Figurant parmi les sociétés les plus plébiscitées en France et particulièrement prisées comme outil de gestion patrimonial, la SCI se place logiquement dans le haut du tableau des sociétés les plus constituées en France.
L’immatriculation de la SCI (société civile immobilière) nécessite l’accomplissement d’une procédure très formalisée. De la rédaction des statuts à la libération du capital, en passant par la publication d’une annonce légale et la constitution du dossier de demande d’inscription au RCS et d’immatriculation ; nombre d’associés désireux de constituer leur SCI s’y perdent.
Agence Juridique vous accompagne dans toutes vos démarches et vous aide à réaliser sereinement toutes les formalités. Pour vous aider à y voir plus clair, nous vous proposons de faire avant tout le point sur la procédure d’immatriculation de la SCI, de la phase préparatoire au dépôt formel de la demande d’immatriculation.
Comment faire pour immatriculer une SCI ?
L’immatriculation fait suite à la création de la SCI.
Elle suit une procédure spécifique destinée à permettre le dépôt du dossier auprès du registre du commerce et des sociétés (RCS).
La création de la SCI
La création d’une SCI impose le respect de certaines conditions et la fourniture de différents documents.
La constitution de la SCI : conditions
À l’instar de la constitution de n’importe quelle forme juridique de société, la SCI impose le respect de conditions du droit commun des contrats et du droit des sociétés :
| Les conditions du droit commun des sociétés (art. 1128 du Code civil) | Les conditions du droit des sociétés (art. 1832 du Code civil) |
*Dans la SCI, ils n’ont pas à avoir la capacité commerciale, un mineur peut donc y être associé. Mais, les actes seront réalisés par ses représentants.
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Dans une SCI, il faut au moins deux associés (art. 1832 et 1845 s., du Code civil). |
Quels sont les documents à fournir pour créer une SCI ? Où enregistrer ses statuts ?
Redoutée à juste titre par de nombreux entrepreneurs, la SCI n’échappe pas à la délicate rédaction des statuts.
Des statuts d’autant plus importants que les enjeux sont de taille, puisqu’ils déterminent non seulement les grands contours de la SCI, mais aussi et peut-être surtout les règles applicables pour le bon fonctionnement de celle-ci.
La difficulté est ici triple, puisqu’il faut à la fois respecter les mentions obligatoires prévues par l’article 1835 du Code civil, penser à insérer des dispositions permettant d’organiser la SCI et d’anticiper toutes les situations problématiques, tout en évitant les dispositions contraires au droit ou abusives.
Parmi les mentions obligatoires figurent notamment :
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La forme sociale de SCI ;
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L’objet social, c’est-à-dire l’objectif poursuivi par la société et son activité ;
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Le siège social de la SCI ;
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La dénomination et raison sociale de la SCI ;
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Le capital social de la SCI (type, répartition, caractère fixe ou variable) ;
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Les apports.
Il est possible de déterminer le gérant de la SCI au travers des statuts, mais également par acte séparé (écrit), annexé aux statuts. Attention, lorsque le gérant est identifié dans les statuts, tout changement de dirigeant devra faire l’objet d’une procédure complexe de modification statutaire en assemblée générale extraordinaire. Ce n’est évidemment pas le cas en présence d’un simple acte séparé.
Une fois actés, rédigés et approuvés, les statuts de la SCI doivent être produits en autant d’exemplaires originaux que d’associés qui doivent les signer.
La libération des apports de la SCI
Les différents associés ont l’obligation de libérer, c’est-à-dire de transmettre effectivement à la société leur apport avant l’immatriculation de celle-ci.
Rappelons que l’apport peut prendre trois formes différentes en droit français : l’apport en nature (argent), l’apport en industrie (brevets, savoir-faire particulier, etc.) ou en nature (apport de biens meubles et immeubles).
Dans le cadre de la SCI, les apports en nature et en numéraire sont les plus courants. En effet, la société étant généralement destinée à gérer un patrimoine immobilier, les associés y apportent en général un ou plusieurs immeubles (terrains, bâtiments, etc.).
