou de parts de la SCI sont ainsi directement imposés au titre de l’imposition sur le revenu.

A l’inverse, lorsque la SCI est assujettie à l’impôt sur les sociétés et disposant alors de la personnalité fiscale, le montant perçu en plus-value lors de la revente d’un patrimoine immobilier par la société est intégré au bilan comptable de la société. Les associés sont de ce fait imposés uniquement sur ces montants soit au moment de la redistribution de cette plus-value, tandis que la société est imposé au titre de l’impôt sur les sociétés pour le résultat comptable tenant compte de la plus-value réalisée.

Exonérations de plus-value pour la SCI

Dans certains cas bien spécifiques la SCI peut être exonérée de l’imposition sur la plus-value. Ces situations sont limitativement énumérées. Il s’agit en premier lieu du cas où un logement est mis gratuitement à disposition d’un associé en tant que résidence principale. Mais l’exonération est également applicable lorsque le bien revendu est cédé pour un montant inférieur à 15 000€ ou encore lorsque la revente sert pour la mise en place de logement social, ou d’une acquisition par un des associés non propriétaire décidant d’acheter ledit bien pour en faire sa résidence principale sous 2 ans après la réalisation de la vente.

Il s’agit notamment de la situation dans laquelle le logement est mis gratuitement à disposition d’un associé de la société au titre de sa résidence principale. Mais une telle exonération est également possible lorsque le prix de vente du bien immobilier est inférieur à 15 000€, lorsque le bien est revendu pour la réalisation de logements sociaux, ou enfin lorsqu’un associé non propriétaire de sa résidence principale durant les 4 années précédant la cession du bien, et que le prix de vente est utilisé pour l’acquisition d’une résidence principale dans les 24 mois suivant cette vente.

Les associés bénéficient de leur côté d’abattements dont le montant augmente avec le temps, ce à compter de la 6e année de détention de l’immeuble. Par ailleurs, un abattement pouvant atteindre jusqu’à 70% de la valeur du bien cédé est appliqué sous conditions dans les zones dites tendues selon les dispositions de la loi ALUR à cet effet. Dernier point à noter : à partir de la 22e année de détention du patrimoine, la plus-value est totalement exonérée d’impôt, de même pour les prélèvements sociaux au-delà de la 30e année.

Montant de l’imposition des plus-values en SCI 

Comment calculer l’imposition d’une plus-value dans le cadre d’un bien en SCI ? En présence d’une SCI transparente, la plus-value fait l’objet d’une imposition à 19% au titre de l’impôt sur le revenu, et est assujetti aux prélèvements sociaux à 17,2%. Une surtaxe peut également s’additionner en cas de plus-value dépassant 50 000€ après abattements.

L’imposition des plus-values pour la SCI soumise à l’impôt sur les sociétés est nettement supérieure, d’autant plus qu’il est alors impossible de bénéficier d’abattements particuliers en fonction de la durée de détention. Ainsi, la SCI opaque subit une intégration à son résultat comptable net du montant de la plus-value, entraînant l’application du taux classique de l’impôt sur les sociétés de 33,3% pour le montant de son chiffre d’affaires supérieur à 38 120€ sur l’ensemble de l’exercice comptable.

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