Qu’est-ce qu’une SCI : définition
La Société Civile Immobilière est un statut juridique qui facilite la gestion d’un bien immobilier pour tout propriétaire. Il s’oppose à l’indivision, méthode courante adoptée dans le cas d’une propriété partagée entre différents associés.
Le fonctionnement d’une SCI. Comment elle fonctionne ?
Aujourd’hui, beaucoup de détenteurs de biens immobiliers font le choix de créer une SCI en ligne. La société civile immobilière, est un type de société qui permet de gérer un bien immobilier, ou plusieurs. La SCI n’est pas une entreprise comme les autres : c’est un moyen juridique d’organiser la gestion d’un ou de plusieurs immeubles ou biens immobiliers. La elle, permet souvent d’acheter ou louer un local professionnel ou d’habitation à titre privé. La recouvre toutes les SCI puisqu’elle permet une optimisation du patrimoine et de sa transmission : cela peut être un immeuble ou des valeurs mobilières. Cependant, elle ne peut avoir de visée commerciale. Elle permet d’acheter un bien immobilier ou d’investir dans l’immobilier de manière optimale.
Nous allons ici faire le point sur la SCI et sur ses différentes modalités. Vous découvrirez les étapes clés de la création d’une SCI et comment l’optimiser.
Les différentes catégories de création de Société Civile Immobilière (SCI)
La SCI de gestion de location (SCI Familiale)
On peut, dans un premier temps, parler de la SCI de gestion et de location, c’est la forme la plus utilisée à ce jour en France. Cette forme permet à plusieurs individus de se regrouper pour acheter conjointement un immeuble (que ce soit à titre privé ou professionnel) : ils pourront ainsi gérer ensemble ce bien. Une SCI peut être créée par plusieurs membres d’une même famille : cela ne change en rien sa structure initiale, ni à sa visée de gestion. La SCI familiale qui permet de faire face aux situations d’indivision lors d’une transmission de patrimoine complexe comme lors de conflit entre héritiers indirects et conjoint survivant. C’est notamment le cas lorsque la mise en place des droits de succession est difficile. Cela permet d’optimiser la gestion du patrimoine immobilier. Dans la SCI de gestion, les propriétaires s’effacent au profit de la SCI : c’est la SCI qui va louer et disposer du bien en question. C’est également elle qui paye les frais et les charges, pour ensuite les répartir entre les différents associés.
La SCI d’attribution (immobilier)
Vient ensuite la SCI d’attribution : c’est une société qui permet d’acheter ou de construire un immeuble, pour ensuite le diviser en plusieurs appartements voués à la location (on parle alors de lots). Si la propriété revient à la SCI, il faut noter que la jouissance des lots est quant à elle uniquement réservée aux associés.
La SCI de construction et de vente
Enfin, on peut citer la SCI de construction et de vente: cette SCI présente quant à elle une toute autre vocation : elle permet de mettre en place la construction d’un immeuble afin de le vendre par lots ou dans sa globalité. Une fois que la vente est réalisée, la SCI tombe seule et disparaît sans procédure particulière.
Quels sont les avantages et inconvénients d’une SCI ?
Avant de créer une SCI, il est important de faire le point sur ses différents avantages et inconvénients de la SCI.
Les avantages de la SCI patrimoniale
Il n’y a pas de capital minimum pour sa création (1 euro plus précisément). La gestion d’un patrimoine est par ailleurs protégée des éventuels créanciers en cas de procédure de recouvrement judiciaire. La SCI patrimoniale est un excellent moyen d’envisager et mettre en place la transmission familiale de l’entreprise, grâce à des avantages fiscaux et des formalités allégées : par exemple, la gestion de l’entreprise peut être transmise à un seul enfant tandis que les autres recevront des parts de la SCI. Pour racheter la société, il suffit alors d’acquérir l’ensemble des parts. La SCI permet également de recevoir des revenus complémentaires, des revenus fonciers en l’occurrence : les sommes perçues sont alors réparties équitablement entre les différents associés.