Dans le premier cas, l’apport d’un bien (généralement un immeuble) est effectué par l’un des associés en échange de parts sociales.
Le bien immobilier n’a pas à faire l’objet d’une évaluation par un commissaire aux apports contrairement aux sociétés à risques limités comme les sociétés anonymes (SA) ou encore les sociétés à responsabilité limitée (SARL/EURL).
La valeur estimée du bien permet de déterminer le montant total apporté au travers de cet immeuble dont la propriété est alors transmise à la SCI.
⚠️L’apport d’un bien peut se faire autrement qu’en pleine propriété. Les associés peuvent décider d’apporter le bien en jouissance ou en démembrement.
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Jouissance → le bien est « loué » à la société en l’échange de titres sociaux. L’apporteur récupère la propriété de son bien à la dissolution de la société ;
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Démembrement → l’associé conserve la nue-propriété (abusus : droit de disposer de la chose, donc, par exemple, de la vendre ou de la détruire) et cède l’usufruit à la société (usus = droit d’utiliser la chose ; fructus = droit de bénéficier des fruits de la chose, comme des loyers par exemple). Il peut aussi céder la nue-propriété et conserver l’usufruit.
💡À l’expiration du délai de l’usufruit (trente ans, art. 619 du Code civil), la propriété reviendra à celui qui avait la nue-propriété.
Dans le cas d’un apport numéraire, le montant prévu par les statuts doit être déposé sur un compte séparé et bloqué jusqu’à l’immatriculation, soit auprès d’un établissement bancaire, soit auprès d’un notaire ou encore de la Caisse des dépôts et consignations. Le dépôt s’effectue contre remise d’une attestation qui elle aussi doit être jointe au dossier d’immatriculation.
La procédure d’immatriculation d’une SCI
Pour procéder à l’immatriculation de la SCI, les associés doivent préparer un dossier. Ils doivent d’abord publier un avis de constitution avant de déposer le dossier.
La publication d’un avis de constitution : une déclaration d’existence de la société
La deuxième étape de cette phase préparatoire au dépôt du dossier d’immatriculation de la SCI nécessite de faire publier un avis de constitution au sein d’un journal d’annonces légales (art. 22 du décret n° 78-704 du 3 juillet 1978).
L’objectif de l’annonce est d’informer les tiers de la création de la SCI afin de faire valoir éventuellement leurs droits.
La publication s’effectue au sein du journal choisi par les associés parmi la liste officielle des journaux habilités à publier des annonces légales ; et publiant dans le département du siège social de la SCI.
Elle s’effectue pour un coût allant de 185 à 217 euros HT (v. art. 2 de l’arrêté du 27 déc. 2022 modifiant l’arrêté du 19 nov. 2021) et en échange d’une attestation de publication qui devra être jointe au dossier.
Afin d’être valable, l’annonce légale doit comporter un certain nombre de mentions obligatoires, et notamment (art. 22 du décret n° 78-704 du 3 juillet 1978) :
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La dénomination et raison sociales de la SCI (suivies par le sigle) ;
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Le statut juridique de SCI ;
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La date et la forme authentique ou non des statuts ;
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L’adresse du siège social et l’objet social de la SCI ;
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Le montant et la typologie du capital social (fixe ou variable) ;
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Le montant des apports en numéraire/la description et l’évaluation des apports en nature ;
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La durée pour laquelle la société est constituée ;
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L’identité et le domicile du gérant personne physique ou morale ;
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L’identité et le domicile des associés ;
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Le Greffe territorialement compétent (celui du lieu d’immatriculation).
Le dépôt du dossier d’immatriculation : du centre des formalités des entreprises au guichet unique
La phase préparatoire aboutit sur la constitution et le dépôt d’un dossier de demande d’immatriculation, donc de constitution de la SCI auprès du Centre de formalités des entreprises. Cette démarche se réalise aujourd’hui en ligne depuis le site du guichet unique de l’INPI.
