La Société Civile Immobilière (SCI) est une forme juridique qui convient aux associés propriétaires désirant simplifier la gestion d’un bien immobilier commun, sans avoir une activité commerciale.
La SCI met fin à l’indivision, option courante adoptée lorsque des individus disposent d’un même droit de propriété sur un bien immobilier.
La Société Civile Immobilière vous permet d’investir avec d’autres associés dans l’immobilier pour vous constituer un patrimoine immobilier. C’est une société civile, donc non commerciale.
Deux associés, personnes physiques ou morales, peuvent procéder à la création d’une SCI (art. 1832 du Code civil).
La SCI est une forme juridique idéale pour les investissements immobiliers complexes. Effectivement cela permettra de réunir des capitaux, puis d’obtenir des financements externes qui vous permettront d’acquérir un ensemble immobilier ou un patrimoine immobilier locatif.
Vous voulez créer une SCI en ligne et souhaitez un panorama complet des différentes formes de SCI ? Nous allons le voir ensemble !
C’est quoi une SCI ?
La SCI est avant tout une société, qui a la particularité d’être destinée au domaine immobilier. Son fonctionnement relève du régime général des sociétés civiles.
La SCI définition
La SCI est une société civile (art. 1845 du Code civil). En effet, elle n’est pas de celles auxquelles la loi attribue une forme commerciale (art. L. 210-1 du Code de commerce).
Par définition, son objet est civil. Elle ne peut donc pas réaliser d’actes de commerce.
Comment fonctionne une SCI ?
Le fonctionnement de la SCI est celui d’une société civile régie par les articles 1845 et suivants du Code civil.
Elle est notamment administrée par un ou plusieurs gérants dont les pouvoirs sont encadrés par les statuts à l’égard des associés (art. 1846 du Code civil). À l’égard des tiers, le gérant ne peut pas engager la société au-delà de son objet social (art. 1849 du Code civil).
Une SCI a un objet social destiné à gérer un ou plusieurs biens immobiliers.
L’avantage d’une SCI est qu’elle est une société à caractère fermé. Cela signifie notamment que la cession de parts sociales est encadrée (art. 1861 et suivants du Code civil). Ainsi, il ne sera pas possible de faire entrer n’importe qui facilement au sein de la société, car l’agrément de tous les associés est, en principe, requis (art. 1861 du Code civil).
Quelles sont les différentes formes de société civile immobilière (SCI) ?
La SCI peut prendre différente forme selon son objet spécifique ou sa composition : location, familiale, d’attribution, de construction-vente ou encore de jouissance à temps partagé.
La SCI de location
Le statut de la SCI de location permet aux associés de gérer un ou plusieurs biens immobiliers et de les louer.
Les individus éviteront ainsi l’indivision dont les modalités sont prévues par les articles 815 et suivants du Code civil.
Si l’activité prend la forme d’une SCI, les loyers, ou revenus de l’entreprise seront répartis entre les associés selon leur nombre de parts. Ils pourront ainsi partager simplement entre eux les revenus locatifs.
Attention, la SCI n’est pas une société commerciale, donc vendre n’est pas possible, sauf pour le cas particulier de la SCI de construction-vente.
La SCI familiale
La SCI familiale est souvent mise en place dans le but de léguer un bien immobilier aux héritiers tels que les enfants ou le conjoint survivant.
Effectivement, donner des parts sociales d’une société est plus intéressant sur le plan fiscal que de donner un bien immobilier.
Cette forme de SCI est toujours possédée par les membres d’une famille, ce sont les modalités de détention du capital qui permettent de lui attribuer cette qualification.
La SCI familiale offre à ses membres la possibilité de profiter d’une optimisation fiscale. De plus, il n’y aura pas d’indivision au sein de la famille et il sera plus facile de fixer les droits de succession durant la transmission de patrimoine.
La SCI d’attribution
Les associés mettent en place une SCI d’attribution pour construire ou acheter un bien immobilier dont la division est réalisée à l’avance dans les statuts en fonction des parts que les associés possèdent. La répartition se fait au prorata des parts en capital.
Une fois le bien construit ou acquis, ils procèdent à la dissolution de la SCI, c’est-à-dire qu’ils mettent fin à son activité et la font disparaître.
La SCI de construction-vente
La SCI de construction-vente est une exception parmi les différentes formes de SCI. En effet, cette forme de SCI permet de construire un bien immobilier puis de le revendre. Ce fonctionnement est semblable à celui d’un promoteur ou d’un marchand de biens et donc d’une activité commerciale. La SCI sera dissoute quand son but sera atteint.
La SCI de jouissance à temps partagé
Il existe encore d’autres formes comme la SCI de jouissance à temps partagé permettant de partager la jouissance d’un bien entre les associés. Cela signifie que l’objet de la société propriétaire du bien immobilier est de mettre ce dernier à disposition des associés.
Nous avons donc vu les différentes formes de SCI, mais qu’en est-il des avantages de cette forme juridique complexe ?