Les inconvénients de la SCI patrimoniale
Monter une SCI peut cependant présenter quelques inconvénients : en effet, la responsabilité civile des associés peut être engagée, à titre individuel ou collectif. La SCI demande par ailleurs un réel engagement administratif de la part de ses propriétaires : rapports de gestion à établir, tenue des comptes, etc. Si une SCI est créée entre deux époux, elle n’offre alors aucune protection particulière en cas de divorce : la société reviendra alors à l’époux qui en fait le plus usage, peu importe son investissement financier. Notons enfin que l’acquisition de l’immeuble ne peut être financé par un apport provenant d’un PEL : la SCI n’est pas éligible à cette épargne.
Comment créer/monter une SCI ?
Les statuts de la SCI sont simples et la création d’une SCI est relativement rapide : il suffit de deux associés/membres au minimum. Cela peut être des personnes physiques, mais également des personnes morales (même si cette option est assez peu répandue dans la pratique). La SCI peut présenter différentes vocations : pour son habitation, pour son exploitation commerciale ou à titre professionnel (professions indépendantes et libérales par exemple). Rappelons ici que la société civile immobilière patrimoniale ne peut avoir de vocation commerciale, du moins dans les textes de droit.
Pour monter une SCI, les formalités sont assez peu nombreuses : vous aurez besoin de faire une demande d’immatriculation. Pour cela vous devrez transmettre un certain nombre de document au greffe du tribunal de commerce dont dépend la future SCI (il faut prendre en compte son siège social).
- Une déclaration de constitution d’une société civile (formulaire M0 société civile) complétée et signée,
- un document original avec les statuts daté et émargé par tous les associés,
- une preuve de la parution au journal des annonces légales de l’avis de publicité relatif à la constitution,
- une photocopie du titre d’occupation des locaux,
- une photocopie de l’acte de nomination du gérant, si sa nomination ne figure pas dans les statuts,
- pour les gérants personnes physiques : une photocopie de la pièce d’identité, une déclaration sur l’honneur de non condamnation et une attestation de filiation,
- pour les associés non gérants : une photocopie de la pièce d’identité,
- pour les associés et gestionnaires personnes morales : un extrait de moins de trois mois en original de l’immatriculation sur un registre public ou tout titre prouvant l’existence légale de la personne morale,
- pour chaque bénéficiaire effectif : le document relatif au bénéficiaire effectif et aux modalités de contrôle qu’il exerce sur l’entreprise,
- Un pouvoir en original si le gérant ne signe pas lui-même la déclaration de constitution.
Vous devrez ensuite procéder à la rédaction puis à la signature des contrats : vous pouvez faire appel à un avocat ou à un conseil spécialisé pour vous y aider. Une fois le capital défini, vous devrez ouvrir un compte bancaire au nom de la SCI et procéder au dépôt du capital en question. Vous pourrez ensuite immatriculer votre SCI patrimoniale auprès du tribunal de commerce et du registre du commerce et des sociétés. Il faut également s’acquitter des frais de greffe qui s’élèvent à 74,10€. En cas de construction d’immeuble, il est impératif de publier l’avis de construction dans un journal d’annonces légales (si vous ne le faites pas, la SCI peut tomber sans préavis et sans formalités). Enfin, pensez à enregistrer les statuts de votre SCI.
Pour aller plus loin
Si vous êtes minoritaire dans la SCI, pensez à la protection de votre patrimoine en prévoyant le recours à la majorité pour la vente ou la revente du bien. En cas de revente des parts entre associés, vous bénéficiez d’une certaine souplesse fiscale : vous devrez en effet vous acquittez de seulement 5% de droit d’enregistrement. Un emprunt peut donner lieu à une optimisation fiscale : c’est la SCI qui procède au crédit, mais le montant de la dette est alors déduit de la valeur des parts sociales : la fiscalité de la SCI est alors moindre. Par ailleurs, on notera que les comptes courants des SCI sont déductibles de l’IFI (impôt sur la fortune immobilière). Enfin, l’administration fiscale facilite la donation de la nue-propriété de vos parts à vos enfants : la valeur d’une part en nue-propriété étant inférieure à sa valeur pleine, c’est-à-dire la valeur d’un bien que l’on donne à usufruitier, vous pouvez effectuer une donation plus importante, tout en restant dans le cadre de l’abattement des 100 000 euros ce qui représente un avantage fiscal et une plus value.
La création d’une SCI prend assez peu de temps et présente de nombreux avantages, ce qui la rend très attrayante d’un point de vue fiscal et administratif. Elle offre principalement une gestion simplifiée et optimale des biens immobiliers et de leurs revenus.