Après vérification et validation, le dossier est transmis au Greffe du tribunal de commerce compétent pour inscription de la société au RCS (Registre du commerce et des sociétés) et immatriculation définitive avec remise de l’extrait K-Bis au dirigeant. Les démarches sont dématérialisées.
Ce dossier se compose obligatoirement et sous peine de rejet des documents suivants :
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Formulaire M0 (disponible sur le site Service-public.fr) complété et signé par le gérant ou un tiers disposant d’un pouvoir spécial ;
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Un exemplaire original des statuts signés par l’ensemble des associés ;
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L’attestation de libération du capital social ;
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L’attestation de publication de l’avis de constitution dans un journal d’annonces légales ;
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Un justificatif de moins de 3 mois relatif à l’occupation effective du siège social déclaré pour la société (facture de fluide, titre de propriété ou bail) ;
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Pièce d’identité, attestation de non-condamnation et attestation de filiation pour le gérant personne physique ;
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Pour le gérant personne morale : K-Bis de moins de 3 mois.
L’immatriculation s’effectue généralement dans les 15 jours suivant le dépôt du dossier auprès du CFE et nécessite le versement des frais d’immatriculation, soit un montant de l’ordre de 75 euros révisé annuellement, comprenant le dépôt et l’enregistrement du dossier ainsi que les frais de Greffe.
Où immatriculer sa SCI ?
L’immatriculation de la SCI se fait auprès du registre du commerce et des sociétés du lieu du siège social, mais la démarche se fait en ligne par l’intermédiaire du guichet unique.
L’inscription au registre du commerce et des sociétés (RCS) du lieu du siège social
L’immatriculation d’une société se fait par l’inscription au RCS (registre du commerce et des sociétés).
La société sous forme de SCI doit être immatriculée au greffe du tribunal de commerce dans le ressort duquel se trouve son siège social (art. 2 du décret n° 78-704 du 3 juillet 1978 et R. 123-35 du Code de commerce).
Les modalités d’immatriculation au RCS : le guichet unique de l’INPI
Désormais, les démarches relatives à l’immatriculation sont réalisées par l’intermédiaire du site de l’INPI « Guichet unique » (art. L. 122-33 et R. 123-35 du Code de commerce).
Comment savoir si ma SCI est immatriculée ?
La société est effectivement immatriculée lorsque le dirigeant reçoit l’extrait K-Bis qui atteste de la bonne réalisation des démarches.
💡Pour savoir si une société est immatriculée, il suffit de se rendre sur le site internet de l’INPI et procéder à une recherche.
Combien de temps pour créer une SCI ?
La durée de création d’une SCI dépend largement des associés. Le délai d’immatriculation également, mais si l’activité de la société a commencé de manière durable et stable, on va passer sur le régime d’une société créée de fait (art. 1873 du Code civil).
Délai de création de la société
Il n’y a pas de délai imparti pour la création d’une société. Les associés vont négocier, conclure le contrat de société, réaliser les statuts et les démarches exigées. C’est seulement lorsqu’elle sera immatriculée que la société existera en tant que personne morale (art. 1842 du Code civil). C’est à partir de ce moment qu’elle peut réaliser des actes en son nom propre.
Combien de temps pour immatriculer une entreprise ?
Il n’y a pas de délai imparti pour immatriculer une société. Néanmoins, les associés ont intérêt à ne pas laisser s’écouler le temps, car tant qu’elle n’est pas immatriculée, la société n’a pas la personnalité morale et ne peut pas exercer son activité.
Si elle commence à réaliser l’activité, on se trouvera alors que le régime de la société créée de fait (art. 1873 du Code civil). C’est une société sans personnalité morale (art. 1871 s. du Code civil). De ce fait, ce sont les associés qui seront responsables conjointement des actes passés pour l’activité.
Si vous souhaitez créer votre SCI, rendez-vous sur le formulaire en ligne d’Agence Juridique.
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