Les avantages de la SCI
De nombreux avantages caractérisent la SCI comme l’absence d’indivision, le régime fiscal avantageux ou encore une transmission de patrimoine facilitée entre les membres d’une famille, par exemple.
Un régime fiscal avantageux
Pour ce qui est du régime fiscal de la SCI, celle-ci est imposable à l’IR. Elle est donc soumise à l’impôt sur les plus-values. Ainsi, vous pourrez profiter d’une exonération après 22 ans d’existence de la SCI.
La date de commencement de détention sera calculée à compter de la souscription des parts. De plus, si votre SCI est déficitaire, le déficit sera imputé sur votre revenu (celui du gérant) jusqu’à 10 700 € et l’imposition baissera.
Pas d’indivision
La SCI est une société civile réglementée par le droit des sociétés. On trouve dans les statuts le droit de vote et la part donnée à tous les associés.
Gérer une société civile immobilière permet d’éviter le fonctionnement de « l’indivision » en évitant le principe d’unanimité des indivisaires pour les décisions à propos de la gestion d’un bien indivis, pour les actes de disposition, selon les règles de l’indivision posées par le Code civil.
Une succession simple
D’abord, la transmission de patrimoine est facilitée avec la SCI familiale. Vos enfants peuvent être associés au sein de votre SCI, il sera très simple de leur léguer le patrimoine.
Ensuite, les associés pourront procéder à un démembrement des parts sociales : les uns détiendront l’usufruit et les autres la nue-propriété*. Cela permet par exemple aux parents de conserver des pouvoirs spécifiques dans la gestion de la société.
Un tel mécanisme a des conséquences sur les droits de vote des associés. Le nu-propriétaire conserve l’intégralité des droits de vote, sauf ceux relatifs à l’affectation des bénéfices dont l’usufruitier ne peut jamais être privé (Cass. com. 2 décembre 2008, n° 08-13.185). A contrario, le nu-propriétaire peut être privé de l’intégralité de ses droits de vote, mais jamais du droit de participer aux assemblées générales (Cass. civ. 2, 13 juillet 2005, n° 02-15.904).
Enfin, vous pourrez donner à vos enfants la nue-propriété de vos biens (en gardant l’usufruit) et cela fera sortir le bien immobilier en question de votre impôt sur la fortune (IFI) et vous toucherez toujours les revenus mensuels de votre SCI.
Répartir les charges locatives
L’intégralité des charges locatives est partagée entre les différents associés d’une SCI. Il est aussi imaginable qu’un seul associé de la SCI s’occupe de la gestion courante de l’entreprise. Il se chargera de prendre les décisions ordinaires en rapport avec la gestion de votre SCI.
Bonus : comment créer une SCI familiale ?
Vous connaissez désormais les différentes formes de la SCI ainsi que leurs avantages, vous pouvez donc répondre sans problème à la question pourquoi créer une SCI.
N’oubliez pas que les formalités de création d’une SCI sont les mêmes que celles d’une entreprise classique, avec la rédaction des statuts, publication d’une annonce légale, constitution du capital social et dépôt d’un dossier de constitution.
Cette procédure est assez complexe, c’est pourquoi vous ne devriez pas hésiter à contacter les professionnels d’Agence Juridique pour une création d’entreprise en toute sérénité ! Ainsi, vous pourrez choisir tranquillement entre les différentes formes de SCI et créer une SCI qu’elle soit familiale ou non, restera une opportunité !
Quelle est la différence entre une SCI et une SCI familiale ?
La SCI peut-être familiale ou ne pas l’être, elle recoupe différentes modalités de fonctionnement. La SCI familiale est donc simplement un type de SCI
Quel est l’intérêt de créer une SCI familiale ?
L’intérêt de créer une SCI familiale réside simplement dans la possibilité de simplifier et d’alléger fiscalement le transfert du patrimoine
Les statuts de la SCI familiale
Les règles régissant les statuts de la SCI familiale sont les mêmes que pour toutes les autres sociétés. Il convient notamment d’y faire figurer les mentions obligatoires prévues par l’article 1835 du Code civil, à savoir :
- La détermination des apports de chaque associé ;
- La forme ;
- L’objet ;
- La dénomination ;
- L’adresse du siège social ;
- Le capital social ;
- La durée de la société ;
- Les modalités de fonctionnement de la SCI.
La fiscalité d’une SCI familiale
La fiscalité de la SCI familiale relève de l’impôt sur le revenu.
Les inconvénients de la SCI familiale
La SCI familiale comme toutes les SCI est une société civile. Elle se caractérise donc par des règles de fonctionnement propres aux sociétés et une responsabilité illimitée.
Naturellement, la responsabilité des associés n’est pas limitée au montant des apports. Ainsi, en cas de poursuites par les créanciers, les associés pourront être appelés à payer au-delà de ce qu’ils ont apporté* au patrimoine de la société.
La SCI est généralement composée par des apports en nature, c’est-à-dire, des apports de biens.
